Affitto con riscatto a Barcellona: come funziona davvero l'opzione d'acquisto

Che cos'è l'affitto con riscatto e come funziona a Barcellona?

Sono due accordi in un unico documento: un contratto di locazione abitativa e un'opzione che dà a te, e solo a te, il diritto di acquistare l'appartamento a condizioni stabilite entro una scadenza. Il proprietario è obbligato a vendere se eserciti l'opzione in tempo. Tu non sei obbligato a comprare.

In Spagna non esiste una legge specifica sull'affitto con riscatto. La parte di locazione rientra nella legge sugli affitti, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). In Catalogna la parte di opzione è disciplinata dal libro V del Codice civile catalano (Llei 5/2006), articoli 568-1 e seguenti, che regolano i diritti volontari di acquisizione sugli immobili. Tutto il resto dipende da ciò che negoziate tra voi, ed è per questo che la formulazione conta così tanto.

Ogni affitto con riscatto si basa su quattro numeri:

• Il prezzo d'acquisto, fissato alla firma.
• Il premio d'opzione (prima), un pagamento una tantum per il diritto di acquistare.
• Il credito d'affitto: quanta parte di ogni canone mensile, se c'è, viene scalata dal prezzo quando compri.
• La durata dell'opzione: l'ultima data in cui puoi dire "compro".

Cosa paghi con il premio d'opzione, e lo recuperi?

Il premio ti compra l'esclusiva: finché l'opzione è in vigore, il proprietario non può vendere l'appartamento a nessun altro a condizioni che prevalgano sulle tue. Non esiste un importo di legge; è quello che concordate.

Due punti da controllare nel contratto. Primo, se il premio viene scalato dal prezzo. Secondo l'articolo 568-5 del Codice civile catalano, il premio si imputa al prezzo d'acquisto solo se il contratto lo dice espressamente, quindi il silenzio gioca a tuo sfavore. Secondo, cosa succede se non compri. Nella maggior parte dei contratti il proprietario si tiene semplicemente il premio. Se vuoi riaverlo in certi casi (per esempio se la banca ti nega il mutuo o la perizia dell'appartamento risulta troppo bassa), va messo per iscritto.

Non confondere il premio con la fianza. Il deposito cauzionale di legge per un affitto abitativo è di una mensilità; in Catalogna il proprietario deve depositarlo presso l'INCASÒL, e ti viene restituito alla fine. La nostra guida alla fianza lo spiega.

Quanta parte dell'affitto conta per il prezzo?

Solo quella indicata nel contratto. Alcuni accordi scalano tutto l'affitto, altri la metà, altri un importo fisso al mese e altri niente del tutto, quindi "affitto con riscatto" in un annuncio ti dice ben poco.

Leggi la clausola con attenzione. Un credito generoso va spesso insieme a un canone ben più alto di quanto si pagherebbe per lo stesso appartamento, il che significa che stai pagando in anticipo parte del prezzo, non ricevendo uno sconto. Confronta il canone mensile con appartamenti simili nello stesso barri prima di considerare il credito come soldi regalati. E verifica se il credito resta valido in caso di pagamento in ritardo, o se si interrompe quando il contratto viene prorogato.

Un esempio illustrativo, non un accordo tipico: un appartamento da 1.400 € al mese con il 50% scalato e un'opzione di due anni accumula 16.800 € di credito. Sommati a un premio di 10.000 €, sono 26.800 € che perdi se rinunci, più tutto ciò che hai pagato oltre il canone di mercato.

Quanto può durare l'opzione in Catalogna?

Un diritto d'opzione autonomo può durare fino a dieci anni in Catalogna. Un'opzione inserita in un contratto d'affitto non può durare più dell'affitto stesso, proroghe comprese (Codice civile catalano, articolo 568-8).

La trascrizione aggiunge una sua complicazione. Secondo l'articolo 14 del Reglamento Hipotecario, un'opzione iscritta di norma non può durare più di quattro anni. In un affitto con opzione può coprire tutta la durata della locazione, ma decade se l'affitto prosegue per proroga tacita o legale. Quindi, se vuoi l'opzione nel registro immobiliare, lega la scadenza alla durata iniziale del contratto, non alle eventuali proroghe.

Qualunque sia la scadenza, annota come devi esercitare l'opzione: di solito con una comunicazione scritta, a volte con un burofax, entro una finestra precisa. Se la manchi, il diritto è perso. La nostra guida su come inviare un burofax spiega come dimostrare di aver dato il preavviso in tempo.

Mantieni i tuoi normali diritti di inquilino?

Sì. La parte di affitto resta una locazione abitativa, quindi le tutele della LAU per gli inquilini si applicano per intero.

