Che cos'è l'IRAV?
L'IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Arrendamientos de Vivienda) è l'indice ufficiale che regola di quanto può aumentare ogni anno l'affitto nei contratti abitativi spagnoli più recenti. L'istituto di statistica spagnolo, l'INE, pubblica un nuovo valore ogni mese, e l'indice si applica agli aggiornamenti annuali dal 1º gennaio 2025.
Esiste per via della legge sulla casa del 2023 (Ley 12/2023), nata per impedire che gli aggiornamenti degli affitti inseguissero i picchi dell'inflazione. L'IRAV di ogni mese è il più basso di tre tassi: l'IPC annuale, l'IPC di fondo e un tasso medio corretto. Per costruzione, resta pari o inferiore all'inflazione.
Il valore più recente, quello di luglio 2026, è del 2,49% — pubblicato dall'INE ad agosto 2026 e, come riportato all'epoca, il più alto da quando la serie è iniziata a novembre 2024. Giugno 2026 era al 2,44% e gennaio 2026 al 2,14%, quindi il numero si muove. Quale mese si applica dipende dal tuo contratto — vale la pena verificarlo prima di accettare la cifra del proprietario.
L'IRAV si applica al tuo contratto?
Lo decide una sola data: il 26 maggio 2023, il giorno in cui la legge sulla casa è entrata in vigore. Se hai firmato in quella data o dopo, il tuo aggiornamento annuale è limitato dall'IRAV — anche se il contratto cita l'IPC o un altro indice, perché il tetto legale prevale sulla clausola. Se hai firmato prima, valgono le condizioni del contratto stesso, il che per la maggior parte delle persone significa l'IPC.
| La tua situazione | Cosa limita l'aumento |
|---|---|
| Contratto firmato il 26 maggio 2023 o dopo | L'IRAV — il tetto legale, qualunque cosa dica il contratto |
| Contratto firmato prima del 26 maggio 2023 | L'indice indicato nel contratto, di solito l'IPC |
| Aggiornamento caduto nel 2024 (qualsiasi contratto) | Un tetto temporaneo del 3%, ormai scaduto |
| Aggiornamento caduto tra aprile 2022 e dicembre 2023 | Un tetto temporaneo del 2%, ormai scaduto |
L'IRAV non è la stessa cosa del tetto agli affitti di Barcellona. L'IRAV limita l'aggiornamento annuale di un contratto che hai già; le regole della zona tensionada limitano il prezzo iniziale di un nuovo contratto. Come funziona il tetto agli affitti di Barcellona →
Di quanto può aumentare il tuo affitto nel 2026?
Al massimo dell'IRAV del mese di riferimento. Prendi un appartamento da 1.200 € al mese con riferimento a luglio 2026: il 2,49% di 1.200 € è 29,88 €, quindi il nuovo affitto è 1.229,88 €. Questo è il tetto, non un diritto automatico — il proprietario può applicare meno, o niente.
Quale mese conta? Molti contratti indicano un mese di riferimento; altri, per impostazione, usano l'ultimo indice pubblicato alla data dell'anniversario. Se la tua clausola è vaga e la differenza per te conta, falla leggere a un professionista prima di accettare la cifra del proprietario.
Il tuo proprietario può aumentare l'affitto?
Solo alle condizioni dell'articolo 18 della LAU, la legge spagnola sulle locazioni. Il contratto deve contenere una clausola di aggiornamento esplicita — senza, l'affitto resta congelato per tutta la durata del contratto. E l'affitto può essere aggiornato al massimo una volta ogni dodici mesi, all'anniversario del contratto. Una richiesta a metà anno, o un secondo aumento nello stesso anno, non ha alcun fondamento legale. I tuoi diritti secondo la LAU →
Come deve essere comunicato un aumento dell'affitto?
Per iscritto e in anticipo. Secondo la LAU, l'affitto aggiornato è dovuto solo dal mese successivo a quello in cui il proprietario te lo notifica — vale una nota sulla ricevuta mensile, così come un'email, secondo la guida di Fotocasa al preaviso. Il corollario utile: un aumento non può essere retroattivo. Se il tuo proprietario si è dimenticato di applicare l'aggiornamento per sei mesi, quei sei mesi sono persi; non può addebitarti arretrati per quel periodo.
Come verifichi che l'aumento sia legale?
Cinque minuti con il contratto e il sito dell'INE risolvono la maggior parte delle controversie. Procedi in ordine:
- Trova la clausola di aggiornamento. Niente clausola, niente aumento — la conversazione finisce lì.
- Controlla la data della firma. Il 26 maggio 2023 o dopo significa che l'IRAV limita l'aumento, indipendentemente da quale indice citi la clausola.
- Verifica i tempi. Almeno dodici mesi dall'ultimo aggiornamento, all'anniversario del contratto o dopo, con notifica per iscritto.
- Cerca l'indice. Trova l'IRAV (o l'IPC, per i contratti più vecchi) del tuo mese di riferimento su ine.es.
- Fai i conti. Affitto attuale × l'indice. Confronta il risultato con quanto chiede il proprietario.
- Rispondi per iscritto se la cifra è sbagliata. Cita la clausola, la data e il valore ufficiale, e conserva una copia.
Non sei sicuro di come leggere la clausola in spagnolo? La nostra guida su come leggere un contratto di affitto spagnolo spiega passo passo le formule che contano.
E se chiedono più di quanto consente la legge?
Non smettere semplicemente di pagare — daresti al proprietario un appiglio contro di te. Continua a pagare l'affitto correttamente aggiornato, contesta l'eccedenza per iscritto e conserva ogni messaggio. Se il proprietario non cede, Barcellona offre un aiuto concreto: il Sindicat de Llogateres (il sindacato degli inquilini), l'ufficio comunale dei consumatori (OMIC) o un avvocato specializzato in locazioni. Per qualsiasi cosa che vada oltre un semplice errore di calcolo, chiedi una consulenza professionale prima di agire.
Se i conti ti spingono a traslocare, almeno fai in modo che la ricerca ti costi poco tempo: Llavai sorveglia i portali per te e valuta ogni nuovo annuncio di Barcellona rispetto al tuo budget e al tuo barri, così gli appartamenti dal prezzo giusto arrivano prima a te.