Il tuo affitto sopravvive quando il proprietario vende?

Sì. Una vendita non annulla il tuo contratto, e non devi fare nemmeno uno scatolone solo perché l'appartamento ha cambiato mano. La legge spagnola considera la locazione come qualcosa di legato all'immobile stesso, quindi quando l'appartamento viene venduto l'acquirente subentra semplicemente al posto del vecchio proprietario. Il termine giuridico che lo descrive è subrogación: il nuovo proprietario si surroga in ogni diritto e obbligo del vecchio locatore ai sensi dell'articolo 14 della LAU.

In parole povere, la persona che ha comprato l'appartamento diventa il tuo proprietario nel giorno in cui l'affare si conclude. Non può consegnarti uno sfratto, non può stracciare il contratto e non può trattarti come un occupante abusivo che non ha mai incontrato. Il canone che avevi concordato, la data di scadenza che avevi firmato e la cauzione che avevi versato passano tutti intatti. Tutto ciò che rendeva tuo il vecchio accordo resta tuo.

Questa guida fornisce informazioni generali, non consulenza legale. La LAU è stata riformata più volte e i singoli contratti variano; verifica con un avvocato o un gestor qualsiasi cosa che riguardi la tua casa prima di agire.

Per quanto tempo puoi restare dopo la vendita dell'appartamento?

Almeno fino allo scadere della durata minima obbligatoria del tuo contratto: cinque anni dal giorno in cui è iniziato se il tuo proprietario è un privato, oppure sette anni se il proprietario è una società (una persona jurídica). L'acquirente deve rispettare quel periodo, che gli piaccia o no, e persino una clausola nel tuo vecchio contratto che stabilisca la fine della locazione "in caso di vendita dell'appartamento" non può abbreviarlo entro quella finestra.

Si tratta di una tutela davvero forte, ed è stata rafforzata dalla riforma della LAU del 2019 proprio affinché gli inquilini non potessero essere buttati fuori nel momento in cui un immobile venisse rivenduto. Laddove la durata concordata sia più lunga del minimo di legge, quanta parte di essa l'acquirente debba onorare dipende da una cosa sola: se il tuo contratto è iscritto al Registro della Proprietà (vedi la sezione successiva). Se però la tua locazione è ancora entro la soglia dei cinque o sette anni, la questione dell'iscrizione non si pone nemmeno; sei tutelato in entrambi i casi.

Fonte: Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), articolo 14, come modificata dal Real Decreto-ley 7/2019 (in vigore dal 6 marzo 2019). Il minimo di cinque/sette anni si applica ai contratti residenziali firmati dopo tale data.

Registrare il tuo contratto cambia qualcosa?

Sì, ed è la tua carta più forte. Se il tuo contratto d'affitto è iscritto al Registro della Proprietà (Registro de la Propiedad) prima della vendita dell'appartamento, l'acquirente deve rispettare l'intera durata concordata, non solo il minimo di legge. L'iscrizione mette la locazione agli atti pubblici, quindi si presume che qualsiasi acquirente ne sia a conoscenza e prenda l'appartamento con il tuo contratto saldamente legato ad esso.

La maggior parte dei contratti d'affitto a Barcellona non viene mai iscritta, e se il tuo non lo è, mantieni comunque la tutela dei cinque o sette anni di cui sopra. Il problema si presenta solo una volta trascorso quel minimo: se il contratto non è mai stato iscritto e l'acquirente davvero non era a conoscenza della tua locazione, l'acquirente potrebbe non essere vincolato al resto di una durata più lunga, anche se in tal caso il venditore ti deve un risarcimento per il tempo che perdi. Iscrivere il contratto elimina del tutto questa lacuna. Vale la pena chiederne al tuo proprietario o a un gestor al momento della firma, soprattutto per un contratto di lunga durata.

Il nuovo proprietario può aumentarti il canone o modificare il contratto?

No. Poiché l'acquirente eredita esattamente il contratto che hai già, il canone, la durata e ogni condizione restano invariati. Il nuovo proprietario non può aumentare il canone oltre l'aggiornamento annuale che il tuo contratto già consente, non può aggiungere nuovi oneri e non può riscrivere le condizioni a locazione in corso solo perché ora il suo nome è sul rogito.

Realisticamente, con la vendita dell'appartamento cambiano solo due cose:

  • Chi è il tuo proprietario: l'acquirente subentra come la parte con cui hai a che fare per riparazioni, rinnovi e cauzione.
  • Il conto su cui paghi: il canone ora va sulle coordinate bancarie del nuovo proprietario invece che su quelle del vecchio.

È su questo secondo punto che devi fare attenzione. Qualsiasi aumento annuale deve comunque rispettare i limiti di legge, che trattiamo nella nostra guida sull'aumento annuale del canone e l'indice IRAV. E se il nuovo proprietario vuole passarti a un addebito diretto, va bene, ma fallo con consapevolezza. La nostra guida su come pagare l'affitto a Barcellona spiega come conservare la prova di ogni pagamento.

