Zo regel je een aval bancario om te huren in Barcelona

Wat is een aval bancario, en waarom vragen Barcelonese verhuurders erom?

Een aval bancario is een schriftelijke belofte van een Spaanse bank om je verhuurder te betalen als je achterop raakt met de huur. De Banco de España omschrijft het als een brief van een financiële instelling die de betaling aan de verhuurder garandeert wanneer de huurder niet betaalt. De bank springt eerst in, en haalt daarna bij jou op wat ze heeft uitbetaald.

Verhuurders houden ervan omdat het risico bij een bank komt te liggen in plaats van bij jouw woord. Voor een huurder die net naar Barcelona is verhuisd, zonder Spaanse loonstroken en zonder lokale huurgeschiedenis, is het een van de weinige dingen die een voorzichtige eigenaar snel geruststellen. Daarom vragen makelaars internationale kandidaten er vaker om dan lokale huurders.

Het is ook niet de enige manier om een verhuurder gerust te stellen, en zelden de snelste. Als je liever geen dagen kwijt bent aan bankpapierwerk, helpt het om via makelaars te werken die elke week buitenlandse huurders begeleiden. Je kunt hier aan de slag met Llavai en iemand jouw zaak in het Spaans laten presenteren.

Hoe krijg je een aval bancario in Barcelona?

Je vraagt het aan bij een bank waar je al klant bent, de bank controleert of je de huur kunt betalen, en als ze akkoord gaat geeft ze de garantie af, meestal ondertekend bij een notaris. Er is geen manier om de solvabiliteitscheck van de bank te omzeilen; ze wil zien dat je alles kunt terugbetalen wat ze namens jou uitkeert.

De gebruikelijke volgorde ziet er zo uit:

1. Wees eerst klant. De bank geeft de aval af tegen een rekening op jouw naam, dus je hebt een Spaanse bankrekening nodig en, in vrijwel alle gevallen, een NIE voordat je begint.
2. Verzamel je bewijs van solvabiliteit. Loonstroken of inkomen als zelfstandige, je arbeidsverleden (vida laboral), je laatste belastingaangifte en recente bankafschriften laten de bank allemaal zien dat je kunt betalen.
3. Vraag de aval aan bij je kantoor. Neem het huurcontract of het aanbod mee waarvoor de garantie bedoeld is, en de bank beoordeelt je dossier.
4. Spreek het geblokkeerde bedrag en de kosten af. De bank blokkeert een som op een rekening op jouw naam en geeft een prijsopgave van haar eenmalige en terugkerende kosten (zie hieronder).
5. Onderteken de garantie, vaak bij een notaris, en overhandig het document aan de verhuurder of makelaar.

Omdat elke stap afhangt van of je papierwerk klaar is, verzamel de documenten voordat de bank erom vraagt. Onze gids over de documenten die je nodig hebt om te huren in Barcelona behandelt grotendeels hetzelfde dossier.

Wat kost een aval bancario?

De grootste kostenpost is eigenlijk geen kostenpost: het is het geld dat de bank blokkeert, vaak rond de zes maanden huur, dat geblokkeerd op een rekening staat en aan het eind weer naar je terugkomt als de verhuurder er nooit aanspraak op maakt. Daarbovenop betaal je eenmalige kosten om de aval op te zetten en een terugkerende commissie zolang hij loopt.

Een voorbeeld dat idealista in oktober 2022 publiceerde, voor een appartement van € 1.000 per maand met zes maanden geblokkeerd (€ 6.000), gaf een ruwe indruk van de kosten:

• Beheerkosten: ongeveer 0,5% van het gegarandeerde bedrag.
• Openingskosten: ongeveer 0,75%.
• Notariskosten: ongeveer 0,3%.
• Risicocommissie: elke drie maanden in rekening gebracht gedurende de looptijd van de garantie.

Diezelfde bron merkt op dat elk van deze kosten doorgaans ergens tussen de 0,5% en 2% van het gegarandeerde bedrag valt. Dit zijn illustratieve cijfers uit 2022, geen prijsopgave; banken verschillen en tarieven veranderen, dus vraag je eigen bank vooraf schriftelijk om haar actuele tarieven voordat je je vastlegt.

