Umidità e muffa in un affitto a Barcellona

Chi è legalmente responsabile di umidità e muffa?

Il padrone di casa, nella maggior parte dei casi. L'articolo 21 della Legge spagnola sulle Locazioni Urbane, la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU, obbliga il padrone di casa a eseguire tutte le riparazioni necessarie a mantenere l'abitazione in condizioni di abitabilità, e a farlo senza aumentare l'affitto. Un appartamento divorato dall'umidità non è abitabile, quindi riparare la causa è un problema del proprietario, non tuo. L'unica eccezione sono i danni causati dall'inquilino, più le piccole riparazioni dovute all'usura quotidiana che l'articolo 21.4 pone a carico dell'inquilino.

Ciò che conta è la fonte dell'acqua. Se l'umidità risale all'edificio stesso, che si tratti di una tubatura scoppiata o gocciolante, di crepe nella facciata, di un tetto o di una terrazza guasti, o di umidità di risalita che sale dalle fondamenta, allora è strutturale, e il padrone di casa deve ripararla, come conferma la guida di idealista sulle riparazioni negli affitti in Spagna. Ciò rientra nella questione più ampia di chi ripara cosa in un affitto a Barcellona, dove i difetti strutturali ricadono quasi sempre sul proprietario.

Questa è un'informazione generale per gli inquilini, non una consulenza legale. Le norme sulle locazioni e la loro applicazione dipendono dal tuo appartamento specifico, dal contratto e dalla causa dell'umidità, quindi verifica la situazione attuale con il tuo padrone di casa, un Oficina de l'Habitatge o un professionista qualificato prima di agire.

Quando l'umidità è colpa dell'inquilino?

Quando è condensa che avresti potuto evitare. L'umidità più comune in un appartamento a Barcellona non è affatto una perdita, bensì condensa: aria interna calda e umida che colpisce una parete o una finestra fredda e si trasforma in acqua. Se ciò deriva da come si vive l'abitazione, che siano finestre mai aperte, bucato steso sui termosifoni senza ricircolo d'aria, docce lunghe senza aspiratore o finestra aperta, o bocchette di ventilazione sigillate, allora la responsabilità può passare all'inquilino.

Il test approssimativo che agenzie e tribunali applicano: muffa superficiale in un angolo freddo o in un bagno mal arieggiato indica le abitudini, mentre umidità che si estende attraverso le pareti, vernice che si gonfia o una macchia che ritorna per quanto tu arieggi indica l'edificio. Se davvero non riesci ad asciugare l'appartamento arieggiandolo, la causa è quasi certamente strutturale e il conto è del padrone di casa. Tieni chiara questa distinzione, perché decide chi paga e può riemergere in una controversia sulla cauzione (fianza) quando te ne vai.

Perché così tanti appartamenti a Barcellona prendono umidità?

Perché la città è fatta apposta, nel peggiore dei modi. Barcellona si affaccia sulla costa, quindi l'aria arriva già carica di umidità, e il patrimonio edilizio è vecchio e stipato. Gli appartamenti dell'Eixample, di Gràcia e di Ciutat Vella hanno spesso camere e bagni che si affacciano solo su stretti cavedi interni di luce, i patis de llums, dove l'aria si muove appena e la ventilazione incrociata è quasi impossibile.

Le ristrutturazioni moderne possono peggiorare le cose anziché migliorarle. Le nuove finestre a doppio vetro e i telai sigillati fermano gli spifferi, il che è un bene per la bolletta del riscaldamento, ma intrappolano anche l'umidità che generi cucinando, facendo la doccia e respirando. Non avendo dove andare, quell'umidità si deposita sulle superfici più fredde: pareti esposte a nord, mazzette delle finestre, gli angoli dietro gli armadi. Segue la muffa. Sapere che questo è normale per la città ti aiuta a individuarla presto durante una visita e a sollevarla prima di firmare, cosa che la nostra lista di controllo per visitare un appartamento integra.

Come segnalo l'umidità e faccio in modo che il padrone di casa la ripari?

Mettilo per iscritto nel momento in cui lo noti. L'articolo 21.3 della LAU obbliga di fatto l'inquilino a comunicare al padrone di casa un difetto quanto prima ragionevolmente possibile, quindi una segnalazione rapida e documentata ti tutela e adempie al tempo stesso al tuo obbligo. Una telefonata veloce non basta da sola; ti serve una traccia che tu possa mostrare in seguito.

