Huisregels voor huurders in een flat in Barcelona

Wat zijn de gemeenschapsregels (normas de la comunidad)?

Het zijn de gedeelde spelregels voor het hele gebouw. Elk appartementencomplex in Barcelona is een comunidad de propietarios, een juridische gemeenschap van eigenaren die wordt beheerd onder de Spaanse wet op de horizontale eigendom, de Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Die wet, plus twee documenten die de gemeenschap kan toevoegen, bepaalt hoe het pand wordt gebruikt: de estatutos (het reglement, vaak vastgelegd bij de eigendomsakte) en het reglamento de régimen interno, de dagelijkse huisregels over zaken als geluid, de lift, de containers en het gedeelde dak.

Die regels gelden voor de delen van het gebouw die niemand alleen bezit: het trappenhuis, de entreehal, de gevel, de lift, de binnenplaats en het dakterras. Ze stellen ook grenzen aan wat u binnen uw eigen appartement doet zodra het overloopt naar de gedeelde ruimte, waarbij geluid het meest voor de hand liggende voorbeeld is. Vraag uw verhuurder of de administrador van het gebouw om een kopie voordat u erin trekt, want een regel die u nooit hebt gezien geldt evengoed voor u.

Dit is algemene informatie voor huurders, geen juridisch advies. Vastgoedrecht, gemeenschapsstatuten en lokale verordeningen veranderen en hangen af van uw exacte gebouw en contract, dus bevestig de actuele situatie bij uw verhuurder, de administrator van de gemeenschap of een gekwalificeerde professional.

Gelden de regels voor mij als ik huur en niet de eigenaar ben?

Ja. Artikel 7.2 van de LPH bindt elke "eigenaar of bewoner" van een appartement, en als huurder bent u de bewoner, dus de regels van de gemeenschap en het algemene verbod op hinderlijke, ongezonde, schadelijke, gevaarlijke of onwettige activiteiten gelden rechtstreeks voor u, zoals de tekst van Artikel 7 uiteenzet. U krijgt geen vrijstelling omdat uw naam niet op de akte staat.

Er zit echter een addertje onder het gras dat de andere kant op werkt. U draagt de verplichtingen zonder de stem: alleen eigenaren nemen deel aan de junta de propietarios, de eigenarenvergadering, dus u kunt niet komen opdagen en stemmen, tenzij uw verhuurder zijn stem schriftelijk aan u delegeert, wat vrijwel nooit gebeurt. Als een beslissing van de gemeenschap uw leven bemoeilijkt, is uw verhuurder degene die u onder druk moet zetten, niet de voorzitter. En als u werkelijk overlast veroorzaakt, kan de gemeenschap zowel u als uw verhuurder aanpakken.

Wat zijn de stille uren in een Barcelonees gebouw?

De nacht is de beschermde tijd, ruwweg van 23:00 tot 08:00 uur. De milieuverordening van Barcelona verdeelt de dag in drie geluidsperioden en beschermt de nacht het strengst, dus bij geluid in de late avond en 's nachts loopt u het meeste risico op een klacht. Bovenop de stadsregel schrijven veel gemeenschappen hun eigen rusturen in de huisregels, en die kunnen strenger zijn, dus de veilige zet is om het reglamento van uw gebouw te lezen in plaats van aan te nemen dat de stadstijden het hele verhaal zijn.

Verbouwingen aan huis hebben hun eigen schema. Lawaaiige bouwwerkzaamheden in Barcelona zijn over het algemeen toegestaan op weekdagen van 08:00 tot 21:00 uur en op zaterdag van 09:00 tot 21:00 uur, met rustigere klussen pas na 14:00 uur op zaterdag, en niets op zondagen of feestdagen. Als het boren van een buur u om 07:00 uur op een zondag wakker maakt, staat het schema aan uw kant.

Mag ik het terras, de patio en andere gemeenschappelijke ruimtes gebruiken?

Meestal wel, maar op de voorwaarden van de gemeenschap, en het hangt af van aan wie de ruimte toebehoort. Een gedeeld dakterras of binnenplaats is een gemeenschappelijke ruimte die u mag gebruiken, maar de huisregels kunnen openingstijden vaststellen, luidruchtige feesten verbieden of de ruimte reserveren voor reservering. Een terras of patio dat bij uw eigen appartement hoort is een ander verhaal: het is vaak een común de uso privativo, een gemeenschappelijk element dat u als enige mag gebruiken, maar dat toch aan het hele gebouw toebehoort.

