Brand in der Mietwohnung: wer zahlt was

Wer zahlt, wenn es in einer Mietwohnung in Spanien brennt?

Solange Sie nicht beweisen können, dass der Brand nicht Ihre Schuld war: Sie. Artikel 1563 des spanischen Zivilgesetzbuchs besagt, dass der Mieter für Beschädigung oder Verlust der Mietsache haftet, es sei denn, sie sind ohne sein Verschulden eingetreten. Artikel 1564 dehnt das auf Schäden aus, die von Personen in Ihrem Haushalt verursacht werden, also auch von Mitbewohnern, Partnern und Gästen.

Spanische Gerichte verstehen das als widerlegbare Schuldvermutung, eine sogenannte presunción iuris tantum. Der Vermieter muss nicht beweisen, dass Sie den Herd angelassen haben. Sie müssen zeigen, dass Sie nicht schuld waren. Eine „unbekannte Ursache“ im Brandbericht entlastet Sie für sich genommen nicht, denn die Vermutung gilt auch dann, wenn niemand sagen kann, wie das Feuer ausgebrochen ist.

Anders sieht es aus, wenn das Feuer in etwas ausbricht, für dessen Instandhaltung der Vermieter zuständig war: alte Leitungen, eine defekte Therme, ein fragwürdiger Sicherungskasten. Nach Artikel 21.1 des Mietgesetzes (LAU) muss der Vermieter die Reparaturen bezahlen, die eine Wohnung braucht, um bewohnbar zu bleiben, außer wenn der Schaden nach den Artikeln 1563 und 1564 vom Mieter verschuldet ist. Führt ein Sachverständigengutachten den Brand auf einen Defekt in der Installation zurück, kann die Rechnung wieder beim Vermieter landen. Für ein solches Gutachten müssen Sie in der Regel einen unabhängigen Sachverständigen (perito) beauftragen, und vorher lohnt sich ein Gespräch mit einem Anwalt.

Quellen: Código Civil, Art. 1563 und 1564 und Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, Art. 21, konsolidierte Fassungen im BOE, geprüft im Oktober 2026.

Deckt die Versicherung des Vermieters einen Brand ab, den ich verursacht habe?

Oft nicht, und ein Urteil des Obersten Gerichtshofs vom Mai 2026 macht das unmissverständlich klar. Im Urteil 716/2026 vom 7. Mai befasste sich der Tribunal Supremo mit einem Brand unbekannter Ursache, der in einer Mietwohnung ausbrach und auf Nachbarwohnungen übergriff. Die Versicherer der Nachbarn zahlten und versuchten anschließend, sich das Geld vom Versicherer des Eigentümers zurückzuholen.

Das Gericht lehnte ab. Die Wohnung befand sich beim Ausbruch des Feuers im Besitz und unter der Kontrolle des Mieters, der Eigentümer haftete also nicht. Der Mieter war in der Police des Eigentümers nicht als versicherte Person genannt, also deckte ihn diese Police ebenfalls nicht. In den Worten des Gerichts: Eine Haftpflichtpolice „no cubre el inmueble, sino la eventual responsabilidad del asegurado“, sie deckt die Haftung des Versicherten, nicht das Gebäude als solches.

Selbst wenn die Police des Vermieters den Schaden an der Wohnung selbst bezahlt, kann der Versicherer sich das Geld anschließend von Ihnen als Mieter zurückholen. Verlassen Sie sich also nicht darauf, dass die Police des Vermieters Sie schützt.

Quelle: Bericht von idealista/news zum STS 716/2026 vom 7. Mai 2026, geprüft im Oktober 2026.

Welche Versicherung deckt was nach einem Brand?

Drei verschiedene Policen können beteiligt sein, und jede deckt einen anderen Teil des Schadens ab. So verteilt es sich üblicherweise. Der genaue Umfang hängt vom Wortlaut der jeweiligen Police ab, lesen Sie Ihre also durch.

Worauf Sie in einer Mieterpolice achten sollten, ist die Haftung gegenüber dem Vermieter, oft responsabilidad civil locativa oder responsabilidad civil como inquilino genannt. Eine allgemeine Haftpflichtdeckung allein schützt Sie unter Umständen nur vor Ansprüchen Dritter wie der Nachbarn. Unser Leitfaden zur Hausratversicherung für Mieter in Barcelona erklärt, wonach Sie beim Abschluss einer Police fragen sollten.

