Wat is tanteo y retracto, en hoe beschermt het een huurder?

Het is het voorkeursrecht van de huurder wanneer de eigenaar verkoopt. De Spaanse wet noemt het het derecho de adquisición preferente, en het bestaat uit twee delen. Tanteo is het recht om als eerste te kopen, voordat de verkoop rond is: de verhuurder moet je de prijs en de voorwaarden laten weten, en jij krijgt de kans om daarop in te gaan en de woning zelf te nemen. Retracto is het vangnet dat achteraf in werking treedt, als de eigenaar achter je rug om heeft verkocht of tegen een betere deal dan hij jou heeft voorgelegd.

Het geheel staat in artikel 25 van de LAU, de landelijke huurwet (Urban Leases Act) die jouw huurovereenkomst in heel Spanje regelt, Barcelona inbegrepen. Het doel is simpel: degene die echt in de woning woont, krijgt als eerste de kans om die te kopen, in plaats van als laatste te horen dat de woning van eigenaar is gewisseld. Het is geen korting en ook geen manier om de verkoop tegen te houden. Het is een plek in de rij, en jij staat vooraan.

Dit is algemene informatie voor huurders, geen juridisch advies. De termijnen zijn kort en het papierwerk is technisch, dus laat alles wat specifiek voor jouw situatie geldt bevestigen door een huurdersloket, het Ajuntament of een gekwalificeerde advocaat voordat je actie onderneemt.

Wanneer geldt het voorkeursrecht eigenlijk?

Het geldt wanneer de verhuurder de afzonderlijke woning verkoopt die jij huurt en er in je contract geen afstand van dit recht is gedaan. De aanleiding is de verkoop zelf. Voordat de eigenaar een deal met een koper kan sluiten, hoort hij je een formele, aantoonbare kennisgeving te sturen, een notificación fehaciente, met daarin de prijs en de wezenlijke voorwaarden van de verkoop. Met die kennisgeving begint jouw termijn te lopen.

Vanaf de dag dat je die ontvangt, heb je 30 kalenderdagen om ja te zeggen en tegen die voorwaarden te kopen. Laat je die termijn verstrijken, dan mag de eigenaar aan zijn koper verkopen, al mag hij de prijs niet stilletjes verlagen of de voorwaarden gunstiger maken dan wat hij jou heeft aangeboden. Het aanbod blijft ook niet eeuwig staan: de werking van de kennisgeving vervalt na 180 kalenderdagen als de verkoop dan nog niet is afgerond, dus een oude kennisgeving van maanden geleden moet opnieuw worden verstuurd voordat die iets betekent.

Wat nieuwkomers vaak over het hoofd zien: deze standaardregel geldt alleen als je huurcontract het recht ook echt bevat, en dat brengt ons bij de clausule die het stilletjes schrapt.

Kan je contract het recht wegnemen?

Ja, en dit is het deel waar mensen over struikelen. Voor elke huurovereenkomst die sinds 6 juni 2013 is gesloten, staat de wet toe dat de huurder in het contract afstand doet van het voorkeursrecht, en een groot deel van de huurcontracten in Barcelona doet precies dat. Meestal staat het er als een regel over renuncia al derecho de adquisición preferente of renuncia a los derechos de tanteo y retracto, weggestopt tussen de standaardclausules.

Als je contract er afstand van doet, heb je geen recht om als eerste te kopen, punt. Het enige wat de eigenaar je dan nog verschuldigd is, is een waarschuwing vooraf: ook met een afstandsclausule moet hij je minstens 30 dagen voor het tekenen van de akte laten weten dat hij verkoopt. De eerste stap als er over een verkoop wordt gesproken, is dus niet een hypotheekadviseur bellen, maar je eigen contract lezen. Heb je nooit een kopie gezien, vraag er dan een aan het makelaarskantoor, en twijfel je nog over een woning, dan behandelt onze gids over rode vlaggen in huurcontracten de clausules die je moet opmerken voordat je tekent.

Wat is retracto, en wanneer zou je het gebruiken?

