Bleibt Ihr Mietverhältnis bestehen, wenn der Vermieter verkauft?

Ja. Ein Verkauf hebt Ihren Vertrag nicht auf, und Sie müssen keine einzige Kiste packen, nur weil die Wohnung den Besitzer gewechselt hat. Das spanische Recht behandelt das Mietverhältnis als etwas, das mit der Immobilie selbst verbunden ist. Wenn die Wohnung also verkauft wird, tritt der Käufer einfach an die Stelle des alten Eigentümers. Der juristische Begriff dafür lautet subrogación: Der neue Eigentümer tritt nach Artikel 14 des LAU in sämtliche Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein.

Ganz einfach gesagt: Die Person, die die Wohnung gekauft hat, wird an dem Tag Ihr Vermieter, an dem das Geschäft abgeschlossen wird. Sie kann Ihnen keine Kündigung aussprechen, den Vertrag nicht zerreißen und Sie nicht wie einen Besetzer behandeln, den sie nie getroffen hat. Die vereinbarte Miete, das unterzeichnete Enddatum und die geleistete Kaution werden allesamt unverändert übernommen. Alles, was die alte Vereinbarung zu Ihrer gemacht hat, bleibt Ihres.

Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Das LAU wurde mehrfach reformiert und einzelne Verträge unterscheiden sich; lassen Sie alles, was Ihr Zuhause betrifft, vor dem Handeln von einem Anwalt oder einem gestor bestätigen.

Wie lange können Sie nach dem Verkauf der Wohnung bleiben?

Mindestens bis zum Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeit Ihres Vertrags: fünf Jahre ab dem Tag des Beginns, wenn Ihr Vermieter eine Privatperson ist, oder sieben Jahre, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist (eine persona jurídica). Der Käufer muss diesen Zeitraum aussitzen, ob es ihm gefällt oder nicht, und selbst eine Klausel in Ihrem alten Vertrag, wonach das Mietverhältnis endet, „wenn die Wohnung verkauft wird", kann es innerhalb dieses Zeitraums nicht verkürzen.

Das ist ein wirklich starker Schutz, und er wurde durch die Reform des LAU von 2019 gerade deshalb verschärft, damit Mieter nicht in dem Moment auf die Straße gesetzt werden konnten, in dem eine Immobilie weiterverkauft wurde. Wenn Ihre vereinbarte Laufzeit länger ist als das gesetzliche Minimum, hängt es von einer einzigen Sache ab, wie viel davon der Käufer einhalten muss: ob Ihr Mietvertrag im Grundbuch eingetragen ist (siehe nächster Abschnitt). Solange sich Ihr Mietverhältnis jedoch noch innerhalb der Fünf- oder Sieben-Jahres-Grenze befindet, stellt sich diese Eintragungsfrage gar nicht erst; Sie sind so oder so geschützt.

Quelle: Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), Artikel 14, geändert durch Real Decreto-ley 7/2019 (in Kraft seit 6 March 2019). Das Fünf-/Sieben-Jahres-Minimum gilt für Wohnraummietverträge, die nach diesem Datum unterzeichnet wurden.

Ändert die Eintragung Ihres Mietvertrags etwas?

Das tut sie, und sie ist Ihr stärkstes Argument. Wenn Ihr Mietvertrag vor dem Verkauf der Wohnung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen ist, muss der Käufer die gesamte vereinbarte Laufzeit respektieren, nicht nur das gesetzliche Minimum. Die Eintragung macht das Mietverhältnis öffentlich bekannt, sodass jeder Käufer als davon in Kenntnis gesetzt gilt und die Wohnung mit Ihrem fest daran gebundenen Vertrag übernimmt.

