Eine geschützte HPO-Wohnung in Barcelona mieten: ist das legal?

Darf ein privater Eigentümer in Barcelona eine HPO-Wohnung legal vermieten?

Nur ausnahmsweise und nur mit Erlaubnis. Eine geförderte Wohnung (habitatge amb protecció oficial, HPO; im übrigen Spanien VPO genannt) muss der ständige Hauptwohnsitz ihres Eigentümers sein. So steht es in Artikel 56 des Decret 75/2014, dem katalanischen Wohnungsplan, und dort heißt es zusätzlich, dass HPO-Wohnungen niemals als Zweitwohnung genutzt werden dürfen.

Die Ausnahme ist eine Vermietungsgenehmigung (autorització de lloguer, Verfahren 8316) der Agència de l'Habitatge de Catalunya. Laut der Verfahrensseite der Generalitat kann ein privater Eigentümer sie beantragen, wenn er die Wohnung „aus einem vorübergehenden, ordnungsgemäß begründeten Anlass“ nicht als Hauptwohnsitz nutzen kann, und er muss diesen Anlass mit Dokumenten belegen. Auf der Seite steht außerdem, dass eine Wohnung als nicht bewohnter Hauptwohnsitz gilt, wenn ihre Eigentümer sie in einem Jahr drei Monate am Stück ohne berechtigten Grund leer stehen lassen. Die genauen Kriterien stehen in der Instrucció 1/2015 der Agentur.

„Ich bin zu meinem Partner oder meiner Partnerin gezogen und die Wohnung ist frei“ ist also nicht dasselbe wie eine genehmigte Vermietung. Der Eigentümer muss den Bescheid in der Hand haben, bevor du einziehst.

Woran erkennst du, ob eine Wohnung gefördert ist?

Frag direkt nach und prüf die Unterlagen statt der Anzeige. Viele HPO-Wohnungen werden nicht als solche beworben, also achte auf diese Hinweise:

• In der Anzeige oder vom Makler ist von „protección oficial“, „HPO“, „VPO“, „habitatge protegit“ oder einem „precio máximo“ die Rede.
• Ein Schild am Eingang, das besagt, dass das Gebäude im Rahmen des geförderten Wohnungsbaus errichtet wurde. Das Gesetz verpflichtet Eigentümer, solche Schilder zu entfernen, sobald eine Wohnung nicht mehr gefördert ist (Artikel 125.2.e der Llei 18/2007). Ein Schild deutet also darauf hin, dass die Förderbindung noch gelten könnte.
• Eine nota simple aus dem Grundbuch weist den geförderten Status und seine Dauer in der Regel aus. Unser Ratgeber zum Beantragen einer nota simple zeigt, wie du sie online bestellst.
• Die Miete ist für die Gegend verdächtig niedrig, und das Gebäude ist in den letzten Jahrzehnten als Teil einer größeren Wohnanlage entstanden.

Wenn du unsicher bist: Die Generalitat bietet ein eigenes Verfahren an, Informació sobre un habitatge protegit, das dir die Bedingungen und Preisgrenzen nennt, die für eine bestimmte geförderte Wohnung gelten, bevor sie verkauft oder vermietet wird.

Wie hoch darf die Miete für eine privat vermietete HPO-Wohnung höchstens sein?

So hoch, wie es die Genehmigung festlegt, und keinen Cent mehr. Auf der Verfahrensseite der Generalitat steht, dass der Bescheid die Mietbedingungen festlegt, „etwa die höchstens zu verlangende Miete oder die Anforderungen an die Mieter“. Auf ihrer HPO-Informationsseite ergänzt sie, dass der Mietvertrag dann an „die Festlegungen und Höchstpreise“ dieses Bescheids gebunden ist.

Es gibt keinen einheitlichen Betrag für alle Wohnungen. Die Obergrenze hängt vom Förderregime, der Zone und dem Datum ab, an dem die Wohnung als gefördert eingestuft wurde, deshalb nennen wir hier keinen Euro-pro-m²-Wert. Lass dir vom Eigentümer den Bescheid zeigen und lies die Höchstmiete daraus ab. Wenn du den Betrag bestätigt haben willst, frag bei einer Wohnungsberatungsstelle oder bei einer Fachperson nach.

