Wann darf ein Vermieter eine vermietete Wohnung zurückholen, um selbst darin zu wohnen?
Nur in zwei Situationen und nur, wenn der Vermieter eine Privatperson ist. Das spanische Mietrecht, die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), garantiert dir mindestens fünf Jahre in deiner Wohnung. Ein Eigentümer, der sie für sich oder seine Familie zurückhaben will, muss einen von zwei Wegen nehmen, und jeder hat seine eigenen Regeln.
| Während der ersten fünf Jahre | Am Ende der fünf Jahre | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Artikel 9.3 LAU | Artikel 10.2(a) LAU, in der im Oktober 2026 neu gefassten Version |
| Klausel im Vertrag nötig? | Ja, bei Unterzeichnung schriftlich festgehalten | Nein, aber der Grund muss in der Mitteilung stehen |
| Frühester Zeitpunkt | Nach dem ersten Jahr | Mit Ablauf der fünfjährigen Laufzeit |
| Frist | Mindestens 2 Monate, schriftlich | Mindestens 6 Monate, schriftlich |
| Für wen | Vermieter, Eltern, Kinder oder Ehepartner nach einem Scheidungsurteil | Zusätzlich Geschwister, Großeltern und Enkel |
| Wenn innerhalb von 3 Monaten niemand einzieht | Du kannst wieder einziehen oder eine Entschädigung verlangen | Dir stehen mindestens 12 Monatsmieten zu |
Außerhalb dieser beiden Wege ist der Wunsch, die Wohnung zurückzuhaben, kein Grund, den das Gesetz anerkennt. Wenn ein Vermieter beschlossen hat zu verkaufen, ist das eine andere Situation, die wir in unserem Ratgeber dazu behandeln, was passiert, wenn dein Vermieter die Wohnung verkauft.
Was muss im Vertrag stehen?
Damit der Vermieter die Wohnung vor Ablauf der fünf Jahre zurückfordern kann, muss das bereits im Vertrag stehen. Artikel 9.3 der LAU greift nur, wenn der Vertrag bei der Unterzeichnung de forma expresa (ausdrücklich) festgehalten hat, dass der Vermieter die Wohnung vor Ablauf der fünf Jahre möglicherweise als ständigen Wohnsitz für sich selbst oder seine nahen Angehörigen benötigt.
Als Erstes solltest du also deinen Vertrag öffnen und nach Wörtern wie necesidad, ocupar la vivienda oder recuperar suchen. Gibt es keine solche Klausel, ist dieser Weg versperrt, und der Vermieter muss deinen Vertrag mindestens fünf Jahre laufen lassen.
Zwei weitere Bedingungen gelten. Das erste Vertragsjahr muss vorbei sein, und der Vermieter muss eine persona física sein, also ein Mensch und kein Unternehmen. Gehört die Wohnung einem Unternehmen, einem Investmentfonds oder einer SOCIMI, kann der Eigentümer diesen Weg überhaupt nicht nutzen.
Verträge, die vor dem 6. März 2019 unterzeichnet wurden, beruhen auf älteren Fassungen der LAU mit anderen Regeln in diesem Punkt. Wenn dein Vertrag so alt ist, lass von einer Fachperson prüfen, welche Fassung gilt.
Welche Frist muss der Vermieter einhalten?
Zwei Monate, wenn er die Vertragsklausel während der ersten fünf Jahre nutzt, und sechs Monate, wenn er die Verlängerung am Ende ablehnt. In beiden Fällen muss die Mitteilung schriftlich erfolgen und angeben, warum und für wen die Wohnung gebraucht wird.
Nach Artikel 9.3 muss dir der Vermieter mindestens zwei Monate vor dem Datum, ab dem er die Wohnung braucht, mitteilen, dass er sie benötigt, und den Grund nennen. Du musst dann bis zu diesem Datum ausziehen, es sei denn, ihr vereinbart etwas anderes.
