Il tuo padrone di casa a Barcellona può riprendersi l'appartamento per viverci?

Quando può un proprietario riprendersi un appartamento affittato per andarci a vivere?

Solo in due situazioni, e solo se il proprietario è un privato. La legge spagnola sulle locazioni, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ti garantisce almeno cinque anni nella tua casa. Un proprietario che la rivuole per sé o per la propria famiglia deve rientrare in una di due strade, e ciascuna ha regole proprie.

Al di fuori di queste due strade, voler riavere l'appartamento non è un motivo che la legge accetta. Un proprietario che ha deciso di vendere è una situazione diversa, trattata nella nostra guida su cosa succede quando il proprietario vende l'appartamento.

Cosa deve dire il contratto?

Perché il proprietario possa riprendersi l'appartamento prima dei cinque anni, il contratto deve già prevederlo. L'articolo 9.3 della LAU si applica solo se, al momento della firma, il contratto indicava de forma expresa (in modo espresso) che il proprietario avrebbe potuto aver bisogno di occupare l'abitazione come residenza permanente per sé o per i familiari stretti prima della fine dei cinque anni.

Quindi la prima cosa da fare è aprire il contratto e cercare parole come necesidad, ocupar la vivienda o recuperar. Se una clausola del genere non c'è, questa strada è chiusa e il proprietario deve lasciar durare il contratto almeno cinque anni.

Valgono altre due condizioni. Deve essere trascorso il primo anno di contratto, e il proprietario deve essere una persona física, cioè una persona e non una società. Se il proprietario è una società, un fondo d'investimento o una SOCIMI, non può usare affatto questa strada.

I contratti firmati prima del 6 marzo 2019 sono stati redatti secondo versioni precedenti della LAU, con regole diverse su questo punto. Se il tuo è così vecchio, fai verificare a un professionista quale versione si applica.

Quanto preavviso deve dare il proprietario?

Due mesi se usa la clausola del contratto durante i primi cinque anni, e sei mesi se rifiuta il rinnovo alla scadenza. In entrambi i casi il preavviso deve essere scritto e deve indicare perché l'appartamento serve e per chi.

In base all'articolo 9.3, il proprietario deve comunicarti che ha bisogno dell'appartamento, indicandone il motivo, almeno due mesi prima della data in cui gli serve. Tu devi quindi lasciarlo entro quella data, salvo che vi accordiate diversamente.

Alla fine dei cinque anni, il proprietario che non vuole rinnovare deve ora dare almeno sei mesi di preavviso. Prima delle modifiche di ottobre 2026 erano quattro. C'è una norma transitoria: se al contratto o alla proroga restavano meno di sei mesi quando le nuove regole sono entrate in vigore il 2 ottobre 2026, per quella scadenza è ancora ammesso un preavviso di quattro mesi (Real Decreto-ley 27/2026, disposizione transitoria).

La prova della consegna conta. Di solito i proprietari inviano questo tipo di preavviso tramite burofax, che lascia traccia di cosa è stato inviato e quando. Se invece ricevi un WhatsApp o una telefonata, chiedi che te lo mettano per iscritto. Controlla bene le date: un preavviso che arriva troppo tardi non pone fine al contratto alla data voluta dal proprietario.

Quali familiari contano?

Durante i primi cinque anni, il proprietario può riprendersi l'appartamento solo per sé, per i parenti di primo grado (genitori e figli, compresi i figli adottivi) o per il coniuge dopo una sentenza definitiva di separazione, divorzio o nullità. È l'elenco esatto dell'articolo 9.3, e non si estende a un nipote, a un amico o a un nuovo partner.

Alla fine dei cinque anni, l'elenco è più lungo. L'articolo 10.2(a) comprende anche i parenti di secondo grado: fratelli e sorelle, nonni e nipoti.

In ogni caso, l'appartamento deve diventare la vivienda permanente di quella persona, cioè la sua abitazione permanente. Una base per le vacanze, un affitto breve o un ufficio non contano.

Cosa è cambiato a ottobre 2026?