• Durata. Puoi restare fino a cinque anni se il proprietario è un privato, o sette se è una società (LAU, articolo 9), qualunque cosa accada all'opzione.
• Riparazioni. Il proprietario resta responsabile delle riparazioni necessarie a mantenere l'appartamento abitabile (articolo 21). Una clausola che scarica tutto su di te "perché un giorno sarà tuo" va messa in discussione.
• Provvigioni d'agenzia. Dalla legge sulla casa del 2023, in un affitto abitativo le provvigioni dell'agenzia le paga il proprietario (articolo 20.1). Vedi la nostra guida sulle provvigioni d'agenzia a Barcellona.

Barcellona è un mercato abitativo in tensione (zona tensionada), dove per la maggior parte dei nuovi affitti abitativi valgono limiti al canone. Se e come questi limiti si applichino a un canone che in parte è un credito sul prezzo non è chiaro, quindi se l'affitto sembra molto sopra l'indice di riferimento, consulta un professionista prima di firmare.

L'opzione va firmata davanti a un notaio e trascritta?

Se paghi un premio vero, sì. Un contratto privato vincola il proprietario, ma potrebbe non proteggerti nei confronti di altri.

Il Codice civile catalano (articolo 568-2) richiede un atto pubblico (escritura pública) perché l'opzione esista come diritto reale, e l'iscrizione nel registro immobiliare (Registro de la Propiedad) perché sia opponibile ai terzi. L'articolo 568-9 fa poi sì che chiunque acquisti in seguito l'appartamento si assuma gli obblighi del proprietario. Senza questo, se il proprietario vende a qualcun altro, muore, o la banca si prende l'appartamento per un mutuo non pagato, potresti avere solo un credito in denaro verso il proprietario originario, che è ben lontano dall'ottenere l'appartamento.

Prima di firmare, richiedi una nota simple al registro immobiliare. Mostra chi è davvero il proprietario e se sull'appartamento gravano un'ipoteca, un embargo (pignoramento) o un altro onere. Un mutuo consistente non è di per sé un motivo per rinunciare, ma il contratto deve dire come verrà estinto al momento dell'acquisto.

Quali tasse paghi quando compri?

Per un appartamento usato paghi sull'acquisto l'imposta catalana sui trasferimenti patrimoniali (ITP). Per una nuova costruzione comprata da un costruttore paghi invece IVA più imposta di bollo.

Anche l'affitto e l'opzione possono avere una tassazione propria. La pagina sulle locazioni dell'agenzia delle entrate catalana dice che un affitto con opzione d'acquisto è tassato in modo diverso a seconda che la vendita finale sia soggetta all'imposta sui trasferimenti o all'IVA, e che il soggetto obbligato è l'inquilino. Il trattamento del premio dipende dall'operazione, quindi chiedi a un gestor o a un consulente fiscale prima di firmare, non dopo. La nostra guida su se ti serve un gestor spiega di cosa si occupano.

Quali sono le trappole per gli inquilini?

La maggior parte dei problemi nasce da un prezzo che non ha più senso quando arriva la data dell'opzione, o da soldi che non puoi recuperare.

• Il mutuo non basta. Le banche spagnole di solito prestano fino all'80% del valore dell'immobile, e molte si basano sul minore tra valore di perizia e prezzo (Banco de España). Se l'appartamento viene periziato sotto il prezzo concordato, copri la differenza in contanti o perdi premio e credito. Parla con una banca prima di firmare, non dopo due anni.
• Il prezzo è fisso, il mercato no. Se i prezzi scendono, resti comunque vincolato alla vecchia cifra, oppure rinunci e perdi quanto hai versato.
• Un solo ritardo fa saltare l'opzione. Alcuni contratti annullano l'opzione, e tutto il credito, se anche un solo mese arriva in ritardo. Cerca un periodo di tolleranza.
• I costi passano a te senza far rumore. IBI (imposta sugli immobili), spese condominiali e grandi riparazioni spettano normalmente al proprietario. Attento alle clausole che te li addossano in anticipo.
• Il venditore in realtà non può vendere. Comproprietari che non hanno firmato, un'eredità non definita o un'ipoteca superiore al prezzo. La nota simple rivela la maggior parte di questi casi.

La nostra guida ai campanelli d'allarme nei contratti d'affitto copre le clausole della locazione da contestare.

Cosa controllare prima di firmare?

1. Richiedi una nota simple per confermare il proprietario ed eventuali ipoteche o oneri.
2. Chiedi a una banca quanto ti presterebbe per questo appartamento a questo prezzo.
3. Confronta il canone con appartamenti simili nel barri e con l'indice di riferimento.
4. Chiarisci i soldi: se il premio e il credito d'affitto vengono scalati dal prezzo, e quando ciascuno è rimborsabile.
5. Annota la scadenza e la modalità di comunicazione per esercitare l'opzione.
6. Firma davanti a un notaio e trascrivi l'opzione se paghi un premio consistente.
7. Fai leggere il contratto a un avvocato o a un gestor. Ci sono troppi soldi in gioco per affidarsi al riassunto dell'agente.

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