Dat onderscheid is belangrijk zodra u iets wilt veranderen. Omdat de oppervlakte technisch gezien gemeenschappelijk is, kunt u een terras niet met glas afsluiten, er geen vaste luifel of pergola aan bevestigen of de structuur ervan wijzigen zonder toestemming van de gemeenschap, zoals Spaanse vastgoedjuristen uitleggen. Dagelijks gebruik is van u; permanente wijzigingen aan een gedeelde oppervlakte niet. Dezelfde logica geldt voor het plaatsen van airconditioning, waarbij de buitenunit op de gevel terechtkomt, zoals onze gids over airconditioning en verwarming in een Barcelonese huurwoning uiteenzet.

Huisdieren, fietsen, barbecues en de was ophangen: wat is toegestaan?

De meeste wrijving in een gedeeld gebouw komt voort uit de kleine dingen, en het reglement heeft meestal een regel over elk hiervan. Een gemeenschap kan huisdieren over het algemeen niet zonder meer uit privéappartementen verbieden, maar ze kan wel bepalen waar dieren komen in gedeelde ruimtes en optreden als een dier werkelijk overlast veroorzaakt; uw huurcontract is de waarschijnlijkere plek waar een huisdierenverbod verscholen zit, dus lees beide (onze gids over huren met huisdieren gaat dieper in op dit onderwerp).

• Fietsen en kinderwagens in de entreehal of het trappenhuis zijn een klassiek twistpunt, omdat ze een gedeelde vluchtroute blokkeren. Veel gemeenschappen verbieden om ze daar achter te laten en reserveren in plaats daarvan een fietsenstalling.
• Barbecues en roken op een privéterras zijn zelden zonder meer verboden, maar rook en geuren die naar de buren drijven kunnen gelden als overlast waartegen de gemeenschap kan optreden.
• De was ophangen waar die vanaf de straat zichtbaar is, wordt beperkt door de verordeningen van Barcelona over het aanzien van de gevel; kleding uit het zicht drogen, aan een waslijn op een binnenpatio, is de norm.
• De containers en het recyclen hebben vaste tijden om buiten te zetten in de meeste gebouwen en in de hele stad; afval in het trappenhuis achterlaten is zowel een overtreding van de huisregels als een openbare overtreding.

Wat gebeurt er als ik de gemeenschapsregels overtreed?

Niets dramatisch voor een eenmalig geval, maar aanhoudende overlast escaleert langs een vast juridisch pad. Het begint met een woordje van een buur of de voorzitter, gevolgd door een formele schriftelijke waarschuwing om te stoppen. Als u doorgaat, kan de eigenarenvergadering stemmen om een acción de cesación te machtigen, een gerechtelijke procedure onder Artikel 7.2 van de LPH die rechtstreeks gericht is op hinderlijke activiteiten door een eigenaar of bewoner.

De bevoegdheden van de rechter zijn reëel. Een rechter kan bevelen dat de activiteit stopt, de gemeenschap een schadevergoeding toekennen en in ernstige gevallen de bewoner voor een bepaalde periode het gebruik van het appartement ontzeggen (de wet staat tot drie jaar toe), wat voor een huurder in feite een einde maakt aan de huurovereenkomst. Die uitkomst is zeldzaam en voorbehouden aan echte, bewezen overlast, maar het is de reden waarom het reglement van de gemeenschap tanden heeft. Los daarvan kunnen geluidsklachten naar de Guàrdia Urbana gaan onder de stadsverordening, een parallelle route met eigen sancties. Beschouw een vroege waarschuwing als het moment om zaken recht te zetten, niet om u in te graven.

Hoe vind ik de regels van mijn gebouw voordat ik teken?

Vraag er schriftelijk om, voordat u zich verbindt. De gemeenschapsregels worden nergens openbaar gepubliceerd, dus de betrouwbare bron is uw verhuurder of de administrator van het gebouw (administrador de fincas). Een eenvoudig verzoek vóór het tekenen, in de trant van "mag ik de statuten en de interne regels inzien?", is normaal en vertelt u onder welke voorwaarden u instemt te leven.

Het is de moeite waard omdat de regels stilletjes het appartement vormgeven waarvan u dacht dat u het huurde: of u een fiets binnen mag houden, het dak mag gebruiken, 's nachts een wasmachine mag draaien of iets aan het terras mag bevestigen. Als u nog steeds appartementen vergelijkt, heeft een goede makelaar dit bij de hand, en Llavai toont alleen correct vertegenwoordigde makelaarsadvertenties, zodat de vragen die ertoe doen makkelijker vroeg te stellen zijn. Begin uw zoektocht in Barcelona met Llavai en plan de bezichtigingen in voordat u vastzit aan het reglement van een gebouw.