Regole condominiali per gli inquilini in un appartamento di Barcellona

Che cosa sono le regole della comunità (normas de la comunidad)?

Sono il regolamento condiviso per tutto l'edificio. Ogni palazzo di appartamenti a Barcellona è una comunidad de propietarios, una comunità legale di proprietari gestita secondo la legge spagnola sulla proprietà urbana, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Quella legge, insieme a due documenti che la comunità può aggiungere, decide come si utilizza l'immobile: gli estatutos (lo statuto, spesso allegato all'atto di proprietà) e il reglamento de régimen interno, le regole quotidiane della casa su questioni come il rumore, l'ascensore, i cassonetti e il tetto condiviso.

Quelle regole riguardano le parti dell'edificio che nessuno possiede in via esclusiva: la tromba delle scale, l'atrio d'ingresso, la facciata, l'ascensore, il cortile e la terrazza sul tetto. Fissano anche dei limiti a ciò che fai all'interno del tuo appartamento quando questo invade lo spazio condiviso, il rumore su tutti. Chiedi al tuo padrone di casa o all'amministratore dell'edificio una copia prima di trasferirti, perché una regola che non hai mai visto ti si applica comunque.

Questa è una guida generale per chi affitta, non una consulenza legale. Il diritto immobiliare, gli statuti della comunità e le ordinanze locali cambiano e dipendono dal tuo esatto edificio e contratto, quindi verifica la situazione attuale con il tuo padrone di casa, l'amministratore della comunità o un professionista qualificato.

Le regole si applicano a me se sono in affitto, non il proprietario?

Sì. L'articolo 7.2 della LPH vincola ogni "proprietario o occupante" di un appartamento, e in quanto inquilino tu sei l'occupante, quindi le regole della comunità e il divieto generale di attività moleste, insalubri, dannose, pericolose o illecite si applicano direttamente a te, come stabilisce il testo dell'articolo 7. Non ottieni un lasciapassare solo perché il tuo nome non è sull'atto di proprietà.

C'è però un rovescio della medaglia. Ti prendi gli obblighi senza il voto: solo i proprietari partecipano alla junta de propietarios, la riunione dei proprietari, quindi non puoi presentarti e votare a meno che il tuo padrone di casa non ti deleghi il suo voto per iscritto, cosa che non succede quasi mai. Se una decisione della comunità ti sta rendendo la vita difficile, la persona su cui fare pressione è il tuo padrone di casa, non il presidente. E se sei un vero disturbo, la comunità può agire sia contro di te sia contro il tuo padrone di casa.

Quali sono le ore di silenzio in un edificio di Barcellona?

La notte è la fascia protetta, all'incirca dalle 23:00 alle 8:00. L'ordinanza ambientale di Barcellona divide la giornata in tre periodi di rumore e tutela la notte nel modo più stretto, quindi è nel tardo pomeriggio-sera e durante la notte che sei più esposto a un reclamo. Oltre alla regola cittadina, molte comunità inseriscono le proprie ore di riposo nel regolamento della casa, e possono essere più severe, quindi la mossa sicura è leggere il reglamento del tuo edificio invece di dare per scontato che gli orari cittadini siano tutta la storia.

Le ristrutturazioni domestiche hanno il proprio calendario. I lavori edili rumorosi a Barcellona sono generalmente consentiti nei giorni feriali dalle 8:00 alle 21:00 e il sabato dalle 9:00 alle 21:00, con i lavori più silenziosi solo dopo le 14:00 del sabato, e nulla la domenica o nei giorni festivi. Se il trapano di un vicino ti sveglia alle 7:00 di domenica, il calendario è dalla tua parte.

Posso usare la terrazza, il patio e le altre aree comuni?

Di solito sì, ma alle condizioni della comunità, e dipende da chi appartiene lo spazio. Una terrazza sul tetto o un cortile condiviso è un'area comune che hai diritto di usare, ma il regolamento della casa può fissare orari di apertura, vietare feste rumorose o riservarla su prenotazione. Una terrazza o un patio annessi al tuo appartamento sono un altro paio di maniche: spesso si tratta di un común de uso privativo, un elemento comune che solo tu puoi usare ma che appartiene comunque a tutto l'edificio.

