Що вважається переслідуванням з боку орендодавця в Барселоні?

Переслідування — це поведінка, спрямована на те, щоб зробити ваше життя у квартирі настільки важким, що ви здастеся й поїдете, щось підпишете або погодитеся на гірші умови. Житловий закон Каталонії, Llei 18/2007, у статті 45 визначає його як будь-яку дію чи бездіяльність, вчинену зі зловживанням правом, яка має на меті порушити ваше спокійне користування житлом і створити ворожу атмосферу, згідно з оглядом закону від Directa.

Коли барселонське Ajuntament оголосило, що почне штрафувати за переслідування, воно перелічило поведінку, на яку зважатиме, повідомив Betevé:

  • відмова приймати орендну плату без поважної причини
  • підвищення орендної плати понад те, що дозволяє договір або закон
  • ігнорування строку договору чи його продовжень
  • допущення занепаду квартири чи будинку через брак обслуговування або залишення їх у небезпечному стані
  • словесне переслідування
  • відключення базових послуг, як-от води, електрики чи газу
  • здавання іншої квартири в будинку людям, які роблять життя решти нестерпним

Відрізняє одне від іншого мета. Орендодавець, який повільний, скупий чи неорганізований, не обов'язково вас переслідує. Орендодавець, який робить усе це, щоб вас позбутися, — переслідує. Саме від доведення цієї мети залежить більшість справ.

Чи є acoso inmobiliario злочином в Іспанії?

Так. Кримінальний кодекс Іспанії охоплює його двічі. Стаття 173.1 карає кожного, хто неодноразово вчиняє ворожі чи принизливі дії, які, не досягаючи рівня жорстокого поводження, мають на меті завадити людині законно користуватися своїм житлом. Покарання — від шести місяців до двох років позбавлення волі.

Стаття 172.1 стосується примусу: змусити когось із застосуванням насильства зробити те, чого він не хоче, або завадити йому зробити те, що дозволяє закон. Базове покарання — від шести місяців до трьох років позбавлення волі або штраф, і кодекс передбачає, що застосовується верхня половина цього діапазону, коли примус спрямований на те, щоб завадити законному користуванню житлом. За статтею 173 компанію, якій належить будинок, також можуть оштрафувати.

Вироки не виносять автоматично. Кримінальному суду потрібні докази неодноразової поведінки та її мети, тож якість ваших записів важить більше, ніж сила ваших почуттів щодо цього.

Чи може орендодавець відключити воду, електрику чи газ?

Не для того, щоб тиснути на вас. Відключення послуг орендарю — одна з форм поведінки, яку Ajuntament називає переслідуванням, і класичний приклад примусу за статтею 172, який наводять юристи. Якщо це сталося, дійте терміново: телефонуйте 112 і того ж дня подайте denuncia (заяву до поліції) до Mossos d'Esquadra.

Потім зателефонуйте постачальнику. Якщо договір оформлений на вас, там скажуть, чи хтось просив про відключення, і відновлять постачання. Якщо договір на орендодавця і рахунки не сплачені, ситуація складніша, тож перш ніж щось платити за орендодавця, порадьтеся зі спілкою орендарів або юристом.

Чи переслідує мене орендодавець, який не робить ремонт?

Лише через це — ні. У рішенні від 16 січня 2026 року Вищий суд Каталонії (TSJC) скасував штраф за переслідування в розмірі €90,001, який барселонський інститут житла наклав на власників квартири з несправною каналізацією та свинцем у воді, повідомив idealista. Про дефекти знали роками, власники частково провели роботи, і суд констатував затримки та погане управління, але не кампанію з витіснення орендаря. Переслідування, за словами суду, потребує ворожої атмосфери справжньої інтенсивності, доведеної фактами.

Ремонт однаково важливий. Іспанський закон про оренду (LAU, стаття 21) покладає на орендодавця відповідальність за ремонт, потрібний, щоб квартира залишалася придатною для проживання. Просіть письмово, найкраще через burofax, і зберігайте відповідь. Якщо відмови починають супроводжуватися тиском виїхати, вимогою щодо оренди чи раптовим списком нових проблем, саме така закономірність може перетворити суперечку про ремонт на переслідування. Наш посібник про те, хто платить за ремонт в орендованій квартирі в Барселоні, описує звичайний порядок дій.

Як задокументувати переслідування з боку орендодавця?