Die meisten Mietverträge in Barcelona werden nie eingetragen, und wenn Ihrer es nicht ist, behalten Sie dennoch den oben genannten Fünf- oder Sieben-Jahres-Schutz. Der Haken greift erst, wenn dieses Minimum abgelaufen ist: Wenn der Mietvertrag nie eingetragen wurde und der Käufer tatsächlich nichts von Ihrem Mietverhältnis wusste, ist der Käufer möglicherweise nicht an den Rest einer längeren Laufzeit gebunden, wobei der Verkäufer Ihnen dann eine Entschädigung für die verlorene Zeit schuldet. Die Eintragung des Vertrags schließt diese Lücke vollständig. Es lohnt sich, Ihren Vermieter oder einen gestor bei der Unterzeichnung danach zu fragen, insbesondere bei einem langen Mietvertrag.

Kann der neue Eigentümer Ihre Miete erhöhen oder den Vertrag ändern?

Nein. Da der Käufer genau den Vertrag übernimmt, den Sie bereits haben, bleiben die Miete, die Laufzeit und jede Bedingung gleich. Der neue Eigentümer kann die Miete nicht über die jährliche Anpassung hinaus erhöhen, die Ihr Vertrag bereits zulässt, kann keine neuen Gebühren hinzufügen und kann die Bedingungen nicht während des laufenden Mietverhältnisses neu schreiben, nur weil nun sein Name auf der Urkunde steht.

Realistisch betrachtet ändern sich nur zwei Dinge, wenn die Wohnung verkauft wird:

  • Wer Ihr Vermieter ist: Der Käufer übernimmt als diejenige Partei, mit der Sie sich bei Reparaturen, Verlängerungen und der Kaution auseinandersetzen.
  • Das Konto, auf das Sie zahlen: Die Miete geht nun an die Bankverbindung des neuen Eigentümers statt an die des alten.

Bei diesem zweiten Punkt müssen Sie vorsichtig sein. Jede jährliche Erhöhung muss sich weiterhin an die gesetzlichen Grenzen halten, die wir in unserem Leitfaden zur jährlichen Mieterhöhung und dem IRAV-Index behandeln. Und wenn der neue Vermieter Sie auf ein Lastschriftverfahren umstellen möchte, ist das in Ordnung, aber tun Sie es bewusst. Unser Leitfaden zur Mietzahlung in Barcelona erklärt, wie Sie den Nachweis über jede Zahlung aufbewahren.

Was passiert mit Ihrer fianza-Kaution?

Ihre Kaution wandert mit dem Vertrag zum neuen Eigentümer, der für ihre Rückgabe verantwortlich wird. Die Pflicht, Ihre fianza am Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben, geht auf denjenigen über, der zu diesem Zeitpunkt Ihr Vermieter ist. Ein Eigentümerwechsel gefährdet Ihr Geld also nicht, schafft aber eine Lücke im Papierkram, die Sie schließen sollten.

Wenn der Verkauf zustande kommt, holen Sie sich eine schriftliche Bestätigung, dass der neue Eigentümer Ihre Kaution förmlich übernommen hat. Andernfalls können Sie beim Auszug in ein Hin-und-Her-Gerangel geraten, bei dem der alte Eigentümer behauptet, er habe sie weitergegeben, und der neue behauptet, er habe sie nie erhalten. Eine kurze E-Mail oder Klausel, die die Übertragung der Kaution bestätigt, schützt Sie. Wenn das Mietverhältnis schließlich endet, sollte die Kaution innerhalb von etwa 30 Tagen zurückkommen, abzüglich etwaiger tatsächlicher unbezahlter Miete oder Schäden. Der Ablauf ist derselbe wie immer, und unser Leitfaden zur Rückerstattung Ihrer fianza-Kaution führt Sie durch die einzelnen Schritte.

Haben Sie ein Vorkaufsrecht für die Wohnung?

In der Regel ja. Artikel 25 des LAU gibt dem sitzenden Mieter ein Vorkaufsrecht, tanteo y retracto, was bedeutet, dass der Vermieter Ihnen die Wohnung anbieten muss, bevor er sie an jemand anderen verkauft. Sie haben die Möglichkeit, den Preis und die Bedingungen zu erfüllen und die Wohnung selbst zu kaufen, wenn Sie möchten und können.

