Hausordnung für Mieter in einer Wohnung in Barcelona

Was sind die Gemeinschaftsregeln (normas de la comunidad)?

Sie sind das gemeinsame Regelwerk für das gesamte Gebäude. Jeder Wohnblock in Barcelona ist eine comunidad de propietarios, eine rechtliche Eigentümergemeinschaft, die nach dem spanischen Wohnungseigentumsrecht geführt wird, dem Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dieses Gesetz plus zwei Dokumente, die die Gemeinschaft hinzufügen kann, bestimmen, wie das Gebäude genutzt wird: die estatutos (die Satzung, oft mit den Eigentumsurkunden hinterlegt) und das reglamento de régimen interno, die alltäglichen Hausregeln zu Dingen wie Lärm, Aufzug, Müll und der gemeinsamen Dachfläche.

Diese Regeln betreffen die Teile des Gebäudes, die niemandem allein gehören: das Treppenhaus, den Eingangsbereich, die Fassade, den Aufzug, den Innenhof und die Dachterrasse. Sie setzen außerdem Grenzen für das, was Sie innerhalb Ihrer eigenen Wohnung tun, sobald es in den gemeinsamen Raum übergreift, wobei Lärm das offensichtlichste Beispiel ist. Bitten Sie Ihren Vermieter oder den Verwalter des Gebäudes um eine Kopie, bevor Sie einziehen, denn eine Regel, die Sie nie gesehen haben, gilt trotzdem für Sie.

Dies ist eine allgemeine Orientierung für Mieter, keine Rechtsberatung. Immobilienrecht, Gemeinschaftssatzungen und örtliche Verordnungen ändern sich und hängen von Ihrem konkreten Gebäude und Vertrag ab, klären Sie den aktuellen Stand daher mit Ihrem Vermieter, dem Gemeinschaftsverwalter oder einer qualifizierten Fachkraft.

Gelten die Regeln für mich, wenn ich miete und nicht Eigentümer bin?

Ja. Artikel 7.2 des LPH bindet jeden „Eigentümer oder Bewohner" einer Wohnung, und als Mieter sind Sie der Bewohner, sodass die Regeln der Gemeinschaft und das allgemeine Verbot störender, ungesunder, schädlicher, gefährlicher oder rechtswidriger Tätigkeiten direkt für Sie gelten, wie der Text von Artikel 7 darlegt. Sie bekommen keinen Freibrief, nur weil Ihr Name nicht in den Eigentumsurkunden steht.

Es gibt jedoch einen Haken, der in die andere Richtung geht. Sie tragen die Pflichten ohne das Stimmrecht: Nur Eigentümer nehmen an der junta de propietarios teil, der Eigentümerversammlung, sodass Sie nicht erscheinen und abstimmen können, es sei denn, Ihr Vermieter überträgt Ihnen sein Stimmrecht schriftlich, was so gut wie nie passiert. Wenn eine Entscheidung der Gemeinschaft Ihnen das Leben schwer macht, ist Ihr Vermieter der Ansprechpartner, nicht der Präsident. Und wenn Sie eine echte Belästigung darstellen, kann die Gemeinschaft sowohl gegen Sie als auch gegen Ihren Vermieter vorgehen.

Wie sind die Ruhezeiten in einem Gebäude in Barcelona?

Die Nacht ist die geschützte Zeit, ungefähr von 23 Uhr bis 8 Uhr. Barcelonas Umweltverordnung teilt den Tag in drei Lärmperioden ein und schützt die Nacht am strengsten, sodass später Abend- und Nachtlärm der Bereich ist, in dem Sie einer Beschwerde am stärksten ausgesetzt sind. Zusätzlich zur städtischen Regelung schreiben viele Gemeinschaften eigene Ruhezeiten in die Hausregeln, und diese können strenger sein, daher ist es der sichere Weg, das reglamento Ihres Gebäudes zu lesen, statt anzunehmen, die städtischen Zeiten seien die ganze Geschichte.

Wohnungsrenovierungen haben ihren eigenen Zeitplan. Lärmende Bauarbeiten in Barcelona sind in der Regel werktags von 8 Uhr bis 21 Uhr und samstags von 9 Uhr bis 21 Uhr erlaubt, wobei leisere Arbeiten samstags erst nach 14 Uhr zulässig sind und sonntags oder an Feiertagen gar nichts. Wenn das Bohren eines Nachbarn Sie am Sonntag um 7 Uhr weckt, ist der Zeitplan auf Ihrer Seite.

Darf ich die Terrasse, den Innenhof und andere Gemeinschaftsflächen nutzen?

In der Regel ja, aber zu den Bedingungen der Gemeinschaft, und es hängt davon ab, wem die Fläche gehört. Eine gemeinsame Dachterrasse oder ein Innenhof ist eine Gemeinschaftsfläche, zu deren Nutzung Sie berechtigt sind, aber die Hausregeln können Öffnungszeiten festlegen, laute Feiern verbieten oder sie zur Reservierung vorbehalten. Eine Terrasse oder ein Innenhof, die zu Ihrer eigenen Wohnung gehören, sind ein anderes Kaliber: Oft handelt es sich um einen común de uso privativo, ein Gemeinschaftselement, das Sie allein nutzen dürfen, das aber weiterhin dem gesamten Gebäude gehört.

