Betalen huurders belasting op een huurcontract in Barcelona?

Wat is de ITP op een huurcontract?

De ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales, is een belasting die de regio's heffen op bepaalde transacties, en het tekenen van een huurovereenkomst is technisch gezien een daarvan. Het is dezelfde soort belasting die u tegenkomt bij de aankoop van een tweedehandsauto of een doorverkochte woning, en elke autonome regio stelt haar eigen tarief vast en regelt haar eigen papierwerk. Bij een huur is de belaste transactie de huurovereenkomst, en het bedrag wordt berekend over de huur voor de hele looptijd in plaats van over één maand.

Jarenlang liepen huurders hierin vast. U tekende een langlopend contract, en strikt genomen moest u een klein percentage van de totale huur aangeven en betalen aan het regionale belastingkantoor, met een formulier genaamd modelo 600. Veel mensen deden dat nooit, en er werd zelden achteraan gegaan, maar de verplichting zat op de achtergrond. De regels veranderden in 2019, en voor de grote meerderheid van de huurders is de betaalkant verdwenen.

Deze gids is algemene informatie voor huurders, geen fiscaal of juridisch advies. Belastingregels en -tarieven veranderen en hangen af van uw exacte contract, dus bevestig uw situatie bij een gestor of de Agència Tributària de Catalunya voordat u erop vertrouwt.

Is een woninghuur in Barcelona vrijgesteld van ITP?

Ja. Een huurovereenkomst voor een woning die als vaste woonplaats van de huurder wordt gebruikt, is vrijgesteld van ITP, en dat sinds 6 maart 2019. De vrijstelling kwam via het Real Decreto-ley 7/2019, dat haar toevoegde aan de nationale overdrachtsbelastingwet en overal in Spanje van toepassing maakte, Catalonië inbegrepen. Ze dekt huurovereenkomsten van een gewone woning onder de Ley de Arrendamientos Urbanos, ongeacht de looptijd van het contract.

Het woord dat telt is gewoon. De vrijstelling is geschreven voor een woning waarvan het hoofddoel is de huurder permanent te huisvesten, en dat is precies wat een standaard langlopend appartementscontract is. Dus als u een plek in Barcelona huurt om er als uw thuis te wonen, is het antwoord op "hoeveel ITP ben ik verschuldigd" niets. De adder is dat de vrijstelling de betaling wegneemt, niet het papierwerk, en daar komt het modelo 600 nog steeds bij kijken.

Wie is aansprakelijk, de huurder of de verhuurder?

De huurder is de belastingplichtige voor de ITP op een huurovereenkomst. De overdrachtsbelastingwet wijst de persoon die de woning huurt aan als verantwoordelijk voor de belasting, niet de eigenaar, en daarom is het formulier voor u om in te dienen, ook al stelde de verhuurder het contract op. Het is een van de weinige huurkosten die volgens de wet duidelijk bij de huurder liggen.

Er is een vangnet voor de fiscus. De verhuurder kan subsidiair aansprakelijk worden gesteld, dus als terugvaloptie worden aangesproken, maar alleen als hij de eerste maandhuur aannam zonder u te vragen aan te tonen dat de belasting was afgehandeld. Die regel duikt zelden op bij een vrijgestelde woninghuur, aangezien er niets verschuldigd is, maar hij verklaart waarom sommige makelaars bij de ondertekening nog naar de ITP vragen. Wilt u het bredere plaatje van wie welke kosten draagt, dan zet onze gids over welke rekeningen de huurder in Barcelona betaalt de gebruikelijke verdeling uiteen.

Wanneer is de ITP nog wel van toepassing op een huur in Barcelona?

De vrijstelling dekt alleen huur van een vaste woonplaats, dus een handvol andere huurvormen wordt nog steeds belast. De belasting komt weer in beeld wanneer de woning niet de gewone verblijfplaats van de huurder is, en het tarief in Catalonië is 0,5% van de totale huur voor de hele looptijd van het contract. De huurvormen die buiten de vrijstelling vallen zijn meestal deze:

• Seizoens- of temporada-huur: een contract voor een vast, tijdelijk verblijf in plaats van uw hoofdverblijf. Weet u niet zeker welke u is aangeboden, dan legt onze gids over temporada- versus langlopende contracten het verschil uit.
• Toeristische huur: korte vakantieverhuur onder een toerismelicentie, geen woonhuurovereenkomst.
• Bedrijfsruimte: een winkel, kantoor of local gehuurd voor zakelijk gebruik.
• Een parkeerplaats of berging op zich: los van een woning gehuurd, niet gebundeld met het appartement.

