Brand in een huurwoning: wie betaalt wat

Wie betaalt bij brand in een huurwoning in Spanje?

Tenzij je kunt bewijzen dat de brand niet jouw schuld was: jij. Artikel 1563 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de huurder aansprakelijk is voor beschadiging of verlies van het gehuurde, tenzij dat buiten zijn schuld is gebeurd. Artikel 1564 breidt dat uit tot schade veroorzaakt door de mensen in je huishouden, dus ook huisgenoten, partners en gasten.

Spaanse rechters lezen dit als een weerlegbaar vermoeden van schuld, een zogeheten presunción iuris tantum. De verhuurder hoeft niet te bewijzen dat jij het fornuis hebt laten aanstaan. Jij moet aantonen dat je geen schuld had. Een ‘onbekende oorzaak’ in het brandrapport haalt je op zichzelf niet uit de problemen, want het vermoeden blijft gelden als niemand kan zeggen hoe de brand is ontstaan.

Het beeld verandert als de brand ontstaat in iets dat de verhuurder had moeten onderhouden: oude bedrading, een defecte cv-ketel, een gammele meterkast. Artikel 21.1 van de huurwet (LAU) legt de kosten van de reparaties die een woning nodig heeft om bewoonbaar te blijven bij de verhuurder, behalve als de schade op grond van de artikelen 1563 en 1564 de schuld van de huurder is. Als een deskundigenrapport de brand herleidt tot een gebrek in de installatie, kan de rekening terugschuiven naar de verhuurder. Voor zo’n rapport moet je meestal een onafhankelijke deskundige (perito) inschakelen, en het loont om vooraf met een advocaat te overleggen.

Bronnen: Código Civil, art. 1563 en 1564 en Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 21, geconsolideerde teksten op de BOE, geraadpleegd in oktober 2026.

Dekt de verzekering van de verhuurder een brand die ik heb veroorzaakt?

Vaak niet, en een uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof uit mei 2026 maakt dat scherp duidelijk. In arrest 716/2026 van 7 mei boog het Tribunal Supremo zich over een brand met onbekende oorzaak die in een huurwoning begon en oversloeg naar naburige woningen. De verzekeraars van de buren keerden uit en probeerden het geld vervolgens te verhalen op de verzekeraar van de eigenaar.

De rechter wees dat af. De woning was op het moment dat de brand uitbrak in het bezit en onder de controle van de huurder, dus de eigenaar was niet aansprakelijk. De huurder stond niet als verzekerde op de polis van de eigenaar, dus die polis dekte hem evenmin. In de woorden van het hof geldt voor een aansprakelijkheidspolis dat die “no cubre el inmueble, sino la eventual responsabilidad del asegurado”: ze dekt de aansprakelijkheid van degene die verzekerd is, niet het gebouw als zodanig.

Zelfs als de polis van de verhuurder de schade aan de woning zelf wél vergoedt, kan de verzekeraar dat bedrag vervolgens op jou als huurder verhalen. Reken er dus niet op dat de polis van de verhuurder jou beschermt.

Bron: bericht van idealista/news over STS 716/2026, 7 mei 2026, geraadpleegd in oktober 2026.

Welke verzekering dekt wat na een brand?

Er kunnen drie verschillende polissen bij betrokken zijn, en elke polis dekt een ander deel van de schade. Zo is de verdeling meestal. De precieze dekking hangt af van de tekst van elke polis, dus lees de jouwe.

De regel waar je in een huurderspolis naar moet zoeken is aansprakelijkheid tegenover de verhuurder, vaak responsabilidad civil locativa of responsabilidad civil como inquilino genoemd. Alleen een algemene aansprakelijkheidsdekking beschermt je mogelijk uitsluitend tegen claims van derden, zoals de buren. Onze gids over een verzekering voor huurders in Barcelona legt uit waar je om moet vragen als je een polis afsluit.