Das Verfahren ist genau festgelegt. Der Vermieter muss Sie schriftlich über den Preis und die Bedingungen des Verkaufs informieren, und Sie haben dann 30 Kalendertage Zeit, um sich zu entscheiden (tanteo). Wenn er ohne Ihre Benachrichtigung verkauft oder zu besseren Bedingungen, als er sie Ihnen angeboten hat, können Sie möglicherweise nachträglich einschreiten und an die Stelle des Käufers treten (retracto). Ein wichtiger Vorbehalt: Auf dieses Recht kann bei längeren Mietverträgen im Vertrag verzichtet werden, lesen Sie also Ihre eigene Vereinbarung, bevor Sie davon ausgehen, dass es gilt. Wenn ein Kauf auch nur eine entfernte Möglichkeit ist, rechnen Sie es frühzeitig durch und nicht erst in den letzten Tagen der Frist.

Quelle: Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), Artikel 25. Das Vorkaufsrecht kann bei Verträgen von fünf Jahren oder mehr durch Vereinbarung ausgeschlossen werden (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist).

Was sollten Sie tatsächlich tun, wenn Sie hören, dass verkauft wird?

Bleiben Sie ruhig und lassen Sie sich alles schriftlich geben. Ein Verkauf bedeutet selten, dass Sie ausziehen müssen, behandeln Sie ihn also als Verwaltungsaufgabe, nicht als Notfall. Ein paar sinnvolle Schritte schützen Sie und halten die Betrüger fern:

  1. Zahlen Sie weiterhin an Ihren aktuellen Vermieter, bis Sie eine schriftliche Bestätigung des neuen Eigentümers und seiner Bankverbindung haben. Wechseln Sie niemals das Konto aufgrund einer SMS oder eines Anrufs.
  2. Verlangen Sie den Eigentümerwechsel schriftlich, idealerweise mit dem Namen, dem Ausweis und der IBAN des neuen Eigentümers, damit Sie überprüfen können, an wen Sie nun zahlen.
  3. Bestätigen Sie, dass Ihre Kaution übertragen wurde an den neuen Eigentümer, und lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.
  4. Holen Sie Ihren Vertrag hervor und prüfen Sie das Anfangsdatum, die vereinbarte Laufzeit, ob er das Grundbuch erwähnt und ob auf tanteo y retracto verzichtet wurde.
  5. Achten Sie auf Besichtigungen: Käufer möchten die Wohnung vielleicht sehen, aber Sie legen einen angemessenen Zugang fest, und Sie sind nicht verpflichtet, sie auf Abruf ausstellungsbereit zu halten.

Wenn sich etwas nicht richtig anfühlt, sei es Druck, „wegen des Verkaufs" auszuziehen, die Forderung nach einer neuen Kaution oder ein plötzlicher Kontowechsel ohne Papierkram, halten Sie inne und holen Sie sich Rat. Barcelona hat kostenlose Mieterberatungsstellen, und eine kurze Prüfung durch einen Anwalt kostet weit weniger als der Verlust einer Wohnung, die Sie mit vollem Recht behalten durften. Ihre Rechte beruhen hier auf dem umfassenderen Schutz des LAU, den wir in unserem Leitfaden zu den Mieterrechten nach dem LAU vollständig darlegen.

Wie Llavai hilft

Dass eine Wohnung unter Ihnen verkauft wird, ist gerade deshalb stressig, weil sich Ihr Zuhause plötzlich vorläufig anfühlt. Die beste Verteidigung ist, von einem Mietverhältnis auszugehen, das von vornherein solide war: ein rechtsgültiger Vertrag, eine Agentur, die alles ordnungsgemäß erledigt, und eine ordentlich hinterlegte Kaution. Wenn die Urkunde den Besitzer wechselt, führt Ihr Papierkram den Streit für Sie.

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