Wat is de IRAV?
De IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Arrendamientos de Vivienda) is de officiële index die bepaalt hoeveel de huur bij nieuwere Spaanse woninghuurcontracten elk jaar mag stijgen. Het Spaanse statistiekbureau, het INE, publiceert elke maand een nieuw cijfer, en de index geldt sinds 1 januari 2025 voor jaarlijkse indexeringen.
De index bestaat dankzij de woningwet van 2023 (Ley 12/2023), die moest voorkomen dat huurindexeringen inflatiepieken zouden volgen. De IRAV van elke maand is de laagste van drie percentages: de jaarlijkse consumentenprijsindex (de IPC), de kerninflatie en een gecorrigeerd gemiddeld percentage. Hij ligt dus per definitie op of onder de inflatie.
Het meest recente cijfer, voor juli 2026, is 2.49% — in augustus 2026 gepubliceerd door het INE en, zoals destijds werd bericht, het hoogste sinds de reeks in november 2024 begon. Juni 2026 stond op 2.44% en januari 2026 op 2.14%, dus het getal beweegt echt. Welke maand geldt, hangt af van je contract — zoek dat op voordat je het cijfer van de verhuurder accepteert.
Geldt de IRAV voor jouw contract?
Eén datum is beslissend: 26 mei 2023, de dag waarop de woningwet in werking trad. Getekend op of na die datum, dan is je jaarlijkse indexering gemaximeerd door de IRAV — ook als het contract de IPC of een andere index noemt, want het wettelijke plafond gaat boven de clausule. Getekend vóór die datum, dan gelden de voorwaarden van het contract zelf, wat voor de meeste mensen de IPC betekent.
| Jouw situatie | Wat de verhoging begrenst |
|---|---|
| Contract getekend op of na 26 mei 2023 | De IRAV — het wettelijke plafond, wat het contract ook zegt |
| Contract getekend vóór 26 mei 2023 | De index die in het contract staat, meestal de IPC |
| Indexering viel in 2024 (elk contract) | Een tijdelijk plafond van 3%, inmiddels verlopen |
| Indexering viel tussen april 2022 en december 2023 | Een tijdelijk plafond van 2%, inmiddels verlopen |
De IRAV is niet hetzelfde als het huurplafond van Barcelona. De IRAV begrenst de jaarlijkse indexering van een contract dat je al hebt; de regels voor de zona tensionada maximeren de aanvangshuur van een nieuw contract. Zo werkt de huurregulering in Barcelona →
Hoeveel kan je huur in 2026 stijgen?
Hooguit met de IRAV van de referentiemaand. Neem een appartement van €1.200 per maand met juli 2026 als referentie: 2.49% van €1.200 is €29,88, dus de nieuwe huur wordt €1.229,88. Dat is het plafond, geen recht — een verhuurder mag minder toepassen, of niets.
Welke maand telt? Veel contracten noemen een referentiemaand; andere vallen terug op de laatst gepubliceerde index op het moment dat de contractverjaardag valt. Is je clausule vaag en maakt het verschil voor jou uit, laat hem dan door een professional lezen voordat je het cijfer van de verhuurder accepteert.
Mag je verhuurder de huur überhaupt verhogen?
Alleen onder de voorwaarden van artikel 18 van de LAU, de Spaanse huurwet. Het contract moet een uitdrukkelijke indexeringsclausule bevatten — zonder die clausule staat de huur vast voor de hele looptijd van het contract. En de huur mag hooguit eens per twaalf maanden worden geïndexeerd, op de verjaardag van het contract. Een eis halverwege het jaar, of een tweede verhoging in hetzelfde jaar, heeft geen enkele juridische basis. Je rechten onder de LAU →
Hoe moet een huurverhoging worden aangekondigd?
Schriftelijk, en vooraf. Onder de LAU is de geïndexeerde huur pas verschuldigd vanaf de maand nadat de verhuurder je op de hoogte heeft gesteld — een aantekening op je maandelijkse betaalbewijs telt, net als een e-mail, aldus de gids van Fotocasa over het preaviso. Het nuttige gevolg: een verhoging kan niet met terugwerkende kracht worden toegepast. Is je verhuurder vergeten de indexering zes maanden lang door te voeren, dan zijn die zes maanden weg; hij kan daarvoor geen achterstallige huur in rekening brengen.
Hoe controleer je of de verhoging legaal is?
Vijf minuten met het contract en de website van het INE beslecht de meeste geschillen. Werk het in deze volgorde af:
- Zoek de indexeringsclausule. Geen clausule, geen verhoging — daar eindigt het gesprek.
- Controleer de tekendatum. Op of na 26 mei 2023 betekent dat de IRAV de verhoging maximeert, wat de clausule ook noemt.
- Controleer de timing. Minstens twaalf maanden sinds de vorige indexering, op of na de verjaardag van het contract, schriftelijk aangekondigd.
- Zoek de index op. Zoek de IRAV (of de IPC, bij oudere contracten) voor jouw referentiemaand op ine.es.
- Doe de rekensom. Huidige huur × de index. Leg dat naast wat de verhuurder vraagt.
- Reageer schriftelijk als het niet klopt. Citeer de clausule, de datum en het officiële cijfer, en bewaar een kopie.
Weet je niet zeker hoe je de clausule in het Spaans moet lezen? Onze gids over het lezen van een Spaans huurcontract loopt de formuleringen door die ertoe doen.
Wat als ze meer eisen dan de wet toestaat?
Stop niet zomaar met betalen — daarmee geef je de verhuurder munitie tegen je. Blijf de correct geïndexeerde huur betalen, betwist het meerdere schriftelijk en bewaar elk bericht. Geeft de verhuurder niet toe, dan heeft Barcelona echte hulp: de Sindicat de Llogateres (de huurdersbond), het gemeentelijke consumentenloket (OMIC) of een huurrechtadvocaat. Voor alles wat verder gaat dan een simpele rekenfout: win professioneel advies in voordat je handelt.
Dwingen de bedragen je om te verhuizen, maak de zoektocht dan in elk geval goedkoop qua tijd: Llavai houdt de portalen voor je in de gaten en beoordeelt elke nieuwe woningadvertentie in Barcelona op je budget en je barri, zodat de eerlijk geprijsde appartementen jou het eerst bereiken.