Votre bail survit-il quand le propriétaire vend ?

Oui. Une vente n'annule pas votre contrat, et vous n'avez pas à emballer un seul carton parce que le logement a changé de mains. Le droit espagnol considère le bail comme quelque chose d'attaché au bien lui-même : lorsque le logement est vendu, l'acheteur se contente de prendre la place de l'ancien propriétaire. Le terme juridique est subrogación : le nouveau propriétaire est subrogé dans l'ensemble des droits et obligations de l'ancien bailleur, en vertu de l'article 14 de la LAU.

En clair, la personne qui a acheté le logement devient votre propriétaire le jour où l'opération est conclue. Elle ne peut pas vous remettre un congé, ne peut pas déchirer le contrat et ne peut pas vous traiter comme un squatteur qu'elle n'a jamais rencontré. Le loyer que vous avez convenu, la date de fin que vous avez signée et le dépôt de garantie que vous avez versé sont tous repris intacts. Tout ce qui faisait de l'ancien accord le vôtre reste le vôtre.

Ce guide fournit des informations générales, et non des conseils juridiques. La LAU a été réformée à plusieurs reprises et les contrats individuels varient ; confirmez tout ce qui concerne votre logement auprès d'un avocat ou d'un gestor avant d'agir.

Combien de temps pouvez-vous rester après la vente du logement ?

Au moins jusqu'à l'expiration de la durée minimale obligatoire de votre contrat : cinq ans à compter du jour où il a commencé si votre propriétaire est un particulier, ou sept ans si le propriétaire est une société (une persona jurídica). L'acheteur doit aller au bout de cette période, que cela lui plaise ou non, et même une clause de votre ancien contrat stipulant que le bail prend fin « en cas de vente du logement » ne peut pas l'écourter à l'intérieur de cette fenêtre.

Il s'agit d'une protection réellement solide, renforcée par la réforme de la LAU de 2019 précisément pour que les locataires ne puissent pas être mis dehors dès qu'un bien est revendu. Lorsque la durée convenue est plus longue que le minimum légal, la part de celle-ci que l'acheteur doit respecter dépend d'une seule chose : le fait que votre bail soit inscrit ou non au Registre foncier (voir la section suivante). Si votre bail est toutefois encore à l'intérieur du plancher de cinq ou sept ans, cette question d'inscription ne se pose même pas ; vous êtes protégé dans les deux cas.

Source : Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), article 14, tel que modifié par le Real Decreto-ley 7/2019 (en vigueur le 6 mars 2019). Le minimum de cinq/sept ans s'applique aux contrats résidentiels signés après cette date.

L'inscription de votre bail change-t-elle quelque chose ?

Oui, et c'est votre meilleur atout. Si votre contrat de location est inscrit au Registre foncier (Registro de la Propiedad) avant la vente du logement, l'acheteur doit respecter l'intégralité de la durée convenue, et pas seulement le minimum légal. L'inscription porte le bail au registre public : tout acheteur est donc réputé en avoir connaissance et reprend le logement avec votre contrat solidement attaché.

La plupart des contrats de location à Barcelone ne sont jamais inscrits, et si le vôtre ne l'est pas, vous conservez tout de même la protection de cinq ou sept ans ci-dessus. Le piège ne se referme qu'une fois ce minimum écoulé : si le bail n'a jamais été inscrit et que l'acheteur ignorait réellement l'existence de votre bail, l'acheteur peut ne pas être lié par le reste d'une durée plus longue, mais le vendeur vous doit alors une indemnisation pour le temps que vous perdez. Inscrire le contrat comble entièrement cette faille. Il vaut la peine d'en parler à votre propriétaire ou à un gestor au moment de la signature, surtout sur un bail de longue durée.

Le nouveau propriétaire peut-il augmenter votre loyer ou modifier le contrat ?

Non. Comme l'acheteur hérite exactement du contrat que vous avez déjà, le loyer, la durée et chaque condition restent identiques. Le nouveau propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de la révision annuelle que votre contrat autorise déjà, ne peut pas ajouter de nouveaux frais et ne peut pas réécrire les conditions en cours de bail simplement parce que son nom figure désormais sur l'acte de propriété.

De façon réaliste, seules deux choses changent lorsque le logement est vendu :

  • Qui est votre propriétaire : l'acheteur devient l'interlocuteur avec lequel vous traitez les réparations, les renouvellements et le dépôt de garantie.
  • Le compte sur lequel vous payez : le loyer va désormais sur les coordonnées bancaires du nouveau propriétaire à la place de celles de l'ancien.

C'est sur ce second point que vous devez être prudent. Toute augmentation annuelle doit toujours respecter les limites légales, que nous couvrons dans notre guide sur l'augmentation annuelle du loyer et l'indice IRAV. Et si le nouveau propriétaire souhaite vous faire passer à un prélèvement automatique, c'est possible, mais faites-le délibérément. Notre guide sur le paiement du loyer à Barcelone explique comment conserver la preuve de chaque paiement.

Qu'advient-il de votre dépôt de garantie (fianza) ?