Am Ende der fünf Jahre muss ein Vermieter, der nicht verlängern will, jetzt mindestens sechs Monate vorher Bescheid geben. Vor den Änderungen im Oktober 2026 waren es vier. Es gibt eine Übergangsregel: Wenn beim Inkrafttreten der neuen Regeln am 2. Oktober 2026 weniger als sechs Monate des Vertrags oder der Verlängerung übrig waren, sind für diesen Ablauftermin weiterhin vier Monate Frist zulässig (Königliches Gesetzesdekret 27/2026, Übergangsbestimmung).
Der Zustellungsnachweis ist wichtig. Vermieter schicken eine solche Mitteilung meist per burofax, das ihnen einen Nachweis darüber gibt, was wann verschickt wurde. Bekommst du stattdessen eine WhatsApp oder einen Anruf, bitte um eine schriftliche Mitteilung. Prüfe die Daten genau: Eine Mitteilung, die zu spät ankommt, beendet den Vertrag nicht zu dem Datum, das der Vermieter wollte.
Welche Familienangehörigen zählen?
Während der ersten fünf Jahre kann der Vermieter die Wohnung nur für sich selbst, seine Verwandten ersten Grades (Eltern und Kinder, auch Adoptivkinder) oder einen Ehepartner nach einem rechtskräftigen Urteil über Trennung, Scheidung oder Nichtigkeit der Ehe zurückfordern. Das ist genau die Liste in Artikel 9.3, und sie erstreckt sich nicht auf einen Neffen, einen Freund oder einen neuen Partner.
Am Ende der fünf Jahre ist die Liste länger. Artikel 10.2(a) umfasst auch Verwandte zweiten Grades: Brüder und Schwestern, Großeltern und Enkel.
In beiden Fällen muss die Wohnung zur vivienda permanente dieser Person werden, also zu ihrem ständigen Zuhause. Ein Feriendomizil, eine Kurzzeitvermietung oder ein Büro zählen nicht.
Was hat sich im Oktober 2026 geändert?
Zwei königliche Gesetzesdekrete vom 29. September 2026 haben das spanische Mietrecht geändert. Die für dieses Thema größere Änderung ist das Königliche Gesetzesdekret 27/2026, in Kraft seit dem 2. Oktober 2026. Es hat Artikel 10 der LAU neu gefasst, also den Artikel, der regelt, was nach Ablauf der ersten fünf Jahre passiert:
- Kündigt keine Seite, verlängert sich der Vertrag jetzt um weitere fünf Jahre (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter). Früher lief er jeweils ein Jahr weiter, für bis zu drei weitere Jahre.
- Ein Vermieter, der die Verlängerung ablehnt, muss dir eine Entschädigung von mindestens 12 Monatsmieten für eine vergleichbare Wohnung zahlen, und nie weniger als eine Monatsmiete für jedes Jahr, das du dort gewohnt hast. Er zahlt sie, wenn du die Schlüssel zurückgibst.
- Diese Entschädigung ist nicht fällig, wenn der Vermieter als Privatperson die Wohnung als ständiges Zuhause für sich oder einen Verwandten bis zum zweiten Grad braucht. Zieht aber innerhalb von drei Monaten nach deiner Rückgabe niemand ein, wird die Entschädigung fällig.
Es gibt auch einen Barcelona-Aspekt. Die Stadt ist eine ausgewiesene zona de mercado residencial tensionado (angespannter Wohnungsmarkt), und in solchen Gebieten kann ein Mieter, dessen Vermieter die Verlängerung ablehnt, eine außerordentliche Verlängerung von bis zu drei Jahren zu denselben Bedingungen verlangen. Der Vermieter kann diese Verlängerung ablehnen, wenn er mitgeteilt hat, dass er die Wohnung für den Eigenbedarf oder für Familienangehörige braucht (Artikel 10.6 LAU).
Ein königliches Gesetzesdekret tritt sofort in Kraft, aber der Kongress muss es innerhalb von 30 Tagen bestätigen, sonst verfällt es (Spanische Verfassung, Artikel 86). Genau das ist im Januar 2019 mit einem früheren Wohnungsdekret passiert. Wenn deine Mitteilung kurz vor einer Frist liegt, kläre den aktuellen Stand mit einem Anwalt oder deiner örtlichen Wohnungsberatungsstelle, bevor du handelst.
Was, wenn der Vermieter nicht einzieht?
