Mietkauf in Barcelona: So funktioniert die Kaufoption wirklich

Was ist Mietkauf, und wie funktioniert er in Barcelona?

Es sind zwei Vereinbarungen in einem Dokument: ein Wohnungsmietvertrag und eine Option, die dir, und nur dir, das Recht gibt, die Wohnung vor einer Frist zu festgelegten Bedingungen zu kaufen. Der Vermieter muss verkaufen, wenn du die Option rechtzeitig ausübst. Du musst nicht kaufen.

Spanien hat kein eigenes Mietkaufgesetz. Der Mietteil fällt unter das Mietrecht, die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). In Katalonien regelt Buch V des katalanischen Zivilgesetzbuchs (Llei 5/2006), Artikel 568-1 ff., den Optionsteil; dort sind freiwillige Erwerbsrechte an Immobilien geregelt. Alles andere hängt davon ab, was ihr beide aushandelt, und deshalb ist der genaue Wortlaut so wichtig.

Jeder Mietkauf besteht aus vier Zahlen:

• Der Kaufpreis, festgelegt bei der Unterschrift.
• Die Optionsprämie (prima), eine einmalige Zahlung für das Recht zu kaufen.
• Die Mietanrechnung: wie viel von jeder Monatsmiete, wenn überhaupt, beim Kauf vom Preis abgezogen wird.
• Die Optionsfrist: das letzte Datum, an dem du sagen kannst: „Ich kaufe.“

Wofür zahlst du die Optionsprämie, und bekommst du sie zurück?

Die Prämie verschafft dir Exklusivität: Solange die Option läuft, kann der Eigentümer die Wohnung niemand anderem zu Bedingungen verkaufen, die deine aushebeln. Einen gesetzlichen Betrag gibt es nicht; es gilt, was ihr vereinbart.

Zwei Punkte solltest du im Vertrag prüfen. Erstens, ob die Prämie vom Preis abgezogen wird. Nach Artikel 568-5 des katalanischen Zivilgesetzbuchs wird die Prämie nur dann auf den Kaufpreis angerechnet, wenn der Vertrag das ausdrücklich sagt; Schweigen wirkt also gegen dich. Zweitens, was passiert, wenn du nicht kaufst. In den meisten Verträgen behält der Eigentümer die Prämie einfach. Wenn du sie in bestimmten Fällen zurückhaben willst (etwa wenn die Bank deine Hypothek ablehnt oder die Wohnung bei der Bewertung durchfällt), muss das schriftlich festgehalten werden.

Verwechsle die Prämie nicht mit der fianza. Die gesetzliche Kaution für einen Wohnungsmietvertrag beträgt eine Monatsmiete; in Katalonien muss der Vermieter sie bei INCASÒL hinterlegen, und am Ende bekommst du sie zurück. Unser Ratgeber zur fianza erklärt das.

Wie viel deiner Miete wird auf den Preis angerechnet?

Nur das, was im Vertrag steht. Manche Vereinbarungen rechnen die ganze Miete an, manche die Hälfte, manche einen festen Betrag pro Monat und manche gar nichts; „Mietkauf“ in einem Inserat sagt dir also wenig.

Lies die Klausel genau. Eine großzügige Anrechnung geht oft mit einer Miete einher, die deutlich über dem liegt, was dieselbe Wohnung normal kosten würde. Dann zahlst du einen Teil des Preises im Voraus, statt einen Rabatt zu bekommen. Vergleiche die Monatsmiete mit ähnlichen Wohnungen im selben barri, bevor du die Anrechnung als geschenktes Geld betrachtest. Und prüfe, ob die Anrechnung bei verspäteter Zahlung bestehen bleibt oder endet, wenn der Mietvertrag verlängert wird.

Ein Rechenbeispiel, kein typischer Deal: Eine Wohnung für 1.400 € im Monat mit 50 % Anrechnung und zwei Jahren Option sammelt 16.800 € Guthaben an. Zusammen mit einer Prämie von 10.000 € sind das 26.800 €, die du verlierst, wenn du aussteigst, plus alles, was du über der marktüblichen Miete gezahlt hast.

Wie lange kann die Option in Katalonien laufen?

Ein eigenständiges Optionsrecht kann in Katalonien bis zu zehn Jahre bestehen. Eine Option in einem Mietvertrag kann den Mietvertrag selbst, einschließlich seiner Verlängerungen, nicht überdauern (katalanisches Zivilgesetzbuch, Artikel 568-8).

Die Eintragung bringt eine eigene Besonderheit mit. Nach Artikel 14 des Reglamento Hipotecario darf eine eingetragene Option normalerweise nicht länger als vier Jahre laufen. Bei einem Mietvertrag mit Option kann sie die gesamte Mietdauer bestehen, erlischt aber, wenn der Mietvertrag stillschweigend oder kraft Gesetzes verlängert wird. Wenn du die Option also im Grundbuch haben willst, knüpfe ihre Frist an die ursprüngliche Vertragslaufzeit, nicht an mögliche Verlängerungen.

Egal wie die Frist lautet: Achte darauf, wie du die Option ausüben musst, meist per schriftlicher Mitteilung, manchmal per burofax, innerhalb eines festgelegten Zeitfensters. Verpasst du das Fenster, ist das Recht weg. Unser Ratgeber zum Versand eines burofax erklärt, wie du nachweist, dass du rechtzeitig Bescheid gegeben hast.

Behältst du deine normalen Mieterrechte?

Ja. Der Mietteil ist weiterhin ein Wohnungsmietvertrag, daher gilt der Mieterschutz der LAU uneingeschränkt.