Bovenstaande cijfers zijn een illustratief voorbeeld uit 2022, geen financieel advies en geen actuele prijs. Bevestig de kosten, het geblokkeerde bedrag en de voorwaarden rechtstreeks bij je bank of een gekwalificeerde professional.

Hoeveel mag een verhuurder wettelijk vragen, en hoeveel blokkeert de bank?

Dit zijn twee verschillende bedragen, en ze door elkaar halen is precies waar huurders te veel betalen. Voor een contract voor een vaste woning van maximaal vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is) beperkt artikel 36.5 van de LAU de extra garanties die een verhuurder mag eisen, bovenop de fianza van één maand, tot twee maanden huur. Een aval die als die aanvullende garantie wordt gebruikt, valt onder dezelfde grens van twee maanden.

Het bedrag dat de bank blokkeert om de aval af te geven is een aparte, commerciële beslissing. In de praktijk blokkeren banken vaak meer dan de verhuurder wettelijk mag eisen, doorgaans rond de zes maanden huur, als hun eigen buffer. Zo kan het dus gebeuren dat je zes maanden vastzit bij de bank, ook al is de wettelijke aanspraak van de verhuurder beperkt tot twee.

Er is echt juridische discussie over hoe de grens in elk geval op bankgaranties van toepassing is, en de regels verschillen voor niet-vaste of seizoensverhuur (temporada). Als een verhuurder meer dan twee maanden vraagt als aanvullende garantie voor een langlopende woning, accepteer dat dan niet zomaar; laat je specifieke contract door een professional controleren. Onze gids over de borg en fianza in Barcelona legt de regel van één maand uit waar het naast staat.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De grens van twee maanden geldt voor contracten voor een vaste woning onder de LAU; uitzonderingen bestaan. Laat je situatie door een gekwalificeerde professional verifiëren voordat je tekent.

Kun je een aval bancario krijgen zonder NIE of Spaanse bankrekening?

In de praktijk niet. Een bank geeft alleen een aval af aan een klant die ze kan beoordelen, en dat betekent een Spaanse rekening en, vrijwel altijd, een NIE. Zonder die twee heeft de bank geen relatie om haar naam aan te verbinden en geen makkelijke manier om je geld te blokkeren, dus de aanvraag loopt vast voordat hij begint.

Dat is een kwestie van timing, geen doodlopende weg. Een NIE en een lokale rekening kosten tijd om te regelen, en een appartement in Barcelona wacht niet. Dus in plaats van achter een aval aan te jagen die je nog niet kunt krijgen, is de praktische zet om een garantie aan te bieden die de verhuurder nu accepteert (zie de volgende paragraaf) en het bankieren parallel te regelen.

Als een Spaanse bankrekening zelf het struikelblok is, loopt onze gids over huren in Barcelona zonder Spaanse bankrekening je door het betalen van huur vanaf een buitenlandse euro-IBAN en je opties voor de garantie.

Wat zijn de alternatieven voor een aval bancario?

Verschillende alternatieven stellen een verhuurder gerust zonder dat je zes maanden van je geld bij een bank blokkeert, en veel eigenaren accepteren ze zonder problemen, zeker voor huurders die net zijn aangekomen. De gangbare:

• Huurverzekering tegen wanbetaling (seguro de impago). Een polis, meestal afgesloten door de verhuurder en soms door jou betaald, die hen uitbetaalt als de huur uitblijft. Voor veel verhuurders vervangt het een aval volledig.
• Een persoonlijke garant (aval personal). Iemand die tekent om de huur te dekken als jij dat niet kunt. Die hoeft niet Spaans te zijn, maar een garant met Spaans inkomen stelt een verhuurder meer gerust.
• Een borgvervangend of garantiebedrijf. Verschillende bedrijven verkopen een betaalde garantie die in de plaats komt van een bankaval; weeg de kosten en de voorwaarden af voordat je tekent.
• Meer maanden vooruit betaald, binnen de wettelijke grens voor aanvullende garanties op een vaste woning.

Wat je ook aanbiedt, dezelfde grens van twee maanden voor aanvullende garanties geldt nog steeds voor een contract voor een vaste woning, dus een alternatief mag je daar ook niet stiekem overheen duwen. De echte voorsprong zit echter zelden in de garantie zelf; die zit in het beantwoorden van de makelaar voordat iemand anders dat doet.