Wer zahlt in Barcelona jetzt die Maklerprovision?
Der Vermieter, bei einer normalen langfristigen Wohnung. Seit Spaniens Wohnungsgesetz von 2023 trägt die Kosten für die Immobilienverwaltung und das Formalisieren des Vertrags der Eigentümer, der die Agentur beauftragt hat, nicht der Mieter, der auf die Anzeige antwortet. Wenn du über eine Agentur einen Hauptwohnsitz mietest, ist diese Provision nicht deine Sache.
Das ist vor allem für internationale Mieter wichtig, denn der "Maklermonat" wurde Neuankömmlingen oft so genannt, als wäre er ein festes Naturgesetz. Er war eine Gewohnheit, keine Regel, und das Gesetz hat ihn für normale Wohnraummieten nun abgeschafft. Die Wohnung kostet weiterhin, was sie kostet, aber der Anteil der Agentur kommt nicht mehr zu deinem Einzugsbudget hinzu.
Den vollständigen Überblick darüber, was du im Voraus tatsächlich schuldest, findest du in unserem Ratgeber dazu, wie viel Geld du brauchst, um in Barcelona zu mieten.
Was hat das Wohnungsgesetz von 2023 eigentlich geändert?
Es hat neu festgelegt, wer die Maklerkosten trägt. Spaniens Gesetz 12/2023, in Kraft seit dem 26. Mai 2023, hat Artikel 20 des Mietgesetzes (LAU) so geändert, dass die Kosten für die Immobilienverwaltung und das Formalisieren des Vertrags vom Vermieter getragen werden. Davor gaben Agenturen routinemäßig eine Monatsprovision an den Mieter weiter, und das war legal.
Das Gesetz gilt in ganz Spanien, Barcelona eingeschlossen, für Verträge über einen Hauptwohnsitz. Es deckelt oder streicht weder die Miete noch die fianza oder irgendeine Garantie. Es zielt auf eine bestimmte Sache ab: die Gebühr, die eine Agentur für die Vermittlung der Wohnung verlangt. Diese Leistung wird jetzt vom Eigentümer eingekauft, also zahlt der Eigentümer dafür.
Wohnungsregeln ändern sich und jeder Vertrag ist anders. Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung; lass von einer qualifizierten Fachkraft bestätigen, wie Artikel 20 des LAU auf deinen konkreten Vertrag zutrifft, bevor du eine Gebühr zahlst oder ablehnst. Quelle: Gesetz 12/2023 vom 24. Mai, in Kraft seit dem 26. Mai 2023 (BOE).
Darf der "Maklermonat" einem Mieter noch in Rechnung gestellt werden?
Bei einem normalen Wohnraumvertrag nicht. Der "mes de agencia" ist genau die Provision, die das Gesetz von 2023 dem Vermieter aufgebürdet hat, daher ist es bei einer gewöhnlichen langfristigen Wohnung nicht mehr erlaubt, sie dem Mieter in Rechnung zu stellen. Eine Umbenennung hilft der Agentur nicht: Wenn eine Gebühr in Wahrheit für das Finden der Wohnung oder das Aufsetzen des Mietvertrags bezahlt wird, sagt das Gesetz, dass der Eigentümer sie übernimmt.
Warum siehst du sie also trotzdem noch? Weil der Markt in Barcelona brutal eng ist und eine Agentur stillschweigend darauf wetten kann, dass ein verzweifelter Bewerber lieber zahlt, als die Wohnung zu verlieren. Genau diesen Druck sollte die Regel beseitigen. Wenn du das weißt, kannst du eine Mietergebühr als Frage behandeln, die du stellst, und nicht als Preis, den du akzeptierst.
So sieht aus, wer bei einer normalen Wohnraummiete was trägt:
| Kosten | Wer zahlt | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Makler- / Verwaltungsgebühr | Vermieter | Durch Gesetz 12/2023 dem Eigentümer auferlegt (Art. 20 LAU) |
| Aufsetzen des Vertrags | Vermieter | Zählt als Formalisierung der Vermietung |
| Erste Monatsmiete | Mieter | Im Voraus zahlbar, wie bisher |
| Kaution (fianza) | Mieter | Eine Monatsmiete; in Katalonien bei Incasòl hinterlegt |
| Zusätzliche Garantie | Mieter | Optional, bei einem Standardvertrag auf zwei Monatsmieten begrenzt |
Darf dir eine Agentur überhaupt etwas in Rechnung stellen?
Nur für eine wirklich gesonderte Leistung, um die du gebeten und der du schriftlich zugestimmt hast. Wenn du ausdrücklich etwas über die normale Vermittlungsarbeit hinaus verlangst, etwa eine maßgeschneiderte Wohnungssuche oder eine kostenpflichtige Beratung, darf dir eine Agentur das in Rechnung stellen, sofern es im Voraus klar und vereinbart ist. Was sie nicht darf, ist die normale Maklergebühr als "Verwaltungs-" oder "Reservierungsgebühr" umzudeuten und dir aufzuerlegen.
