Règlement de copropriété pour les locataires dans un appartement à Barcelone

Que sont les règles de la communauté (normas de la comunidad) ?

Il s'agit du règlement commun à tout l'immeuble. Chaque immeuble d'appartements de Barcelone constitue une comunidad de propietarios, une communauté légale de propriétaires régie par la loi espagnole sur la propriété urbaine, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Cette loi, à laquelle s'ajoutent deux documents que la communauté peut adopter, détermine l'usage des lieux : les estatutos (la constitution, souvent déposée avec l'acte de propriété) et le reglamento de régimen interno, le règlement intérieur du quotidien portant sur des points comme le bruit, l'ascenseur, les poubelles et le toit partagé.

Ces règles couvrent les parties de l'immeuble que personne ne possède seul : la cage d'escalier, le hall d'entrée, la façade, l'ascenseur, la cour et la terrasse sur le toit. Elles fixent aussi des limites à ce que vous faites à l'intérieur de votre propre appartement lorsque cela déborde sur l'espace partagé, le bruit étant l'exemple évident. Demandez-en une copie à votre propriétaire ou à l'administrateur de l'immeuble avant d'emménager, car une règle que vous n'avez jamais vue s'applique tout de même à vous.

Ceci constitue un guide général à destination des locataires, et non un avis juridique. Le droit immobilier, les statuts de la communauté et les ordonnances locales évoluent et dépendent de votre immeuble et de votre contrat précis ; vérifiez donc la situation actuelle auprès de votre propriétaire, de l'administrateur de la communauté ou d'un professionnel qualifié.

Les règles s'appliquent-elles à moi si je suis locataire et non propriétaire ?

Oui. L'article 7.2 de la LPH engage tout « propriétaire ou occupant » d'un appartement, et en tant que locataire vous êtes l'occupant : les règles de la communauté ainsi que l'interdiction générale de toute activité gênante, insalubre, nuisible, dangereuse ou illicite s'appliquent donc directement à vous, comme le texte de l'article 7 l'établit. Vous n'êtes pas dispensé sous prétexte que votre nom ne figure pas sur l'acte de propriété.

Il y a toutefois un revers qui joue dans l'autre sens. Vous portez les obligations sans avoir le vote : seuls les propriétaires participent à la junta de propietarios, l'assemblée des propriétaires, de sorte que vous ne pouvez pas vous y présenter et voter, à moins que votre propriétaire ne vous délègue son vote par écrit, ce qui n'arrive presque jamais. Si une décision de la communauté vous complique la vie, la personne à solliciter est votre propriétaire, et non le président. Et si vous êtes une véritable nuisance, la communauté peut s'en prendre à la fois à vous et à votre propriétaire.

Quelles sont les heures de silence dans un immeuble de Barcelone ?

La nuit est la période protégée, grosso modo de 23h à 8h. L'ordonnance environnementale de Barcelone divise la journée en trois périodes de bruit et protège la nuit le plus strictement : c'est donc en fin de soirée et pendant la nuit que vous êtes le plus exposé à une plainte. En plus de la règle municipale, de nombreuses communautés inscrivent leurs propres heures de repos dans le règlement intérieur, et celles-ci peuvent être plus strictes ; la démarche prudente consiste donc à lire le reglamento de votre immeuble plutôt que de supposer que les horaires municipaux disent tout.

Les travaux de rénovation ont leur propre calendrier. Les travaux de construction bruyants à Barcelone sont en général autorisés en semaine de 8h à 21h et le samedi de 9h à 21h, les tâches plus silencieuses n'étant permises qu'après 14h le samedi, et rien le dimanche ni les jours fériés. Si la perceuse d'un voisin vous réveille à 7h un dimanche, le calendrier est de votre côté.

Puis-je utiliser la terrasse, le patio et les autres espaces communs ?

En général oui, mais aux conditions de la communauté, et cela dépend à qui appartient l'espace. Une terrasse sur le toit ou une cour partagée est un espace commun que vous êtes en droit d'utiliser, mais le règlement intérieur peut fixer des horaires d'ouverture, interdire les fêtes bruyantes ou le réserver sur réservation. Une terrasse ou un patio attenant à votre propre appartement est une tout autre affaire : il s'agit souvent d'un común de uso privativo, un élément commun que vous êtes seul à pouvoir utiliser mais qui appartient tout de même à l'ensemble de l'immeuble.

