Mietkaution in Barcelona: die fianza erklärt

Wie hoch ist die Mietkaution (fianza) in Barcelona?

Für eine Hauptwohnung legt das spanische Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos, kurz LAU) die gesetzliche fianza auf eine Monatsmiete fest. Das ist der Grundbetrag in Barcelona und im Rest Spaniens. Ein Vermieter kann für eine langfristige Wohnung keine höhere Summe als "fianza" deklarieren.

Teurer wird es bei den zusätzlichen Sicherheiten, die ein Vermieter zusätzlich zur fianza verlangen darf. Nach dem Wohnungsgesetz von 2023 sind diese zusätzlichen Sicherheiten bei normalen Wohnverträgen auf zwei Monatsmieten begrenzt. Am meisten solltest du also normalerweise als Sicherheit zahlen müssen:

In der Praxis verlangen viele Vermieter eine fianza in Höhe einer Monatsmiete plus ein oder zwei Monate als zusätzliche Sicherheit. Plane also bis zu drei Monate Sicherheit plus deine erste Monatsmiete ein. Wenn jemand bei einem Vertrag für eine Hauptwohnung mehr verlangt, ist das ein Warnsignal.

Diese Grenzen gelten für Verträge über eine Hauptwohnung ("vivienda habitual") und wurden mit dem Gesetz Ley 12/2023 festgelegt, das die LAU geändert hat. Für saisonale Mieten, Zimmer und Gewerbemieten gelten andere Regeln, und Gesetze ändern sich. Lass die Zahlen in deinem konkreten Vertrag immer von einer qualifizierten Rechtsperson bestätigen.

Was ist Incasòl und warum muss deine Kaution dort angemeldet werden?

Incasòl (Institut Català del Sòl) ist die öffentliche Stelle, die Mietkautionen in Katalonien verwahrt. Nach katalanischem Recht ist der Vermieter, wenn du in Barcelona einen Wohnungsmietvertrag unterschreibst, gesetzlich verpflichtet, deine fianza bei Incasòl zu hinterlegen, in der Regel innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss.

Das schützt dich. Die Kaution wird von einer neutralen öffentlichen Einrichtung verwahrt, statt auf dem Konto deines Vermieters zu liegen, was es deutlich schwerer macht, dass das Geld klammheimlich verschwindet. Ein paar Dinge sollte jeder Mieter wissen:

• Es ist die Pflicht des Vermieters, nicht deine. Bei einer normalen Miete reichst du selbst nichts bei Incasòl ein; das macht der Vermieter (oder seine Agentur).
• Du kannst einen Nachweis verlangen. Es ist völlig in Ordnung, die Anmeldebestätigung von Incasòl anzufordern. Ein Vermieter, der sich weigert oder hinhält, ist ein Warnzeichen.
• Anmeldung und Rückzahlung sind von deinen Rechten getrennt. Selbst wenn der Vermieter die fianza nicht anmeldet, bleibt dein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution am Ende ihm gegenüber bestehen.

Natürlich spielen die Kautionsregeln erst eine Rolle, wenn du es überhaupt bis zum Vertrag schaffst. Wenn du dir dort eine Sorge weniger machen willst: Unser Mieterprofil bringt deine Bewerbung schon vorab in Ordnung, sodass die Kaution das einzige Gespräch ist, das noch zu führen ist.

Die Abläufe und Fristen von Incasòl werden von der Generalitat de Catalunya festgelegt und können sich ändern. Prüfe die aktuellen Anforderungen auf der offiziellen Incasòl-Website oder bei einer Rechtsperson, bevor du dich auf einen bestimmten Zeitrahmen verlässt.

Darf ein Vermieter in Barcelona mehr als eine Monatskaution verlangen?

Ja, aber nur in Grenzen. Die fianza selbst ist bei einer Hauptwohnung auf einen Monat festgelegt, doch ein Vermieter darf zusätzlich weitere Sicherheiten verlangen, bei normalen Wohnverträgen begrenzt auf zwei Monatsmieten. Eine Gesamtforderung von mehr als einem Monat ist also oft rechtens, sofern sie korrekt als fianza plus zusätzliche Sicherheit aufgebaut ist.

Diese "zusätzliche Sicherheit" kann unterschiedlich aussehen:

• Eine zusätzliche Barkaution von einem oder zwei Monaten, als Sicherheit gegen Schäden oder ausstehende Miete.
• Ein aval bancario (Bankbürgschaft), bei dem deine Bank zusagt, ausstehende Miete bis zu einer vereinbarten Höchstgrenze zu übernehmen.
• Ein Bürge oder eine Mietausfallversicherung, die zwischen den Parteien vereinbart wird.

Entscheidend ist die Gesamtsumme: Bei einem Vertrag für eine Hauptwohnung liegt eine Sicherheit über einen Monat fianza plus zwei Monate zusätzliche Sicherheit hinaus außerhalb der gesetzlichen Standardgrenze. Wenn ein Vermieter oder eine Agentur auf vier oder fünf Monate im Voraus drängt, halt inne und hol dir Rat, bevor du irgendetwas zahlst.

