Kun je in Barcelona huren zonder borgsteller?

Ja. Een persoonlijke borgsteller is geen wettelijke voorwaarde om een woning in Barcelona te huren. Verhuurders en makelaars vragen erom omdat het hun een veilig gevoel geeft over de huur, maar het is een voorkeur die ze kunnen laten vallen, geen regel waaraan je moet voldoen.

Wat een verhuurder eigenlijk wil, is de zekerheid dat de huur elke maand binnenkomt. Een borgsteller is maar één manier om die zekerheid te bieden, en een buitenlander die net is aangekomen, heeft zelden een Spaanse vriend of familielid die voor hem wil tekenen. De praktische vraag is dus niet "waar vind ik een borgsteller", maar "wat stelt deze verhuurder verder gerust". Je hebt echte opties, en in de rest van deze gids loop ik ze met je door.

Wil je er liever helemaal niet in het Spaans over discussiëren, dan helpt het om via professionele makelaars te werken, want zij hebben elke week met internationale huurders te maken. Je kunt hier aan de slag met Llavai en een agent klaar hebben staan om jouw verhaal in vloeiend Spaans te presenteren.

Wat is het verschil tussen een borgsteller, een aval en een fianza?

Het zijn drie verschillende dingen, en makelaars halen ze vaak door elkaar. Een borgsteller (avalista) is een persoon die het contract ondertekent om te beloven dat hij je huur betaalt als jij dat niet doet. Een aval bancario (bankgarantie) is een geldbedrag dat als zekerheid op een Spaanse bankrekening wordt geblokkeerd, doorgaans drie tot zes maanden huur. Een waarborgsom (fianza) is de ene maand die je bij ondertekening overhandigt, en die de verhuurder bij de regionale huisvestingsinstantie moet deponeren en bij je vertrek moet terugbetalen.

Het onderscheid is belangrijk omdat de alternatieven niet onderling uitwisselbaar zijn. Vraagt een verhuurder om "un aval", verduidelijk dan of hij een persoon, een bankgarantie of gewoon meer zekerheid in het algemeen bedoelt. Vaak accepteren ze elke redelijke vorm van geruststelling zodra je de vraag rechtuit stelt. Voor de kant van de fianza kun je onze gids over de waarborgsom en fianza in Barcelona bekijken, en voor de route via de bankgarantie onze gids over het regelen van een aval bancario.

Wat mag een verhuurder wettelijk vragen in plaats van een borgsteller?

Er is een wettelijk plafond, en het is goed om dat te kennen voordat je gaat onderhandelen. Bij een standaard woonhuurcontract stelt de Spaanse huurwet (de LAU, artikel 36, zoals hervormd door Koninklijk Besluit-wet 7/2019 voor contracten die vanaf 6 maart 2019 zijn getekend) de waarborgsom (fianza) op één maand huur, en begrenst elke extra waarborg tot twee maanden huur. Dat plafond geldt voor contracten van maximaal vijf jaar, of maximaal zeven jaar als de verhuurder een bedrijf is. Een verhuurder mag dus in totaal hoogstens drie maanden aan waarborgen vragen.

Die grens van twee maanden is het getal om te onthouden. Een borgsteller, een bankgarantie of extra maanden die als zekerheid worden vastgehouden, tellen allemaal mee als die extra waarborg, dus een verhuurder kan niet een borgsteller bovenop twee maanden aval bovenop nog meer zekerheid stapelen en binnen de wet blijven. Eist een makelaar bij een normaal langlopend contract veel meer dan drie maanden vooraf, dan is dat een reden om terug te duwen of weg te lopen.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De grens hangt af van het precieze contracttype en de datum, en bij een seizoenshuur (temporada) gelden andere regels. Bevestig de bedragen voor jouw contract bij een gekwalificeerde professional voordat je tekent.

Wat zijn de alternatieven voor een borgsteller?

