Sollten Expats in Barcelona mieten oder kaufen?

Sollten Expats in Barcelona mieten oder kaufen?

Miete mindestens im ersten Jahr – es sei denn, du kennst die Stadt bereits, hast ein stabiles, nachweisbares Einkommen und willst lange bleiben. Ein Kauf bindet eine hohe Anzahlung, bringt Steuern mit sich, die du nie zurückbekommst, und macht es teuer, deine Meinung über das Barri, den Job oder das Land zu ändern.

Das ist kein Argument, niemals zu kaufen. Viele Expats kaufen nach ein paar Jahren, wenn sie wissen, in welchem Viertel sie wirklich leben wollen, und spanische Steuererklärungen und Gehaltsabrechnungen haben, die eine Bank beruhigen. Es geht vor allem um den richtigen Zeitpunkt.

Was kostet der Kauf einer Wohnung in Barcelona im Voraus?

Bei einer Bestandswohnung musst du die Anzahlung plus rund 10 % Grunderwerbsteuer einplanen, dazu einen weiteren Betrag für Notar, Grundbuch, eine gestoría und die Bewertung durch die Bank. Kataloniens Grunderwerbsteuer (ITP) auf Wohnimmobilien wird gemäß Gesetzesdekret 5/2025, in Kraft seit Juni 2025, gestaffelt erhoben:

Dasselbe Dekret sieht einen Satz von 20 % vor, wenn der Käufer als Großbesitzer (gran tenidor) von Wohnraum gilt – das betrifft niemanden, der eine Wohnung zum Selbstbewohnen kauft. Ermäßigte Sätze gibt es unter bestimmten Bedingungen für manche junge Käufer, kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderung; ein Gestor kann dir sagen, ob du dazu zählst.

Eine Neubauwohnung, die du direkt vom Bauträger kaufst, wird anders besteuert: Statt ITP zahlst du 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf den Preis plus Kataloniens 1,5 % Stempelsteuer (AJD) auf die Urkunde.

Die übrigen Kosten sind kleiner, aber real. Notar- und Grundbuchgebühren folgen amtlichen Tarifen, die vom Preis abhängen – lass dir also ein Angebot machen, statt dich auf eine Faustregel zu verlassen. Wenn du eine Hypothek aufnimmst, verpflichtet Spaniens Hypothekengesetz von 2019 (Gesetz 5/2019) die Bank, Notar, Grundbuch, gestoría und Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde zu zahlen; du zahlst die Bewertung (tasación) und alle Kopien, die du anforderst. Ein unabhängiger Anwalt, der Eigentumstitel und Schulden des Gebäudes prüft, ist optional, aber die meisten Expats sollten sich einen leisten.

Kann ein Nichtansässiger in Spanien eine Hypothek bekommen?

Ja, aber zu strengeren Bedingungen. Hypothekenvermittler berichten, dass spanische Banken Nichtansässigen in der Regel 60 bis 70 % des Kaufpreises oder Schätzwerts finanzieren, je nachdem, welcher niedriger ist, gegenüber rund 80 % für steuerlich Ansässige, und oft mit kürzeren Laufzeiten. Das bedeutet eine Anzahlung von 30 bis 40 %, bevor du auch nur einen Cent Steuern gezahlt hast.

Wirst du steuerlich ansässig, ändert sich das Bild – ein weiterer Grund, zuerst zu mieten. Nach ein oder zwei Jahren mit spanischen Gehaltsabrechnungen und einer Steuererklärung bist du ein deutlich einfacherer Kreditnehmer. Eine NIE und ein spanisches Bankkonto brauchst du so oder so.

Achte auch auf den Zinssatz. Die meisten variablen spanischen Hypotheken orientieren sich am 12-Monats-Euribor, der im September 2026 durchschnittlich bei 3,247 % lag, nach 2,172 % ein Jahr zuvor. Frag einen unabhängigen Hypothekenberater, ob ein fester oder variabler Zins besser zu dir passt.

Wie verhalten sich Mieten zu Kaufpreisen in Barcelona?

Bei den aktuellen Angebotspreisen kostet eine Wohnung in Barcelona ungefähr 22 bis 23 Jahresmieten. Laut idealista lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen in der Stadt im September 2026 bei 5.462 € pro m², 5,8 % mehr als vor einem Jahr, während die durchschnittliche Angebotsmiete 20,10 € pro m² im Monat betrug, 0,8 % weniger. Das bedeutet für eine typische 70-m²-Wohnung:

Das sind unsere eigenen Berechnungen auf Basis der idealista-Durchschnittswerte, die Angebots- und keine Abschlusspreise sind, und dein Barri kann weit darüber oder darunter liegen. Aufschlussreich ist das Verhältnis: Allein die Grunderwerbsteuer entspricht etwa 27 Monatsmieten für dieselbe Wohnung. Außerdem übernimmst du laufende Kosten, die ein Mieter nicht trägt, etwa die Grundsteuer IBI, Gemeinschaftsbeiträge, die Gebäudeversicherung und gelegentliche Rechnungen für Arbeiten am Gebäude.

Wie lange musst du bleiben, damit sich ein Kauf lohnt?

