Wat doe je in het eerste uur?
Eerst het water stoppen, dan de schade beperken, dan bewijs verzamelen. Het papierwerk kan een uur wachten, een druppend plafond niet.
- Ga naar boven. Klop aan en vraag of ze hun water willen afsluiten. Doet niemand open, bel dan de administrador de fincas van het gebouw (de beheerder, meestal vermeld op een bordje in de hal) of de presidente van de comunidad. Stroomt het water naar binnen, of komt het bij bedrading of lampen, bel dan 112.
- Houd water weg van elektriciteit. Komt het in de buurt van stopcontacten of een plafondlamp, schakel die groep dan uit in de meterkast.
- Verplaats en bescherm je spullen. Zet emmers neer, rol kleden op, haal elektronica weg. Verzekeraars kunnen weigeren schade te vergoeden die je redelijkerwijs had kunnen voorkomen.
- Film het terwijl het gebeurt. Een video van het druppelen is het beste bewijs dat je ooit zult hebben van waar het water vandaan komt.
- Meld het dezelfde dag schriftelijk aan je verhuurder, via WhatsApp of e-mail, met foto’s. Dat bericht is onderdeel van je juridische bescherming (daarover hieronder meer).
Wie betaalt de schade?
De aansprakelijkheid volgt de bron van het lek. Volgens het Spaanse Burgerlijk Wetboek (artikel 1910) is de bewoner van een woning aansprakelijk voor schade door dingen die eruit vallen of ontsnappen, en rechters passen dat al lang toe op waterlekkages. Gemeenschappelijke delen van het gebouw vallen onder de verantwoordelijkheid van de comunidad volgens de Ley de Propiedad Horizontal.
| Waar het water vandaan kwam | Wie meestal betaalt |
|---|---|
| Een leiding, apparaat of bad in het appartement boven je | Degene die boven woont, normaal gesproken via de aansprakelijkheidsdekking van diens woonverzekering |
| Een gemeenschappelijke leiding (een regenpijp, stijgleiding of hoofdtoevoer), het dak of een gemeenschappelijk dakterras | De comunidad de propietarios, via de verzekering van het gebouw |
| Een leiding of aansluiting in je eigen appartement die je hebt gemeld | Je verhuurder, die het volgens de huurwet moet repareren |
| Iets in je eigen appartement waarvan je wist maar dat je nooit hebt gemeld, of dat je zelf hebt veroorzaakt | Mogelijk jij (zie het deel over lekkages vanuit jouw appartement) |
Wordt het appartement boven je ook verhuurd, dan gaat de claim meestal naar de huurder die daar woont en niet naar diens verhuurder. In april 2021 stelde het Spaanse Hooggerechtshof een huurder aansprakelijk voor een lek dat de woning van een buurman had beschadigd, omdat de verhuurder daar niet woonde en nooit over het gebrek was ingelicht (idealista, mei 2021).
Er is nog een tweede splitsing, en daar gaan mensen vaak de mist in. Schade aan het appartement zelf (het plafond, het schilderwerk, de vloer, de ingebouwde keuken) hoort bij je verhuurder, dus die claimt daarvoor. Schade aan je spullen claim je zelf. Eén lek kan dus twee aparte claims betekenen.
Welke verzekering dekt wat?
Spaanse woonpolissen splitsen de dekking op in continente (het gebouw en vaste onderdelen) en contenido (je spullen), plus responsabilidad civil (aansprakelijkheid voor schade die je anderen toebrengt). Bij een gewone lekkage van boven zijn dit de betrokken polissen:
- De polis van de bovenbewoner betaalt via de aansprakelijkheidsdekking de schade die die persoon heeft veroorzaakt. Op grond van artikel 76 van de Spaanse wet op de verzekeringsovereenkomst kun je rechtstreeks bij hun verzekeraar claimen, en ze moeten je vertellen wie dat is.
- De polis van je verhuurder (continente) regelt het plafond en de vaste onderdelen, en de verzekeraar van de verhuurder verhaalt de kosten daarna op de verzekeraar van boven.
- Je eigen huurdersverzekering (contenido), als je die hebt, kan je spullen eerst vergoeden en daarna zelf achter de andere partij aan gaan. Dat gaat meestal sneller dan wachten tot de verzekeraar van de buren de schuld erkent. Onze gids over een huurdersverzekering in Barcelona legt uit wat zo’n polis dekt.
- De polis van de comunidad betaalt als een gemeenschappelijke leiding of het dak de oorzaak is.
Water is in Spanje de meest voorkomende schadeclaim op de woonverzekering. Volgens brancheorganisatie ICEA ging 38,2% van de woonclaims in 2024 over waterschade, goed voor 42,4% van de uitkeringen (Colegio de Mediadores de Seguros de Madrid, juni 2025). Verzekeraars handelen dit soort claims dagelijks af, dus een goed gedocumenteerde claim hoeft geen gevecht te worden.
Meld het voorval binnen zeven dagen na ontdekking bij je eigen verzekeraar. Dat is de wettelijke standaard volgens artikel 16 van de Spaanse wet op de verzekeringsovereenkomst, en je polis kan je alleen meer tijd geven, niet minder.
Wat moet je verhuurder doen?
