Qui est légalement responsable de l'humidité et des moisissures ?

Le propriétaire, dans la plupart des cas. L'article 21 de la loi espagnole sur les baux urbains, la Ley de Arrendamientos Urbanos ou LAU, oblige le propriétaire à réaliser toutes les réparations nécessaires pour maintenir le logement en état d'habitabilité, et ce sans augmenter le loyer. Un appartement rongé par l'humidité n'est pas habitable, donc en réparer la cause est l'affaire du propriétaire, pas la vôtre. La seule exception concerne les dommages causés par le locataire, ainsi que les petites réparations dues à l'usure quotidienne que l'article 21.4 met à la charge du locataire.

Ce qui compte, c'est la source de l'eau. Si l'humidité remonte au bâtiment lui-même, qu'il s'agisse d'une canalisation éclatée ou suintante, de fissures dans la façade, d'un toit ou d'une terrasse défaillants, ou de remontées capillaires venant des fondations, alors elle est structurelle, et le propriétaire doit la réparer, comme le confirme le guide d'idealista sur les réparations dans les locations en Espagne. Cela s'inscrit dans la question plus large de qui répare quoi dans une location à Barcelone, où les défauts structurels reviennent presque toujours au propriétaire.

Ceci constitue une orientation générale pour les locataires, non un conseil juridique. Les règles de location et leur application dépendent de votre appartement précis, de votre contrat et de la cause de l'humidité, alors confirmez la situation actuelle auprès de votre propriétaire, d'une Oficina de l'Habitatge ou d'un professionnel qualifié avant d'agir.

Quand l'humidité est-elle la faute du locataire ?

Quand il s'agit de condensation que vous auriez pu éviter. L'humidité la plus courante dans un appartement à Barcelone n'est pas du tout une fuite, mais de la condensation : de l'air intérieur chaud et humide qui rencontre un mur ou une fenêtre froids et se transforme en eau. Si cela vient de la façon dont le logement est habité, qu'il s'agisse de fenêtres jamais ouvertes, de linge séché sur les radiateurs sans circulation d'air, de longues douches sans extracteur ni fenêtre ouverte, ou de bouches d'aération obstruées, alors la responsabilité peut basculer sur le locataire.

Le test approximatif qu'appliquent les agences et les tribunaux : des moisissures de surface dans un coin froid ou une salle de bains mal aérée pointent vers les habitudes, tandis que l'humidité qui se propage dans les murs, la peinture qui cloque ou une tache qui revient quelle que soit l'aération pointent vers le bâtiment. Si vous ne parvenez vraiment pas à assécher l'appartement en l'aérant, la cause est presque certainement structurelle et la facture est pour le propriétaire. Gardez cette distinction claire, car elle décide qui paie et elle peut resurgir dans un litige sur la caution (fianza) à votre départ.

Pourquoi tant d'appartements à Barcelone prennent-ils l'humidité ?

Parce que la ville est faite pour ça, dans le pire sens. Barcelone se trouve sur la côte, donc l'air arrive déjà chargé d'humidité, et le parc immobilier est ancien et très dense. Les appartements de l'Eixample, de Gràcia et de Ciutat Vella ont souvent des chambres et des salles de bains qui ne donnent que sur d'étroits puits de lumière intérieurs, les patis de llums, où l'air ne circule presque pas et où la ventilation transversale est quasi impossible.

Les rénovations modernes peuvent aggraver les choses plutôt que les améliorer. Les nouvelles fenêtres à double vitrage et les cadres étanches bloquent les courants d'air, ce qui est bon pour votre facture de chauffage, mais elles emprisonnent aussi l'humidité que vous générez en cuisinant, en vous douchant et en respirant. N'ayant nulle part où aller, cette humidité se dépose sur les surfaces les plus froides : murs exposés au nord, embrasures de fenêtres, coins derrière les armoires. La moisissure suit. Savoir que c'est normal pour la ville vous aide à la repérer tôt lors d'une visite et à la soulever avant de signer, ce que notre liste de vérification pour visiter un appartement intègre.

Comment signaler l'humidité et faire réparer par le propriétaire ?

Mettez-le par écrit dès que vous le repérez. L'article 21.3 de la LAU oblige d'ailleurs le locataire à informer le propriétaire d'un défaut dès que raisonnablement possible, donc un signalement rapide et documenté vous protège et remplit à la fois votre propre obligation. Un simple coup de fil ne suffit pas à lui seul ; vous voulez une trace que vous pourrez montrer plus tard.

