Коли орендодавець може забрати здану квартиру, щоб жити в ній?
Лише у двох ситуаціях і лише тоді, коли орендодавець — приватна особа. Іспанський закон про оренду, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), гарантує вам щонайменше п’ять років проживання. Власник, який хоче повернути житло для себе чи своєї родини, мусить вкластися в один із двох шляхів, і кожен має власні правила.
| Протягом перших п’яти років | Після закінчення п’яти років | |
|---|---|---|
| Правова підстава | Стаття 9.3 LAU | Стаття 10.2(a) LAU у редакції жовтня 2026 року |
| Чи потрібен пункт у договорі? | Так, прописаний на момент підписання | Ні, але причину треба вказати в попередженні |
| Найраніша дата | Після першого року | Після закінчення п’ятирічного строку |
| Попередження | Щонайменше за 2 місяці, письмово | Щонайменше за 6 місяців, письмово |
| Для кого | Орендодавець, батьки, діти або подружжя після рішення суду про розлучення | Також брати й сестри, дідусі й бабусі та онуки |
| Якщо протягом 3 місяців ніхто не заселився | Ви можете повернутися або вимагати компенсацію | Вам належить щонайменше 12 місячних орендних плат |
Поза цими двома шляхами бажання повернути квартиру не є підставою, яку визнає закон. Якщо орендодавець вирішив продати житло, це інша ситуація, яку ми розглядаємо в посібнику що відбувається, коли орендодавець продає квартиру.
Що має бути зазначено в договорі?
Щоб орендодавець міг повернути квартиру до спливу п’яти років, це вже має бути передбачено договором. Стаття 9.3 LAU застосовується лише тоді, коли на момент підписання в договорі було de forma expresa (прямо) зазначено, що орендодавцеві може знадобитися зайняти житло як постійне місце проживання для себе чи близьких родичів до закінчення п’яти років.
Тож насамперед відкрийте договір і пошукайте такі слова, як necesidad, ocupar la vivienda або recuperar. Якщо такого пункту немає, цей шлях закритий, і орендодавець мусить дозволити вашому договору діяти щонайменше п’ять років.
Діють ще дві умови. Має минути перший рік дії договору, а орендодавець має бути persona física — фізичною особою, а не компанією. Якщо власник — компанія, інвестиційний фонд або SOCIMI, він узагалі не може скористатися цим шляхом.
Договори, підписані до 6 березня 2019 року, укладалися за старішими редакціями LAU, які мали інші правила щодо цього. Якщо ваш договір такий давній, попросіть фахівця перевірити, яка редакція до нього застосовується.
За скільки часу орендодавець має попередити?
За два місяці, якщо він користується пунктом договору протягом перших п’яти років, і за шість місяців, якщо відмовляється продовжувати договір після їх закінчення. В обох випадках попередження має бути письмовим і містити причину, з якої потрібна квартира, і для кого.
За статтею 9.3 орендодавець має повідомити вас, що йому потрібна квартира, назвавши причину, щонайменше за два місяці до дати, коли вона йому знадобиться. Після цього ви маєте виїхати до цієї дати, якщо тільки не домовитеся про інше.
Після закінчення п’яти років орендодавець, який не хоче продовжувати договір, тепер має попередити щонайменше за шість місяців. До змін жовтня 2026 року — за чотири. Діє перехідне правило: якщо на момент набрання чинності новими правилами 2 жовтня 2026 року до кінця договору чи його продовження залишалося менше шести місяців, для цієї дати закінчення досі допускається попередження за чотири місяці (Королівський декрет-закон 27/2026, перехідне положення).
Доказ вручення має значення. Орендодавці зазвичай надсилають таке попередження через burofax, що дає їм підтвердження того, що й коли було надіслано. Якщо натомість ви отримали повідомлення у WhatsApp чи телефонний дзвінок, попросіть викласти це письмово. Уважно перевірте дати: попередження, яке надійшло надто пізно, не припиняє договір у дату, якої хотів орендодавець.
Які члени родини враховуються?
Протягом перших п’яти років орендодавець може повернути квартиру лише для себе, своїх родичів першого ступеня (батьків і дітей, зокрема усиновлених) або для подружжя після остаточного рішення суду про роздільне проживання, розлучення чи визнання шлюбу недійсним. Це точний перелік зі статті 9.3, і він не поширюється на племінника, друга чи нового партнера.
Після закінчення п’яти років перелік ширший. Стаття 10.2(a) охоплює також родичів другого ступеня: братів і сестер, дідусів і бабусь та онуків.
У будь-якому разі квартира має стати для цієї людини vivienda permanente — її постійним житлом. Місце для відпочинку, короткострокова оренда чи офіс не враховуються.
Що змінилося в жовтні 2026 року?
Два королівські декрети-закони від 29 вересня 2026 року змінили іспанське законодавство про оренду. Найважливіша для цієї теми зміна — Королівський декрет-закон 27/2026, чинний з 2 жовтня 2026 року. Він переписав статтю 10 LAU — ту, що регулює, що відбувається після закінчення перших п’яти років:
- Якщо жодна сторона не надіслала попередження, договір тепер продовжується ще на п’ять років (на сім, якщо орендодавець — компанія). Раніше він продовжувався щороку ще на строк до трьох років.