Verschillende alternatieven zijn gangbaar in Barcelona, en de meeste verhuurders accepteren er minstens één. Kies degene die bij jouw situatie past en bied hem aan voordat ze erom vragen:

  • Huurwaarborgverzekering (seguro de impago). Een polis die de verhuurder uitbetaalt als de huur niet wordt betaald, vaak inclusief juridische kosten en schade. Meestal sluit de verhuurder hem af, en hij kost doorgaans rond de 3% tot 5% van de jaarhuur. Voor veel verhuurders in Barcelona vervangt dit nu een borgsteller volledig.
  • Een betaalde borgstellingsdienst. Bedrijven treden tegen een jaarlijkse vergoeding op als jouw borgsteller, en verschillende accepteren niet-Spaanse aanvragers. Lees de kosten en de kleine lettertjes zorgvuldig, en controleer of het bedrijf betrouwbaar is voordat je je vastlegt.
  • Een aval bancario. Als je het kunt opbrengen, is een bankgarantie van drie tot zes maanden huur een sterke geruststelling. Je hebt er een Spaanse bankrekening voor nodig, en hij kost ruwweg 0,5% tot 2% per jaar van het gegarandeerde bedrag. Zie onze stapsgewijze aval-gids.
  • Stevig bewijs van middelen. Recente loonstroken, een arbeidscontract, bankafschriften en spaargeld doen vaak meer ter zake dan welke waarborg ook. Een huurder die zichtbaar drie tot vier keer de huur verdient, is op papier alleen al geruststellend.
  • Vooruitbetaalde huur. Het aanbieden van enkele maanden vooraf, binnen de wettelijke grens, kan een voorzichtige verhuurder over de streep trekken. Betaal via een traceerbare overboeking en laat het in het contract opnemen.

Je hebt deze niet allemaal nodig. Eén goed gepresenteerde optie, gesteund door nette documenten, doet meestal het werk. Onze gids over de documenten die je nodig hebt om in Barcelona te huren behandelt wat je klaar moet hebben.

Verzekerings- en waarborgproducten brengen kosten en verplichtingen met zich mee, en de voorwaarden lopen sterk uiteen. Lees elke polis volledig en laat elk contract controleren door een gekwalificeerde professional voordat je tekent.

Moet een borgsteller Spaans zijn of in Spanje wonen?

Geen enkele wet zegt dat je borgsteller Spaans moet zijn of in Spanje moet wonen. Die eis verzinnen verhuurders zelf; de LAU legt hem niet op. In theorie kan een ouder in het buitenland als jouw borgsteller optreden.

In de praktijk vertrouwen verhuurders een borgsteller met inkomen en bezittingen binnen Spanje veel meer, want een onbetaalde schuld innen bij iemand die in een ander land woont, is traag en lastig. Een buitenlandse borgsteller helpt dus minder dan een lokale, en sommige verhuurders nemen hem minder serieus of vragen om een tweede waarborg erbij. Is je enige mogelijke borgsteller in het buitenland, dan is het meestal sterker om met een huurwaarborgverzekering of bewijs van middelen te beginnen, en de buitenlandse borgsteller als reserve aan te bieden in plaats van als je belangrijkste troef.

Hoe presenteer je een sterke aanvraag zonder borgsteller?

Maak de beslissing van de verhuurder makkelijk en maak hem snel. Een net, compleet dossier dat eerder dan dat van anderen binnenkomt, doet meer om een woning te winnen dan welke waarborg ook. Een verstandige volgorde:

  1. Stel eerst je documentenpakket samen. Paspoort of ID, NIE als je die hebt, arbeidscontract of inkomensbewijs, recente loonstroken en bankafschriften, klaar als pdf's, zodat je ze kunt versturen op het moment dat erom wordt gevraagd.
  2. Bepaal je waarborgplan van tevoren. Weet met welk alternatief je gaat beginnen, zodat je, wanneer de makelaar de vraag over de borgsteller stelt, in één zin antwoordt in plaats van stil te vallen.
  3. Noem je inkomen rechtuit. Verdien je ruim boven de huur, zeg dat dan vroeg en staaf het met documenten. Verhuurders ontspannen wanneer de cijfers duidelijk zijn.
  4. Wees sneller dan lokale aanvragers. Het echte nadeel dat je hebt, is snelheid, niet de ontbrekende borgsteller. Tegen de tijd dat jij een advertentie hebt gelezen en een zorgvuldig bericht hebt geschreven, heeft een local al gebeld.
  5. Betaal alleen via een traceerbare overboeking. Overhandig nooit een waarborgsom of vooruitbetaalde huur in contanten, en betaal nooit voordat je de woning in persoon hebt bezichtigd. Onze gids over het vermijden van huurzwendel in Barcelona behandelt de waarschuwingssignalen.

Bij dat vierde punt verliezen de meeste internationale huurders het. Llavai is gebouwd om die kloof te dichten: agent Julia belt erkende makelaars in Barcelona in vloeiend Spaans op het moment dat een advertentie bij jouw profiel past, presenteert jouw verhaal, inclusief je waarborgplan, en boekt de bezichtiging. Ga hier aan de slag.