Diese Unterscheidung wird in dem Moment wichtig, in dem Sie etwas verändern wollen. Da die Fläche technisch gesehen gemeinschaftlich ist, dürfen Sie eine Terrasse nicht mit Glas verschließen, eine feste Markise oder Pergola anschrauben oder ihre Struktur verändern, ohne die Genehmigung der Gemeinschaft, wie spanische Immobilienanwälte erklären. Der alltägliche Gebrauch gehört Ihnen; dauerhafte Veränderungen an einer gemeinsamen Fläche nicht. Dieselbe Logik gilt für den Einbau einer Klimaanlage, bei der die Außeneinheit an der Fassade landet, wie unser Leitfaden zu Klimaanlage und Heizung in einer Mietwohnung in Barcelona darlegt.

Haustiere, Fahrräder, Grills und aufgehängte Wäsche: Was ist erlaubt?

Die meisten Reibereien in einem gemeinsam bewohnten Gebäude entstehen durch Kleinigkeiten, und das Regelwerk hat zu jeder davon meist eine Zeile. Eine Gemeinschaft kann Haustiere in Privatwohnungen in der Regel nicht rundweg verbieten, aber sie kann kontrollieren, wo Tiere sich in Gemeinschaftsbereichen aufhalten, und einschreiten, wenn eines eine echte Belästigung darstellt; Ihr Mietvertrag ist der wahrscheinlichere Ort, an dem sich ein Haustierverbot versteckt, lesen Sie also beides (unser Leitfaden zum Mieten mit Haustieren geht tiefer).

• Fahrräder und Kinderwagen im Eingangsbereich oder Treppenhaus sind ein klassischer Streitpunkt, weil sie einen gemeinsamen Fluchtweg blockieren. Viele Gemeinschaften verbieten es, sie dort abzustellen, und richten stattdessen einen Fahrradraum ein.
• Grillen und Rauchen auf einer privaten Terrasse werden selten rundweg verboten, aber Rauch und Gerüche, die zu den Nachbarn ziehen, können als Belästigung gelten, gegen die die Gemeinschaft vorgehen kann.
• Wäsche aufhängen an einer von der Straße aus sichtbaren Stelle ist durch Barcelonas Verordnungen zum Erscheinungsbild der Fassade eingeschränkt; Wäsche außer Sichtweite zu trocknen, an einer Leine im Innenhof, ist die Norm.
• Müll und Recycling haben in den meisten Gebäuden und in der ganzen Stadt festgelegte Bereitstellungszeiten; Müll im Treppenhaus stehen zu lassen, ist sowohl ein Verstoß gegen die Hausregeln als auch ein Ordnungswidrigkeit.

Was passiert, wenn ich gegen die Gemeinschaftsregeln verstoße?

Nichts Dramatisches bei einem einmaligen Vorfall, aber eine anhaltende Belästigung eskaliert über einen festgelegten rechtlichen Weg. Es beginnt mit einem Wort von einem Nachbarn oder dem Präsidenten, dann eine förmliche schriftliche Aufforderung, damit aufzuhören. Wenn Sie weitermachen, kann die Eigentümerversammlung beschließen, eine acción de cesación zu genehmigen, eine Klage nach Artikel 7.2 des LPH, die sich direkt gegen störende Tätigkeiten eines Eigentümers oder Bewohners richtet.

Die Befugnisse des Gerichts sind real. Ein Richter kann anordnen, die Tätigkeit einzustellen, der Gemeinschaft Schadensersatz zusprechen und in schweren Fällen dem Bewohner die Nutzung der Wohnung für einen festgelegten Zeitraum untersagen (das Gesetz erlaubt bis zu drei Jahre), was für einen Mieter das Mietverhältnis praktisch beendet. Dieser Ausgang ist selten und echten, nachgewiesenen Belästigungen vorbehalten, aber er ist der Grund, warum das Regelwerk der Gemeinschaft Zähne hat. Davon getrennt können Lärmbeschwerden nach der Stadtverordnung an die Guàrdia Urbana gehen, ein paralleler Weg mit eigenen Strafen. Betrachten Sie eine frühe Verwarnung als den Moment, die Dinge in Ordnung zu bringen, nicht sich einzugraben.

Wie finde ich die Regeln meines Gebäudes, bevor ich unterschreibe?

Bitten Sie schriftlich darum, bevor Sie sich festlegen. Die Gemeinschaftsregeln werden nirgends öffentlich veröffentlicht, daher ist die verlässliche Quelle Ihr Vermieter oder der Verwalter des Gebäudes (administrador de fincas). Eine unkomplizierte Bitte vor der Unterschrift, etwa „Kann ich bitte die Satzung und die internen Regeln einsehen?", ist normal und sagt Ihnen, unter welchen Bedingungen Sie zu leben zustimmen.

Es lohnt sich, denn die Regeln formen im Stillen die Wohnung, von der Sie dachten, Sie würden sie mieten: ob Sie ein Fahrrad drinnen abstellen, das Dach nutzen, nachts eine Waschmaschine laufen lassen oder irgendetwas an der Terrasse anbringen dürfen. Wenn Sie noch Wohnungen vergleichen, wird eine gute Agentur dies zur Hand haben, und Llavai zeigt nur ordentlich vertretene Agenturinserate an, sodass die Fragen, die zählen, sich leichter früh stellen lassen. Starten Sie Ihre Wohnungssuche in Barcelona mit Llavai und vereinbaren Sie die Besichtigungen, bevor Sie sich an das Regelwerk eines Gebäudes gebunden haben.