- Орендодавець, який відмовляється продовжити договір, має виплатити вам компенсацію в розмірі щонайменше 12 місячних орендних плат за подібне житло і в жодному разі не менше однієї місячної плати за кожен рік, який ви там прожили. Він сплачує її, коли ви повертаєте ключі.
- Ця компенсація не належить, якщо орендодавцеві як фізичній особі потрібна квартира як постійне житло для себе чи родича до другого ступеня включно. Але якщо протягом трьох місяців після того, як ви її повернули, ніхто не заселився, компенсація стає належною до сплати.
Є й барселонський аспект. Місто офіційно оголошено zona de mercado residencial tensionado (зоною напруженого ринку оренди житла), і в таких зонах орендар, якому орендодавець відмовляє в продовженні, може попросити надзвичайне продовження до трьох років на тих самих умовах. Орендодавець може відмовити в такому продовженні, якщо повідомив, що квартира потрібна йому для власного користування чи для родини (стаття 10.6 LAU).
Королівський декрет-закон набирає чинності одразу, але Конгрес має проголосувати за його затвердження протягом 30 днів, інакше він втрачає силу (Конституція Іспанії, стаття 86). Так сталося з попереднім житловим декретом у січні 2019 року. Якщо строк вашого попередження близький до граничного, перш ніж діяти, уточніть поточну ситуацію в юриста або в місцевому житловому офісі.
Що, якщо орендодавець не заселився?
Закон дає орендодавцеві чи родичеві три місяці, щоб справді заселитися. Якщо цього не сталося, у вас є право на вимогу. Що саме ви можете вимагати, залежить від того, який шлях було використано.
Якщо квартиру повернули протягом перших п’яти років (стаття 9.3), у вас є 30 днів, щоб обрати один із двох варіантів. Ви можете повернутися ще на строк до п’яти років на тих самих умовах, що й раніше, а витрати на переїзд оплатить орендодавець. Або ж отримати компенсацію в розмірі однієї місячної орендної плати за кожен рік, що залишався до п’ятирічного строку договору. Наприклад, якщо орендодавець забрав квартиру на третьому році договору, це дві місячні плати. Орендодавець уникає цього лише тоді, коли переїзду завадило щось на кшталт форс-мажору.
Якщо орендодавець відмовив у продовженні після закінчення п’яти років (стаття 10.2), компенсація в розмірі щонайменше 12 місячних орендних плат стає належною до сплати, щойно сплинуть три місяці.
Найскладніше — докази, тож збирайте їх поступово. Зберігайте попередження та все інше, що орендодавець надсилав письмово. Потім стежте за квартирою: чи з’явилося нове ім’я на поштовій скриньці, чи хтось зареєструвався в padrón за цією адресою і, головне, чи не з’явилася квартира знову на Idealista або Fotocasa. Скриншот вашого колишнього житла знову на порталах за вищою ціною, датований у межах тих трьох місяців, — саме такий доказ захоче побачити юрист.
Що робити, коли ви отримали попередження?
- Перевірте дату договору та відповідний пункт. Якщо ви в межах перших п’яти років і пункту про потребу немає або ще триває перший рік, попередження, найімовірніше, не припиняє ваш договір.
- Перевірте саме попередження. Воно має бути письмовим, містити причину, називати, хто там житиме, і надійти щонайменше за два місяці (або за шість — наприкінці строку) до відповідної дати.
- Перевірте, хто ваш орендодавець. Якщо квартира належить компанії, жоден зі шляхів не застосовується.
- Отримайте безкоштовну консультацію. Житлові офіси Барселони (Oficines de l'Habitatge) безкоштовно консультують орендарів; почніть із habitatge.barcelona. Якщо суперечка стосується великої суми, гонорар юриста з орендних питань себе виправдає.
- Поговоріть, перш ніж пакувати речі. Багато орендодавців готові оплатити частину переїзду, раніше повернути депозит або дати вам більше часу в обмін на те, що ви виїдете без конфлікту. Будь-яку домовленість фіксуйте письмово.
- Почніть пошуки вже зараз. Два місяці — це небагато для Барселони. Наш посібник про дострокове розірвання договору оренди розповідає, як повернути квартиру та отримати назад депозит.
Як допомагає Llavai
Хоч би чим закінчилася історія з попередженням, вам варто знати, що ще є на ринку, а два місяці минають швидко. Llavai стежить за порталами Барселони й оцінює кожне нове оголошення від агентств відповідно до ваших вимог: бюджету, районів, площі, того, без чого ви не можете обійтися. Найкращі збіги показуються першими, а номер агента — за одне торкання, тож ви можете зателефонувати й записатися на перегляд, поки не утворилася черга. Налаштуйте свою стрічку за кілька хвилин. Якщо ви не хочете телефонувати самі, на тарифі Pro це може зробити Julia іспанською.