Що таке tanteo y retracto і як воно захищає орендаря?

Це переважне право орендаря на купівлю, коли власник продає житло. Іспанське законодавство називає його derecho de adquisición preferente, і воно складається з двох частин. Tanteo — це право купити першим, до завершення продажу: орендодавець має повідомити вам ціну й умови, а ви отримуєте можливість погодитися на них і забрати квартиру собі. Retracto — це запасний механізм, який спрацьовує пізніше, якщо власник продав квартиру за вашою спиною або на вигідніших умовах, ніж показав вам.

Усе це закріплено в статті 25 LAU — загальнонаціонального Закону про міську оренду, який регулює вашу оренду по всій Іспанії, зокрема й у Барселоні. Суть проста: людина, яка справді живе в житлі, отримує перший шанс його купити, а не дізнається останньою, що квартира змінила власника. Це не знижка і не спосіб заблокувати продаж. Це місце в черзі, і ви стоїте першими.

Це загальні рекомендації для орендарів, а не юридична консультація. Строки короткі, а документи технічні, тож перш ніж діяти, уточніть усе, що стосується саме вашої ситуації, в консультаційному бюро для орендарів, в Ajuntament або в кваліфікованого юриста.

Коли переважне право купівлі справді діє?

Воно діє, коли орендодавець продає саме ту окрему квартиру, яку ви орендуєте, а у вашому договорі від цього права не відмовилися. Підставою є сам продаж. Перш ніж власник зможе укласти угоду з покупцем, він має надіслати вам офіційне повідомлення, яке можна довести, — notificación fehaciente, — із зазначенням ціни та істотних умов продажу. З цього повідомлення починається ваш відлік.

Від дня його отримання у вас є 30 календарних днів, щоб погодитися й купити на цих умовах. Якщо ви пропустите цей строк, власник може продати квартиру своєму покупцю, але не може тихцем знизити ціну чи пом'якшити умови порівняно з тим, що запропонував вам. Пропозиція діє не вічно: повідомлення втрачає силу через 180 календарних днів, якщо продаж не відбувся, тож старе повідомлення кількамісячної давності треба надіслати повторно, щоб воно щось означало.

Новоприбулі часто не помічають одного підступу: це правило за замовчуванням діє лише тоді, коли ваш договір оренди справді зберігає це право, і тут ми переходимо до пункту, який тихо його скасовує.

Чи може ваш договір позбавити вас цього права?

Так, і саме на цьому люди найчастіше спотикаються. Для будь-якої оренди, укладеної починаючи з 6 червня 2013 року, закон дозволяє орендарю відмовитися від переважного права купівлі в договорі, і значна частина барселонських договорів оренди робить саме це. Зазвичай це рядок про renuncia al derecho de adquisición preferente або renuncia a los derechos de tanteo y retracto, захований серед стандартних пунктів.

Якщо ваш договір містить таку відмову, права купити першим у вас немає, і крапка. Єдине, що власник вам усе ще винен, — це попередження: навіть за наявності відмови він має повідомити вам про продаж щонайменше за 30 днів до підписання нотаріального акта. Тож перший крок, коли заходить мова про продаж, — не шукати іпотечного брокера, а прочитати власний договір. Якщо ви ніколи не бачили його копії, попросіть її в агентства, а якщо ви ще тільки придивляєтеся до житла, наш посібник про тривожні сигнали в договорі оренди розповідає, які пункти варто помітити до підписання.

Що таке retracto і коли ним користуватися?

Retracto — це ваш засіб захисту, коли продаж відбувся, а вам не дали чесного шансу, на який ви мали право. Якщо орендодавець продав квартиру без належного повідомлення або уклав угоду на кращих умовах, ніж запропонував вам, ви можете скористатися retracto і стати на місце покупця на тих самих умовах, фактично скасувавши продаж на свою користь.

Строк жорсткий: 30 календарних днів з моменту, коли ви дізналися справжні умови продажу, що на практиці зазвичай означає — із запису в Реєстрі нерухомості, де nota simple показує, кому тепер належить квартира і на яких умовах. Оскільки строк короткий, а вам треба довести і сам продаж, і своє право на retracto, саме на цьому етапі варто якнайшвидше залучити юриста, а не розбиратися самостійно.

Коли цього права немає взагалі

Є дві ситуації, у яких воно не діє. Перша — продаж усієї будівлі. Коли власник продає всю нерухомість, усі квартири й комерційні приміщення, однією угодою одному покупцю, окремий орендар втрачає особисте право за статтею 25 LAU. Не можна вибрати собі лише свою квартиру з будинку, проданого одним лотом.

Друга — пункт про відмову, описаний вище. Крім того, у Барселоні діє додатковий каталонський рівень правил, про який варто знати:

  • Продаж цілих будівель може перейти до державних органів. Коли під час продажу цілого будинку індивідуальне право орендаря зникає, переважне право купівлі натомість може належати державним органам.
  • Великі орендодавці в зонах напруженого ринку. У Каталонії, коли великий власник (загалом юридична особа з п'ятьма або більше житлами) продає житло в офіційно оголошеній зоні напруженого ринку, Generalitat може мати власне право tanteo y retracto, і її необхідно повідомити про продаж, а на рішення вона має приблизно два місяці. Це право адміністрації, окреме від вашого як людини, що там живе.

Каталонські житлові правила щодо великих орендодавців і зон напруженого ринку часто змінюються й залежать від точних визначень. Сприймайте наведене вище як орієнтир і перевіряйте актуальну ситуацію щодо конкретного продажу в юриста або в Agència de l'Habitatge de Catalunya.

Що робити, якщо ваш орендодавець у Барселоні продає квартиру

Дійте по черзі й не дозволяйте строкам спливати, поки ви вирішуєте. Спокійна, задокументована реакція захищає і ваше право купити, і ваше право залишитися:

  1. Прочитайте свій договір на предмет будь-якої renuncia від tanteo y retracto. Саме це визначає, чи існує право взагалі, перш ніж щось інше матиме значення.
  2. Отримайте повідомлення в письмовій формі. Якщо власник продає, попросіть офіційне повідомлення про ціну та умови. Запишіть дату його отримання, бо ваш 30-денний відлік починається саме з неї.
  3. Чесно вирішіть, чи хочете ви купувати і чи зможете це профінансувати. Право допоможе лише тоді, коли ви справді візьмете квартиру за запропонованою ціною.
  4. Перевірте Реєстр нерухомості за допомогою nota simple, якщо підозрюєте, що продаж уже відбувся без повідомлення, щоб знати, чи можливий retracto.
  5. Швидко отримайте консультацію юриста або бюро для орендарів, якщо якийсь строк спливає. Ці строки не зупиняються, поки ви думаєте.

Хоч би що ви вирішили, пам'ятайте: ваш договір оренди зазвичай зберігає чинність після продажу, тож зміна власника рідко є такою надзвичайною ситуацією, якою здається спочатку. Наш посібник про те, що відбувається, коли ваш орендодавець продає квартиру, пояснює ваше право залишитися. А якщо купівля вам не підходить і час шукати нове житло, доручіть Llavai стежити за барселонськими порталами: він оцінює кожне нове оголошення за вашими критеріями, щоб ви знайшли наступне житло ще до того, як квартира змінить власника.