Il proprietario può entrare senza permesso?
No. Nel momento in cui firmi un contratto di locazione, detieni l'uso esclusivo dell'abitazione, e il tuo proprietario ha bisogno del tuo consenso per entrare, anche se possiede l'appartamento e può conservare un mazzo di chiavi. La proprietà dei muri non include il diritto di attraversare la tua porta di casa.
La tutela è costituzionale, non solo contrattuale. L'articolo 18.2 della Costituzione spagnola stabilisce che il domicilio è inviolabile: nessun ingresso o perquisizione può avvenire senza il consenso di chi vi abita o un ordine del giudice, salvo il caso di flagranza di reato. Questo diritto appartiene a chi vi risiede, che durante il tuo contratto sei tu. La Legge sulle locazioni urbane lo rafforza attribuendo all'inquilino l'uso esclusivo dell'immobile per la durata del contratto.
Questa è una guida generale per gli inquilini, non una consulenza legale. Il modo in cui le regole si applicano dipende dal tuo esatto contratto, dalla tua situazione e dal motivo di ogni ingresso, quindi verifica la tua posizione con un'Oficina de l'Habitatge (ufficio per l'abitare) o con un professionista qualificato prima di agire.
Quando può un proprietario entrare legalmente nell'appartamento?
Solo in tre situazioni: con il tuo permesso esplicito, in forza di un ordine del giudice, o durante una vera emergenza. Nulla nella legge spagnola conferisce al proprietario un diritto permanente di passare a controllare quando ne ha voglia.
- Con il tuo consenso. È la via normale. Per una riparazione, un'ispezione concordata o una visita, il proprietario chiede, vi accordate su un orario, e viene. Concedi e metti per iscritto quel consenso così non ci saranno discussioni in seguito.
- Con un ordine del giudice. Un giudice può autorizzare l'accesso, per esempio durante uno sfratto (desahucio). Non puoi rifiutare una decisione giudiziaria, e l'ingresso viene eseguito alle condizioni stabilite dal tribunale.
- In caso di una vera emergenza. Un incendio, una fuga di gas, o una tubatura rotta che allaga l'edificio consentono al proprietario o ai servizi di emergenza di intervenire immediatamente per proteggere le persone e l'immobile, senza aspettare te.
Al di fuori di questi casi, "è mio e voglio controllarlo" non è un motivo legittimo. Se il tuo proprietario vuole un accesso regolare, questo deve essere concordato con te, alle tue condizioni, ogni volta.
Il proprietario deve dare un preavviso?
Sì. Quando acconsenti a una visita, questa deve avvenire a un orario ragionevole e con un avviso anticipato. La Legge sulle locazioni urbane non indica una cifra precisa, ma i contratti di locazione e la prassi quotidiana in Spagna fissano comunemente un preavviso di 24-48 ore per qualsiasi accesso concordato.
Il tuo proprietario non può presentarsi senza preavviso, e non può obbligarti a ospitare la visita in sua vece. Può soltanto chiederti di consentire l'accesso a un orario sensato che hai accettato. Per le riparazioni il quadro è leggermente diverso: l'articolo 21 della LAU obbliga il proprietario a mantenere l'abitazione abitabile e obbliga te a permettere i lavori necessari, quindi non dovresti ostacolare una riparazione reale. Anche in quel caso, significa fissare insieme un orario, non entrare da soli. I casi in cui la riparazione spetta anzitutto al proprietario sono trattati in chi ripara cosa in una locazione a Barcellona.
Devi consentire le visite quando stai per andartene?
Solo se il tuo contratto lo prevede. La legge spagnola non impone all'inquilino alcun obbligo generale di mostrare l'appartamento a futuri inquilini o acquirenti; trovare il prossimo occupante è affare del proprietario, non tuo, e il tuo diritto alla privacy vige fino all'ultimo giorno del contratto.
Il problema sta nelle clausole in piccolo. Se il contratto di locazione che hai firmato contiene una clausola che ti obbliga a consentire le visite, rifiutare può configurare un inadempimento contrattuale. Anche con quella clausola, il proprietario deve dare un preavviso, concordare orari ragionevoli, e non può obbligarti a condurre tu stesso la visita. È esattamente il tipo di clausola da individuare prima di firmare, ed è per questo che figura nel nostro elenco delle clausole sospette nei contratti di locazione da controllare.
Cosa succede se il proprietario entra senza il tuo consenso?
Può essere un reato. Entrare nel domicilio di qualcuno, o restarvi, contro la volontà di chi vi abita è allanamiento de morada (violazione di domicilio) ai sensi dell'articolo 202 del Codice penale spagnolo, punibile con una pena da sei mesi a due anni di reclusione per un privato cittadino. Se c'è violenza o intimidazione, la pena sale da uno a quattro anni più una multa.
Essere proprietario dell'appartamento non è una difesa, perché il reato tutela la persona che vi abita, non il nome sull'atto di proprietà. Entrare da soli mentre sei fuori, o cambiare la serratura per escluderti, possono entrambi ricadervi. La tabella qui sotto classifica le situazioni più comuni indicando dove ti trovi.
| Situazione | Consentito? |
|---|---|
| Concordi un orario per una riparazione o una visita | Sì, con preavviso e a un orario ragionevole |
| Incendio, allagamento o fuga di gas che mette a rischio le persone o l'edificio | Sì, accesso immediato |
| Ordine del giudice, ad es. durante uno sfratto | Sì, alle condizioni del tribunale |
| Il proprietario usa le proprie chiavi mentre sei fuori, senza consenso | No, può costituire un reato |
| "Ispezione di routine" senza un tuo accordo | No |
Cosa puoi fare se continua a succedere?
Documentalo e fermalo per iscritto. Una traccia scritta e pacata è ciò che trasforma "continuano a entrare" in qualcosa che puoi effettivamente far valere, e ti protegge se la controversia si aggrava.
- Digli di smettere, per iscritto. Invia un burofax (raccomandata con valore legale) o un'email con conferma di lettura in cui dichiari chiaramente che entrare senza il tuo consenso è illecito e non deve continuare.
- Conserva le prove. Annota ogni episodio con date e orari, salva i messaggi, fotografa qualunque cosa sia stata spostata o toccata, e prendi nota di eventuali testimoni come i vicini.
- Chiedi consulenza gratuita. Gli uffici pubblici per l'abitare di Barcellona e i servizi per gli inquilini possono dirti qual è la tua posizione e cosa fare dopo, gratuitamente. Vedi dove gli inquilini ottengono aiuto gratuito a Barcellona.
- Denuncia i casi gravi. Un ingresso ripetuto o forzato può essere denunciato alla polizia come possibile allanamiento de morada. Fatti consigliare prima di cambiare la serratura da solo, così da non creare una controversia contrattuale o sulla cauzione al termine della locazione.
Niente di tutto questo richiede uno spagnolo perfetto o un avvocato fin dal primo giorno. La documentazione scritta fa la maggior parte del lavoro; gli uffici e, se necessario, la polizia si occupano del resto.
Come ti aiuta Llavai
I problemi di privacy sono molto più facili da evitare che da risolvere, e tutto parte da chi ti affitta la casa. Un'agenzia autorizzata che gestisce la locazione, con un contratto scritto pulito, ha molte meno probabilità di trattare la tua casa come un luogo in cui può entrare a piacimento. Un proprietario che opera in nero, desideroso di saltare un contratto in regola, è terreno fertile per il problema del "passo un attimo a dare un'occhiata".
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