1. Notifica per iscritto. Invia un burofax o un'e-mail con conferma di lettura che descriva l'umidità, dove si trova e quando è iniziata. Un burofax ti fornisce una prova legalmente riconosciuta di ciò che hai inviato e quando.
2. Allega prove datate. Aggiungi foto chiare e datate, e annota eventuali beni danneggiati. Una breve lettura di un misuratore di umidità o una nota di un idraulico aiuta se la causa è contestata.
3. Fissa un termine ragionevole. Chiedi al padrone di casa di iniziare la riparazione entro una finestra sensata, comunemente circa 20-30 giorni per lavori non urgenti, e mantieni la richiesta cortese ma ferma.
4. Scala se ti ignora. Se non accade nulla, puoi chiedere una riduzione dell'affitto o un ordine del tribunale che imponga la riparazione, e gli uffici pubblici per la casa di Barcellona offrono consulenza gratuita.

Per i danni urgenti, l'articolo 21.3 consente anche all'inquilino di adottare le misure d'emergenza necessarie, come fermare una perdita attiva, e di recuperarne poi il costo dal padrone di casa. Conserva le ricevute se lo fai.

Posso ottenere una riduzione dell'affitto o andarmene se non viene riparata?

Sì, ma attraverso il canale giusto, non semplicemente rifiutandoti di pagare. Una volta segnalato il problema, l'articolo 21.2 della LAU ti consente di chiedere una riduzione proporzionale dell'affitto per tutto il tempo in cui l'umidità ti impedisce di usare pienamente una parte dell'abitazione, per esempio una camera da letto in cui non riesci più a dormire. Tu rivendichi la riduzione; non la detrai e basta, e se il padrone di casa rifiuta la persegui per vie legali.

Se l'appartamento diventa davvero inabitabile, l'articolo 26 della LAU si spinge oltre: quando i lavori di conservazione rendono l'abitazione inadatta a viverci, l'inquilino può sospendere il contratto per la durata dei lavori, o recedere del tutto. Nei casi gravi, un appartamento persistentemente insalubre e invaso dalla muffa può giustificare la fine del contratto senza penali. Sono rimedi forti con soglie legali, quindi fatti consigliare prima di smettere di pagare o di andartene. Gli uffici gratuiti per gli inquilini e i tuoi diritti in base alla LAU sono il punto di partenza.

Cosa posso fare da solo per fermare la condensa?

Molto, e vale la pena farlo anche quando il problema di fondo è del padrone di casa, perché tiene la muffa lontana dalle parti che dipendono davvero dalle abitudini quotidiane.

• Arieggia l'appartamento ogni giorno. Apri finestre opposte per cinque-dieci minuti ogni mattina per far uscire l'aria umida, soprattutto d'inverno, quando si è tentati di tenere tutto chiuso.
• Ventila le stanze umide. Fai funzionare l'aspiratore del bagno e della cucina, o socchiudi una finestra, mentre fai la doccia e cucini, e ancora per un po' dopo.
• Non asciugare il bucato in casa senza arieggiare. Uno stendino in una stanza chiusa scarica litri d'acqua nell'aria; apri una finestra o usa l'aspiratore.
• Lascia che l'aria raggiunga le pareti fredde. Tieni armadi e letti a qualche centimetro dalle pareti esterne così l'aria può circolare dietro.
• Valuta un deumidificatore. In una stanza interna mal ventilata, un piccolo apparecchio abbassa l'umidità e impedisce alla muffa di attecchire.

Niente di tutto ciò solleva il padrone di casa dalla responsabilità per una perdita strutturale. Ma toglie l'argomento "non arieggi mai", e protegge la tua salute mentre la vera riparazione viene sistemata. Umidità e muffa persistenti peggiorano la qualità dell'aria interna e possono aggravare asma e allergie, quindi se compaiono sintomi, vai dal medico e conserva il referto, che rafforza la tesi che l'abitazione non è abitabile.

Come ti aiuta Llavai

Il modo più pulito per vincere una battaglia contro l'umidità è non trasferirsi mai in un appartamento umido. Durante una visita i segnali ci sono, se sai dove guardare: una macchia appena riverniciata, un odore di stantio in una camera sul retro, vernice che si gonfia lungo un battiscopa, o un bagno senza finestra e senza aspiratore. Sollevarlo prima di firmare è molto più facile che reclamare una riparazione dopo, soprattutto in una lingua in cui stai ancora prendendo confidenza.

È qui che entra in gioco Llavai. Monitoriamo Idealista, Fotocasa e Habitaclia in tutta la provincia di Barcellona, scartiamo alla fonte gli annunci di privati, e valutiamo ogni nuovo annuncio di agenzia in base al tuo budget e alla tua zona, così ciò che arriva al tuo feed è in regola e vale una visita. Con il piano Pro, la nostra agente Julia chiama l'agenzia in spagnolo madrelingua entro pochi secondi da una corrispondenza e prenota la visita, così puoi presentarti e controllare le pareti di persona. Di' a Llavai cosa cerchi e parti da un appartamento davvero sano.