Zahlen Sie IVA bei einer normalen Wohnungsmiete in Barcelona?
Nein. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Zimmer darin als Ihr Zuhause mieten, fällt auf die Miete keine Mehrwertsteuer an. Das spanische Mehrwertsteuergesetz (Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido) befreit in Artikel 20.Uno.23, Buchstabe b, die Vermietung von „Gebäuden oder Gebäudeteilen, die ausschließlich als Wohnungen genutzt werden“. Darunter fällt der übliche langfristige Vertrag nach dem LAU, dem Mietgesetz, das die meisten Mieter in Barcelona unterschreiben.
Die Befreiung erstreckt sich auch auf Garage, Abstellraum (trastero) und Möbel, sofern sie zusammen mit der Wohnung vermietet werden. Eine möblierte Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Gràcia mit Stellplatz im Keller, alles in einem Vertrag mit einem Vermieter, ist also vollständig mehrwertsteuerfrei.
Das gilt unabhängig davon, wer der Vermieter ist. Ein privater Eigentümer, ein Investmentfonds und ein großer, von einer Agentur verwalteter Bestand vermieten Wohnungen alle ohne IVA. Wenn auf die genannte Monatsmiete für eine gewöhnliche Wohnungsmiete 21% aufgeschlagen wurden, fragen Sie schriftlich nach dem Grund, bevor Sie etwas bezahlen.
Wortlaut von Artikel 20.Uno.23 aus der konsolidierten Fassung des Ley 37/1992 (BOE), geprüft im Oktober 2026.
Wann enthält die Miete IVA?
Derselbe Artikel listet die Ausnahmen auf. Für Mieter in Barcelona sind diese die relevanten:
| Situation | IVA? | Satz |
|---|---|---|
| Langfristig gemietete Wohnung oder Zimmer, in dem Sie leben | Nein, befreit | Keiner |
| Garage oder trastero, mit der Wohnung vermietet | Nein, befreit | Keiner |
| Möblierte mittelfristige Miete (31+ Nächte), ohne Hotelleistungen | Nein, befreit | Keiner |
| Möblierte Miete, bei der der Vermieter Reinigung, Wäsche, Mahlzeiten o. Ä. stellt | Ja | 10% |
| Möblierte Miete von 30 Nächten oder weniger, nicht die eigene Wohnung des Vermieters (ab 1. Dez. 2026) | Ja | 10% |
| Stellplatz oder Abstellraum mit separatem Vertrag | Ja | 21% |
| Wohnung, die zur Untervermietung gemietet wird | Ja, meist | 21% |
| Wohnung, die ein Unternehmen für einen Mitarbeiter mietet | Umstritten (siehe unten) | 21%, falls steuerpflichtig |
Zwei weitere Ausnahmen im Gesetz sind seltener: Mietkauf (alquiler con opción de compra) bei einer Wohnung, deren Verkauf selbst steuerpflichtig wäre, und die Vermietung von Räumen, die das LAU als „wohnungsähnlich“ behandelt. Wenn Ihr Vertrag einer davon ist, kann Ihnen ein Gestor sagen, woran Sie sind.
Was ändert sich am 1. Dezember 2026 für Kurzaufenthalte?
Ab diesem Datum zahlt eine möblierte Wohnung, die an dieselbe Person für 30 Nächte oder weniger vermietet wird, 10% IVA, auch wenn der Vermieter überhaupt keine Leistungen erbringt. Bisher waren solche Kurzzeitmieten befreit, sofern keine hotelähnlichen Extras dazukamen.
Die Änderung geht auf das Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober zurück, veröffentlicht im BOE am 7. Oktober 2026. Laut der Agencia Tributaria müssen beide Bedingungen erfüllt sein: Der Aufenthalt dauert nicht länger als dreißig Nächte, und die Wohnung ist nicht der gewöhnliche Wohnsitz des Vermieters. Mieten Sie für drei Wochen ein Zimmer in einer Wohnung, in der der Eigentümer lebt, bleibt es befreit.
Bei einem dreiwöchigen Aufenthalt für 1.800 € sind das 180 € Mehrwertsteuer, also 1.980 € insgesamt. Wenn Sie eine Kurzzeitmiete buchen, während Sie etwas Dauerhaftes suchen, prüfen Sie, ob der angezeigte Preis sie bereits enthält.
Mittelfristige Mieten von mehr als 30 Nächten, der übliche contrato de temporada für Studierende und entsandte Mitarbeiter, sind von dieser Änderung nicht betroffen. Sie bleiben befreit, solange der Vermieter keine hotelähnlichen Leistungen hinzufügt. Unser Ratgeber zu möblierten mittelfristigen Mieten in Barcelona erklärt, wie diese Verträge funktionieren.
Daten und Bedingungen von der Seite der Agencia Tributaria zu den Mehrwertsteueränderungen 2026, geprüft im Oktober 2026. Königliche Gesetzesdekrete müssen vom Kongress bestätigt werden, prüfen Sie also im BOE den aktuellen Stand.
Macht eine wöchentliche Reinigung die Miete steuerpflichtig?
Das kann sein. Das Gesetz hebt die Befreiung auf, wenn sich der Vermieter zu „ergänzenden, für das Hotelgewerbe typischen Leistungen wie Restaurant, Reinigung, Wäscherei oder Ähnlichem“ verpflichtet. Dann wird die Miete mit dem Gastgewerbesatz von 10% statt 21% besteuert.