Zu viel zu verlangen kann den Eigentümer teuer zu stehen kommen. Nach Artikel 123.3.f bis der Llei 18/2007, dem katalanischen Wohnungsgesetz, ist jeder Aufschlag (sobrepreu) auf Miete oder Kaufpreis einer geförderten Wohnung ein sehr schwerer Verstoß. Artikel 118 legt die Bußgelder für sehr schwere Verstöße auf 90.001 € bis 900.000 € fest. Ein bar bezahltes „Extra“, eine einmalige „Schlüsselgebühr“ oder eine „Möbelmiete“ zusätzlich zur gedeckelten Miete können alle als Aufschlag gelten, also lass dich nicht darauf ein.

Welche Unterlagen gehören zu einer legalen HPO-Vermietung?

Die Vermietungsgenehmigung und ein abgestempelter (visado) Mietvertrag. Artikel 85 der Llei 18/2007 besagt, dass jeder Vertrag, mit dem eine geförderte Wohnung übertragen oder ihre Nutzung überlassen wird, vom Wohnungsressort mit einem visado versehen werden muss, bevor das förmliche Dokument unterschrieben wird. Beim visado wird geprüft, dass:

• der Mieter die allgemeinen Zugangsvoraussetzungen erfüllt, insbesondere im Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial eingetragen ist;
• der Vertrag die Pflichtklauseln enthält;
• er Art und Dauer der Förderbindung angibt;
• die Miete den geltenden Regeln entspricht.

Artikel 57 des Decret 75/2014 zählt die Pflichtklauseln auf: das Aktenzeichen der Förderung, ihre Art und Dauer, die anfängliche Höchstmiete, dass die Wohnung so genutzt wird, wie du sie nutzen musst, und ein Verbot der Vermietung oder Untervermietung, außer wo die Vorschriften es erlauben. Wenn nichts davon in deinem Vertragsentwurf steht, wurde er nicht für eine HPO-Wohnung aufgesetzt.

Die Agentur hat einen Monat Zeit, über einen visado-Antrag zu entscheiden. Antwortet sie nicht rechtzeitig, gilt das visado als erteilt (Artikel 85.4). Die Generalitat wickelt das über ihr visado-Verfahren ab.

Musst du im HPO-Register eingetragen sein, um eine solche Wohnung zu mieten?

Ja. Die Eintragung im Register gehört zu den Punkten, die beim visado geprüft werden (Artikel 85.1 der Llei 18/2007), und Artikel 55 des Decret 75/2014 macht sie zur Voraussetzung für den Zugang zu jeder geförderten Wohnung. Außerdem musst du die Einkommensgrenzen für die jeweilige Förderart einhalten und darfst grundsätzlich keine andere geförderte Wohnung besitzen und auch keine freie Wohnung über bestimmten Werten.

In Barcelona ist dafür das städtische Registre de Sol·licitants zuständig. Unser Ratgeber zum HPO-Register in Barcelona erklärt, wer infrage kommt, welche Regeln zu padrón und Einkommen gelten und wie die Verlosungen ablaufen. Wenn du nicht eingetragen bist, darf ein Eigentümer dir die Wohnung nicht legal vermieten, so gern ihr beide das auch wollt.

Was passiert, wenn eine HPO-Wohnung ohne Genehmigung vermietet wird?

Der Mietvertrag ist nichtig, und dem Eigentümer drohen hohe Bußgelder. Artikel 85.5 der Llei 18/2007 besagt, dass Übertragungen und Nutzungsüberlassungen geförderter Wohnungen ohne das erforderliche visado nichtig sind, „gleich aus welchem Rechtsgrund“, und dass die Behörden dann tätig werden müssen, um sie rückgängig zu machen. Das betrifft deinen Mietvertrag, nicht nur den Papierkram des Eigentümers.

Auf Seiten des Eigentümers stuft die Llei 18/2007 mehrere Dinge als sehr schwere Verstöße ein (Artikel 123.3): die Wohnung ohne Genehmigung nicht als Hauptwohnsitz zu nutzen, sie ohne Genehmigung „gleich aus welchem Rechtsgrund“ zu überlassen, sie an jemanden zu vermieten, der die Zugangsvoraussetzungen nicht erfüllt, und einen Aufschlag zu verlangen. Auf jeden dieser Verstöße steht ein Bußgeld von 90.001 € bis 900.000 € (Artikel 118). Wer lediglich versäumt, den Vertrag mit einem visado versehen zu lassen, begeht einen leichten Verstoß (Artikel 125.3.b), der mit 3.000 € bis 9.000 € geahndet wird.

