Was ist eine señal, wenn Sie eine Wohnung in Barcelona reservieren?
Eine señal (oder reserva) ist eine Reservierungsanzahlung, die den Vermieter daran hindert, die Wohnung jemand anderem zu zeigen, während Ihre Bewerbung abgeschlossen wird. In einem so schnellen Markt wie Barcelona ist es der Schritt, der aus einem „Sie gefallen uns“ ein „Die Wohnung gehört Ihnen“ macht. Es ist vollkommen legal, sofern beide Seiten ein Dokument unterzeichnen, das Betrag, Bedingungen und Strafen festhält, so das Immobilienportal idealista.
Das Geld ist keine zusätzliche Gebühr. Es ist ein Vorschuss: Sobald Sie den Mietvertrag unterschreiben, wird die señal von Ihrer ersten Monatsmiete abgezogen, manchmal auch von der fianza. Betrachten Sie es als Vorauszahlung eines Teils dessen, was Sie ohnehin schulden, im Gegenzug dafür, dass die Wohnung für ein paar Tage vom Markt genommen wird.
Was es nicht ist, ist eine beiläufige Geste. In dem Moment, in dem Sie es übergeben, gehen Sie einen kleinen Vertrag ein. Ob Sie es später zurückbekommen, hängt vollständig davon ab, was in diesem Dokument steht – es lohnt sich also, für die zehn Minuten, die das Lesen dauert, innezuhalten.
Wie hoch ist die Reservierungsanzahlung?
Es gibt keinen gesetzlichen Betrag. In der Praxis beträgt die Reservierungsanzahlung für eine Mietwohnung in Barcelona meist rund 300 € bis 500 € oder einen Teil einer Monatsmiete und steigt mit dem Preis der Wohnung, laut idealista. Bei einer teureren Wohnung kann ein Makler eine volle Monatsmiete im Voraus als Reservierung verlangen.
Da sie von Ihrer ersten Zahlung abgezogen wird, ist die señal kein verlorenes Geld, solange der Abschluss zustande kommt. Von Bedeutung ist sie für Ihren Liquiditätsfluss am Einzugstag: Jeder Euro, den Sie jetzt zahlen, ist einer weniger bei der Unterschrift, aber den Rest müssen Sie trotzdem bereithalten. Unsere Aufschlüsselung der Anfangskosten beim Mieten in Barcelona zeigt, wie die gesamte erste Zahlung aussieht, wenn Kaution und etwaige Gebühren eingerechnet sind.
Seien Sie misstrauisch, wenn der Betrag hoch und die Unterlagen dünn sind. Eine „Reservierung“ von 1.500 € auf ein mündliches Versprechen hin, bar bezahlt, hat genau die Form eines Mietbetrugs. Lesen Sie unseren Leitfaden dazu, wie Sie Mietbetrug in Barcelona erkennen und vermeiden.
Ist die señal erstattungsfähig, wenn der Abschluss platzt?
Das hängt von der Formulierung ab und davon, wer aussteigt. Eine einfache Reservierung folgt einer schlichten Logik: Nimmt der Vermieter Ihre Unterlagen an und Sie unterschreiben, wird das Geld auf Ihre Miete angerechnet; kommt aus Gründen außerhalb Ihrer Kontrolle keine Einigung zustande, sollte es zurückgegeben werden; und wenn Sie es sich schlicht anders überlegen, nachdem der Vermieter die Wohnung freigehalten hat, darf er es in der Regel behalten.
Dieser mittlere Fall ist es, in dem Streit entsteht, deshalb sollte das Dokument klar benennen, was als „der Abschluss kommt nicht zustande“ gilt. Ein Vermieter, der eine Prüfung nicht besteht, von der Sie nichts wissen konnten, eine vom Markt genommene Wohnung, eine Vertragsklausel, die sich in letzter Minute ändert: Eine gute Formulierung sagt, wessen Verschulden eine Rückerstattung auslöst und wessen nicht.
Platzt der Abschluss, weil der Wohnung ihre cédula de habitabilidad fehlt oder die Bedingungen von dem abweichen, was man Ihnen gezeigt hat, haben Sie gute Argumente für eine Rückerstattung. Bewahren Sie in jedem Fall das unterschriebene Dokument und Ihren Zahlungsnachweis auf.
Señal vs. arras: Wo liegt der Unterschied?
Sie sind nicht dasselbe, und der Unterschied entscheidet, was passiert, wenn jemand abspringt. Eine señal ist eine schlichte Reservierung. Arras penitenciales, geregelt durch Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs, sind ein bezahltes Recht, es sich anders zu überlegen: Tritt der Mieter zurück, verliert er die Anzahlung; tritt der Vermieter zurück, muss er das Doppelte zurückgeben.