Ob eine bestimmte Forderung rechtens ist, hängt von der Vertragsart und der Formulierung ab. Übergib niemals Geld, bei dem du unsicher bist. Lass es zuerst von einer Rechtsperson oder einer Mieterberatung bestätigen.

Wie und wann bekommst du deine fianza zurück?

Nach der LAU muss der Vermieter deine Kaution innerhalb eines Monats zurückzahlen, nachdem du die Schlüssel übergeben hast. Zahlt er zu spät, kann der offene Betrag zu deinen Gunsten Zinsen tragen. Die Frist beginnt, wenn du die Wohnung zurückgibst, also dokumentiere diesen Moment klar.

Der Ablauf sieht meist so aus:

1. Du übergibst die Schlüssel und der Vermieter prüft die Wohnung anhand des Übergabe-Inventars beim Einzug.
2. Der Vermieter fordert die fianza von Incasòl zurück. Incasòl zahlt die angemeldete Kaution in der Regel innerhalb von rund 21 Tagen nach einem gültigen Antrag an den Vermieter zurück.
3. Der Vermieter zahlt dir aus, innerhalb der gesetzlichen Monatsfrist, abzüglich rechtmäßiger Abzüge für echte Schäden oder offene Beträge.

Beachte: Dein Anspruch auf Rückzahlung besteht gegenüber dem Vermieter, nicht gegenüber Incasòl. Der Vermieter kann "Incasòl hat mir noch nicht gezahlt" nicht als Grund nehmen, die Monatsfrist zu verpassen. Das ist eine Sache zwischen ihm und der öffentlichen Stelle.

Rückzahlungsfristen und Zinsregeln stammen aus der LAU und den katalanischen Kautionsvorschriften und können sich ändern. Wenn deine Kaution einbehalten oder zu spät zurückgezahlt wird, hol dir zu deiner konkreten Situation Rat bei einer Rechtsperson oder einer Mietergewerkschaft.

Was darf ein Vermieter rechtlich von deiner Kaution abziehen?

Ein Vermieter darf für echte Schäden, die über die normale Nutzung hinausgehen, und für ausstehende Miete oder Rechnungen Abzüge machen, aber nicht für normale Abnutzung. Verblasste Farbe, ein abgewetztes Sofa oder kleine Kratzer nach ein paar Jahren normalen Wohnens sind die Kosten des Vermieters, nicht deine, und sollten nicht von der fianza abgezogen werden.

Übliche berechtigte Abzüge sind:

• Reparatur tatsächlicher Schäden: eine gesprungene Arbeitsplatte, eine kaputte Tür, Löcher, die weit über ein paar Bilderhaken hinausgehen.
• Ausstehende Miete oder Nebenkostenrechnungen, die beim Auszug offen bleiben.
• Fehlende Gegenstände, die im ursprünglichen Inventar aufgeführt waren und nicht mehr da sind.

Der häufigste Streit ist, dass ein Vermieter versucht, "normale Abnutzung" als Schaden abzurechnen. Deine Verteidigung sind Beweise: ein unterschriebenes Inventar und datierte Fotos vom Einzug, die den echten Zustand der Wohnung bei deiner Ankunft zeigen. Ohne sie steht es Aussage gegen Aussage.

Was als angemessene Abnutzung und was als abrechenbarer Schaden gilt, ist häufig Grund für Uneinigkeit und wird im Einzelfall beurteilt. Wenn dir ein unfairer Abzug droht, sprich mit einer Rechtsperson oder einer Mieterberatung, bevor du ihn akzeptierst.

Wie schützt du deine Kaution vom ersten Tag an?

Schütze deine Kaution, bevor du sie überhaupt zahlst: Bestehe auf einem schriftlichen Inventar und fotografiere die ganze Wohnung am Einzugstag. Der mit Abstand häufigste Grund, warum Zugezogene in Barcelona ihre Kaution verlieren, ist fehlender Beweis für den ursprünglichen Zustand der Wohnung, wenn der Vermieter am Ende Schäden erfindet.

Deine Checkliste zum Kautionsschutz:

• Hol dir ein schriftliches Inventar (inventario), das Inhalt und Zustand der Wohnung auflistet, von beiden Parteien unterschrieben.
• Fotografiere und filme jeden Raum am Einzugstag, einschließlich vorhandener Spuren und Abnutzung, mit sichtbarem Datum.
• Bewahre jeden Beleg auf: den Vertrag, die Kautionszahlung und den Nachweis der Anmeldung bei Incasòl.
• Notiere die Zählerstände der Versorgungsanschlüsse, damit dir nicht der Verbrauch des vorherigen Mieters berechnet wird.
• Stelle Anliegen schriftlich. WhatsApp und E-Mail schaffen einen Zeitverlauf, auf den du dich später verlassen kannst.

All das hilft erst, wenn du eine Wohnung hast, und in Barcelona sind die mit fairen Vermietern und sauberen Kautionsbedingungen zuerst weg. Genau dieses Tempo-Problem wollten wir mit Llavai lösen: Leg los und Julia ruft Agenturen in muttersprachlichem Spanisch an, sobald ein Treffer auftaucht, damit du als Erster verhandelst, nicht als Letzter.