Оренда з правом викупу в Барселоні: як насправді працює опціон на купівлю

Що таке оренда з правом викупу і як вона працює в Барселоні?

Це дві угоди в одному документі: договір оренди житла та опціон, який дає вам, і тільки вам, право купити квартиру на погоджених умовах до певного строку. Власник зобов'язаний продати, якщо ви вчасно скористаєтеся опціоном. Ви ж не зобов'язані купувати.

В Іспанії немає окремого закону про оренду з правом викупу. Орендна частина підпадає під закон про оренду, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). У Каталонії опціонну частину регулює книга V Цивільного кодексу Каталонії (Llei 5/2006), статті 568-1 і наступні, що регулюють добровільні права на набуття нерухомості. Усе інше залежить від того, про що ви з власником домовитеся, тому формулювання такі важливі.

Будь-яка угода оренди з правом викупу складається з чотирьох цифр:

• Ціна купівлі, зафіксована під час підписання.
• Премія за опціон (prima), разовий платіж за право купити.
• Орендний кредит: яка частина щомісячної оренди, якщо взагалі, віднімається від ціни під час купівлі.
• Строк опціону: остання дата, коли ви можете сказати «купую».

За що ви платите премію за опціон і чи повертають її?

Премія купує вам ексклюзивність: поки діє опціон, власник не може продати квартиру нікому іншому на умовах, які переважать ваші. Законодавчо встановленої суми немає; це те, про що ви домовитеся.

У договорі варто перевірити два моменти. По-перше, чи віднімається премія від ціни. Згідно зі статтею 568-5 Цивільного кодексу Каталонії, премія зараховується в ціну купівлі, лише якщо договір прямо це передбачає, тож мовчання договору працює проти вас. По-друге, що буде, якщо ви не купите. У більшості договорів власник просто залишає премію собі. Якщо ви хочете повернути її в певних ситуаціях (скажімо, банк відмовив в іпотеці або оцінка квартири виявилася нижчою), це треба прописати.

Не плутайте премію з fianza. Законна застава за оренду житла — це одна місячна оплата; у Каталонії власник має внести її до INCASÒL, і наприкінці її вам повертають. Наш посібник про fianza пояснює це детально.

Яка частина оренди зараховується в ціну?

Лише та, що вказана в договорі. Деякі угоди зараховують усю оренду, деякі половину, деякі фіксовану суму на місяць, а деякі нічого, тож «оренда з правом викупу» в оголошенні говорить вам дуже мало.

Уважно прочитайте цей пункт. Щедрий кредит часто йде в парі з орендою значно вищою, ніж коштувала б та сама квартира, а це означає, що ви передоплачуєте частину ціни, а не отримуєте знижку. Порівняйте щомісячну оренду з подібними квартирами в тому самому barri, перш ніж вважати кредит подарунком. І перевірте, чи зберігається кредит, якщо ви запізнилися з оплатою, або чи припиняється він у разі продовження оренди.

Ілюстративний приклад, а не типова угода: квартира за 1 400 € на місяць із зарахуванням 50 % і дворічним опціоном накопичує 16 800 € кредиту. Разом із премією 10 000 € це 26 800 €, які ви втрачаєте, якщо відмовитеся, плюс усе, що ви переплатили понад ринкову оренду.

Скільки може тривати опціон у Каталонії?

Самостійне право опціону в Каталонії може діяти до десяти років. Опціон, включений у договір оренди, не може тривати довше за саму оренду разом із її продовженнями (Цивільний кодекс Каталонії, стаття 568-8).

Реєстрація додає свій нюанс. Згідно зі статтею 14 Reglamento Hipotecario, зареєстрований опціон зазвичай не може діяти понад чотири роки. В оренді з опціоном він може тривати весь строк оренди, але втрачає силу, якщо оренда продовжується мовчазно або в силу закону. Тож якщо ви хочете внести опціон до земельного реєстру, прив'яжіть його строк до початкового строку договору, а не до можливих продовжень.

Яким би не був строк, зверніть увагу, як саме треба скористатися опціоном: зазвичай письмовим повідомленням, іноді через burofax, у визначене вікно. Пропустите вікно — і право зникає. Наш посібник про надсилання burofax пояснює, як довести, що ви повідомили вчасно.

Чи зберігаються ваші звичайні права орендаря?

Так. Орендна частина залишається договором оренди житла, тож захист орендарів за LAU діє в повному обсязі.

• Тривалість. Ви можете залишатися до п'яти років, якщо власник — фізична особа, або до семи, якщо це компанія (LAU, стаття 9), незалежно від того, що відбувається з опціоном.
• Ремонт. Власник і далі відповідає за ремонт, потрібний, щоб квартира залишалася придатною для проживання (стаття 21). Пункт, який перекладає все на вас, «бо колись це буде ваше», варто поставити під сумнів.
• Комісія агентства. З часу житлового закону 2023 року за оренди житла комісію агентства платить власник (стаття 20.1). Дивіться наш посібник про комісії агентств у Барселоні.

