Betaal je IVA bij een gewone huurwoning in Barcelona?
Nee. Als je een appartement, of een kamer daarin, huurt als je woning, zit er geen btw op de huur. De Spaanse btw-wet (Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido) stelt in artikel 20.Uno.23, letter b, de verhuur vrij van "gebouwen of delen van gebouwen die uitsluitend als woning worden gebruikt". Dat geldt voor het standaard langlopende contract onder de LAU, de huurwet waaronder de meeste huurders in Barcelona tekenen.
De vrijstelling geldt ook voor de garage, de berging (trastero) en het meubilair, zolang ze samen met de woning worden verhuurd. Een gemeubileerd appartement met twee slaapkamers in Gràcia met een parkeerplaats in de kelder, alles in één contract met één verhuurder, is dus van boven tot onder btw-vrij.
Dat geldt ongeacht wie de verhuurder is. Een particuliere eigenaar, een beleggingsfonds en een grote portefeuille beheerd door een makelaar verhuren allemaal woningen zonder IVA. Als op het maandbedrag dat je voor een gewone woninghuur kreeg 21% is opgeteld, vraag dan schriftelijk waarom voordat je iets betaalt.
Tekst van artikel 20.Uno.23 uit de geconsolideerde Ley 37/1992 (BOE), gecontroleerd in oktober 2026.
Wanneer zit er IVA in de huur?
Hetzelfde artikel noemt de uitzonderingen. Voor huurders in Barcelona zijn dit de situaties die voorkomen:
| Situatie | IVA? | Tarief |
|---|---|---|
| Appartement of kamer voor lange termijn waarin je woont | Nee, vrijgesteld | Geen |
| Garage of trastero verhuurd met het appartement | Nee, vrijgesteld | Geen |
| Gemeubileerde middellange huur (31+ nachten), zonder hotelservice | Nee, vrijgesteld | Geen |
| Gemeubileerde huur waarbij de verhuurder schoonmaak, was, maaltijden of iets vergelijkbaars levert | Ja | 10% |
| Gemeubileerde huur van 30 nachten of minder, niet de eigen woning van de verhuurder (vanaf 1 dec 2026) | Ja | 10% |
| Parkeerplaats of berging met een apart contract | Ja | 21% |
| Appartement gehuurd om onder te verhuren | Ja, meestal | 21% |
| Appartement gehuurd door een bedrijf voor een werknemer | Omstreden (zie hieronder) | 21% als belast |
Twee andere uitzonderingen in de wet komen minder vaak voor: huurkoop (alquiler con opción de compra) van een woning waarvan de verkoop zelf belast zou zijn, en verhuur van ruimten die de LAU als "gelijkgesteld aan woningen" behandelt. Als je contract een van die twee is, kan een gestor je vertellen waar je staat.
Wat verandert er op 1 december 2026 voor korte verblijven?
Vanaf die datum betaalt een gemeubileerd appartement dat aan dezelfde persoon wordt verhuurd voor 30 nachten of minder 10% IVA, ook als de verhuurder helemaal geen diensten levert. Tot nu toe waren die korte verhuringen vrijgesteld, tenzij er hotelachtige extra's bij zaten.
De wijziging komt uit het Real Decreto-ley 29/2026 van 6 oktober, gepubliceerd in het BOE op 7 oktober 2026. Volgens de Agencia Tributaria moeten beide voorwaarden gelden: het verblijf duurt niet langer dan dertig nachten en het appartement is niet de vaste woning van de verhuurder. Huur je drie weken een kamer in een appartement waar de eigenaar woont, dan blijft het vrijgesteld.
Op een verblijf van drie weken voor € 1.800 is dat € 180 btw, dus € 1.980 in totaal. Als je een korte huur boekt terwijl je naar iets permanents zoekt, controleer dan of de prijs die je ziet die al bevat.
Middellange huur van meer dan 30 nachten, het gebruikelijke contrato de temporada voor studenten en gedetacheerden, valt niet onder deze wijziging. Die blijft vrijgesteld, tenzij de verhuurder hotelachtige diensten toevoegt. Onze gids over gemeubileerde middellange huur in Barcelona legt uit hoe die contracten werken.
Data en voorwaarden van de pagina van de Agencia Tributaria over de btw-wijzigingen 2026, gecontroleerd in oktober 2026. Koninklijke wetsdecreten moeten door het Congres worden bekrachtigd, dus kijk in het BOE voor de laatste stand.
Maakt wekelijkse schoonmaak de huur belast?
Dat kan. De wet schrapt de vrijstelling wanneer de verhuurder zich verplicht tot "aanvullende diensten die typisch zijn voor de hotelsector, zoals restaurant, schoonmaak, was of vergelijkbare diensten". In dat geval wordt de huur belast tegen het horecatarief van 10% in plaats van 21%.