So landen die meisten Serviced Apartments und Co-Living-Häuser bei der Mehrwertsteuer: Die Reinigung Ihres Zimmers, frische Bettwäsche und eine Rezeption sind im Preis enthalten. Ein Vermieter, der Ihnen einfach eine möblierte Wohnung überlässt und Sie selbst putzen lässt, erbringt keine Hotelleistungen.
Die Grauzonen sind real (etwa eine Reinigungskraft, die nur das gemeinsame Treppenhaus putzt, oder eine optionale, separat abgerechnete Reinigung). Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie den Vermieter, wie er das abrechnet, und holen Sie die Einschätzung eines Gestors ein, bevor Sie darüber streiten.
Wird IVA auf eine separat gemietete Garage oder einen Abstellraum erhoben?
Ja, 21%. Die Befreiung gilt nur für Garagen und Nebenräume, die „zusammen mit“ der Wohnung vermietet werden. Mieten Sie einen Stellplatz bei einem anderen Eigentümer oder beim selben Eigentümer mit einem separaten Vertrag, ist das eine steuerpflichtige Leistung wie jede andere. In Barcelona ist das häufig: Viele Wohnungen haben keinen Stellplatz, und der Platz zwei Straßen weiter hat seinen eigenen Eigentümer.
Bietet Ihr Vermieter beides an, bleibt mit einem einzigen Vertrag für Wohnung und Stellplatz alles befreit. Unser Ratgeber zum Mieten eines Stellplatzes in Barcelona behandelt Preise und Verträge.
Was, wenn Ihr Unternehmen die Wohnung für Sie mietet?
Dann wird es unübersichtlich, und Sie sollten sich professionell beraten lassen. Hacienda behandelt einen von einem Unternehmen unterschriebenen Mietvertrag seit Langem als mit 21% steuerpflichtig, mit der Begründung, dass nicht das Unternehmen dort wohnt. Das Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) vertrat in einer Entscheidung vom Dezember 2016 eine andere Auffassung: Die Befreiung kann gelten, wenn der Vertrag den konkreten Mitarbeiter nennt, der in der Wohnung leben wird, festhält, dass sie nur zum Wohnen dient, und dem Unternehmen weder Untervermietung noch Wechsel der Bewohner erlaubt. Einige regionale Gerichte haben ebenso entschieden.
In der Praxis: Wenn Ihr Arbeitgeber eine Wohnung für Ihren Umzug organisiert, achten Sie darauf, dass der Vertrag Sie als Bewohner nennt und die Nutzung auf Ihr Zuhause beschränkt. Wer die Mehrwertsteuer zahlt, falls sie anfällt, klären Arbeitgeber und Vermieter, aber es wirkt sich auf das Budget aus, das Ihr Unternehmen für Sie ansetzt.
Es gibt eine verwandte Regel bei der Einkommensteuer. Unternehmen, die Immobilien mieten, behalten normalerweise 19% der Miete für die Einkommensteuer des Vermieters ein, aber dieser Einbehalt entfällt, wenn ein Unternehmen eine Wohnung für seine Mitarbeiter mietet, nach Artikel 75.3.g der IRPF-Verordnung. Unser Ratgeber zu Firmenmietverträgen in Barcelona erklärt den Rest dieser Konstruktion.
TEAC-Entscheidung vom 15. Dezember 2016, über El Notario. Regeln zum Einbehalt aus dem Real Decreto 439/2007, Art. 75 und 100 (BOE). Geprüft im Oktober 2026.
Wie prüfen Sie, ob Ihre Miete IVA enthalten sollte?
Beginnen Sie mit dem Vertrag, dann mit der Rechnung. Ein paar Minuten jetzt ersparen später einen Streit:
- Schauen Sie, um welche Art von Vertrag es sich handelt: ein langfristiger Wohnungsmietvertrag, ein contrato de temporada oder eine Buchung zu Geschäftsbedingungen.
- Zählen Sie die Nächte. Ab dem 1. Dezember 2026 bedeuten 30 oder weniger in einer möblierten Wohnung, die nicht das Zuhause des Vermieters ist, 10% Mehrwertsteuer.
- Prüfen Sie, was enthalten ist. Regelmäßige Reinigung Ihrer Wohnung, Wäsche oder Mahlzeiten deuten auf den Satz von 10% hin.
- Sehen Sie nach, ob der Stellplatz oder trastero im selben Vertrag steht wie die Wohnung.
- Wird Mehrwertsteuer berechnet, muss der Vermieter Ihnen eine Rechnung ausstellen, die Nettobetrag, Steuersatz und Steuer getrennt ausweist.
Wenn Sie eine normale Wohnung mieten und jemand 21% aufschlägt, fragen Sie per E-Mail nach, damit Sie einen Nachweis haben. Wenn man darauf besteht, lohnt sich vor der Unterschrift eine kurze Beratung bei einem Gestor oder bei einer der Mieterberatungsstellen in Barcelona.
Wie Llavai hilft
Das meiste davon zählt erst, wenn Sie eine Wohnung gefunden haben, um die es sich zu streiten lohnt. Llavai beobachtet die wichtigsten Mietportale in der Provinz Barcelona, bewertet jedes neue Agenturinserat nach Ihrem Budget, Ihren Vierteln und der Zimmerzahl und zeigt die besten Treffer zuerst, mit der Nummer des Maklers nur einen Tipp entfernt, damit Sie anrufen können, bevor sich die Schlange bildet. Richten Sie Ihre Suche ein und Sie sehen langfristige Wohnungen, die zu Ihren Vorgaben passen, statt eines Feeds voller Kurzzeitmieten. Wenn Sie lieber nicht selbst anrufen, kann Julia das im Pro-Tarif auf Spanisch übernehmen.