Retracto is je rechtsmiddel wanneer een verkoop doorgaat zonder dat je de eerlijke kans hebt gekregen waar je recht op had. Als de verhuurder heeft verkocht zonder behoorlijke kennisgeving, of de verkoop heeft afgerond tegen betere voorwaarden dan hij jou heeft voorgelegd, kun je retracto uitoefenen en tegen dezelfde voorwaarden de plaats van de koper innemen, waarmee je de verkoop in feite in jouw voordeel terugdraait.

De termijn is krap: 30 kalenderdagen vanaf het moment dat je de werkelijke voorwaarden van de verkoop te weten komt, wat in de praktijk meestal betekent vanaf de inschrijving in het Kadaster, waar een nota simple laat zien wie nu eigenaar van de woning is en tegen welke voorwaarden. Omdat de termijn kort is en je zowel de verkoop als je recht op retracto moet aantonen, is dit het moment om snel een advocaat in te schakelen in plaats van het zelf uit te zoeken.

Wanneer het recht helemaal niet bestaat

In twee situaties vervalt het. De eerste is de verkoop van een heel gebouw. Wanneer de eigenaar het volledige pand, alle woningen en de bedrijfsruimtes, in één transactie aan één koper verkoopt, verliest de individuele huurder het persoonlijke recht op grond van artikel 25 van de LAU. Je kunt je eigen woning niet uit een blok lichten dat als één geheel wordt verkocht.

De tweede is de hierboven besproken afstandsclausule. Daarnaast geldt in Barcelona een extra Catalaanse laag die goed is om te kennen:

  • Bij de verkoop van een heel gebouw kan het recht overgaan op de overheid. Waar het individuele recht van de huurder bij een verkoop en bloc wegvalt, kan een voorkeursrecht in plaats daarvan bij de overheid liggen.
  • Grote verhuurders in gebieden met een krappe woningmarkt. Wanneer in Catalonië een grote eigenaar (grofweg een rechtspersoon met vijf of meer woningen) woningen verkoopt in een aangewezen gebied met een krappe woningmarkt, kan de Generalitat een eigen tanteo y retracto hebben en moet zij van de verkoop op de hoogte worden gesteld, met ongeveer twee maanden om te beslissen. Dat is het recht van de overheid, los van jouw recht als degene die er woont.

De Catalaanse woonregels voor grote verhuurders en gebieden met een krappe woningmarkt veranderen vaak en draaien om precieze definities. Zie het punt hierboven als oriëntatie en controleer bij een specifieke verkoop de actuele stand van zaken bij een advocaat of bij het Agència de l'Habitatge de Catalunya.

Wat je moet doen als je verhuurder in Barcelona verkoopt

Pak het in de juiste volgorde aan, en laat de termijnen niet verlopen terwijl je nadenkt. Een rustige, gedocumenteerde reactie beschermt zowel je recht om te kopen als je recht om te blijven:

  1. Lees je contract op een eventuele renuncia van tanteo y retracto. Dat bepaalt of het recht bestaat, voordat al het andere ertoe doet.
  2. Zorg dat je de kennisgeving op papier krijgt. Als de eigenaar verkoopt, vraag dan om de formele kennisgeving van prijs en voorwaarden. Noteer de datum waarop je die hebt ontvangen, want je termijn van 30 dagen loopt vanaf dat moment.
  3. Beslis eerlijk of je wilt kopen en of je het kunt financieren. Het recht helpt alleen als je de woning echt tegen de aangeboden prijs zou nemen.
  4. Controleer het Kadaster met een nota simple als je vermoedt dat er al een verkoop zonder kennisgeving heeft plaatsgevonden, zodat je weet of retracto een optie is.
  5. Vraag snel advies aan een advocaat of een huurdersloket als een termijn bijna verloopt. Deze termijnen staan niet stil terwijl jij nadenkt.

Wat je ook beslist, onthoud dat je huurcontract de verkoop meestal overleeft, dus een nieuwe eigenaar is zelden de noodsituatie die het in eerste instantie lijkt. Onze gids over wat er gebeurt als je verhuurder verkoopt legt je recht om te blijven wonen stap voor stap uit. En als kopen niets voor jou is en het tijd is om iets nieuws te zoeken, laat Llavai dan de portalen in Barcelona voor je in de gaten houden: het scoort elke nieuwe advertentie op jouw wensen, zodat je de volgende woning vindt voordat er iets van eigenaar wisselt.