Der Haken ist, dass der pönale Charakter klar und unmissverständlich angegeben sein muss. Spanische Gerichte haben wiederholt entschieden, dass eine Anzahlung, wenn das Dokument mehrdeutig ist, als gewöhnliche arras confirmatorias behandelt wird, nicht als die Variante mit doppelter Rückgabe. Gehen Sie also nicht davon aus, dass Ihnen das Doppelte zusteht, nur weil Sie etwas im Voraus gezahlt haben; das Wort „penitenciales“ und die Regel der doppelten Rückgabe müssen niedergeschrieben sein.
| Art | Wenn der Mieter zurücktritt | Wenn der Vermieter zurücktritt |
|---|---|---|
| Einfache señal / reserva | Vermieter behält es meist | Sollte das Gezahlte zurückgeben |
| Arras penitenciales (Art. 1454) | Mieter verliert die Anzahlung | Gibt die doppelte Anzahlung zurück |
Die Regel der doppelten Rückgabe gilt nur für Anzahlungen, die eindeutig als arras penitenciales vereinbart wurden. Die Formulierungen variieren, und Streitfälle werden im Einzelfall entschieden. Prüfen Sie einen konkreten Vertrag vor der Unterschrift mit einem spanischen Anwalt oder einer Wohnberatung.
Darf die Agentur Ihr Reservierungsgeld behalten?
Nein. Seit dem spanischen Wohnungsgesetz von 2023 (Ley 12/2023) fallen die Verwaltungs- und Vertragsabschlussgebühren der Agentur bei der Vermietung einer Hauptwohnung dem Vermieter zur Last, nicht dem Mieter. Eine Immobilienagentur kann Ihre Reservierungsanzahlung nicht als ihre Provision ausgeben und einstecken.
Was die Agentur tun kann, ist, das Geld anzunehmen und weiterzureichen: Es sollte auf Ihre erste Monatsmiete oder Ihre fianza angerechnet oder Ihnen zurückgegeben werden. Sagt Ihnen ein Makler, die Reservierung sei eine nicht erstattungsfähige „gestión“-Gebühr, die er behält, dann wird das Gesetz von 2023 ignoriert. Unser Leitfaden dazu, wer die Maklergebühr in Barcelona zahlt, erklärt, wo die Grenze jetzt verläuft.
Auch deshalb hält Llavai jedes Inserat ausschließlich von Agenturen. Sie haben es mit einem lizenzierten Unternehmen zu tun, das an dieses Gesetz gebunden ist, nicht mit einer Privatperson, die sich die Regeln einer Reservierung spontan ausdenkt.
Was sollte das Reservierungsdokument enthalten?
Bevor Geld fließt, verlangen Sie ein schriftliches Reservierungsdokument – und lesen Sie es. Eine Reservierung, die Sie nicht schriftlich sehen können, ist eine, die Sie nicht durchsetzen können. Mindestens sollte es Folgendes benennen und festlegen:
- Beide Parteien. Ihr vollständiger Name und der vollständige rechtliche Name des Vermieters oder der Agentur samt Steuernummer.
- Die genaue Wohnung. Die vollständige Adresse, Stockwerk und Tür, damit es keine Zweifel gibt, was Sie reservieren.
- Der Betrag. Die gezahlte Summe und eine klare Angabe, dass sie bei der Unterschrift von der ersten Monatsmiete oder der Kaution abgezogen wird.
- Vereinbarte Miete und Kaution. Die Monatsmiete, die fianza und jede weitere Garantie, damit sich nach Ihrer Zahlung nichts ändert.
- Eine Frist. Das Datum, bis zu dem der Mietvertrag unterschrieben wird, und was mit dem Geld geschieht, wenn dieses Datum verstreicht.
- Rückerstattungsbedingungen. Genau wann das Geld einbehalten und wann es zurückgegeben wird, einschließlich der Frage, ob es sich um eine einfache señal oder um arras penitenciales handelt.
Zahlen Sie per Banküberweisung, niemals in bar, damit Sie einen Nachweis haben. Widerspricht etwas auf dem Formular dem, was man Ihnen bei der Besichtigung gesagt hat, korrigieren Sie es vor der Unterschrift, nicht danach.
Wie Sie sich absichern, bevor Sie Geld übergeben
Die sicherste Reservierung ist die, die Sie mit offenen Augen tätigen. Ein paar Gewohnheiten halten Sie aus den Streitigkeiten heraus, die spanische Mieterforen füllen:
- Bestätigen Sie, dass die Wohnung echt und die Person befugt ist. Prüfen Sie die Agentur und reservieren Sie niemals eine Wohnung, die Sie nicht tatsächlich gesehen haben – persönlich oder per Live-Video-Rundgang.
- Holen Sie sich die Bedingungen zuerst schriftlich. Miete, Kaution, Vertragsdauer und Startdatum sollten vor der señal vereinbart werden, nicht danach verhandelt. Lesen Sie unsere Notiz zu Saisonverträgen (temporada) im Vergleich zu Langzeitverträgen, damit Sie wissen, welcher Ihnen angeboten wird.
- Halten Sie Ihre Unterlagen bereit, damit Sie sich nie gedrängt fühlen. Wenn Ihre Dokumente vorbereitet sind, können Sie in Ruhe reservieren, statt unter Druck zu zahlen, um einem anderen Bewerber zuvorzukommen. Richten Sie Ihre Llavai-Suche ein, damit die passenden Wohnungen Sie früh erreichen.
- Bewahren Sie jede Quittung auf. Die unterschriebene Reservierung und die Überweisungsbestätigung sind das, worauf Sie sich stützen, falls Sie das Geld je zurückbrauchen.
Die meisten Reservierungen in Barcelona laufen reibungslos, und das Geld wird einfach Teil Ihrer ersten Zahlung. Der Sinn der Vorsicht ist der kleine Anteil, der es nicht tut. Das sind die Fälle, in denen ein unterschriebenes Dokument und ein Bankbeleg Sie retten.