Чи має юридичну силу договір оренди, підписаний електронно, в Іспанії?
Так. Іспанське договірне право не надто зважає на форму. Стаття 1278 Código Civil каже, що договори обов'язкові, хоч би в якій формі їх укладено, якщо є істотні умови: згода, предмет і підстава. Закон про оренду житла, Ley de Arrendamientos Urbanos, додає у статті 37, що будь-яка зі сторін може вимагати письмового оформлення договору. Про папір там не сказано нічого.
Електронні договори врегульовано прямо. Стаття 23 іспанського закону про електронну комерцію, Ley 34/2002 (LSSI), проголошує, що договори, укладені електронно, "producirán todos los efectos previstos por el ordenamiento jurídico" («матимуть усі наслідки, передбачені правопорядком»), а там, де закон вимагає письмової форми, її задовольняє електронний документ. На рівні ЄС стаття 25 Регламенту eIDAS (ЄС) 910/2014 каже, що суд не може відмовити електронному підпису як доказу лише тому, що він електронний. Тож договір оренди, підписаний через DocuSign, Signaturit, Yousign чи подібну платформу, є справжнім договором з усіма правами, які дає вам LAU.
Які існують три типи електронного підпису?
eIDAS поділяє їх на три рівні. Вони відрізняються тим, наскільки міцно підпис пов'язаний з конкретною людиною, а не тим, чи має договір силу.
| Тип | Як це виглядає | Де ви його побачите |
|---|---|---|
| Простий | Надруковане ім'я, поставлена позначка, закарлючка, намальована на екрані, посилання, на яке ви натиснули в листі | Форми бронювання, багато типових договорів оренди від агентств |
| Удосконалений | Унікально пов'язаний з вами і здатний вас ідентифікувати, створений засобами, які перебувають під вашим одноосібним контролем, а будь-яку подальшу зміну документа можна виявити (стаття 26). Платформи часто додають коди в SMS, фото документа й докладний журнал аудиту | Більші агентства та компанії з управління нерухомістю |
| Кваліфікований | Удосконалений підпис, створений за допомогою кваліфікованого сертифіката на кваліфікованому пристрої для підпису, як-от чип в іспанському DNIe, або через віддалений сервіс постачальника з довірчого списку ЄС | Рідко для договорів оренди; поширений у державних органах і в нотаріусів |
Лише кваліфікований підпис за законом має «юридичну дію, рівнозначну власноручному підпису» (стаття 25.2 eIDAS). Два інші так само дійсні. Просто, якщо їх оскаржать, вони автоматично важать менше, і про це наступне питання.
Чи має значення тип підпису, якщо виникне спір?
Лише для того, хто що має доводити. Іспанський закон про довірчі послуги, Ley 6/2020, пов'язує кожен рівень із правилами доказування Цивільного процесуального закону (стаття 326 LEC). Якщо використано кваліфікований сервіс, документ вважається автентичним, і той, хто його оскаржує, має довести протилежне. Якщо він програє, то несе витрати, а за безпідставне оскарження можуть оштрафувати на суму до 1 200 €. Для простого чи вдосконаленого підпису такої презумпції немає: якщо інша сторона заперечує, що підписувала, доводити має той, хто спирається на документ, зазвичай за допомогою журналу аудиту платформи, а за потреби й висновку експерта.
Для договору оренди суперечка рідко точиться саме тут. Спори стосуються депозиту, ремонту чи підвищення орендної плати, а документальний слід навколо оренди і так доводить існування договору: ви сплатили депозит і перший місяць на рахунок орендодавця, отримали ключі, щомісяця відтоді платите оренду. Орендодавець, який заперечує свій підпис і водночас отримує вашу орендну плату, далеко не зайде. Проте журнал аудиту — ваш перший доказ, тож зберігайте його.
Як насправді відбувається підписання на платформі агентства?
Схема майже завжди однакова, хоч би яким інструментом користувалося агентство:
- Ви отримуєте лист від платформи (а не з особистого Gmail) з посиланням на документ, надісланий від імені агентства.
- Ви підтверджуєте свою особу. Зазвичай одноразовим кодом в SMS, іноді фото паспорта чи картки NIE і селфі.
- Ви читаєте й підписуєте. Прокручуєте весь договір, ставите ініціали там, де просять, і малюєте або вводите свій підпис.
- Підписують усі інші. Орендодавець, інші співорендарі, а іноді й ваш поручитель підписують по черзі.
- Ви отримуєте готовий файл: PDF з усіма підписами, а також сертифікат або журнал аудиту, де вказано, хто підписав, коли, з якої електронної пошти й телефону, а часто й IP-адресу.
