Чи платите ви IVA за звичайну оренду квартири в Барселоні?
Ні. Якщо ви орендуєте квартиру або кімнату в ній як своє житло, оренда не обкладається ПДВ. Іспанський закон про ПДВ (Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido) у статті 20.Uno.23, літера b, звільняє оренду «будівель або їх частин, що використовуються виключно як житло». Це стосується стандартного довгострокового договору за LAU — закону про оренду, за яким підписує договори більшість орендарів у Барселоні.
Звільнення поширюється також на гараж, комору (trastero) і меблі, якщо вони здаються разом із житлом. Тож мебльована квартира з двома спальнями в Gràcia з місцем для паркування в підвалі, все за одним договором з одним власником, повністю звільнена від ПДВ.
Це діє незалежно від того, хто власник. Приватна особа, інвестиційний фонд і великий портфель під управлінням агенції — всі здають житло без IVA. Якщо до місячної суми, яку вам назвали за звичайну оренду житла, додали 21%, письмово запитайте чому, перш ніж будь-що платити.
Текст статті 20.Uno.23 з консолідованої редакції Ley 37/1992 (BOE), перевірено в жовтні 2026 року.
Коли оренда включає IVA?
Та сама стаття перелічує винятки. Для тих, хто орендує в Барселоні, найчастіше трапляються такі:
| Ситуація | IVA? | Ставка |
|---|---|---|
| Довгострокова квартира чи кімната, в якій ви живете | Ні, звільнено | Немає |
| Гараж або trastero, що здається разом із квартирою | Ні, звільнено | Немає |
| Мебльована середньострокова оренда (31+ ночей), без готельних послуг | Ні, звільнено | Немає |
| Мебльована оренда, де власник надає прибирання, прання, харчування тощо | Так | 10% |
| Мебльована оренда на 30 ночей або менше, не власне житло власника (з 1 груд. 2026) | Так | 10% |
| Паркомісце або комора за окремим договором | Так | 21% |
| Квартира, орендована для суборенди | Так, зазвичай | 21% |
| Квартира, орендована компанією для працівника | Спірно (див. нижче) | 21%, якщо оподатковується |
Ще два винятки в законі трапляються рідше: оренда з правом викупу (alquiler con opción de compra) житла, продаж якого сам по собі оподатковувався б, і оренда приміщень, які LAU вважає «прирівняними до житла». Якщо ваш договір належить до одного з цих типів, gestor підкаже, яка у вас ситуація.
Що змінюється для короткої оренди 1 грудня 2026 року?
З цієї дати мебльована квартира, здана одній і тій самій особі на 30 ночей або менше, обкладається IVA за ставкою 10%, навіть якщо власник не надає жодних послуг. Досі така коротка оренда була звільнена, якщо не включала готельних послуг.
Зміна запроваджена Real Decreto-ley 29/2026 від 6 жовтня, опублікованим у BOE 7 жовтня 2026 року. За даними Agencia Tributaria, мають виконуватися обидві умови: перебування не довше тридцяти ночей і квартира не є постійним житлом власника. Якщо ви орендуєте кімнату на три тижні в квартирі, де живе власник, оренда залишається звільненою.
За тритижневе перебування вартістю €1,800 це €180 ПДВ, тобто €1,980 загалом. Якщо ви бронюєте коротку оренду, поки шукаєте щось постійне, перевірте, чи вже включено податок у ціну, яку бачите.
Середньострокової оренди понад 30 ночей — звичайного contrato de temporada для студентів і відряджених — ця зміна не стосується. Вона залишається звільненою, якщо власник не додає готельних послуг. Наш посібник про мебльовану середньострокову оренду в Барселоні пояснює, як працюють такі договори.
Дати й умови зі сторінки Agencia Tributaria про зміни ПДВ 2026 року, перевірено в жовтні 2026 року. Королівські декрети-закони мають бути схвалені Конгресом, тож актуальний стан перевіряйте в BOE.
Чи робить щотижневе прибирання оренду оподатковуваною?
Може. Закон скасовує звільнення, коли власник зобов'язується надавати «додаткові послуги, типові для готельної галузі, як-от ресторан, прибирання, прання або подібні». У такому разі оренда оподатковується за готельною ставкою 10%, а не 21%.
