Що таке ITP на договорі оренди?

ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales, — це податок, який автономні спільноти стягують з певних операцій, і підписання договору оренди технічно є однією з них. Це той самий різновид податку, з яким ви стикаєтеся, купуючи вживаний автомобіль чи квартиру з перепродажу, і кожна автономна спільнота встановлює власну ставку та веде власне оформлення. У випадку оренди оподатковуваною операцією є сам договір оренди, а сума обраховується з орендної плати за весь строк дії договору, а не за один місяць.

Роками це заганяло орендарів у глухий кут. Ви підписували довгостроковий договір, і, суворо кажучи, мали задекларувати й сплатити невеликий відсоток від загальної орендної плати до регіональної податкової служби, за формою під назвою modelo 600. Багато хто цього ніколи не робив, і рідко за це притягували, але обов’язок залишався десь на задньому плані. Правила змінилися у 2019 році, і для переважної більшості орендарів частина зі сплатою зникла.

Цей посібник — загальна інформація для орендарів, а не податкова чи юридична консультація. Податкові правила та ставки змінюються й залежать від вашого конкретного договору, тож підтвердьте свою ситуацію в gestor або в Agència Tributària de Catalunya, перш ніж на неї покладатися.

Чи звільнена оренда житла від ITP у Барселоні?

Так. Оренда житла, яке використовується як постійне місце проживання орендаря, звільнена від ITP, і так з 6 березня 2019 року. Пільга з’явилася завдяки Real Decreto-ley 7/2019, який додав її до національного закону про податок на передачу майна й зробив чинною по всій Іспанії, включно з Каталонією. Вона охоплює оренду постійного житла за Ley de Arrendamientos Urbanos, незалежно від тривалості договору.

Ключове слово — постійне. Пільга написана для житла, головна мета якого — постійно поселити орендаря, а це саме те, чим є стандартний довгостроковий договір на квартиру. Тож якщо ви орендуєте помешкання в Барселоні, щоб жити в ньому як у своєму домі, відповідь на запитання «скільки ITP я винен» — нічого. Заковика в тому, що пільга знімає оплату, а не оформлення, і саме тут modelo 600 усе ще з’являється.

Хто несе відповідальність — орендар чи орендодавець?

Платником ITP за договором оренди є орендар. Закон про податок на передачу майна називає особу, яка орендує житло, а не власника, як відповідальну за податок, тому саме вам належить подавати форму, хоча договір склав орендодавець. Це одна з небагатьох витрат на оренду, яку закон однозначно покладає на орендаря.

Для податкової є запасний механізм. Орендодавця можна притягнути субсидіарно, тобто як резервного платника, але лише якщо він прийняв першу місячну плату, не попросивши вас підтвердити, що з податком розібралися. Це правило рідко спливає у звільненій оренді житла, оскільки нічого не винні, але воно пояснює, чому деякі агентства досі запитують про ITP під час підписання. Якщо хочете ширшу картину того, хто несе яку витрату, наш посібник про те, які рахунки сплачує орендар у Барселоні розкладає звичний поділ.

Коли ITP усе ж застосовується до оренди в Барселоні?

Пільга охоплює лише оренду постійного житла, тож жменька інших видів оренди все ще оподатковується. Податок знову вступає в дію, коли житло не є постійним місцем проживання орендаря, а ставка в Каталонії становить 0,5% від загальної орендної плати за весь строк дії договору. Види оренди, що випадають з-під пільги, зазвичай такі:

  • Сезонна оренда, або temporada: договір на фіксоване, тимчасове перебування, а не на ваше основне житло. Якщо не певні, що саме вам запропонували, наш посібник про договори temporada порівняно з довгостроковими пояснює різницю.
  • Туристична оренда: короткострокова відпочинкова оренда за туристичною ліцензією, а не житлова оренда.
  • Комерційні приміщення: магазин, офіс чи local, орендовані для ведення бізнесу.
  • Окреме паркомісце чи комора: орендовані окремо від житла, а не разом із квартирою.

У цих випадках орендар усе ще має задекларувати й сплатити 0,5%. Оскільки базою є орендна плата за весь договір, дворічна сезонна оренда за, скажімо, 1200 євро на місяць виходить із загальної суми 28 800 євро, тож податок склав би близько 144 євро. Сприймайте це як ілюстрацію методу, а не як розрахунок за вашим договором, і підтвердьте чинну ставку та будь-які пільги, перш ніж подавати.

Як подати modelo 600 у Каталонії?

Ви подаєте її до каталонської податкової служби протягом місяця з моменту підписання. Декларація йде до Agència Tributària de Catalunya, яка займається ITP у Барселоні, і це можна зробити онлайн. Для звичайної оренди житла ви декларуєте звільнену операцію, тож процедура фіксує пільгу, а не породжує рахунок. Ось як це виглядає:

  1. Зробіть це протягом одного місяця від дати договору — це строк подання, який ATC встановлює для оренди.
  2. Використайте тариф оренди у формі, а для постійного житла — код пільги, що позначає це як звільнену оренду житла, щоб сума до сплати вийшла нульовою.
  3. Додайте підписаний договір як підтвердний документ до декларації.
  4. Для оподатковуваної оренди обчисліть 0,5% від загальної орендної плати за строк і сплатіть це замість того, щоб користуватися пільгою.
  5. Збережіть завірене підтвердження, оскільки це доказ того, що ви подали, якщо колись постане питання.

Якщо оформлення оренди в Барселоні здається нескінченним — так воно і є. Уважно прочитати договір перед усім цим — час, витрачений недарма, а наш розбір того, як читати іспанський договір оренди, вказує на пункти, над якими варто зупинитися.

А що, якщо ви так і не подали ITP?

Це залежить від того, чи була ваша оренда звільненою. За орендою постійного житла, підписаною після березня 2019 року, нічого не було винно, тож немає несплаченого боргу, який податкова могла б стягувати, навіть якщо декларація була технічно неподаною. У такій ситуації перебуває більшість орендарів у Барселоні, і на практиці відсутній modelo 600 за звільненою орендою житла дуже рідко спричиняє клопіт.

За оподатковуваною орендою неподаний ITP — це справжній незавершений момент. Податкова може стягнути суму плюс надбавки та відсотки, а орендодавця можна притягнути як резервного платника, якщо він узяв першу оренду, не побачивши доказу. Якщо ви підписали сезонний, туристичний чи комерційний договір і так і не розібралися з податком, варто владнати це з gestor. Ваш ширший захист як орендаря, зокрема те, що орендодавець може й не може від вас вимагати, викладено в нашому посібнику про права орендаря за LAU.

Як допомагає Llavai

Податок на договір для більшості орендарів — не подія. Складна частина — заволодіти житлом, яке ви справді хочете, перш ніж хтось спритніший підпише за нього, і саме для цього створено Llavai. Ми стежимо за Idealista, Fotocasa та Habitaclia по всій провінції Барселона, відкидаємо оголошення приватних власників біля джерела й оцінюємо кожне нове оголошення агентства за вашим бюджетом, тож те, що потрапляє у вашу стрічку, представлене професійно й досі доступне.

За тарифом Pro наша агентка Julia телефонує в агентство рідною іспанською за лічені секунди після збігу й бронює перегляд для вас, на ринку, де хороші квартири зникають за години. Спершу виграйте квартиру, а адміністративна морока, що йде далі, — дрібниці. Налаштуйте свій пошук у Барселоні й дозвольте найшвидшій частині подбати про себе самій.