Записуйте з першого ж випадку, навіть якщо ще не впевнені. Справи виграють завдяки довгим, нудним записам із датами. Почніть із цього:

  1. Щоденник. Дата, час, що сталося, хто був присутній. Одного рядка на день достатньо. Ведіть його в листах самому собі, щоб дати не можна було поставити під сумнів.
  2. Фото й відео. Вологість, зламані замки, сміття на сходах, вимкнений лічильник. Знімайте проблему і щось, що показує дату.
  3. Кожне повідомлення. Зберігайте WhatsApp, електронні листи й голосові повідомлення та експортуйте чати. Не видаляйте переписки, навіть якщо вони вас засмучують.
  4. Офіційні запити письмово. Ремонт, квитанції про оплату оренди й будь-яка відповідь на вимогу виїхати мають надсилатися через burofax, який дає юридичний доказ того, що і коли ви надіслали.
  5. Заяви до поліції. Подавайте denuncia щодо кожного серйозного випадку: погрози, відключення послуг, проникнення когось у квартиру без дозволу. Низка заяв показує закономірність, якої не видно з однієї.
  6. Свідки. Сусіди часто переживають те саме. Обміняйтеся контактами й занотуйте, що вони бачили.
  7. Медичні записи. Якщо стрес позначається на вас, скажіть сімейному лікарю (CAP) і попросіть це зафіксувати. Це може слугувати доказом шкоди.

Якщо хочете записати розмову, в якій берете участь, іспанські суди зазвичай приймали такі записи як доказ, але деталі мають значення, тож перш ніж покладатися на запис, порадьтеся з юристом. І продовжуйте сплачувати оренду банківським переказом, щоб орендодавець ніколи не міг стверджувати, що ви перестали платити. Якщо він відмовляється її приймати, дізнайтеся, як внести її на депозит суду чи через інший офіційний канал, а не просто тримати гроші в себе.

Куди повідомити про переслідування з боку орендодавця в Барселоні?

Є два шляхи, і можна скористатися обома. Злочинна поведінка — справа поліції чи суду. Ajuntament може відкрити власну адміністративну справу й оштрафувати власника.

  • Поліція та суди. Подайте denuncia до Mossos d'Esquadra або до чергового суду (juzgado de guardia). Візьміть щоденник і докази. Прокуратура (Fiscalía) вирішує, чи порушувати кримінальну справу.
  • Ajuntament. Подайте скаргу до житлового офісу свого району (Oficina d'Habitatge). Згідно зі статтею 123.2 Llei 18/2007, переслідування користувачів житла — дуже тяжке порушення. Ajuntament заявило, що штрафи становлять від €90,001 до €900,000 залежно від тяжкості справи, за даними Betevé. У березні 2019 року Барселона стала першим містом Іспанії, що відкрило таку справу проти орендодавця, і також передало її до прокуратури, повідомив 3Cat. Перш ніж накласти санкцію, місто проводить інспекцію, тож розраховуйте на кілька місяців.
  • Спілки орендарів. Sindicat de Llogateres та районні об'єднання порушили багато барселонських справ про переслідування, часто одразу для цілого будинку. Наш посібник про Sindicat de Llogateres пояснює, як отримати допомогу.
  • Юрист. Якщо у вас низький дохід, ви можете мати право на безоплатну правову допомогу (justicia gratuita) через Колегію адвокатів Барселони (ICAB).

Адміністративний штраф сам по собі не зупиняє переслідування і не дає вам компенсації. Щоб отримати відшкодування збитків або судову заборону щодо орендодавця, потрібні юрист і суд.

Чого не варто робити, якщо вас переслідують?

Нічого не підписуйте під тиском. Переслідування часто закінчується документом: дострокове розірвання, новий договір із вищою орендою, «добровільна» передача ключів. Після підписання це важко скасувати. Заберіть документ і спершу дайте його комусь прочитати.

Не припиняйте платити оренду, хоч би якою виправданою це здавалося. Несплата дає орендодавцю швидкий законний спосіб вас виселити. І не виїжджайте без консультації, якщо хочете зберегти свої права. Якщо орендодавець каже, що йому потрібна квартира назад, наш посібник про те, коли орендодавець може повернути квартиру, пояснює, чого насправді вимагає закон.

Як допомагає Llavai

Іноді правильно — стояти на своєму й боротися, а іноді — піти на власних умовах. Якщо ви вирішите переїхати, Llavai скоротить пошук. Він стежить за головними порталами оренди в Барселоні, оцінює кожне нове оголошення агентства за вашими критеріями й ставить найкращі збіги першими, з номером агента на відстані одного дотику, щоб ви могли зателефонувати раніше, ніж утвориться черга. Оголошення приватних орендодавців не включаються. Налаштуйте пошук. Якщо не хочете телефонувати самі, на тарифі Pro це може зробити Julia іспанською.