• Laufzeit. Du kannst bis zu fünf Jahre bleiben, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, oder sieben, wenn es ein Unternehmen ist (LAU, Artikel 9), egal was mit der Option passiert.
• Reparaturen. Der Vermieter bleibt für die Reparaturen verantwortlich, die nötig sind, um die Wohnung bewohnbar zu halten (Artikel 21). Eine Klausel, die alles auf dich abwälzt, „weil sie dir ja eines Tages gehört“, solltest du hinterfragen.
• Maklergebühren. Seit dem Wohnungsgesetz von 2023 zahlt bei einem Wohnungsmietvertrag der Vermieter die Maklergebühren (Artikel 20.1). Siehe unseren Ratgeber zu Maklergebühren in Barcelona.

Barcelona ist ein angespannter Wohnungsmarkt (zona tensionada), in dem für die meisten neuen Wohnungsmietverträge Mietobergrenzen gelten. Ob und wie diese Grenzen bei einer Miete greifen, die teilweise auf den Preis angerechnet wird, ist nicht eindeutig. Wenn die Miete also weit über dem Referenzindex liegt, lass dich vor der Unterschrift fachlich beraten.

Sollte die Option notariell unterzeichnet und eingetragen werden?

Wenn du eine echte Prämie zahlst: ja. Ein privater Vertrag bindet den Vermieter, schützt dich aber womöglich nicht gegenüber Dritten.

Das katalanische Zivilgesetzbuch (Artikel 568-2) verlangt eine öffentliche Urkunde (escritura pública), damit die Option als dingliches Recht besteht, und die Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad), damit sie Dritte bindet. Artikel 568-9 verpflichtet dann jeden, der die Wohnung später erwirbt, die Pflichten des Eigentümers zu übernehmen. Ohne das gilt: Verkauft der Eigentümer an jemand anderen, stirbt er oder pfändet die Bank die Wohnung wegen einer unbezahlten Hypothek, hast du womöglich nur einen Geldanspruch gegen den ursprünglichen Eigentümer, und das ist weit davon entfernt, die Wohnung zu bekommen.

Hol dir vor der Unterschrift eine nota simple aus dem Grundbuch. Sie zeigt, wem die Wohnung tatsächlich gehört und ob eine Hypothek, ein embargo (Pfändung) oder eine andere Belastung darauf liegt. Eine hohe Hypothek ist an sich kein Ausschlussgrund, aber der Vertrag sollte regeln, wie sie beim Kauf abgelöst wird.

Welche Steuer zahlst du beim Kauf?

Bei einer Bestandswohnung zahlst du auf den Kauf die katalanische Grunderwerbsteuer (ITP). Bei einem Neubau vom Bauträger zahlst du stattdessen Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer.

Auch der Mietvertrag und die Option können eigene Steuern auslösen. Laut der Seite der katalanischen Steuerbehörde zu Mietverträgen wird ein Mietvertrag mit Kaufoption unterschiedlich besteuert, je nachdem, ob auf den späteren Verkauf Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer anfällt, und steuerpflichtig ist der Mieter. Wie die Prämie behandelt wird, hängt vom Einzelfall ab. Frag also einen gestor oder Steuerberater, bevor du unterschreibst, nicht danach. Unser Ratgeber zur Frage, ob du einen gestor brauchst, erklärt, was sie tun.

Welche Fallen gibt es für Mieter?

Die meisten Probleme entstehen durch einen Preis, der zum Optionstermin nicht mehr sinnvoll ist, oder durch Geld, das du nicht zurückbekommst.

• Die Hypothek reicht nicht. Spanische Banken leihen meist bis zu 80 % des Immobilienwerts, und viele legen den niedrigeren Wert aus Gutachten und Preis zugrunde (Banco de España). Wird die Wohnung unter dem vereinbarten Preis bewertet, deckst du die Lücke in bar oder verlierst Prämie und Guthaben. Sprich mit einer Bank, bevor du unterschreibst, nicht erst nach zwei Jahren.
• Der Preis ist fix, der Markt nicht. Fallen die Preise, bist du trotzdem an die alte Summe gebunden, oder du steigst aus und verlierst, was du eingezahlt hast.
• Eine verspätete Zahlung beendet die Option. Manche Verträge streichen die Option, samt dem gesamten Guthaben, wenn ein einziger Monat zu spät kommt. Achte auf eine Kulanzfrist.
• Kosten wandern still zu dir. IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftskosten und größere Reparaturen trägt normalerweise der Eigentümer. Achte auf Klauseln, die sie dir vorzeitig übertragen.
• Der Verkäufer kann gar nicht verkaufen. Miteigentümer, die nicht unterschrieben haben, ein ungeklärtes Erbe oder eine Hypothek, die höher ist als der Preis. Die nota simple deckt das meiste davon auf.

Unser Ratgeber zu Warnsignalen im Mietvertrag behandelt die Klauseln im Mietteil, gegen die du dich wehren solltest.

Was solltest du vor der Unterschrift prüfen?

1. Hol dir eine nota simple, um den Eigentümer sowie Hypotheken oder Belastungen zu bestätigen.
2. Frag eine Bank, wie viel sie dir für diese Wohnung zu diesem Preis leihen würde.
3. Vergleiche die Miete mit ähnlichen Wohnungen im barri und mit dem Referenzindex.
4. Kläre das Geld: ob Prämie und Mietanrechnung vom Preis abgezogen werden und wann beides erstattet wird.
5. Notiere die Frist und die Form der Mitteilung, mit der du die Option ausübst.
6. Unterschreib beim Notar und lass die Option eintragen, wenn du eine nennenswerte Prämie zahlst.
7. Lass einen Anwalt oder gestor den Vertrag lesen. Es steht zu viel Geld auf dem Spiel, um sich auf die Zusammenfassung des Maklers zu verlassen.

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