Zo komen de meeste serviced apartments en co-livinggebouwen aan btw: schoonmaak van je kamer, vers beddengoed en een receptie zitten in de prijs. Een verhuurder die je gewoon een gemeubileerd appartement geeft en je zelf laat schoonmaken, levert geen hoteldiensten.
De grijze gebieden zijn echt (een schoonmaker die alleen het gedeelde trappenhuis doet, bijvoorbeeld, of een optionele schoonmaak die apart wordt gefactureerd). Twijfel je, vraag de verhuurder dan hoe hij het factureert, en vraag een gestor om advies voordat je erover in discussie gaat.
Wordt er IVA gerekend op een los gehuurde garage of berging?
Ja, 21%. De vrijstelling geldt alleen voor garages en bijgebouwen die "samen met" de woning worden verhuurd. Huur je een parkeerplaats van een andere eigenaar, of van dezelfde eigenaar met een apart contract, dan is het een belaste dienst zoals elke andere. In Barcelona komt dat vaak voor: veel appartementen hebben geen parkeerplaats en de plek twee straten verderop heeft een eigen eigenaar.
Biedt je verhuurder beide aan, dan blijft met één contract voor appartement en plek alles vrijgesteld. Onze gids over een parkeerplaats huren in Barcelona behandelt prijzen en contracten.
En als je bedrijf het appartement voor je huurt?
Dan wordt het troebel en kun je beter professioneel advies vragen. Hacienda behandelt een huurcontract dat door een bedrijf is getekend al lang als belast tegen 21%, omdat het bedrijf er niet zelf woont. Het Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) nam in een uitspraak van december 2016 een ander standpunt in: de vrijstelling kan gelden als het contract de specifieke werknemer noemt die in het appartement gaat wonen, vermeldt dat het alleen voor bewoning is en het bedrijf niet toestaat onder te verhuren of bewoners te wisselen. Sommige regionale rechtbanken hebben op dezelfde manier geoordeeld.
In de praktijk: regelt je werkgever een relocatiewoning, zorg dan dat het contract jou als bewoner noemt en het gebruik beperkt tot je woning. Wie de btw betaalt, als die wordt gerekend, is een zaak tussen je werkgever en de verhuurder, maar het heeft invloed op het budget dat je bedrijf voor je vaststelt.
Er is een verwante regel voor de inkomstenbelasting. Bedrijven die vastgoed huren houden normaal 19% van de huur in voor de inkomstenbelasting van de verhuurder, maar die inhouding geldt niet als een bedrijf een woning voor zijn werknemers huurt, volgens artikel 75.3.g van het IRPF-reglement. Onze gids over huurcontracten op naam van een bedrijf in Barcelona behandelt de rest van die constructie.
Uitspraak van het TEAC van 15 december 2016, via El Notario. Regels voor inhouding uit het Real Decreto 439/2007, art. 75 en 100 (BOE). Gecontroleerd in oktober 2026.
Hoe controleer je of er IVA in je huur hoort te zitten?
Begin bij het contract, dan de factuur. Een paar minuten nu bespaart je later een discussie:
- Kijk wat voor contract het is: een langlopend huurcontract voor een woning, een contrato de temporada of een boeking volgens algemene voorwaarden.
- Tel de nachten. Vanaf 1 december 2026 betekent 30 of minder in een gemeubileerd appartement dat niet de woning van de verhuurder is 10% btw.
- Controleer wat er inbegrepen is. Regelmatige schoonmaak van je appartement, was of maaltijden wijzen op het tarief van 10%.
- Kijk of de parkeerplaats of trastero in hetzelfde contract staat als het appartement.
- Als er btw wordt gerekend, moet de verhuurder je een factuur geven met het basisbedrag, het tarief en de belasting apart vermeld.
Huur je een gewone woning en telt iemand er 21% bij op, vraag er dan per e-mail naar zodat je het op papier hebt. Houden ze vol, dan is een kort consult bij een gestor of bij een van de huurdersloketten in Barcelona de moeite waard voordat je tekent.
Hoe Llavai helpt
Het meeste hiervan doet pas ertoe als je een appartement hebt gevonden waarvoor het de moeite waard is om in discussie te gaan. Llavai houdt de belangrijkste huurportalen in de provincie Barcelona in de gaten, scoort elke nieuwe advertentie van een makelaar op je budget, wijken en aantal slaapkamers, en zet de beste matches bovenaan, met het nummer van de makelaar op één tik afstand zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Stel je zoekopdracht in en je ziet woningen voor de lange termijn die bij je wensen passen, geen feed vol korte verhuur. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia dat met het Pro-abonnement in het Spaans doen.