Змішане підписання теж допустиме. Орендодавець може підписати на папері, а ви електронно, або навпаки, якщо зрештою у вас буде примірник з обома підписами.
Що варто перевірити, перш ніж підписувати?
Електронний підпис дає змогу швидше підписати поганий договір, тож читайте його так само уважно, як на папері. Перш ніж натиснути кнопку:
- Прочитайте весь документ, а не лише сторінку з полем для підпису. Платформи дозволяють прокрутити все; зробіть це і, якщо можете, завантажте чернетку.
- Перевірте сторони: ваше ім'я та номер паспорта чи NIE точно як у вашому документі; ім'я орендодавця, яке має збігатися з власником у nota simple або належати особі з письмовими повноваженнями здавати квартиру.
- Перевірте гроші й дати: орендну плату, fianza і будь-яку додаткову гарантію, дату початку, строк і те, хто які рахунки оплачує. Наш посібник про тривожні ознаки в договорі оренди перелічує пункти, про які варто запитати.
- Перевірте відправника. Лист має надходити від платформи для підписання із зазначенням агентства. Якщо маєте сумнів, запитайте агента телефоном, чи надсилав він його.
- Не платіть, доки не побачили квартиру або не підтвердили, хто її власник, хоч би якою офіційною виглядала сторінка підписання.
Платформа для підписання підтверджує, хто підписав документ. Вона не перевіряє, що людина, яка пропонує квартиру, є її власником, чи що квартира взагалі існує. Фейкові оголошення з договорами, що виглядають справжніми, — відома шахрайська схема: див. як уникнути шахрайства з орендою в Барселоні.
Як перевірити підпис в отриманому файлі?
Завантажте остаточний PDF і журнал аудиту, щойно надійде лист, і зберігайте їх деінде, а не в поштовій скриньці. Відкрийте PDF в Adobe Acrobat Reader і подивіться на панель підписів: вона показує, чи змінювався документ після підписання. Журнал аудиту (DocuSign називає його "Certificate of Completion") має містити кожного підписанта з позначкою часу.
Якщо договір підписано цифровим сертифікатом, наприклад DNIe або кваліфікованим сертифікатом, ви можете завантажити його у VALIDe, безкоштовний сервіс перевірки підписів уряду Іспанії, і побачити, чи був сертифікат дійсним на момент використання. ЄС публікує власний довірчий список кваліфікованих постачальників на випадок, якщо агентство стверджує, що його підписи кваліфіковані.
Чи можна підписати договір оренди в Барселоні з-за кордону або до отримання NIE?
Так, і саме тому агентства перейшли в онлайн. Підписати можна звідусіль, якщо у вас є електронна пошта й телефон, що приймає SMS, а договір може ідентифікувати вас за номером паспорта. Чи погодиться агентство здати вам житло до отримання NIE — окреме питання, про яке йдеться в нашому посібнику оренда до отримання NIE.
Будьте обережні з підписанням договору на квартиру, яку не бачив ніхто, кому ви довіряєте. Якщо ви ще за кордоном, спершу прочитайте оренда в Барселоні з-за кордону і щонайменше домовтеся про відеоперегляд. Підпис буде дійсним у будь-якому разі, тож вкладайте зусилля в перевірку квартири та умов.
Чи підходить електронно підписаний договір для депозиту, padrón та інших документів?
Має підходити. Орендодавець зобов'язаний внести вашу fianza в Incasòl, каталонське агентство з питань житла, і з лютого 2023 року його онлайн-сервіс депозитів вимагає цифрової ідентифікації (докладніше в нашому посібнику про fianza). Це завдання орендодавця, але попросіть квитанцію.
Договір також знадобиться вам для padrón, договорів на комунальні послуги та, якщо ви маєте право, для каталонського податкового відрахування за оренду. Зберігайте роздрукований примірник підписаного PDF разом із журналом аудиту на випадок, якщо установа чи постачальник комунальних послуг попросить паперовий варіант. Ваші права орендаря (строк, продовження, повернення депозиту) випливають із LAU і не залежать від того, як ви підписали.
Як допомагає Llavai
У Барселоні взагалі отримати договір у свою скриньку зазвичай складніше, ніж його підписати, бо хороші квартири зазвичай дістаються тому, хто зателефонує першим. Llavai стежить за порталами Барселони й оцінює кожне нове оголошення агентства за вашим запитом (бюджет, barris, кількість спалень, обов'язкові вимоги), показує найкращі збіги першими й тримає номер агента на відстані одного дотику, щоб ви могли зателефонувати до того, як утвориться черга. Налаштуйте пошук за пару хвилин. Якщо не хочете телефонувати самі, Julia може зробити це іспанською на плані Pro.