Lange genug, um das Geld wieder hereinzuholen, das du nicht zurückbekommst: die Grunderwerbsteuer, die Gebühren und das, was die Anzahlung anderswo hätte erwirtschaften können. Eine offizielle Break-even-Zahl gibt es nicht, denn sie hängt von künftigen Preisen und Zinsen ab, die niemand kennt.

Als grober Test: Addiere Steuern und Gebühren und teile sie durch die Miete, die du sonst zahlen würdest. Im Beispiel oben braucht allein die Steuer über zwei Jahre, um sich „zurückzuverdienen“ – bevor du Zinsen oder die Kosten eines späteren Verkaufs mitrechnest. Wenn du Barcelona oder auch nur dein Barri innerhalb weniger Jahre verlassen könntest, ist ein Kauf eine Wette darauf, dass die Preise schnell genug steigen, um diese Lücke zu schließen.

Wann ist Mieten die klügere Wahl?

Mieten gewinnt immer dann, wenn du Flexibilität brauchst oder die Stadt einfach noch nicht kennst. Insbesondere:

• Du bist gerade angekommen. Du weißt noch nicht, ob dir die Plätze in Gràcia oder der Strand in Poblenou lieber sind. Unser Guide zu den besten Vierteln für Expats hilft, aber nichts ersetzt ein Jahr vor Ort.
• Dein Job oder Visum ist neu. Eine Probezeit oder eine an einen Arbeitgeber gebundene Aufenthaltserlaubnis ist eine schwache Basis für einen Kredit über 25 Jahre.
• Du bräuchtest den Großteil deiner Ersparnisse für die Anzahlung. Die Kaution eines Mieters (fianza) für eine langfristige Wohnung beträgt nach Artikel 36 des Mietgesetzes (LAU) eine Monatsmiete, plus etwaige zusätzliche Sicherheiten, die der Vermieter verlangt. Siehe unseren Guide zu den Anfangskosten einer Miete.
• Du willst gehen können. Nach Artikel 11 des LAU kannst du einen Wohnungsmietvertrag nach sechs Monaten mit 30 Tagen Frist kündigen, vorbehaltlich einer Entschädigungsklausel in deinem Vertrag.

Langfristige Mieter haben außerdem mehr Sicherheit, als viele Neuankömmlinge annehmen. Nach Artikel 9 des LAU kann ein Wohnungsmietvertrag nach Wahl des Mieters bis zu fünf Jahre laufen, oder sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist, und Barcelona ist ein angespannter Wohnungsmarkt, in dem für viele neue Verträge Mietobergrenzen gelten. Auch jährliche Erhöhungen sind begrenzt; unser Guide zu jährlichen Mieterhöhungen erklärt, wie.

Was sollten Expats vor einem Kauf in Barcelona noch wissen?

Einige Regeln haben sich kürzlich geändert, andere sind noch im Fluss:

• Ein Kauf bringt dir keine Aufenthaltserlaubnis mehr. Spaniens „Golden Visa“ für Immobilieninvestoren wurde durch das Organgesetz 1/2025 abgeschafft und nimmt seit April 2025 keine neuen Anträge mehr an.
• Katalonien will „spekulative“ Käufe begrenzen. Die katalanische Regierung hat ein Gesetz vorgeschlagen, das Wohnungskäufe in stark nachgefragten Gebieten einschränkt und vor allem auf Investoren statt auf Selbstnutzer zielt. Im August 2026 erklärte der Rat für Statutarische Garantien in einem nicht bindenden Gutachten, der Entwurf greife in seiner jetzigen Form zu stark in das Eigentumsrecht ein. Prüfe, ob und in welcher Form das Gesetz verabschiedet wurde, bevor du etwas unterschreibst.
• Die vorgeschlagene 100-%-Steuer für Käufer außerhalb der EU ist kein Gesetz. Die spanische Regierung brachte sie im Januar 2025 ins Spiel, und als wir im Oktober 2026 nachsahen, war sie nicht beschlossen. Wenn du aus einem Nicht-EU-Land kommst, frag einen Fachmann, denn die Lage kann sich ändern.
• Prüfe die Wohnung, nicht nur den Preis. Fordere beim Grundbuchamt eine nota simple an, um zu sehen, wem die Wohnung gehört und welche Belastungen eingetragen sind, und frag die Hausverwaltung, ob Arbeiten am Gebäude geplant sind.

Wenn du dich für einen Kauf entscheidest, nimm einen unabhängigen Anwalt und einen Gestor, nicht nur den Makler des Verkäufers. Steuersätze und Vergünstigungen ändern sich, also lass dir die genauen Zahlen für deinen Kauf von einem Fachmann bestätigen, bevor du dich festlegst.

Wie Llavai hilft

Wenn du dich entschieden hast, zuerst zu mieten, besteht die Schwierigkeit darin, vor allen anderen an eine gute Wohnung zu kommen. Llavai beobachtet die wichtigsten Mietportale Barcelonas und bewertet jedes neue Maklerinserat anhand deiner Wünsche: Budget, Barri, Schlafzimmer und Must-haves. Die besten Treffer stehen ganz oben, die Nummer des Maklers ist nur einen Tipp entfernt, damit du anrufen kannst, bevor sich die Schlange bildet. Richte deine Suche ein – in ein paar Minuten. Wenn du den Anruf lieber nicht selbst machen willst, kann Julia ihn im Pro-Plan auf Spanisch übernehmen.