Blijft je huur bestaan wanneer de verhuurder verkoopt?

Ja. Een verkoop annuleert je contract niet, en je hoeft geen enkele doos in te pakken omdat de woning van eigenaar is gewisseld. De Spaanse wet beschouwt de huur als iets dat aan de woning zelf verbonden is, dus wanneer de woning wordt verkocht neemt de koper simpelweg de plaats van de oude eigenaar in. Het juridische woord daarvoor is subrogación: de nieuwe eigenaar wordt gesubrogeerd in elk recht en elke verplichting van de oude verhuurder onder artikel 14 van de LAU.

In gewone taal: degene die de woning heeft gekocht, wordt op de dag dat de deal wordt afgerond je verhuurder. Ze kunnen je geen opzegging geven, kunnen het contract niet verscheuren, en kunnen je niet behandelen als een kraker die ze nog nooit hebben ontmoet. De huurprijs die je hebt afgesproken, de einddatum die je hebt getekend en de borg die je hebt betaald gaan allemaal onaangeroerd mee over. Alles wat de oude afspraak van jou maakte, blijft van jou.

Deze gids bevat algemene informatie, geen juridisch advies. De LAU is meerdere keren hervormd en individuele contracten verschillen; bevestig alles wat je woning raakt met een advocaat of een gestor voordat je handelt.

Hoe lang mag je blijven nadat de woning is verkocht?

Ten minste totdat de verplichte minimumtermijn van je contract afloopt: vijf jaar vanaf de dag dat het begon als je verhuurder een particulier is, of zeven jaar als de verhuurder een bedrijf is (een persona jurídica). De koper moet die periode uitzitten, of hij dat nu leuk vindt of niet, en zelfs een clausule in je oude contract die zegt dat de huur eindigt "als de woning wordt verkocht" kan hem niet binnen dat venster inkorten.

Dit is een werkelijk sterke bescherming, en ze werd door de hervorming van de LAU in 2019 aangescherpt, juist zodat huurders niet op straat konden worden gezet op het moment dat een woning werd doorverkocht. Waar je afgesproken termijn langer is dan het wettelijke minimum, hangt af hoeveel daarvan de koper moet nakomen van één ding: of je huurcontract is ingeschreven in het kadaster (zie het volgende gedeelte). Als je huur echter nog binnen de vijf- of zevenjarige ondergrens valt, komt die inschrijvingskwestie zelfs niet aan de orde; je bent hoe dan ook beschermd.

Bron: Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), artikel 14, zoals gewijzigd door Real Decreto-ley 7/2019 (van kracht sinds 6 March 2019). Het minimum van vijf/zeven jaar geldt voor woonhuurcontracten die na die datum zijn getekend.

Verandert het inschrijven van je huurcontract iets?

Dat doet het, en het is je sterkste troef. Als je huurcontract vóór de verkoop van de woning in het kadaster (Registro de la Propiedad) wordt ingeschreven, moet de koper de volledige afgesproken termijn respecteren, niet alleen het wettelijke minimum. Inschrijving zet de huur in het openbare register, zodat elke koper wordt geacht ervan te weten en de woning met je contract stevig eraan verbonden overneemt.

De meeste huurcontracten in Barcelona worden nooit ingeschreven, en als dat van jou niet is ingeschreven, behoud je nog steeds de bovengenoemde vijf- of zevenjarige bescherming. De addertje bijt pas zodra dat minimum is verstreken: als het huurcontract nooit is ingeschreven en de koper echt niets van je huur wist, is de koper mogelijk niet gebonden aan het restant van een langere termijn, hoewel de verkoper je dan een vergoeding verschuldigd is voor de tijd die je verliest. Het inschrijven van het contract dicht dat gat volledig. Het is de moeite waard om je verhuurder of een gestor ernaar te vragen bij ondertekening, vooral bij een lang huurcontract.

Kan de nieuwe eigenaar je huur verhogen of het contract wijzigen?

Nee. Omdat de koper precies het contract erft dat je al hebt, blijven de huurprijs, de looptijd en elke voorwaarde hetzelfde. De nieuwe eigenaar kan de huur niet verhogen boven de jaarlijkse aanpassing die je contract al toestaat, kan er geen nieuwe kosten aan toevoegen, en kan de voorwaarden niet midden in de huurperiode herschrijven alleen maar omdat zijn naam nu op de eigendomsakte staat.

Realistisch gezien veranderen er maar twee dingen wanneer de woning wordt verkocht:

  • Wie je verhuurder is: de koper neemt het over als de partij met wie je te maken hebt voor reparaties, verlengingen en de borg.
  • De rekening waarop je betaalt: de huur gaat nu naar de bankgegevens van de nieuwe eigenaar in plaats van die van de oude.

Dat tweede punt is waar je voorzichtig moet zijn. Elke jaarlijkse verhoging moet nog steeds de wettelijke limieten volgen, die we behandelen in onze gids over de jaarlijkse huurverhoging en de IRAV-index. En als de nieuwe verhuurder je wil overzetten op een automatische incasso, is dat prima, maar doe het bewust. Onze gids over huur betalen in Barcelona legt uit hoe je bewijs van elke betaling bewaart.

Wat gebeurt er met je fianza-borg?