Votre dépôt de garantie suit le contrat jusqu'au nouveau propriétaire, qui devient responsable de sa restitution. L'obligation de vous rendre votre fianza à la fin du bail passe à celui qui est votre propriétaire à ce moment-là : un changement de propriétaire ne met donc pas votre argent en danger, mais il crée un vide administratif que vous devriez combler.

Lorsque la vente se conclut, obtenez une confirmation écrite que le nouveau propriétaire a formellement repris votre dépôt de garantie. À défaut, vous risquez de vous retrouver dans un jeu d'accusations réciproques au moment du départ, l'ancien propriétaire affirmant qu'il l'a transmis et le nouveau prétendant ne l'avoir jamais reçu. Un bref e-mail ou une clause reconnaissant le transfert du dépôt vous protège. Lorsque le bail prend enfin fin, le dépôt de garantie devrait vous être restitué dans un délai d'environ 30 jours, déduction faite d'éventuels loyers impayés ou dégradations réels. Le mécanisme est le même que d'habitude, et notre guide sur la récupération de votre dépôt de garantie (fianza) le détaille.

Avez-vous un droit de préférence pour acheter le logement ?

Généralement, oui. L'article 25 de la LAU accorde au locataire en place un droit de préférence, le tanteo y retracto, ce qui signifie que le propriétaire doit vous proposer le logement avant de le vendre à quiconque d'autre. Vous pouvez vous aligner sur le prix et les conditions et l'acheter vous-même si vous le souhaitez et le pouvez.

La procédure est précise. Le propriétaire doit vous notifier par écrit le prix et les conditions de la vente, et vous disposez alors de 30 jours calendaires pour décider (tanteo). S'il vend sans vous prévenir, ou à des conditions plus avantageuses que celles qu'il vous a proposées, vous pourrez peut-être intervenir après coup et prendre la place de l'acheteur (retracto). Une réserve importante : ce droit peut faire l'objet d'une renonciation dans le contrat pour les baux de longue durée, alors lisez votre propre accord avant de supposer qu'il s'applique. Si l'achat est ne serait-ce qu'une possibilité lointaine, faites les calculs tôt plutôt que dans les derniers jours de la fenêtre.

Source : Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), article 25. Le droit de préférence peut être exclu par accord dans les contrats de cinq ans ou plus (sept lorsque le propriétaire est une personne morale).

Que devez-vous réellement faire quand vous apprenez que le logement est mis en vente ?

Restez calme et obtenez tout par écrit. Une vente signifie rarement que vous devez déménager, alors traitez-la comme une tâche administrative, pas comme une urgence. Quelques mesures de bon sens vous protègent et tiennent les arnaqueurs à l'écart :

  1. Continuez à payer votre propriétaire actuel jusqu'à ce que vous ayez une confirmation écrite du nouveau propriétaire et de ses coordonnées bancaires. Ne changez jamais de compte sur la seule foi d'un SMS ou d'un appel.
  2. Demandez le changement de propriété par écrit, idéalement avec le nom du nouveau propriétaire, sa pièce d'identité et son IBAN, afin de pouvoir vérifier à qui vous payez désormais.
  3. Confirmez que votre dépôt de garantie a été transféré au nouveau propriétaire et faites-le reconnaître par écrit.
  4. Retrouvez votre contrat et vérifiez la date de début, la durée convenue, s'il mentionne le Registre foncier, et si le tanteo y retracto a fait l'objet d'une renonciation.
  5. Faites attention aux visites : les acheteurs peuvent vouloir voir le logement, mais c'est vous qui fixez un accès raisonnable, et vous n'êtes pas tenu de le garder en état d'appartement témoin sur demande.

Si quelque chose vous paraît louche, qu'il s'agisse d'une pression pour partir « pour la vente », d'une exigence de nouveau dépôt de garantie, ou d'un changement soudain de compte sans aucun document, faites une pause et prenez conseil. Barcelone dispose de points d'information gratuits pour les locataires, et une vérification rapide auprès d'un avocat coûte bien moins cher que de perdre un logement que vous aviez parfaitement le droit de garder. Vos droits ici reposent sur les protections plus larges de la LAU, que nous exposons en détail dans notre guide sur les droits des locataires en vertu de la LAU.

Comment Llavai vous aide

Un logement vendu sous vos pieds est stressant précisément parce que votre chez-vous devient soudain provisoire. La meilleure défense est de partir d'un bail qui était solide dès le départ : un contrat légal, une agence qui fait les choses dans les règles, et un dépôt de garantie correctement consigné. Quand l'acte de propriété change de mains, vos documents plaident à votre place.

C'est ce type d'annonce que Llavai met devant vous. Nous surveillons Idealista, Fotocasa et Habitaclia dans tout Barcelone, écartons à la source les annonces de propriétaires particuliers, et notons chaque nouvelle annonce d'agence par rapport à votre budget, de sorte que ce qui arrive dans votre fil est représenté par un professionnel et toujours disponible. Sur le plan Pro, Julia appelle l'agence dans un espagnol natif et réserve la visite pour vous. Configurez votre recherche à Barcelone et partez d'un logement qui tient bon, quel qu'en soit le propriétaire final.