Das Gesetz gibt dem Vermieter oder dem Angehörigen drei Monate, um tatsächlich einzuziehen. Geschieht das nicht, hast du einen Anspruch. Was du verlangen kannst, hängt davon ab, welcher Weg genutzt wurde.
Wurde die Wohnung während der ersten fünf Jahre zurückgefordert (Artikel 9.3), hast du 30 Tage Zeit, dich für eine von zwei Möglichkeiten zu entscheiden. Du kannst für bis zu weitere fünf Jahre zu denselben Bedingungen wie vorher wieder einziehen, wobei der Vermieter deine Umzugskosten trägt. Oder du nimmst eine Entschädigung von einer Monatsmiete für jedes Jahr, das noch gefehlt hätte, bis der Vertrag fünf Jahre erreicht hätte. Hat der Vermieter die Wohnung zum Beispiel nach drei Jahren Vertragslaufzeit zurückgeholt, sind das zwei Monatsmieten. Der Vermieter kommt nur davon, wenn etwa höhere Gewalt den Einzug verhindert hat.
Hat der Vermieter die Verlängerung am Ende der fünf Jahre abgelehnt (Artikel 10.2), wird die Entschädigung von mindestens 12 Monatsmieten fällig, sobald die drei Monate verstrichen sind.
Beweise sind der schwierige Teil, also sammle sie von Anfang an. Bewahre die Mitteilung und alles andere auf, was dir der Vermieter schriftlich geschickt hat. Behalte dann die Wohnung im Blick: ob am Briefkasten ein neuer Name steht, ob sich jemand unter dieser Adresse im padrón angemeldet hat und vor allem, ob die Wohnung wieder auf Idealista oder Fotocasa auftaucht. Ein Screenshot deiner alten Wohnung, die zu einer höheren Miete wieder auf den Portalen inseriert ist, datiert innerhalb der drei Monate, ist genau die Art von Beweis, die ein Anwalt sehen will.
Was solltest du tun, wenn die Mitteilung kommt?
- Prüfe das Vertragsdatum und die Klausel. Wenn du in den ersten fünf Jahren bist und es keine Eigenbedarfsklausel gibt oder du noch im ersten Jahr bist, beendet die Mitteilung deinen Vertrag wahrscheinlich nicht.
- Prüfe die Mitteilung selbst. Sie sollte schriftlich sein, den Grund nennen, angeben, wer dort wohnen wird, und mindestens zwei Monate (oder sechs, am Ende der Laufzeit) vor dem Datum ankommen.
- Prüfe, wer der Vermieter ist. Gehört die Wohnung einem Unternehmen, gilt keiner der beiden Wege.
- Hol dir kostenlose Beratung. Die Wohnungsberatungsstellen in Barcelona (Oficines de l'Habitatge) beraten Mieter kostenlos; fang bei habitatge.barcelona an. Bei einem Streit um eine hohe Summe lohnt sich das Honorar für einen Fachanwalt für Mietrecht.
- Rede, bevor du packst. Viele Vermieter beteiligen sich an deinem Umzug, zahlen die Kaution früher zurück oder geben dir mehr Zeit, wenn du im Gegenzug ohne Streit ausziehst. Halte jede Vereinbarung schriftlich fest.
- Fang jetzt mit der Suche an. Zwei Monate sind in Barcelona nicht lang. Unser Ratgeber zum vorzeitigen Beenden eines Mietvertrags erklärt, wie du die Wohnung übergibst und deine Kaution zurückbekommst.
Wie Llavai hilft
Was auch immer mit der Mitteilung passiert, du willst wissen, was sonst noch auf dem Markt ist, und zwei Monate vergehen schnell. Llavai beobachtet die Portale in Barcelona und bewertet jedes neue Agenturinserat anhand deiner Kriterien: Budget, Gegenden, Größe, die Dinge, auf die du nicht verzichten kannst. Die besten Treffer kommen zuerst, mit der Nummer des Maklers nur einen Tipp entfernt, sodass du anrufen und eine Besichtigung buchen kannst, bevor sich die Schlange bildet. Richte deinen Feed ein – in ein paar Minuten. Wenn du den Anruf lieber nicht selbst machen willst, kann Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch übernehmen.