Che ne è della tua cauzione (fianza)?

La tua cauzione viaggia con il contratto verso il nuovo proprietario, che diventa responsabile della sua restituzione. L'obbligo di restituire la tua fianza al termine della locazione passa a chiunque sia il tuo proprietario in quel momento, quindi un cambio di proprietario non mette a rischio i tuoi soldi, ma crea un vuoto burocratico che dovresti colmare.

Quando la vendita va in porto, ottieni una conferma scritta che il nuovo proprietario si è formalmente fatto carico della tua cauzione. Se non lo fai, potresti ritrovarti in uno scaricabarile al momento della riconsegna dell'appartamento, con il vecchio proprietario che sostiene di averla trasferita e il nuovo che afferma di non averla mai ricevuta. Una breve email o una clausola che attesti il trasferimento della cauzione ti tutela. Quando la locazione finisce davvero, la cauzione dovrebbe tornare entro circa 30 giorni, al netto di eventuali canoni realmente non pagati o danni. Il meccanismo è sempre lo stesso, e la nostra guida su come recuperare la cauzione fianza lo spiega passo dopo passo.

Hai la prelazione per comprare l'appartamento?

Di solito sì. L'articolo 25 della LAU concede all'inquilino in carica un diritto di prelazione, tanteo y retracto, il che significa che il proprietario deve offrire l'appartamento a te prima di venderlo a chiunque altro. Puoi eguagliare il prezzo e le condizioni e comprarlo tu stesso se vuoi e puoi.

La procedura è precisa. Il proprietario deve notificarti per iscritto il prezzo e le condizioni della vendita, e tu hai allora 30 giorni di calendario per decidere (tanteo). Se vende senza avvisarti, o a condizioni migliori di quelle offerte a te, potresti poter intervenire in seguito e prendere il posto dell'acquirente (retracto). Un'avvertenza importante: questo diritto può essere rinunciato nel contratto per le locazioni più lunghe, quindi leggi il tuo accordo prima di dare per scontato che si applichi. Se comprare è anche solo una remota possibilità, fai i conti per tempo, non negli ultimi giorni della finestra.

Fonte: Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), articolo 25. Il diritto di prelazione può essere escluso per accordo nei contratti di cinque anni o più (sette quando il proprietario è una persona giuridica).

Cosa dovresti fare concretamente quando senti che è in vendita?

Mantieni la calma e metti tutto per iscritto. Una vendita raramente significa che devi traslocare, quindi trattala come una pratica burocratica, non come un'emergenza. Pochi passi assennati ti proteggono e tengono alla larga i truffatori:

  1. Continua a pagare il tuo attuale proprietario finché non avrai la conferma scritta del nuovo proprietario e delle sue coordinate bancarie. Non cambiare mai conto sulla base di un messaggio o di una telefonata.
  2. Chiedi il cambio di proprietà per iscritto, idealmente con nome, documento e IBAN del nuovo proprietario, così puoi verificare a chi stai pagando ora.
  3. Conferma che la tua cauzione sia stata trasferita al nuovo proprietario e falla riconoscere per iscritto.
  4. Ritira fuori il tuo contratto e controlla la data di inizio, la durata concordata, se menziona il Registro della Proprietà e se si è rinunciato al tanteo y retracto.
  5. Fai attenzione alle visite: gli acquirenti potrebbero voler vedere l'appartamento, ma sei tu a stabilire un accesso ragionevole, e non sei obbligato a tenerlo pronto come una casa da esposizione a comando.

Se qualcosa non ti convince, che siano pressioni per andartene "per via della vendita", la richiesta di una nuova cauzione o un improvviso cambio di conto senza documentazione, fermati e chiedi consiglio. Barcellona ha sportelli gratuiti di consulenza per inquilini, e una rapida verifica con un avvocato costa molto meno che perdere un appartamento che avevi tutto il diritto di tenere. I tuoi diritti qui poggiano sulle più ampie tutele della LAU, che illustriamo per intero nella nostra guida ai diritti degli inquilini secondo la LAU.

Come ti aiuta Llavai

Un appartamento che viene venduto sotto i tuoi piedi è stressante proprio perché la tua casa all'improvviso sembra provvisoria. La miglior difesa è partire da una locazione che era solida fin dall'inizio: un contratto legale, un'agenzia che fa le cose secondo le regole e una cauzione depositata correttamente. Quando il rogito cambia mano, sono i tuoi documenti a discutere al posto tuo.

È questo il tipo di annuncio che Llavai ti mette davanti. Monitoriamo Idealista, Fotocasa e Habitaclia in tutta Barcellona, eliminiamo alla fonte gli annunci dei privati e valutiamo ogni nuovo annuncio di agenzia rispetto al tuo budget, così ciò che arriva al tuo feed è rappresentato da professionisti e ancora disponibile. Con il piano Pro, Julia chiama l'agenzia in spagnolo madrelingua e prenota la visita per te. Imposta la tua ricerca a Barcellona e parti da una casa che regge, chiunque finisca per possederla.