Daarbij moet de huurder de 0,5% nog steeds aangeven en betalen. Omdat de grondslag de huur over het hele contract is, komt een tweejarige seizoenshuur van, zeg, 1.200 euro per maand uit op een totaal van 28.800 euro, zodat de belasting rond de 144 euro zou liggen. Beschouw dat als een illustratie van de methode, niet als een offerte voor uw contract, en bevestig het actuele tarief en eventuele kortingen voordat u indient.

Hoe dient u het modelo 600 in Catalonië in?

U dient het binnen een maand na ondertekening in bij het Catalaanse belastingkantoor. De aangifte gaat naar de Agència Tributària de Catalunya, die de ITP in Barcelona afhandelt, en het kan online. Bij een gewone woninghuur geeft u een vrijgestelde transactie aan, dus de handeling legt de vrijstelling vast in plaats van een aanslag op te leveren. Zo ziet het eruit:

1. Doe het binnen één maand na de contractdatum, dat is de indieningstermijn die de ATC voor huur stelt.
2. Gebruik het huurtarief op het formulier en, voor een vaste woonplaats, de vrijstellingscode die het als vrijgestelde woninghuur markeert, zodat het verschuldigde bedrag op nul uitkomt.
3. Voeg het getekende contract bij als onderbouwend document voor de aangifte.
4. Voor een belaste huur berekent u 0,5% van de totale huur over de looptijd en betaalt u dat in plaats van de vrijstelling te claimen.
5. Bewaar de afgestempelde bevestiging, want het is het bewijs dat u heeft ingediend als de vraag ooit opkomt.

Als het papierwerk van huren in Barcelona meedogenloos voelt, komt dat doordat het dat is. Het contract vooraf goed lezen is goed bestede tijd, en onze doorloop van hoe u een Spaans huurcontract leest wijst de clausules aan waar het de moeite waard is bij stil te staan.

Wat als u de ITP nooit heeft ingediend?

Dat hangt ervan af of uw huur vrijgesteld was. Bij een huur van een vaste woonplaats getekend sinds maart 2019 was er niets verschuldigd, dus is er geen onbetaalde schuld voor de fiscus om achteraan te gaan, ook al stond de aangifte technisch nog open. In deze situatie zit de meerderheid van de huurders in Barcelona, en in de praktijk veroorzaakt een ontbrekend modelo 600 bij een vrijgestelde woninghuur zeer zelden problemen.

Bij een belaste huur is een niet-ingediende ITP een echt los eindje. De fiscus kan het bedrag plus toeslagen en rente vorderen, en de verhuurder kan als terugvaloptie worden aangesproken als hij de eerste huur aannam zonder bewijs te zien. Heeft u een seizoens-, toeristisch of commercieel contract getekend en de belasting nooit afgehandeld, dan is het de moeite waard dit met een gestor uit te zoeken. Uw bredere bescherming als huurder, waaronder wat een verhuurder wel en niet van u mag vragen, staat uiteengezet in onze gids over huurdersrechten onder de LAU.

Hoe Llavai helpt

De belasting op het contract is voor de meeste huurders een non-event. Het lastige is een woning bemachtigen die u echt wilt voordat iemand die sneller is ervoor tekent, en daar is Llavai voor gebouwd. Wij volgen Idealista, Fotocasa en Habitaclia in de hele provincie Barcelona, laten advertenties van particuliere verhuurders bij de bron vallen en scoren elke nieuwe makelaarsadvertentie tegen uw budget, zodat wat in uw feed belandt professioneel vertegenwoordigd en nog beschikbaar is.

Op het Pro-abonnement belt onze agent Julia de makelaar binnen enkele seconden na een match in moedertaal-Spaans en boekt de bezichtiging voor u, in een markt waar de goede appartementen binnen uren weg zijn. Win eerst de woning, en het administratieve werk dat volgt is bijzaak. Stel uw zoekopdracht voor Barcelona in en laat het snelle deel zichzelf regelen.