Darf dein Vermieter deine Wohnung in Barcelona betreten?

Darf Ihr Vermieter ohne Erlaubnis eintreten?

Nein. Sobald Sie einen Mietvertrag unterschreiben, haben Sie die alleinige Nutzung der Wohnung, und Ihr Vermieter braucht Ihre Zustimmung, um hereinzukommen, selbst wenn ihm die Wohnung gehört und er einen Satz Schlüssel besitzt. Das Eigentum an den Mauern schließt kein Recht ein, durch Ihre Wohnungstür zu gehen.

Der Schutz ist verfassungsrechtlich verankert, nicht nur vertraglich. Artikel 18.2 der spanischen Verfassung besagt, dass die Wohnung unverletzlich ist: Kein Betreten und keine Durchsuchung dürfen ohne die Zustimmung des Bewohners oder einen Gerichtsbeschluss erfolgen, außer bei einer gerade begangenen Straftat. Dieses Recht steht demjenigen zu, der dort wohnt, und das sind während der Laufzeit Ihres Vertrags Sie. Das Wohnraummietgesetz verstärkt es, indem es dem Mieter die alleinige Nutzung der Immobilie für die Dauer des Mietverhältnisses zuweist.

Dies ist eine allgemeine Orientierungshilfe für Mieter, keine Rechtsberatung. Wie die Regeln angewendet werden, hängt von Ihrem genauen Vertrag, Ihrer Situation und dem Grund für ein Betreten ab. Klären Sie Ihre Position daher mit einer Oficina de l'Habitatge (Wohnungsamt) oder einer qualifizierten Fachkraft, bevor Sie handeln.

Wann darf ein Vermieter die Wohnung rechtmäßig betreten?

Nur in drei Situationen: mit Ihrer ausdrücklichen Erlaubnis, aufgrund eines Gerichtsbeschlusses oder während eines echten Notfalls. Nichts im spanischen Recht gibt einem Vermieter ein dauerhaftes Recht, vorbeizuschauen und zu inspizieren, wann immer ihm danach ist.

• Mit Ihrer Zustimmung. Das ist der normale Weg. Für eine Reparatur, eine vereinbarte Besichtigung oder eine Wohnungsbesichtigung fragt der Vermieter, Sie einigen sich auf einen Termin, und er kommt. Erteilen und dokumentieren Sie diese Zustimmung schriftlich, damit es später keinen Streit gibt.
• Durch Gerichtsbeschluss. Ein Richter kann den Zutritt genehmigen, zum Beispiel während einer Zwangsräumung (desahucio). Eine gerichtliche Entscheidung können Sie nicht ablehnen, und das Betreten erfolgt zu den vom Gericht festgelegten Bedingungen.
• In einem echten Notfall. Ein Brand, ein Gasleck oder ein geplatztes Rohr, das das Gebäude überflutet, erlaubt es dem Vermieter oder den Rettungsdiensten, sofort zum Schutz von Personen und der Immobilie zu handeln, ohne auf Sie zu warten.

Außerhalb dieser Fälle ist „Es gehört mir und ich will nachsehen“ kein rechtmäßiger Grund. Wenn Ihr Vermieter regelmäßigen Zutritt wünscht, muss dieser jedes Mal mit Ihnen und zu Ihren Bedingungen vereinbart werden.

Muss der Vermieter eine Ankündigung machen?

Ja. Wenn Sie einem Besuch zustimmen, muss dieser zu einer angemessenen Uhrzeit und mit Vorankündigung stattfinden. Das Wohnraummietgesetz nennt keine konkrete Zahl, aber Mietverträge und die alltägliche Praxis in Spanien sehen üblicherweise eine Ankündigung von 24 bis 48 Stunden für jeden vereinbarten Zutritt vor.

Ihr Vermieter kann nicht unangekündigt auftauchen und kann Sie nicht dazu zwingen, den Besuch an seiner Stelle auszurichten. Er darf Sie nur bitten, den Zutritt zu einer vernünftigen, von Ihnen akzeptierten Zeit zu gestatten. Bei Reparaturen sieht das Bild etwas anders aus: Artikel 21 des LAU verpflichtet den Vermieter, die Wohnung bewohnbar zu halten, und verpflichtet Sie, notwendige Arbeiten zu gestatten, sodass Sie eine tatsächliche Reparatur nicht blockieren sollten. Auch dann bedeutet das, gemeinsam einen Termin zu vereinbaren, und nicht, sich selbst Zutritt zu verschaffen. Wer im ersten Fall überhaupt für die Reparatur zuständig ist, wird in wer was in einer Barceloner Mietwohnung repariert behandelt.