Für dich besteht das Risiko, die Wohnung kurzfristig zu verlieren und einen Vertrag zu haben, der dich womöglich nicht so schützt wie ein normaler Mietvertrag. Ob du Miete zurückbekommen könntest, die über der Obergrenze gezahlt wurde, oder wie lange du bleiben könntest, hängt vom Einzelfall ab. Lass dich von einer Fachperson beraten, bevor du unterschreibst oder etwas unternimmst. Die Wohnungsberatungsstellen in Barcelona beraten kostenlos; siehe wo Mieter in Barcelona Hilfe bekommen.

Darf der Eigentümer dir nur ein Zimmer in einer HPO-Wohnung vermieten?

Nicht ohne gegen die Regeln zu verstoßen. Einen Teil einer geförderten Wohnung gegen Geld zu überlassen, ist nach Artikel 124.3.c der Llei 18/2007 ein schwerer Verstoß, mit Bußgeldern von 9.001 € bis 90.000 € (Artikel 118). Die Pflichtklauseln im Decret 75/2014 verbieten außerdem die Untervermietung, außer wo die Vorschriften sie ausdrücklich erlauben. Wenn dir ein Eigentümer, der selbst in einer HPO-Wohnung lebt, ein Zimmer anbietet, geh davon aus, dass das nicht legal ist, solange er dir keine Genehmigung zeigen kann, die das abdeckt.

Wie lange bleibt eine Wohnung gefördert?

Oft dauerhaft, und der Eigentümer kann nicht einfach aussteigen. Artikel 79 der Llei 18/2007 besagt, dass die Förderbindung so lange gilt, wie das Grundstück für geförderten Wohnungsbau vorgesehen ist oder die Wohnung zum öffentlichen Wohnungsbestand gehört. In anderen Fällen ist die Dauer fest. Die HPO-Seite der Generalitat nennt zehn Jahre in Gebieten mit hoher Wohnungsnachfrage und fünf Jahre anderswo für Wohnanlagen, die keine öffentliche Förderung erhalten haben; gab es Fördermittel, gilt die Dauer, die bei der Einstufung festgelegt wurde.

Dazu kommt eine neuere Regel. Seit die Llei 11/2025 vom 29. Dezember 2025 Artikel 79.5 eingefügt hat, bleibt eine geförderte Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet (zona de mercat residencial tensionat) so lange gefördert, wie diese Ausweisung gilt. Barcelona ist eines dieser Gebiete. Und Artikel 79.3 besagt, dass nur die Behörden die Förderbindung aufheben können, solange sie gilt, und zwar aus Gründen des öffentlichen Interesses; Eigentümer können das nicht beantragen.

Wenn ein Eigentümer dir also sagt: „Das war früher HPO, aber die Förderbindung ist ausgelaufen“, lass es dir schriftlich zeigen: eine nota simple oder einen Bescheid über die Aufhebung der Einstufung.

Was sind die Warnsignale bei einer HPO-Vermietung?

• Der Eigentümer kann die Vermietungsgenehmigung der Agència de l'Habitatge nicht vorlegen oder sagt, sie sei „in Bearbeitung“.
• Im Vertrag stehen weder das Aktenzeichen der Förderung noch ihre Dauer oder die Höchstmiete.
• Niemand fragt, ob du im HPO-Register eingetragen bist.
• Du sollst zusätzlich zur Miete bar zahlen, eine „Schlüsselgebühr“ entrichten oder extra für Möbel oder einen Stellplatz zahlen, die nicht im Vertrag stehen.
• Der Eigentümer bittet dich, dich nicht im padrón anzumelden oder den Nachbarn nicht zu erzählen, dass du zur Miete wohnst.
• Dir wird ein Zimmer in einer Wohnung angeboten, in der der Eigentümer selbst lebt.

Jedes einzelne dieser Signale ist ein Grund, innezuhalten und nachzufragen. Unsere Ratgeber zu Warnsignalen im Mietvertrag und zum Vermeiden von Mietbetrug behandeln die Warnzeichen, die für jede Wohnung gelten.

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