Wasser von der Decke: Wer zahlt?

Was solltest du in der ersten Stunde tun?

Zuerst das Wasser stoppen, dann den Schaden begrenzen, dann Beweise sammeln. Der Papierkram kann eine Stunde warten, eine tropfende Decke nicht.

1. Geh nach oben. Klopf und bitte die Nachbarn, das Wasser abzudrehen. Wenn niemand öffnet, ruf den administrador de fincas des Hauses an (die Hausverwaltung, meist auf einem Aushang im Eingangsbereich angegeben) oder den presidente der Gemeinschaft. Wenn Wasser hereinströmt oder Leitungen und Lampen erreicht, ruf die 112 an.
2. Halte Wasser von Strom fern. Ist es in der Nähe von Steckdosen oder einer Deckenlampe, schalte diesen Stromkreis am Sicherungskasten ab.
3. Räum deine Sachen weg und schütze sie. Stell Eimer auf, roll Teppiche ein, bring Elektronik in Sicherheit. Versicherungen können die Zahlung für Schäden verweigern, die du vernünftigerweise hättest verhindern können.
4. Filme es, solange es passiert. Ein Video vom aktiven Tropfen ist der beste Beweis, den du je dafür haben wirst, woher das Wasser kommt.
5. Informiere deinen Vermieter schriftlich, noch am selben Tag, per WhatsApp oder E-Mail, mit Fotos. Diese Nachricht ist Teil deines rechtlichen Schutzes (mehr dazu unten).

Wer zahlt für den Schaden?

Die Haftung richtet sich nach der Quelle des Lecks. Nach dem spanischen Zivilgesetzbuch (Artikel 1910) haftet der Bewohner einer Wohnung für Schäden durch Dinge, die aus ihr herabfallen oder austreten, und die Gerichte wenden das seit Langem auch auf Wasserschäden an. Für die Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes ist nach dem Ley de Propiedad Horizontal die Gemeinschaft zuständig.

Ist die Wohnung darüber ebenfalls vermietet, richtet sich der Anspruch meist an den Mieter, der dort wohnt, und nicht an dessen Vermieter. Im April 2021 erklärte der Oberste Gerichtshof einen Mieter für ein Leck haftbar, das die Wohnung eines Nachbarn beschädigt hatte, weil der Vermieter nicht dort wohnte und nie über den Defekt informiert worden war (idealista, Mai 2021).

Dazu kommt eine zweite Aufteilung, über die viele stolpern. Schäden an der Wohnung selbst (Decke, Anstrich, Boden, Einbauküche) gehören deinem Vermieter, also macht er sie geltend. Schäden an deinen Sachen machst du selbst geltend. Ein einziges Leck kann also zwei getrennte Schadensmeldungen bedeuten.

Welche Versicherung übernimmt was?

Spanische Wohnversicherungen unterteilen den Schutz in continente (Gebäude und feste Einbauten) und contenido (deine Sachen), dazu kommt die responsabilidad civil (Haftung für Schäden, die du anderen zufügst). Bei einem typischen Leck von oben sind diese Policen beteiligt:

• Die Police der Bewohner oben zahlt über ihre Haftpflichtdeckung für den Schaden, den sie verursacht haben. Nach Artikel 76 des Versicherungsvertragsgesetzes kannst du direkt bei ihrer Versicherung Ansprüche geltend machen, und sie müssen dir sagen, welche das ist.
• Die Police deines Vermieters (continente) übernimmt Decke und Einbauten, und die Versicherung des Vermieters holt sich die Kosten anschließend von der Versicherung oben zurück.
• Deine eigene Mieterversicherung (contenido), falls du eine hast, kann deine Sachen zuerst bezahlen und sich danach an die Gegenseite halten. Das geht meist schneller, als darauf zu warten, dass die Versicherung des Nachbarn die Schuld anerkennt. Unser Ratgeber zur Mieterversicherung in Barcelona erklärt, was eine Mieterpolice abdeckt.
• Die Police der Gemeinschaft zahlt, wenn ein gemeinsames Rohr oder das Dach die Ursache ist.

Wasser ist in Spanien der häufigste Schadensfall in der Wohnversicherung. Laut dem Branchenverband ICEA machten Wasserschäden 2024 38,2 % der Schadensfälle im Wohnbereich und 42,4 % der Auszahlungen aus (Colegio de Mediadores de Seguros de Madrid, Juni 2025). Versicherungen bearbeiten solche Fälle jeden Tag, ein gut dokumentierter Fall sollte also kein Kampf werden.

Melde den Vorfall deiner eigenen Versicherung innerhalb von sieben Tagen, nachdem du ihn entdeckt hast. Das ist die gesetzliche Regel nach Artikel 16 des Versicherungsvertragsgesetzes, und deine Police darf dir nur mehr Zeit geben, nicht weniger.

Was muss dein Vermieter tun?