Müssen Sie Besichtigungen zulassen, wenn Sie ausziehen?

Nur wenn Ihr Vertrag es vorschreibt. Das spanische Recht legt einem Mieter keine allgemeine Pflicht auf, die Wohnung künftigen Mietern oder Käufern zu zeigen; den nächsten Bewohner zu finden ist Sache des Eigentümers, nicht Ihre, und Ihr Recht auf Privatsphäre gilt bis zum letzten Tag des Vertrags.

Der Haken steckt im Kleingedruckten. Wenn Ihr unterzeichneter Mietvertrag eine Klausel enthält, die Sie verpflichtet, Besichtigungen zuzulassen, kann eine Weigerung als Vertragsbruch gewertet werden. Selbst mit dieser Klausel muss der Vermieter eine Ankündigung machen, angemessene Uhrzeiten vereinbaren und kann Sie nicht zwingen, die Besichtigung selbst durchzuführen. Genau diese Art von Klausel sollte man vor der Unterschrift erkennen, weshalb sie auf unserer Liste der Warnsignale im Mietvertrag steht, die Sie prüfen sollten.

Was, wenn der Vermieter ohne Ihre Zustimmung eintritt?

Das kann eine Straftat sein. Das Betreten der Wohnung einer Person oder der Verbleib darin gegen den Willen des Bewohners ist allanamiento de morada (Hausfriedensbruch) nach Artikel 202 des spanischen Strafgesetzbuchs und wird für eine Privatperson mit sechs Monaten bis zwei Jahren Haft geahndet. Kommen Gewalt oder Einschüchterung hinzu, steigt das auf ein bis vier Jahre zuzüglich einer Geldstrafe.

Das Eigentum an der Wohnung ist keine Rechtfertigung, denn die Straftat schützt die dort wohnende Person, nicht den Namen im Grundbuch. Sich selbst Zutritt zu verschaffen, während Sie außer Haus sind, oder die Schlösser auszutauschen, um Sie auszusperren, kann beides darunter fallen. Die Tabelle unten ordnet die häufigen Situationen danach ein, wie Sie dastehen.

Was können Sie tun, wenn es immer wieder passiert?

Dokumentieren Sie es und stoppen Sie es schriftlich. Ein ruhiger Papiernachweis macht aus „sie kommen ständig herein“ etwas, das Sie tatsächlich durchsetzen können, und er schützt Sie, falls der Streit eskaliert.

1. Fordern Sie sie schriftlich auf, damit aufzuhören. Senden Sie einen burofax (zustellungsnachweispflichtiges Schreiben) oder eine E-Mail mit Lesebestätigung, in der Sie klar festhalten, dass das Betreten ohne Ihre Zustimmung rechtswidrig ist und nicht fortgesetzt werden darf.
2. Bewahren Sie Beweise auf. Protokollieren Sie jeden Vorfall mit Datum und Uhrzeit, speichern Sie Nachrichten, machen Sie Fotos von allem, was verrückt oder gestört wurde, und notieren Sie etwaige Zeugen wie Nachbarn.
3. Holen Sie sich kostenlose Beratung. Die öffentlichen Wohnungsämter und Mieterberatungsstellen in Barcelona können Ihnen kostenlos sagen, wie Sie dastehen und was als Nächstes zu tun ist. Siehe wo Mieter in Barcelona kostenlose Hilfe bekommen.
4. Melden Sie schwerwiegende Fälle. Wiederholtes oder gewaltsames Eindringen kann der Polizei als möglicher allanamiento de morada gemeldet werden. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie das Schloss selbst austauschen, damit Sie am Ende des Mietverhältnisses keinen Vertrags- oder Kautionsstreit auslösen.

Für all das braucht es kein perfektes Spanisch und keinen Anwalt vom ersten Tag an. Der schriftliche Nachweis erledigt den Großteil der Arbeit; die Ämter und, falls nötig, die Polizei übernehmen den Rest.

Wie Llavai hilft

Ärger mit der Privatsphäre lässt sich weit leichter vermeiden als beheben, und er beginnt damit, von wem Sie mieten. Eine lizenzierte Agentur, die die Vermietung verwaltet, mit einem sauberen schriftlichen Vertrag, wird Ihre Wohnung viel seltener als einen Ort behandeln, an dem sie einfach hereinspazieren kann. Bei einem Vermieter, der schwarz arbeitet und einen ordentlichen Mietvertrag umgehen möchte, brütet das „Ich schau einfach mal vorbei“-Problem tendenziell.

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