Je borg gaat met het contract mee naar de nieuwe eigenaar, die verantwoordelijk wordt voor de teruggave ervan. De verplichting om je fianza aan het einde van de huur terug te geven, gaat over op wie op dat moment je verhuurder is, dus een eigenaarswisseling brengt je geld niet in gevaar, maar creëert wel een papierwerkgat dat je zou moeten dichten.

Wanneer de verkoop doorgaat, vraag dan een schriftelijke bevestiging dat de nieuwe eigenaar je borg formeel heeft overgenomen. Als je dat niet doet, kun je bij het uitchecken in een welles-nietesspel belanden, waarbij de oude eigenaar zegt dat hij hem heeft overgedragen en de nieuwe beweert dat hij hem nooit heeft ontvangen. Een korte e-mail of clausule die de overdracht van de borg erkent, beschermt je. Wanneer de huur uiteindelijk eindigt, hoort de borg binnen ongeveer 30 dagen terug te komen, minus eventuele werkelijk onbetaalde huur of schade. De werkwijze is zoals altijd, en onze gids over je fianza-borg terugkrijgen loopt die door.

Heb je voorrang om de woning te kopen?

Meestal wel. Artikel 25 van de LAU geeft de zittende huurder een voorkeursrecht, tanteo y retracto, wat betekent dat de verhuurder je de woning moet aanbieden voordat hij hem aan iemand anders verkoopt. Je krijgt de kans om de prijs en voorwaarden te evenaren en hem zelf te kopen als je dat wilt en kunt.

Het proces is specifiek. De verhuurder moet je schriftelijk op de hoogte stellen van de prijs en de voorwaarden van de verkoop, en je hebt dan 30 kalenderdagen om te beslissen (tanteo). Als hij verkoopt zonder je in te lichten, of tegen betere voorwaarden dan hij je aanbood, kun je mogelijk achteraf tussenbeide komen en de plaats van de koper innemen (retracto). Eén belangrijke kanttekening: dit recht kan bij langere huurcontracten in het contract worden weggecontracteerd, dus lees je eigen overeenkomst voordat je aanneemt dat het van toepassing is. Als kopen zelfs maar een verre mogelijkheid is, reken de cijfers dan vroeg door in plaats van in de laatste paar dagen van het venster.

Bron: Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), artikel 25. Het voorkeursrecht kan bij overeenkomst worden uitgesloten in contracten van vijf jaar of meer (zeven wanneer de verhuurder een rechtspersoon is).

Wat moet je eigenlijk doen als je hoort dat de woning wordt verkocht?

Blijf kalm en zet alles op papier. Een verkoop betekent zelden dat je moet verhuizen, dus behandel het als een administratieve taak, niet als een noodgeval. Een paar verstandige stappen beschermen je en houden de oplichters buiten de deur:

  1. Blijf je huidige verhuurder betalen totdat je een schriftelijke bevestiging hebt van de nieuwe eigenaar en zijn bankgegevens. Wissel nooit van rekening op basis van een berichtje of een telefoontje.
  2. Vraag om de eigenaarswisseling op papier, idealiter met de naam, het ID en de IBAN van de nieuwe eigenaar, zodat je kunt controleren aan wie je nu betaalt.
  3. Bevestig dat je borg is overgedragen aan de nieuwe eigenaar en laat dat schriftelijk erkennen.
  4. Zoek je contract op en controleer de begindatum, de afgesproken termijn, of het het kadaster vermeldt, en of tanteo y retracto is weggecontracteerd.
  5. Let op bezichtigingen: kopers willen de woning misschien zien, maar jij bepaalt redelijke toegang, en je bent niet verplicht om hem op afroep als een showwoning gereed te houden.

Als iets niet klopt, of dat nu druk is om te vertrekken "voor de verkoop", een eis voor een nieuwe borg, of een plotselinge rekeningwijziging zonder papierwerk, pauzeer dan en win advies in. Barcelona heeft gratis adviespunten voor huurders, en een snelle check bij een advocaat kost veel minder dan het verliezen van een woning waar je alle recht op had om te blijven. Je rechten hier steunen op de bredere bescherming van de LAU, die we volledig uiteenzetten in onze gids over huurdersrechten onder de LAU.

Hoe Llavai helpt

Een woning die onder je vandaan wordt verkocht is juist zo stressvol omdat je thuis ineens tijdelijk aanvoelt. De beste verdediging is te beginnen vanuit een huur die om te beginnen al solide was: een legaal contract, een makelaar die alles volgens het boekje doet, en een borg die netjes is gedeponeerd. Wanneer de eigendomsakte van eigenaar wisselt, voert je papierwerk het pleidooi voor je.

Dat is het soort advertentie dat Llavai je voorschotelt. We houden Idealista, Fotocasa en Habitaclia in heel Barcelona in de gaten, laten advertenties van particuliere verhuurders bij de bron vallen, en scoren elke nieuwe makelaarsadvertentie tegen je budget, zodat wat je feed bereikt professioneel wordt vertegenwoordigd en nog steeds beschikbaar is. Op het Pro-abonnement belt Julia de makelaar in vloeiend Spaans en boekt de bezichtiging voor je. Stel je zoekopdracht voor Barcelona in en begin vanuit een woning die standhoudt, wie hem uiteindelijk ook bezit.