Cette distinction devient déterminante dès que vous voulez modifier quoi que ce soit. Comme la surface est techniquement commune, vous ne pouvez pas fermer une terrasse avec du vitrage, y boulonner un store fixe ou une pergola, ni en modifier la structure sans l'autorisation de la communauté, comme l'expliquent les avocats espagnols en droit immobilier. L'usage quotidien vous appartient ; les changements permanents apportés à une surface partagée, non. La même logique régit l'installation d'une climatisation, là où l'unité extérieure se pose sur la façade, comme l'expose notre guide sur la climatisation et le chauffage dans une location à Barcelone.

Animaux, vélos, barbecues et linge étendu : qu'est-ce qui est autorisé ?

La plupart des frictions dans un immeuble partagé viennent des petites choses, et le règlement comporte en général une clause sur chacune d'elles. Une communauté ne peut généralement pas interdire purement et simplement les animaux dans les appartements privés, mais elle peut contrôler leur circulation dans les espaces partagés et agir si l'un d'eux constitue une véritable nuisance ; c'est plutôt dans votre contrat de location qu'une interdiction d'animaux risque de se cacher, alors lisez les deux (notre guide sur la location avec animaux va plus loin).

• Les vélos et les poussettes dans le hall d'entrée ou la cage d'escalier sont un point de tension classique, car ils bloquent une voie d'évacuation partagée. De nombreuses communautés en interdisent le stationnement et prévoient à la place un local à vélos.
• Les barbecues et le tabac sur une terrasse privée sont rarement interdits d'emblée, mais la fumée et les odeurs qui dérivent vers les voisins peuvent constituer une nuisance sur laquelle la communauté peut agir.
• Étendre le linge là où il est visible depuis la rue est restreint par les ordonnances de Barcelone sur l'aspect de la façade ; faire sécher le linge à l'abri des regards, sur un fil dans un patio intérieur, est la norme.
• Les poubelles et le recyclage ont des horaires de sortie fixés dans la plupart des immeubles et à l'échelle de la ville ; laisser des ordures dans la cage d'escalier constitue à la fois une infraction au règlement intérieur et une infraction civique.

Que se passe-t-il si je enfreins les règles de la communauté ?

Rien de dramatique pour un écart isolé, mais une nuisance persistante s'aggrave selon un parcours juridique bien défini. Cela commence par un mot d'un voisin ou du président, puis un avertissement écrit formel de cesser. Si vous continuez, l'assemblée des propriétaires peut voter pour autoriser une acción de cesación, une action en justice au titre de l'article 7.2 de la LPH visant précisément l'activité gênante d'un propriétaire ou d'un occupant.

Les pouvoirs du tribunal sont réels. Un juge peut ordonner l'arrêt de l'activité, accorder des dommages-intérêts à la communauté et, dans les cas graves, interdire à l'occupant d'utiliser l'appartement pendant une période déterminée (la loi autorise jusqu'à trois ans), ce qui, pour un locataire, met de fait fin au bail. Cette issue est rare et réservée aux nuisances véritables et avérées, mais c'est ce qui donne du mordant au règlement de la communauté. Par ailleurs, les plaintes pour bruit peuvent être adressées à la Guàrdia Urbana au titre de l'ordonnance municipale, une voie parallèle assortie de ses propres sanctions. Considérez un premier avertissement comme le moment d'arranger les choses, et non de vous braquer.

Comment trouver les règles de mon immeuble avant de signer ?

Demandez-les par écrit, avant de vous engager. Les règles de la communauté ne sont publiées nulle part publiquement ; la source fiable est donc votre propriétaire ou l'administrateur de l'immeuble (administrador de fincas). Une demande simple avant la signature, du style « puis-je voir les statuts et le règlement intérieur ? », est tout à fait normale et vous indique ce que vous vous apprêtez à accepter comme cadre de vie.

Cela vaut la peine, car ces règles façonnent discrètement l'appartement que vous pensiez louer : pouvez-vous garder un vélo à l'intérieur, utiliser le toit, faire tourner une machine à laver la nuit, ou fixer quoi que ce soit à la terrasse. Si vous comparez encore des logements, un bon agent aura ces documents sous la main, et Llavai ne fait remonter que les annonces d'agences correctement représentées, ce qui rend les questions qui comptent plus faciles à poser tôt. Lancez votre recherche à Barcelone avec Llavai et organisez les visites avant d'être engagé par le règlement d'un immeuble.