Was ist der IRAV?
Der IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Arrendamientos de Vivienda) ist der offizielle Index, der regelt, um wie viel die Miete bei neueren spanischen Wohnraum-Mietverträgen pro Jahr steigen darf. Spaniens Statistikinstitut, das INE, veröffentlicht jeden Monat einen frischen Wert, und der Index gilt für jährliche Anpassungen seit dem 1. Januar 2025.
Er existiert wegen des Wohnungsgesetzes von 2023 (Ley 12/2023), das verhindern sollte, dass Mietanpassungen Inflationsspitzen nachlaufen. Der IRAV eines Monats ist der niedrigste von drei Werten: dem jährlichen Verbraucherpreisindex (dem IPC), der Kerninflation und einem bereinigten Mittelwert. Er liegt konstruktionsbedingt auf oder unter der Inflation.
Der jüngste Wert, für Juli 2026, beträgt 2,49 % — veröffentlicht vom INE im August 2026 und, wie damals berichtet wurde, der höchste seit Beginn der Reihe im November 2024. Der Juni 2026 lag bei 2,44 %, der Januar 2026 bei 2,14 % — die Zahl bewegt sich also. Welcher Monat für dich gilt, hängt von deinem Vertrag ab — schau nach, bevor du die Zahl des Vermieters akzeptierst.
Gilt der IRAV für deinen Vertrag?
Ein Datum entscheidet: der 26. Mai 2023, der Tag, an dem das Wohnungsgesetz in Kraft trat. Unterschrieben an oder nach diesem Datum, ist deine jährliche Anpassung durch den IRAV gedeckelt — selbst wenn der Vertrag den IPC oder einen anderen Index nennt, denn die gesetzliche Obergrenze geht der Klausel vor. Unterschrieben davor, gelten die Bedingungen des Vertrags selbst, was für die meisten den IPC bedeutet.
| Deine Situation | Was die Erhöhung begrenzt |
|---|---|
| Vertrag unterschrieben am oder nach dem 26. Mai 2023 | Der IRAV — die gesetzliche Obergrenze, egal was im Vertrag steht |
| Vertrag unterschrieben vor dem 26. Mai 2023 | Der im Vertrag genannte Index, meist der IPC |
| Anpassung fiel in das Jahr 2024 (jeder Vertrag) | Eine vorübergehende Obergrenze von 3 %, inzwischen ausgelaufen |
| Anpassung fiel zwischen April 2022 und Dezember 2023 | Eine vorübergehende Obergrenze von 2 %, inzwischen ausgelaufen |
Der IRAV ist nicht dasselbe wie Barcelonas Mietpreisdeckel. Der IRAV begrenzt die jährliche Anpassung eines Vertrags, den du bereits hast; die Regeln der zona tensionada deckeln den Anfangspreis eines neuen Vertrags. So funktioniert Barcelonas Mietpreisbremse →
Um wie viel kann deine Miete 2026 steigen?
Höchstens um den IRAV des Referenzmonats. Nimm eine Wohnung für 1.200 € im Monat mit Referenzmonat Juli 2026: 2,49 % von 1.200 € sind 29,88 €, die neue Miete beträgt also 1.229,88 €. Das ist die Obergrenze, kein Anspruch — ein Vermieter kann weniger verlangen, oder gar nichts.
Welcher Monat zählt? Viele Verträge nennen einen Referenzmonat; andere greifen standardmäßig auf den zuletzt veröffentlichten Index zum Zeitpunkt des Jahrestags zurück. Wenn deine Klausel vage ist und der Unterschied für dich ins Gewicht fällt, lass sie von einem Profi lesen, bevor du die Zahl des Vermieters akzeptierst.
Darf dein Vermieter die Miete überhaupt erhöhen?
Nur unter den Bedingungen von Artikel 18 der LAU, Spaniens Mietgesetz. Der Vertrag muss eine ausdrückliche Anpassungsklausel enthalten — ohne sie ist die Miete für die gesamte Vertragslaufzeit eingefroren. Und die Miete darf höchstens einmal alle zwölf Monate angepasst werden, zum Jahrestag des Vertrags. Eine Forderung mitten im Jahr oder eine zweite Erhöhung im selben Jahr hat keine rechtliche Grundlage. Deine Rechte nach der LAU →
Wie muss eine Mieterhöhung mitgeteilt werden?
Schriftlich und im Voraus. Nach der LAU ist die angepasste Miete erst ab dem Monat fällig, der auf die Mitteilung des Vermieters folgt — ein Vermerk auf deiner Monatsquittung zählt, ebenso eine E-Mail, laut Fotocasas Leitfaden zum Preaviso. Die nützliche Konsequenz: Eine Erhöhung kann nicht rückwirkend gelten. Hat dein Vermieter vergessen, die Anpassung sechs Monate lang anzuwenden, sind diese sechs Monate verloren; er kann dafür keine Nachzahlung verlangen.
Wie prüfst du, ob die Erhöhung rechtmäßig ist?
Fünf Minuten mit dem Vertrag und der INE-Website klären die meisten Streitfälle. Geh der Reihe nach vor:
- Finde die Anpassungsklausel. Keine Klausel, keine Erhöhung — damit ist das Gespräch beendet.
- Prüfe das Unterschriftsdatum. Am oder nach dem 26. Mai 2023 heißt: Der IRAV deckelt die Erhöhung, egal welchen Index die Klausel nennt.
- Bestätige den Zeitpunkt. Mindestens zwölf Monate seit der letzten Anpassung, am oder nach dem Vertragsjahrestag, schriftlich mitgeteilt.
- Schlag den Index nach. Finde den IRAV (oder den IPC, bei älteren Verträgen) für deinen Referenzmonat auf ine.es.
- Rechne nach. Aktuelle Miete × Index. Vergleiche das Ergebnis mit dem, was der Vermieter verlangt.
- Antworte schriftlich, wenn es nicht stimmt. Zitiere die Klausel, das Datum und den offiziellen Wert, und behalte eine Kopie.
Nicht sicher, wie du die Klausel auf Spanisch lesen sollst? Unser Leitfaden zum Lesen eines spanischen Mietvertrags geht die Formulierungen durch, auf die es ankommt.
Was, wenn mehr verlangt wird, als das Gesetz erlaubt?
Hör nicht einfach auf zu zahlen — das liefert dem Vermieter Gründe gegen dich. Zahle weiter die korrekt angepasste Miete, widersprich dem Mehrbetrag schriftlich und bewahre jede Nachricht auf. Wenn der Vermieter nicht einlenkt, gibt es in Barcelona echte Hilfe: das Sindicat de Llogateres (Mietergewerkschaft), die städtische Verbraucherstelle (OMIC) oder eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei. Bei allem, was über einen simplen Rechenfehler hinausgeht, hol dir professionellen Rat, bevor du handelst.
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