Барселона — напружений житловий ринок (zona tensionada), де для більшості нових договорів оренди житла діють обмеження орендної плати. Чи і як ці обмеження стосуються оренди, частина якої є кредитом у рахунок ціни, однозначно не зрозуміло, тож якщо оренда здається значно вищою за референтний індекс, проконсультуйтеся з фахівцем перед підписанням.

Чи варто підписувати опціон у нотаріуса і реєструвати його?

Якщо ви платите реальну премію — так. Приватний договір зобов'язує власника, але може не захистити вас від третіх осіб.

Цивільний кодекс Каталонії (стаття 568-2) вимагає публічного акта (escritura pública), щоб опціон існував як речове право, і реєстрації в земельному реєстрі (Registro de la Propiedad), щоб він був обов'язковим для третіх осіб. Стаття 568-9 зобов'язує кожного, хто згодом набуде квартиру, взяти на себе обов'язки власника. Без цього, якщо власник продасть квартиру комусь іншому, помре або банк забере квартиру через несплачену іпотеку, у вас може залишитися лише грошова вимога до початкового власника, а це дуже далеко від отримання квартири.

Перед підписанням отримайте nota simple із земельного реєстру. Вона показує, кому насправді належить квартира і чи є на ній іпотека, embargo (арешт) чи інше обтяження. Велика іпотека сама по собі не причина відмовлятися, але договір має визначати, як її буде погашено, коли ви купуватимете.

Який податок ви платите під час купівлі?

За квартиру на вторинному ринку ви сплачуєте каталонський податок на передачу майна (ITP). За новобудову, куплену в забудовника, натомість платите ПДВ плюс гербовий збір.

Оренда та опціон теж можуть оподатковуватися окремо. На сторінці про оренду каталонської податкової агенції сказано, що оренда з опціоном купівлі оподатковується по-різному залежно від того, чи кінцевий продаж обкладатиметься податком на передачу майна чи ПДВ, і платником є орендар. Як оподатковується премія, залежить від угоди, тож запитайте gestor або податкового консультанта до підписання, а не після. Наш посібник про те, чи потрібен вам gestor, пояснює, чим вони займаються.

Які пастки чекають на орендаря?

Більшість проблем виникає через ціну, яка вже не має сенсу, коли настає дата опціону, або через гроші, які неможливо повернути.

• Іпотеки не вистачає. Іспанські банки зазвичай позичають до 80 % вартості нерухомості, і багато хто бере за основу меншу з двох сум — оцінку чи ціну (Banco de España). Якщо квартиру оцінять нижче за погоджену ціну, ви покриваєте різницю готівкою або втрачаєте премію та кредит. Поговоріть із банком до підписання, а не через два роки.
• Ціна фіксована, ринок — ні. Якщо ціни впадуть, ви все одно прив'язані до старої суми, або відмовляєтеся й втрачаєте те, що вже внесли.
• Один прострочений платіж скасовує опціон. Деякі договори анулюють опціон, разом з усім кредитом, якщо хоча б один місяць оплачено із запізненням. Шукайте пільговий період.
• Витрати непомітно переходять до вас. IBI (податок на нерухомість), внески до спільноти власників і капітальний ремонт зазвичай лежать на власникові. Стежте за пунктами, які заздалегідь перекладають їх на вас.
• Продавець насправді не може продати. Співвласники, які не підписали, неврегульована спадщина або іпотека, більша за ціну. Nota simple виявляє більшість таких речей.

Наш посібник про тривожні сигнали в договорі оренди розбирає пункти орендної частини, з якими варто сперечатися.

Що перевірити перед підписанням?

1. Отримайте nota simple, щоб підтвердити власника та наявність іпотеки чи обтяжень.
2. Запитайте банк, скільки він позичив би вам на цю квартиру за цією ціною.
3. Порівняйте оренду з подібними квартирами в barri та з референтним індексом.
4. З'ясуйте все щодо грошей: чи віднімаються премія та орендний кредит від ціни і коли кожне з них повертається.
5. Запишіть строк і спосіб повідомлення, щоб скористатися опціоном.
6. Підпишіть у нотаріуса й зареєструйте опціон, якщо платите суттєву премію.
7. Дайте договір на перевірку юристу або gestor. На кону забагато грошей, щоб покладатися на короткий переказ агента.

Як допомагає Llavai

Оголошень про оренду з правом викупу мало, а більшість тих, хто про них питає, насправді хоче хорошу квартиру за чесну ціну, поки збирає гроші. Саме тут стане в пригоді Llavai. Він стежить за порталами Барселони й оцінює кожне нове оголошення агентства за вашими вимогами: бюджет, barris, площа і те, у чому ви не готові поступатися. Найкращі збіги йдуть першими, з порівнянням із медіанною ціною €/м² у barri і номером агента за один дотик, тож ви можете зателефонувати рано, ще до того, як утвориться черга. Налаштуйте свою стрічку за кілька хвилин. Якщо не хочете дзвонити самі, на тарифі Pro Julia може зателефонувати іспанською замість вас.