Een gebouwenverzekering is niet overal in Spanje verplicht. De landelijke wet op het appartementsrecht schrijft er geen voor. Madrid en de regio Valencia wel, via regionale wetgeving. Wij hebben geen vergelijkbare regel voor Catalonië gevonden, dus vraag de verhuurder of de beheerder van het gebouw (administrador de fincas) of je gebouw een polis heeft en wat die dekt.

Wat moet je doen in de eerste uren na een brand?

Breng iedereen naar buiten en bel 112. Papierwerk komt later. De Bombers de Barcelona adviseren om het gebouw richting de straat te verlaten, nooit naar het dak te gaan en nooit de lift te nemen. Kun je er niet uit, ga dan zo ver mogelijk bij het vuur vandaan, sluit elke deur achter je en zorg dat je vanaf een raam zichtbaar bent. Zodra de brand is geblust, werk je deze lijst af:

1. Ga niet terug naar binnen voordat de brandweer zegt dat het veilig is. Rookschade en bedrading kunnen nog lang nadat de vlammen gedoofd zijn gevaarlijk zijn.
2. Fotografeer en film alles voordat er iets wordt verplaatst of schoongemaakt: elke kamer, de vermoedelijke plek waar de brand begon, je beschadigde spullen en eventuele schade aan de woningen van buren of aan gemeenschappelijke delen.
3. Vraag hoe je een schriftelijk verslag van de uitruk van de brandweer kunt krijgen. Verzekeraars vragen daar meestal om, en de vermoedelijke oorzaak kan erin staan.
4. Breng de verhuurder dezelfde dag schriftelijk op de hoogte. E-mail of WhatsApp is prima om snel te zijn. Stuur een burofax na als het op een geschil lijkt uit te draaien.
5. Meld de schade binnen zeven dagen bij je eigen verzekeraar. Artikel 16 van de Spaanse wet op de verzekeringsovereenkomst (Ley 50/1980) stelt een termijn van zeven dagen vanaf het moment dat je van de schade wist, tenzij je polis een langere termijn toestaat. Meld je te laat, dan kan de verzekeraar van jou een vergoeding eisen voor de schade die door de vertraging is ontstaan.
6. Bewaar elke bon: hotelovernachtingen, maaltijden, schoonmaak en vervangende basisspullen. Sommige inboedelpolissen vergoeden tijdelijke huisvesting als de woning onbewoonbaar is. Kijk na of de jouwe dat doet.
7. Onderteken niets en erken geen schuld tegenover de verhuurder, de buren of hun verzekeraars voordat je je eigen verzekeraar hebt gesproken.

Heb je die nacht geen slaapplek, zeg dat dan tegen de hulpdiensten. De sociale nooddienst van Barcelona, de CUESB, is 24 uur per dag en elke dag van het jaar actief en komt bij branden ter plaatse om mensen te helpen van wie de woning onbewoonbaar is geworden.

Bronnen: veiligheidsadvies van de Bombers de Barcelona via betevé; Ley 50/1980 de Contrato de Seguro, art. 16; 3Cat over de CUESB, alle geraadpleegd in oktober 2026.

Moet je nog huur betalen als de woning onbewoonbaar is?

Dat hangt af van hoe ernstig de woning beschadigd is en wiens schuld de brand was. De huurwet kent drie mogelijke uitkomsten, en welke daarvan op een echte brand van toepassing is, is een vraag voor een advocaat.

• De woning is verwoest. Op grond van artikel 28 van de LAU eindigt de huurovereenkomst als de woning verloren gaat door een oorzaak waarvoor de verhuurder niet verantwoordelijk is. Artikel 21.1 voegt daaraan toe dat de reparatieplicht van de verhuurder ophoudt bij de verwoesting van de woning.
• Reparaties maken de woning een tijd onbewoonbaar. Op grond van artikel 26 kun je, als onderhoudswerk de woning onbewoonbaar maakt, kiezen tussen het opschorten van het contract of het zonder schadevergoeding beëindigen. Opschorting zet zowel de looptijd van de huurovereenkomst als je verplichting om huur te betalen stil tot het werk klaar is.
• Jij hebt de brand veroorzaakt. Dan komt de reparatierekening op grond van artikel 1563 waarschijnlijk bij jou terecht, en wordt de huurvraag lastiger. Bel je verzekeraar en een advocaat voordat je ook maar iets stopzet.