Ein einfacher Test: Würde diese Kosten auch entstehen, ob du persönlich darum gebeten hast oder nicht? Mieter zu finden, die Wohnung zu zeigen und den Mietvertrag vorzubereiten gehört zur Vermietung der Immobilie, und der Eigentümer zahlt dafür. Ein Extra, das du aktiv gewählt hast, ist etwas anderes. Wenn du nicht sicher bist, auf welche Seite der Linie eine Gebühr fällt, lass sie dir schriftlich geben und prüfe sie, bevor du zahlst.
Welche Mietverträge sind von der Regel zur mieterfreien Gebühr ausgenommen?
Verträge, die nicht für einen Hauptwohnsitz sind. Befristete Mieten (temporada), Touristen- oder Ferienmieten und andere Konstellationen nach Artikel 3 des LAU fallen nicht unter die Regel, und bei diesen kann einem Mieter weiterhin eine Maklergebühr berechnet werden. Deshalb drängt eine Agentur möglicherweise auf einen temporada-Vertrag: dieselbe Wohnung, eine andere rechtliche Schublade, und die Gebühr landet wieder bei dir.
Das macht die Vertragsart zu etwas, das du vor allem anderen prüfen solltest. Ein "befristetes" Etikett auf dem, was in Wahrheit dein Hauptwohnsitz ist, kann dich die Gebühr und gleichzeitig schwächere Rechte kosten. Wenn dir ein temporada-Vertrag angeboten wird, lies ihn sorgfältig und lass dir von einer Fachkraft bestätigen, was du unterschreibst. Unser Ratgeber dazu, wie du Mietbetrug in Barcelona erkennst und vermeidest, behandelt die Drucktaktiken, die solche Angebote oft begleiten.
Ob ein Vertrag einen Hauptwohnsitz oder eine befristete Miete betrifft, hängt von seinem tatsächlichen Zweck und Wortlaut ab, nicht nur von seinem Titel. Lass dir die Vertragsart für deine Situation von einer qualifizierten Fachkraft bestätigen, bevor du unterschreibst oder zahlst.
Die Agentur will die Gebühr trotzdem. Was tust du?
Frage schriftlich nach, wofür die Gebühr ist und welche Leistung sie abdeckt, und bewahre dann jede Quittung und Nachricht auf. Wenn es die Maklergebühr bei einer Wohnraummiete ist, kannst du ablehnen und auf Artikel 20 des LAU verweisen. Bleib ruhig und konkret: Der meiste Widerstand endet, sobald klar ist, dass du die Regel kennst und die Anzeige sowie den Chatverlauf gespeichert hast.
Wenn die Agentur hart bleibt, hast du über das Gespräch hinaus weitere Wege. Die nummerierten Schritte unten sind die praktische Reihenfolge:
- Hol es dir schriftlich. Eine WhatsApp oder E-Mail, die die Gebühr benennt, ist dein Beweis; eine mündliche Forderung lässt sich später leicht abstreiten.
- Sichere alles. Die Anzeige, die Nachrichten, jede Rechnung oder Quittung und den Vertragsentwurf.
- Verlange das Beschwerdeformular. Unternehmen müssen das offizielle hoja de reclamaciones / full oficial de queixa bereithalten.
- Melde es. Reiche eine Beschwerde bei der Agència Catalana del Consum oder deiner örtlichen Verbraucherstelle OMIC ein.
- Fordere eine irrtümlich gezahlte Gebühr zurück. Eine Gebühr, die nicht hätte erhoben werden dürfen, lässt sich zurückfordern; lass dich beraten, wie.
Dies ist eine allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung, und Verfahren sowie die zuständigen Stellen können sich ändern. Lass dir bei einem konkreten Streit das aktuelle Vorgehen und deine Möglichkeiten von einer qualifizierten Fachkraft oder einer Mieterberatung bestätigen, bevor du handelst.
Wie umgehst du den Gebührenstreit ganz?
Sichere dir die Wohnung, bevor der Druck überhaupt anfängt. Die Agentur hat nur dann Hebel, um eine Mietergebühr unterzubringen, wenn du der langsamere Bewerber bist, nervös und voller Angst, die Wohnung zu verlieren. Sei früh dran, besichtige zuerst und komm mit fertigen Unterlagen, dann hat ein ruhiges "das Gesetz legt das auf den Vermieter" weit mehr Gewicht.
Das ist die eigentliche Zwickmühle für internationale Mieter. Bis du eine spanische Anzeige gelesen, übersetzt und eine sorgfältige Nachricht geschrieben hast, hat ein einheimischer Bewerber längst angerufen, den einzigen Besichtigungstermin gebucht und über die Konditionen zu reden begonnen. Du verhandelst von hinten heraus, und genau dann lässt sich eine fragwürdige Gebühr am leichtesten durchdrücken.
Genau diese Lücke schließt Llavai. Die Agentin Julia ruft lizenzierte Agenturen in Barcelona auf muttersprachlichem Spanisch an, sobald eine Anzeige zu deinem Profil passt, stellt dich vor und bucht die Besichtigung, sodass du als früher, glaubwürdiger Bewerber an der Wohnung ankommst statt als später. Leg hier los. Es passt gut zu unserem Ratgeber über die Unterlagen, die du zum Mieten in Barcelona brauchst.