  1. Notifiez par écrit. Envoyez un burofax ou un e-mail avec accusé de lecture décrivant l'humidité, où elle se trouve et quand elle a commencé. Un burofax vous donne une preuve juridiquement reconnue de ce que vous avez envoyé et quand.
  2. Joignez des preuves datées. Ajoutez des photos claires et datées, et notez les biens endommagés. Un bref relevé d'humidimètre ou une note de plombier aide si la cause est contestée.
  3. Fixez un délai raisonnable. Demandez au propriétaire de commencer la réparation dans une fenêtre raisonnable, généralement autour de 20 à 30 jours pour des travaux non urgents, et gardez la demande courtoise mais ferme.
  4. Escaladez si l'on vous ignore. Si rien ne se passe, vous pouvez demander une réduction de loyer ou une décision de justice imposant la réparation, et les bureaux publics du logement de Barcelone conseillent gratuitement.

Pour les dégâts urgents, l'article 21.3 permet aussi au locataire de prendre les mesures d'urgence nécessaires, comme stopper une fuite active, et d'en récupérer le coût auprès du propriétaire ensuite. Conservez les reçus si vous le faites.

Puis-je obtenir une réduction de loyer ou partir si ce n'est pas réparé ?

Oui, mais par le bon canal, pas en refusant simplement de payer. Une fois le problème signalé, l'article 21.2 de la LAU vous permet de demander une réduction proportionnelle du loyer tant que l'humidité vous empêche d'utiliser pleinement une partie du logement, par exemple une chambre où vous ne pouvez plus dormir. Vous réclamez la réduction ; vous ne la déduisez pas de vous-même, et si le propriétaire refuse, vous la poursuivez en justice.

Si l'appartement devient réellement inhabitable, l'article 26 de la LAU va plus loin : lorsque des travaux de conservation rendent le logement impropre à l'habitation, le locataire peut suspendre le contrat pendant la durée des travaux, ou s'en retirer entièrement. Dans les cas graves, un appartement durablement insalubre et envahi de moisissures peut justifier de mettre fin au bail sans pénalité. Ce sont des recours puissants assortis de seuils juridiques, alors prenez conseil avant de cesser de payer ou de partir. Les bureaux gratuits pour locataires et vos droits au titre de la LAU sont le point de départ.

Que puis-je faire moi-même pour stopper la condensation ?

Beaucoup, et cela vaut la peine même quand le problème de fond appartient au propriétaire, car cela éloigne la moisissure des parties qui relèvent vraiment des habitudes quotidiennes.

  • Aérez l'appartement chaque jour. Ouvrez des fenêtres opposées cinq à dix minutes chaque matin pour chasser l'air humide, surtout en hiver, quand on est tenté de tout garder fermé.
  • Ventilez les pièces humides. Faites tourner l'extracteur de la salle de bains et de la cuisine, ou entrouvrez une fenêtre, pendant que vous vous douchez et cuisinez, et un moment après.
  • Ne faites pas sécher le linge à l'intérieur sans aérer. Un étendoir dans une pièce fermée déverse des litres d'eau dans l'air ; ouvrez une fenêtre ou utilisez l'extracteur.
  • Laissez l'air atteindre les murs froids. Gardez armoires et lits à quelques centimètres des murs extérieurs pour que l'air puisse circuler derrière.
  • Envisagez un déshumidificateur. Dans une pièce intérieure mal ventilée, un petit appareil fait baisser l'humidité et empêche la moisissure de s'installer.

Rien de tout cela ne dégage un propriétaire de sa responsabilité pour une fuite structurelle. Mais cela retire l'argument « vous n'aérez jamais », et cela protège votre santé pendant que la vraie réparation se règle. L'humidité et les moisissures persistantes dégradent la qualité de l'air intérieur et peuvent aggraver l'asthme et les allergies, donc si des symptômes apparaissent, consultez un médecin et conservez le certificat, qui renforce l'argument selon lequel le logement n'est pas habitable.

Comment Llavai vous aide

La façon la plus nette de gagner un combat contre l'humidité est de ne jamais emménager dans un appartement humide. Lors d'une visite, les signes sont là si vous savez où regarder : une tache fraîchement repeinte, une odeur de renfermé dans une chambre du fond, de la peinture qui cloque le long d'une plinthe, ou une salle de bains sans fenêtre ni extracteur. Le soulever avant de signer est bien plus facile que de réclamer une réparation après coup, surtout dans une langue où vous prenez encore vos marques.

C'est là qu'intervient Llavai. Nous surveillons Idealista, Fotocasa et Habitaclia dans toute la province de Barcelone, écartons à la source les annonces de particuliers, et notons chaque nouvelle annonce d'agence selon votre budget et votre quartier, pour que ce qui arrive dans votre fil soit en règle et vaille une visite. Avec l'offre Pro, notre agente Julia appelle l'agence en espagnol natif dans les secondes qui suivent une correspondance et réserve la visite, pour que vous puissiez vous y rendre et vérifier les murs vous-même. Dites à Llavai ce que vous cherchez et partez d'un appartement réellement sain.