Stop nooit zomaar met huur betalen omdat de woning beschadigd is. Onbetaalde huur kan tot een ontruimingsprocedure leiden, ook als je vindt dat je er goede redenen voor had. Spreek elke opschorting schriftelijk met de verhuurder af, of win eerst juridisch advies in.

Hoe vaak komt woningbrand in Barcelona voor?

Vaak genoeg om er rekening mee te houden. De Bombers de Barcelona rukten tussen 1 januari en 30 november 2024 uit voor 1.800 woningbranden, gemiddeld 5,4 per dag. Geen daarvan kostte een mensenleven. De oorzaken die zij uitlichtten waren overbelaste stopcontacten, verwarmingsapparaten en accu’s van elektrische steps, waarbij accu’s alleen al achter zo’n vijftig gevallen zaten.

Rookmelders zijn in bestaande woningen niet verplicht. In april 2026 kondigde burgemeester Jaume Collboni plannen aan om ze vanaf 2027 verplicht te stellen in nieuwbouwwoningen, zodra de gemeentelijke brandpreventieverordening is aangepast, en raadde hij alle anderen aan er een op te hangen. Een rookmelder op batterijen kost weinig en je kunt er meestal een ophangen zonder te boren. Vraag het eerst aan de verhuurder als je hem aan het plafond moet schroeven.

• Overbelast stopcontacten niet met aan elkaar gekoppelde verloopstekkers, en gebruik gecertificeerde stekkerdozen.
• Houd kachels uit de buurt van gordijnen, handdoeken en beddengoed, en ventileer ruimtes met gas- of butaanapparaten.
• Laad steps en e-bikes uit de buurt van de voordeur op, want dat is je vluchtroute, en alleen met gecertificeerde, niet-aangepaste accu’s.
• Meld schroeiplekken, brandlucht of zekeringen die steeds uitslaan schriftelijk aan de verhuurder. Dat bericht is je bewijs als de bedrading ooit de schuld krijgt.

Bronnen: betevé, cijfers van de Bombers de Barcelona over 2024; Última Hora, 8 april 2026, beide geraadpleegd in oktober 2026.

Wat moet je controleren voordat je het huurcontract tekent?

Vraag drie dingen voordat je tekent. Ten eerste: verplicht het contract je om een inboedelverzekering af te sluiten, en met welke aansprakelijkheidsdekking? Veel huurcontracten in Barcelona doen dat, en het is sowieso in je eigen belang. Ten tweede: verzekert de verhuurder de woning, en sta jij op die polis vermeld? Na de uitspraak van mei 2026 doet dat antwoord ertoe. Ten derde: in welke staat verkeren de elektra en de cv-ketel? Vraag naar de datum van de laatste ketelkeuring en noteer oude stopcontacten of blootliggende bedrading in de inventarislijst.

De inventarislijst telt dubbel. Daarmee krijg je aan het eind je borg terug, en het is je eerste bewijsstuk als een brand ooit wordt toegeschreven aan iets dat al kapot was voordat je erin trok.

Zo helpt Llavai

Als een brand je woning onbewoonbaar maakt, heb je misschien snel een nieuwe nodig, terwijl je ook nog met verzekeraars en een verhuurder in de weer bent. Llavai houdt de grote huurportalen in de hele provincie Barcelona in de gaten, beoordeelt elke nieuwe makelaarsadvertentie op je budget, je wijken en het aantal slaapkamers, en zet de beste matches bovenaan, met het nummer van de makelaar één tik verwijderd, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Stel je zoekopdracht in in een paar minuten en steek je energie in de schadeclaim in plaats van in het verversen van vier websites. Wil je liever niet zelf bellen, dan kan Julia dat met het Pro-abonnement in het Spaans voor je doen.