Je verhuurder moet de schade aan het appartement herstellen zonder de huur te verhogen, maar kan pas in actie komen als hij ervan weet. Artikel 21 van de Ley de Arrendamientos Urbanos zegt hier drie dingen die ertoe doen:
- De verhuurder moet alle reparaties uitvoeren die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden, zonder daarvoor de huur te verhogen.
- Jij moet de verhuurder zo snel mogelijk laten weten dat er reparaties nodig zijn. Je mag ook zelf dringende reparaties uitvoeren om dreigende schade te voorkomen en de kosten daarna terugvragen.
- Duren de reparatiewerkzaamheden langer dan 20 dagen, dan gaat de huur omlaag naar verhouding van het deel van het appartement dat je niet kunt gebruiken.
In de praktijk willen de verhuurder, de bovenburen en de verschillende verzekeraars een perito (schade-expert) sturen voordat er iemand gaat schilderen. Laat hem binnen, zorg dat je erbij bent en vraag om de naam van de expert en een kopie van het rapport. De reparatie kan pas beginnen als het plafond is opgedroogd, en na een flinke lekkage kan dat weken duren. Onze gids over wie de reparaties betaalt in een huurwoning in Barcelona behandelt de rest van de herstelplichten van de verhuurder, en verandert de vlek in blijvend vocht, lees dan vocht en schimmel in een huurwoning.
Stop niet met huur betalen vanwege een lek zonder juridisch advies. Als je op eigen houtje huur inhoudt, kan dat de verhuurder grond geven om een uitzettingsprocedure te starten, ook als het lek niet jouw schuld was.
Hoe leg je de schade vast zodat de claim wordt uitbetaald?
Stel een dossier samen waar de expert niets tegenin kan brengen: wat er gebeurde, wanneer, waar het vandaan kwam en wat het je heeft gekost. Begin ermee op de dag van de lekkage.
- Foto’s en video met tijdstempel. Maak overzichtsfoto’s van de kamer, en daarna close-ups van de vlek, het druppelen en elk beschadigd voorwerp.
- Een lijst van beschadigde spullen met ongeveer hun leeftijd en waarde. Zoek bonnetjes, bankafschriften of orderbevestigingen op als je die hebt.
- Bewaar de beschadigde spullen tot de expert ze heeft gezien, of fotografeer ze in elk geval voordat ze bij het afval gaan.
- Zorg dat de bron op papier staat. Vindt een loodgieter het lek, vraag dan om een kort schriftelijk briefje of een factuur waarop staat waar het vandaan kwam. Dat bepaalt wie er betaalt.
- Bewaar elk bericht dat je naar de verhuurder, de buren en de administrador stuurt, met datum. Een screenshot van een WhatsApp-gesprek volstaat.
En als het water uit jouw appartement komt?
Dan claimt de onderbuurman bij jou, als bewoner. Dat is de keerzijde van de uitspraak uit 2021: een huurder die een bekend gebrek niet had gemeld, werd aansprakelijk gesteld in plaats van de verhuurder. Een gesprongen slang van de wasmachine of een overgelopen bad is meestal jouw verantwoordelijkheid. Een leiding in de muur die je al had gemeld, komt veel eerder voor rekening van de verhuurder.
Dit is de belangrijkste reden om als huurder een aansprakelijkheidsdekking te hebben. Sommige huurcontracten verplichten het, en vaak zit het in een inboedelverzekering inbegrepen. Zie je een langzaam druppelen, een vochtplek of een opbollende kitrand, meld het dan schriftelijk aan je verhuurder. Wordt het probleem later erger, dan laat dat bericht zien dat jij je deel hebt gedaan.
En als de buren of de verzekeraar niet willen betalen?
Zet de claim eerst op papier. Een formele schriftelijke claim is vaak genoeg om de buren of een verzekeraar in beweging te krijgen, en je hebt hem nodig als je verder wilt gaan.
- Stuur een schriftelijke claim naar de aansprakelijke persoon en, als je die kent, diens verzekeraar. Veel mensen gebruiken een burofax, waarmee je juridisch bewijs hebt van wat je hebt verstuurd en wanneer.
- Dien een klacht in bij de klantenservice van de verzekeraar als een verzekeraar weigert of de boel traineert. Helpt dat niet, dan kun je ermee naar de klachtendienst van de Dirección General de Seguros.
- Stap zo nodig naar de rechter. Voor claims tot € 2.000 kun je zonder advocaat een eenvoudige procedure (juicio verbal) starten.
Laat het niet op zijn beloop. Buitencontractuele schadeclaims verjaren in Catalonië in de regel na drie jaar volgens artikel 121-21 van het Catalaanse Burgerlijk Wetboek, maar over wanneer die termijn begint te lopen kan discussie ontstaan, vooral bij vocht dat zich blijft uitbreiden. Gaat het om veel geld, vraag dan advies aan een advocaat of aan de Oficines d'Habitatge van de stad, die huurders gratis adviseren.
Hoe Llavai helpt
Soms is een lek de druppel: weken van experts en een emmer op de vloer, en je wilt eigenlijk liever verhuizen. Llavai houdt de Barcelonese woningportalen in de gaten en geeft elke nieuwe advertentie van een makelaar een score op basis van jouw wensen, zodat de beste matches bovenaan staan, met het nummer van de makelaar één tik verwijderd. Zo kun je bellen voordat de rij ontstaat. Stel je feed in in een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia het met het Pro-abonnement in het Spaans voor je doen.