Due decreti-legge reali datati 29 settembre 2026 hanno modificato la legge spagnola sulle locazioni. Il cambiamento più importante per questo tema è il Real Decreto-ley 27/2026, in vigore dal 2 ottobre 2026. Ha riscritto l'articolo 10 della LAU, quello che regola cosa succede alla fine dei primi cinque anni:

• Se nessuna delle due parti dà preavviso, il contratto ora si rinnova per altri cinque anni (sette con un proprietario società). Prima si prorogava di anno in anno per un massimo di altri tre anni.
• Un proprietario che rifiuta il rinnovo deve pagarti un indennizzo pari ad almeno 12 mensilità dell'affitto di un'abitazione simile, e mai meno di una mensilità per ogni anno in cui ci hai vissuto. Lo paga quando riconsegni le chiavi.
• Quell'indennizzo non è dovuto quando il proprietario, come persona fisica, ha bisogno dell'appartamento come abitazione permanente per sé o per un parente fino al secondo grado. Ma se nessuno ci va a vivere entro tre mesi dalla riconsegna, l'indennizzo diventa dovuto.

C'è anche un aspetto che riguarda Barcellona. La città è dichiarata zona de mercado residencial tensionado (zona a mercato abitativo in tensione), e in queste zone un inquilino il cui proprietario rifiuta il rinnovo può chiedere una proroga straordinaria fino a tre anni alle stesse condizioni. Il proprietario può rifiutare quella proroga se ha comunicato che gli serve l'appartamento per uso proprio o familiare (articolo 10.6 LAU).

Un decreto-legge reale ha effetto immediato, ma il Congresso deve votarne la convalida entro 30 giorni, altrimenti decade (Costituzione spagnola, articolo 86). È successo a un precedente decreto sulla casa nel gennaio 2019. Se il tuo preavviso è vicino a una scadenza, verifica la situazione attuale con un avvocato o con l'ufficio per la casa della tua zona prima di agire.

E se il proprietario non ci va a vivere?

La legge dà al proprietario o al familiare tre mesi per trasferirsi davvero. Se non lo fanno, hai diritto a una rivendicazione. Cosa puoi chiedere dipende dalla strada utilizzata.

Se l'appartamento è stato recuperato durante i primi cinque anni (articolo 9.3), hai 30 giorni per scegliere tra due opzioni. Puoi tornare a viverci per un massimo di altri cinque anni, alle stesse condizioni di prima, con le spese del trasloco a carico del proprietario. Oppure puoi ottenere un indennizzo di una mensilità per ogni anno che mancava perché il contratto arrivasse a cinque anni. Se, per esempio, il proprietario si è ripreso l'appartamento dopo tre anni di contratto, si tratta di due mensilità. Il proprietario se la cava solo se qualcosa come una causa di forza maggiore ha impedito il trasferimento.

Se il proprietario ha rifiutato il rinnovo alla fine dei cinque anni (articolo 10.2), l'indennizzo di almeno 12 mensilità diventa esigibile una volta trascorsi i tre mesi.

La parte difficile sono le prove, quindi raccoglile man mano. Conserva il preavviso e qualsiasi altra cosa il proprietario ti abbia inviato per iscritto. Poi tieni d'occhio l'appartamento: se sulla cassetta delle lettere c'è un nome nuovo, se qualcuno si è iscritto al padrón a quell'indirizzo e, soprattutto, se l'appartamento ricompare su Idealista o Fotocasa. Uno screenshot della tua vecchia casa di nuovo sui portali a un affitto più alto, datato entro i tre mesi, è il tipo di prova che un avvocato vorrà vedere.

Cosa fare quando ricevi il preavviso?

1. Controlla la data del contratto e la clausola. Se sei nei primi cinque anni e non c'è una clausola di necessità, oppure sei ancora nel primo anno, probabilmente il preavviso non pone fine al tuo contratto.
2. Controlla il preavviso stesso. Deve essere scritto, indicare il motivo, dire chi ci andrà a vivere e arrivare almeno due mesi (o sei, alla fine del periodo) prima della data.
3. Controlla chi è il proprietario. Se l'appartamento appartiene a una società, nessuna delle due strade si applica.
4. Chiedi una consulenza gratuita. Gli uffici per la casa di Barcellona (Oficines de l'Habitatge) offrono consulenza gratuita agli inquilini; parti da habitatge.barcelona. Per una controversia su una somma consistente, un avvocato esperto di locazioni vale la parcella.
5. Parla prima di fare gli scatoloni. Molti proprietari contribuiscono alle spese del trasloco, restituiscono la cauzione in anticipo o ti concedono più tempo in cambio di un'uscita senza contrasti. Metti per iscritto qualsiasi accordo.
6. Inizia subito la ricerca. Due mesi non sono molti a Barcellona. La nostra guida su come recedere in anticipo da un contratto d'affitto spiega come riconsegnare l'appartamento e farti restituire la cauzione.

Come ti aiuta Llavai

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