Dein Vermieter muss den Schaden an der Wohnung ohne Mieterhöhung beheben, kann aber erst handeln, wenn er davon weiß. Artikel 21 der Ley de Arrendamientos Urbanos regelt drei Dinge, auf die es hier ankommt:

• Der Vermieter muss alle Reparaturen durchführen, die nötig sind, damit die Wohnung bewohnbar bleibt, ohne dafür die Miete zu erhöhen.
• Du musst dem Vermieter den Reparaturbedarf so schnell wie möglich mitteilen. Dringende Reparaturen, die einen unmittelbar drohenden Schaden verhindern, darfst du auch selbst durchführen und dir die Kosten anschließend erstatten lassen.
• Dauern die Reparaturarbeiten länger als 20 Tage, sinkt die Miete im Verhältnis zu dem Teil der Wohnung, den du nicht nutzen kannst.

In der Praxis wollen der Vermieter, der Nachbar von oben und die verschiedenen Versicherungen einen perito (Schadensgutachter) schicken, bevor irgendjemand neu streicht. Lass ihn herein, sei dabei, wenn er kommt, und frag nach dem Namen des Gutachters und einer Kopie des Berichts. Die Reparaturen können erst beginnen, wenn die Decke getrocknet ist, und das kann nach einem größeren Leck Wochen dauern. Unser Ratgeber dazu, wer in einer Mietwohnung in Barcelona Reparaturen zahlt, behandelt die übrigen Reparaturpflichten des Vermieters, und falls aus dem Fleck dauerhafte Feuchtigkeit wird, lies unseren Ratgeber zu Feuchtigkeit und Schimmel in der Mietwohnung.

Hör wegen eines Lecks nicht ohne rechtliche Beratung auf, Miete zu zahlen. Wenn du die Miete eigenmächtig zurückhältst, kann das dem Vermieter einen Grund für eine Räumungsklage liefern, selbst wenn das Leck nicht deine Schuld war.

Wie dokumentierst du den Schaden, damit die Versicherung zahlt?

Stell eine Akte zusammen, an der der Gutachter nicht rütteln kann: was passiert ist, wann, woher es kam und was es dich gekostet hat. Fang am Tag des Lecks damit an.

• Fotos und Videos mit Zeitstempel. Mach Übersichtsaufnahmen, die den Raum zeigen, und dann Nahaufnahmen vom Fleck, vom Tropfen und von jedem beschädigten Gegenstand.
• Eine Liste der beschädigten Sachen mit ungefährem Alter und Wert. Such Kassenbons, Kontoauszüge oder Bestellbestätigungen heraus, wo du welche hast.
• Heb die beschädigten Sachen auf, bis der Gutachter sie gesehen hat, oder fotografiere sie zumindest, bevor sie im Müll landen.
• Lass dir die Ursache schriftlich geben. Wenn ein Installateur das Leck findet, bitte ihn um eine kurze schriftliche Notiz oder Rechnung, aus der hervorgeht, woher es kam. Das entscheidet, wer zahlt.
• Bewahre jede Nachricht auf, die du an den Vermieter, den Nachbarn und den administrador schickst, mit Datum. Ein Screenshot eines WhatsApp-Chats reicht.

Was, wenn das Wasser aus deiner Wohnung kommt?

Dann macht der Nachbar unter dir Ansprüche gegen dich als Bewohner geltend. Das ist die Kehrseite des Urteils von 2021: Ein Mieter, der einen bekannten Defekt nicht gemeldet hatte, haftete am Ende statt des Vermieters. Ein geplatzter Waschmaschinenschlauch oder eine übergelaufene Badewanne fällt in der Regel in deine Verantwortung. Ein Rohr in der Wand, das du bereits gemeldet hattest, geht weit eher auf den Vermieter.

Genau deshalb solltest du als Mieter eine Haftpflichtdeckung haben. Manche Mietverträge schreiben sie vor, und oft ist sie in einer Hausratversicherung enthalten. Wenn du ein langsames Tropfen, einen feuchten Fleck oder eine aufgewölbte Silikonfuge bemerkst, melde es deinem Vermieter schriftlich. Wird das Problem später schlimmer, zeigt diese Nachricht, dass du deinen Teil getan hast.

Was, wenn der Nachbar oder die Versicherung nicht zahlt?

Mach deinen Anspruch zuerst schriftlich geltend. Eine formelle schriftliche Forderung reicht oft schon, um einen Nachbarn oder eine Versicherung in Bewegung zu bringen, und du brauchst sie, wenn du weitergehst.

1. Schick eine schriftliche Forderung an die haftende Person und, falls bekannt, an ihre Versicherung. Viele nutzen dafür ein burofax, das dir einen rechtlichen Nachweis darüber gibt, was du wann geschickt hast.
2. Beschwer dich beim Kundenservice der Versicherung, wenn eine Versicherung ablehnt oder auf Zeit spielt. Hilft das nicht, kannst du dich an die Beschwerdestelle der Dirección General de Seguros wenden.
3. Geh notfalls vor Gericht. Bei Forderungen bis 2.000 € kannst du ohne Anwalt ein vereinfachtes Verfahren für geringe Streitwerte (juicio verbal) einleiten.

Lass die Sache nicht schleifen. Außervertragliche Schadensersatzansprüche verjähren in Katalonien nach Artikel 121-21 des katalanischen Zivilgesetzbuchs in der Regel nach drei Jahren, aber wann diese Frist zu laufen beginnt, kann umstritten sein, vor allem bei Feuchtigkeit, die sich immer weiter ausbreitet. Geht es um viel Geld, frag bei einem Anwalt oder bei den Oficines d'Habitatge der Stadt nach, die Mieter kostenlos beraten.

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