Eine Gebäudeversicherung ist nicht überall in Spanien Pflicht. Das nationale Wohnungseigentumsgesetz schreibt sie nicht vor. Madrid und die Valencianische Gemeinschaft tun es über regionale Gesetze. Für Katalonien haben wir keine vergleichbare Regelung gefunden, fragen Sie also den Vermieter oder die Hausverwaltung (administrador de fincas), ob Ihr Gebäude eine Police hat und was sie abdeckt.

Was sollten Sie in den ersten Stunden nach einem Brand tun?

Bringen Sie alle nach draußen und rufen Sie die 112. Der Papierkram kommt später. Die Bombers de Barcelona raten, das Gebäude in Richtung Straße zu verlassen, niemals aufs Dach zu steigen und niemals den Aufzug zu nehmen. Wenn Sie nicht hinauskommen, entfernen Sie sich so weit wie möglich vom Feuer, schließen Sie jede Tür hinter sich und machen Sie sich an einem Fenster bemerkbar. Sobald das Feuer gelöscht ist, arbeiten Sie diese Liste ab:

1. Gehen Sie nicht zurück in die Wohnung, bis die Feuerwehr sie freigibt. Rauchschäden und Leitungen können noch lange nach dem Erlöschen der Flammen gefährlich sein.
2. Fotografieren und filmen Sie alles, bevor etwas bewegt oder gereinigt wird: jeden Raum, den mutmaßlichen Brandherd, Ihre beschädigten Sachen und alle Schäden an Nachbarwohnungen oder Gemeinschaftsflächen.
3. Fragen Sie, wie Sie eine schriftliche Bestätigung des Feuerwehreinsatzes bekommen. Versicherer verlangen sie in der Regel, und sie kann die mutmaßliche Ursache festhalten.
4. Informieren Sie den Vermieter noch am selben Tag schriftlich. E-Mail oder WhatsApp reicht, um schnell zu sein. Schicken Sie ein Burofax hinterher, wenn sich ein Streit abzeichnet.
5. Melden Sie den Schaden Ihrem eigenen Versicherer innerhalb von sieben Tagen. Artikel 16 des Versicherungsvertragsgesetzes (Ley 50/1980) setzt eine Frist von sieben Tagen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Schaden erfahren haben, sofern Ihre Police nicht mehr Zeit einräumt. Melden Sie zu spät, kann der Versicherer von Ihnen Ersatz für den durch die Verzögerung entstandenen Schaden verlangen.
6. Heben Sie jede Quittung auf: Hotelübernachtungen, Mahlzeiten, Reinigung und Ersatz für das Nötigste. Manche Hausratpolicen zahlen eine vorübergehende Unterkunft, wenn die Wohnung unbewohnbar ist. Prüfen Sie, ob Ihre das tut.
7. Unterschreiben Sie nichts und räumen Sie keine Schuld ein, weder gegenüber dem Vermieter noch gegenüber den Nachbarn oder deren Versicherern, bevor Sie mit Ihrem Versicherer gesprochen haben.

Wenn Sie in dieser Nacht nirgendwo schlafen können, sagen Sie es den Rettungskräften. Barcelonas sozialer Notdienst, das CUESB, arbeitet 24 Stunden am Tag an jedem Tag des Jahres und rückt bei Bränden aus, um Menschen zu unterstützen, deren Wohnung unbewohnbar geworden ist.

Quellen: Sicherheitshinweise der Bombers de Barcelona via betevé; Ley 50/1980 de Contrato de Seguro, Art. 16; 3Cat über das CUESB, alle geprüft im Oktober 2026.

Müssen Sie weiter Miete zahlen, wenn die Wohnung unbewohnbar ist?

Das hängt davon ab, wie schwer die Wohnung beschädigt ist und wer den Brand verschuldet hat. Das Mietgesetz sieht drei mögliche Ergebnisse vor, und welches auf einen konkreten Brand zutrifft, ist eine Frage für einen Anwalt.