Саме так більшість сервісних апартаментів і будинків колівінгу починають стягувати ПДВ: прибирання вашої кімнати, свіжа постільна білизна і рецепція входять у ціну. Власник, який просто передає вам мебльовану квартиру і дозволяє прибирати самостійно, готельних послуг не надає.
Сірі зони існують (наприклад, прибиральник, який прибирає лише спільні сходи, або необов'язкове прибирання, яке оплачується окремо). Якщо сумніваєтеся, запитайте власника, як він виставляє рахунок, і отримайте думку gestor, перш ніж сперечатися.
Чи стягується IVA за окремо орендований гараж або комору?
Так, 21%. Звільнення охоплює лише гаражі та додаткові приміщення, «здані разом» із житлом. Якщо ви орендуєте паркомісце в іншого власника або в того самого за окремим договором, це оподатковувана послуга, як будь-яка інша. У Барселоні це звична ситуація: багато квартир без паркінгу, а місце за дві вулиці має свого власника.
Якщо власник пропонує і те, і те, один договір на квартиру й паркомісце зберігає звільнення для всього. Наш посібник про оренду паркомісця в Барселоні розповідає про ціни та договори.
А якщо квартиру для вас орендує ваша компанія?
Тоді все стає заплутаним, і варто звернутися по професійну консультацію. Hacienda давно вважає оренду, укладену компанією, оподатковуваною за ставкою 21% на тій підставі, що живе там не компанія. Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) зайняв іншу позицію в рішенні грудня 2016 року: звільнення може застосовуватися, коли в договорі вказано конкретного працівника, який житиме в квартирі, зазначено, що вона лише для проживання, і компанії не дозволено здавати її в суборенду чи змінювати мешканців. Деякі регіональні суди ухвалювали такі самі рішення.
На практиці, якщо роботодавець організовує вам квартиру для переїзду, переконайтеся, що в договорі ви зазначені як мешканець, а використання обмежене вашим житлом. Хто платить ПДВ, якщо його стягують, — питання між роботодавцем і власником, але це впливає на бюджет, який компанія вам виділяє.
Є пов'язане правило щодо податку на доходи. Компанії, що орендують нерухомість, зазвичай утримують 19% орендної плати в рахунок податку на доходи власника, але це утримання не застосовується, коли компанія орендує житло для своїх працівників, згідно зі статтею 75.3.g положення про IRPF. Наш посібник про оренду на компанію в Барселоні пояснює решту цієї схеми.
Рішення TEAC від 15 грудня 2016 року, через El Notario. Правила утримання з Real Decreto 439/2007, ст. 75 і 100 (BOE). Перевірено в жовтні 2026 року.
Як перевірити, чи має ваша оренда включати IVA?
Почніть із договору, потім подивіться рахунок. Кілька хвилин зараз позбавлять суперечки згодом:
- Визначте тип договору: довгострокова оренда житла, contrato de temporada чи бронювання за загальними умовами.
- Порахуйте ночі. З 1 грудня 2026 року 30 або менше в мебльованій квартирі, яка не є житлом власника, означає ПДВ 10%.
- Перевірте, що включено. Регулярне прибирання квартири, прання чи харчування вказують на ставку 10%.
- Подивіться, чи паркомісце або trastero входять у той самий договір, що й квартира.
- Якщо стягується ПДВ, власник має видати рахунок, де окремо вказано базову суму, ставку і податок.
Якщо ви орендуєте звичайне житло, а вам додають 21%, запитайте про це електронною поштою, щоб мати запис. Якщо наполягають, варто коротко проконсультуватися з gestor або в одному з офісів допомоги орендарям у Барселоні, перш ніж підписувати.
Як допомагає Llavai
Більшість цього має значення лише тоді, коли ви вже знайшли квартиру, за яку варто сперечатися. Llavai стежить за головними порталами оренди в провінції Барселона, оцінює кожне нове оголошення агенції за вашим бюджетом, районами і кількістю спалень і показує найкращі збіги першими, з номером агента на відстані одного дотику, щоб ви встигли подзвонити до того, як утвориться черга. Налаштуйте пошук — і побачите довгострокове житло, що відповідає вашим вимогам, а не стрічку, заповнену короткостроковою орендою. Якщо не хочете дзвонити самі, на плані Pro Julia може зателефонувати іспанською.