Questa distinzione conta nel momento in cui vuoi cambiare qualcosa. Poiché la superficie è tecnicamente comune, non puoi chiudere una terrazza con vetrate, fissare una tenda o una pergola fissa, né alterarne la struttura senza l'autorizzazione della comunità, come spiegano gli avvocati immobiliaristi spagnoli. L'uso quotidiano è tuo; le modifiche permanenti a una superficie condivisa no. La stessa logica governa l'installazione dell'aria condizionata, dove l'unità esterna finisce sulla facciata, come illustra la nostra guida su aria condizionata e riscaldamento in un affitto a Barcellona.

Animali, biciclette, barbecue e bucato steso: cosa è consentito?

Gran parte degli attriti in un edificio condiviso nasce dalle piccole cose, e il regolamento di solito ha una riga su ciascuna di queste. Una comunità in genere non può vietare del tutto gli animali negli appartamenti privati, ma può controllare dove vanno gli animali nelle aree condivise e agire se uno è un vero disturbo; il tuo contratto d'affitto è il posto più probabile in cui si nasconde un divieto di animali, quindi leggi entrambi (la nostra guida su come affittare con animali domestici approfondisce l'argomento).

• Biciclette e passeggini nell'atrio d'ingresso o nella tromba delle scale sono un classico punto di frizione, perché bloccano una via di fuga condivisa. Molte comunità vietano di lasciarli lì e destinano invece un deposito per le biciclette.
• Barbecue e fumo su una terrazza privata sono raramente vietati del tutto, ma fumo e odori che raggiungono i vicini possono contare come un disturbo su cui la comunità può agire.
• Stendere il bucato dove è visibile dalla strada è limitato dalle ordinanze di Barcellona sull'aspetto della facciata; asciugare i panni fuori dalla vista, su una corda in un patio interno, è la norma.
• I cassonetti e la raccolta differenziata hanno orari prestabiliti nella maggior parte degli edifici e in tutta la città; lasciare i rifiuti nella tromba delle scale è sia una violazione del regolamento della casa sia un'infrazione civica.

Cosa succede se infrango le regole della comunità?

Nulla di drammatico per un episodio isolato, ma un disturbo persistente scala attraverso un preciso percorso legale. Comincia con una parola da parte di un vicino o del presidente, poi un formale avvertimento scritto a cessare. Se continui, la riunione dei proprietari può votare per autorizzare un'acción de cesación, un'azione giudiziaria ai sensi dell'articolo 7.2 della LPH mirata proprio all'attività molesta di un proprietario o occupante.

I poteri del tribunale sono reali. Un giudice può ordinare la cessazione dell'attività, riconoscere alla comunità un risarcimento danni e, nei casi gravi, vietare all'occupante di usare l'appartamento per un periodo prestabilito (la legge consente fino a tre anni), il che per un inquilino di fatto pone fine alla locazione. Questo esito è raro e riservato a un disturbo genuino e provato, ma è il motivo per cui il regolamento della comunità ha i denti. Separatamente, i reclami per rumore possono arrivare alla Guàrdia Urbana ai sensi dell'ordinanza cittadina, un percorso parallelo con le proprie sanzioni. Considera un primo avvertimento come il momento di sistemare le cose, non di irrigidirti.

Come trovo le regole del mio edificio prima di firmare?

Chiedile per iscritto, prima di impegnarti. Le regole della comunità non sono pubblicate da nessuna parte pubblica, quindi la fonte affidabile è il tuo padrone di casa o l'amministratore dell'edificio (administrador de fincas). Una richiesta semplice prima di firmare, del tipo "posso vedere gli statuti e il regolamento interno?", è normale e ti dice sotto quali regole ti stai impegnando a vivere.

Vale la pena farlo perché le regole plasmano silenziosamente l'appartamento che pensavi di affittare: se puoi tenere una bicicletta dentro casa, usare il tetto, far girare una lavatrice di notte o installare qualcosa sulla terrazza. Se stai ancora confrontando appartamenti, un buon agente avrà queste informazioni a portata di mano, e Llavai mostra solo annunci di agenzie correttamente rappresentati, così le domande che contano sono più facili da porre in anticipo. Inizia la tua ricerca a Barcellona con Llavai e organizza le visite prima di esserti impegnato con il regolamento di un edificio.