• Die Wohnung ist zerstört. Nach Artikel 28 der LAU endet das Mietverhältnis, wenn die Mietsache aus einem Grund untergeht, den der Vermieter nicht zu vertreten hat. Artikel 21.1 ergänzt, dass die Reparaturpflicht des Vermieters mit der Zerstörung der Wohnung endet.
• Reparaturen machen sie vorübergehend unbewohnbar. Nach Artikel 26 können Sie, wenn Erhaltungsarbeiten die Wohnung unbewohnbar machen, wählen, ob Sie den Vertrag aussetzen oder ohne Entschädigung aus ihm aussteigen. Beim Aussetzen ruhen sowohl die Laufzeit des Mietvertrags als auch Ihre Pflicht zur Mietzahlung, bis die Arbeiten abgeschlossen sind.
• Sie haben den Brand verursacht. Dann geht die Reparaturrechnung nach Artikel 1563 wahrscheinlich an Sie, und die Mietfrage wird schwieriger. Rufen Sie Ihren Versicherer und einen Anwalt an, bevor Sie irgendeine Zahlung einstellen.

Stellen Sie die Mietzahlung niemals einfach ein, weil die Wohnung beschädigt ist. Ausstehende Miete kann zu einer Räumungsklage führen, selbst wenn Sie meinen, gute Gründe gehabt zu haben. Vereinbaren Sie jede Aussetzung schriftlich mit dem Vermieter oder holen Sie vorher Rechtsrat ein.

Wie häufig sind Wohnungsbrände in Barcelona?

Häufig genug, um vorzusorgen. Die Bombers de Barcelona rückten zwischen dem 1. Januar und dem 30. November 2024 zu 1.800 Wohnungsbränden aus, im Schnitt 5,4 pro Tag. Keiner davon forderte ein Todesopfer. Als Ursachen hoben sie überlastete Steckdosen, Heizgeräte und Akkus von E-Scootern hervor, wobei allein Akkus hinter rund fünfzig Fällen steckten.

Rauchmelder sind in Bestandswohnungen nicht vorgeschrieben. Im April 2026 kündigte Bürgermeister Jaume Collboni Pläne an, sie ab 2027 in Neubauwohnungen verpflichtend zu machen, sobald die städtische Brandschutzverordnung aktualisiert ist, und empfahl allen anderen, einen zu installieren. Ein batteriebetriebener Rauchmelder kostet wenig und lässt sich meist ohne Bohren anbringen. Fragen Sie vorher den Vermieter, wenn Sie ihn an die Decke schrauben müssen.

• Überlasten Sie keine Steckdosen mit hintereinandergesteckten Adaptern, und verwenden Sie zertifizierte Steckdosenleisten.
• Halten Sie Heizgeräte von Vorhängen, Handtüchern und Bettzeug fern, und lüften Sie Räume mit Gas- oder Butangeräten.
• Laden Sie Roller und E-Bikes nicht in der Nähe der Wohnungstür, denn sie ist Ihr Fluchtweg, und nur mit zertifizierten, nicht modifizierten Akkus.
• Melden Sie Brandflecken, Brandgeruch oder einen auslösenden Sicherungskasten dem Vermieter schriftlich. Diese Nachricht ist Ihr Beweis, falls jemals die Elektrik verantwortlich gemacht wird.

Quellen: betevé, Zahlen der Bombers de Barcelona für 2024; Última Hora, 8. April 2026, beide geprüft im Oktober 2026.

Was sollten Sie prüfen, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben?

Klären Sie drei Dinge, bevor Sie unterschreiben. Erstens: Verpflichtet Sie der Vertrag zum Abschluss einer Hausratversicherung, und mit welcher Haftpflichtdeckung? Viele Mietverträge in Barcelona tun das, und es liegt ohnehin in Ihrem Interesse. Zweitens: Versichert der Vermieter die Wohnung, und sind Sie in dieser Police namentlich genannt? Nach dem Urteil vom Mai 2026 kommt es auf die Antwort an. Drittens: In welchem Zustand sind Elektrik und Therme? Fragen Sie nach dem Datum der letzten Thermenwartung und halten Sie alte Steckdosen oder freiliegende Kabel im Übergabeprotokoll fest.

Das Übergabeprotokoll zählt doppelt. Es ist das, womit Sie am Ende Ihre Kaution zurückbekommen, und es ist Ihr erstes Beweisstück, falls ein Brand jemals auf etwas zurückgeführt wird, das schon vor Ihrem Einzug kaputt war.

Wie Llavai hilft

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