Чи може орендодавець у Барселоні заборонити куріння в орендованій квартирі?
Так, якщо заборону прописано в договорі оренди. Закон про оренду (Ley de Arrendamientos Urbanos, або LAU) дозволяє сторонам вільно домовлятися про умови користування житлом, і пункт «у квартирі не курити» — одна з таких умов. Часто він стоїть поруч із пунктом про домашніх тварин.
Усне «будь ласка, не куріть» під час перегляду — інша справа. Якщо цього немає в підписаному вами договорі, орендодавцеві буде дуже важко домогтися виконання пізніше. Уважно прочитайте і сам пункт. В одних написано «не курити», в інших — «не курити й не вейпити», а деякі стосуються лише спалень чи меблів. Ви погодилися саме на те, що сказано в тексті.
Якщо ви курите, а квартира в усьому іншому підходить, запитайте до підписання. Деякі орендодавці готові прибрати цей пункт або дозволити курити лише на балконі. Будь-яку зміну вносьте в сам договір, а не залишайте в чаті WhatsApp.
Свобода договору за статтею 4 LAU (консолідований текст у BOE) і статтею 1255 Цивільного кодексу Іспанії.
Чи може орендодавець запровадити заборону на куріння після підписання договору?
Одноосібно — ні. Договір оренди укладають дві сторони, і одна з них не може переписати його посеред строку, просто надіславши вам повідомлення. Якщо у вашому договорі про куріння нічого не сказано, орендодавець може попросити вас не курити, і ви можете погодитися, але нове правило зобов'язує вас лише тоді, коли ви обоє його підписали.
Змінити це можна під час продовження. Коли договір закінчується і ви підписуєте новий, орендодавець може запропонувати пункт про куріння, як і будь-яку іншу нову умову. Правила LAU про мінімальний строк і далі захищають орендаря протягом перших п'яти років (семи, якщо орендодавець — компанія), тож орендодавець не може достроково припинити оренду лише тому, що ви курите, а йому це тепер не подобається.
Що буде, якщо ви курите, хоча договір це забороняє?
Ви порушуєте договір, і це має два практичні наслідки. По-перше, орендодавцеві значно легше висунути претензію щодо шкоди від диму, коли ви виїжджаєте, адже ви погодилися її не завдавати. По-друге, стаття 27 LAU дозволяє будь-якій зі сторін звернутися до суду, щоб вимагати виконання договору або розірвати його, якщо інша сторона не виконує своїх зобов'язань.
Чи достатньо самого куріння, щоб суддя розірвав договір оренди, залежить від обставин: наскільки чітко сформульовано пункт, які докази має орендодавець і чи є реальна шкода. Усталеного правила щодо цього ми не знайшли, тож якщо орендодавець погрожує розірвати договір через куріння, порадьтеся з фахівцем, перш ніж відповідати.
Стаття 27 LAU; стаття 1124 Цивільного кодексу про розірвання договору через порушення.
Чи може орендодавець утримати депозит через шкоду від диму?
Лише за шкоду понад звичайний знос, і орендодавець має її довести. Згідно зі статтями 1561 і 1563 Цивільного кодексу, ви повертаєте квартиру в тому стані, в якому її отримали, за винятком зносу від часу та звичайного користування. Тягар доведення лежить на орендодавцеві: саме він має показати, що шкода та її вартість виходять за ці межі.
Як це працює на практиці, показує рішення Audiencia Provincial de Teruel 2026 року. Орендодавець вимагав 3 438,05 € від колишнього орендаря, який курив у квартирі майже два роки, зокрема 1 950 € на перефарбування, а також гроші за диван, три матраци й холодильник. Суд зменшив суму до 123,99 €, здебільшого за лампочки, змішувач у душі та циліндр замка. Мотиви суду: договір оренди не забороняв куріння, кошторис на фарбування склав шуряк орендодавця без жодних доказів реальних витрат, а експерт зафіксував лише «можливий» запах тютюну, та й то перевіряв його через відеодзвінок.
Звідси два висновки. Якщо у вашому договорі немає заборони на куріння, пожовклі після тривалої оренди стіни, найімовірніше, вважатимуться звичайним користуванням. Якщо заборона є, за ті самі стіни орендодавцеві набагато легше виставити вам рахунок. У будь-якому разі орендодавець має повернути депозит протягом місяця після того, як ви здали ключі, інакше починають нараховуватися відсотки, а будь-яке утримання має спиратися на докази.
Справу висвітлило idealista/news, 4 серпня 2026 року; статті 1561 і 1563 Цивільного кодексу; повернення депозиту — стаття 36.4 LAU. Решту правил щодо депозиту розглянуто в нашому посібнику про fianza.
Чи можна курити на балконі чи терасі?
Зазвичай так. Іспанський закон про тютюн (Ley 28/2005) перелічує місця, де куріння заборонено, і балкона чи тераси приватного житла серед них немає. Проте його все одно може заборонити ваш договір оренди, а також власні правила будинку, якщо в них про це сказано.
Підступ — у сусідах. Дим, що піднімається у квартиру вище, або попіл і недопалки, що падають на балкон нижче, — найпоширеніша причина скарг, а балкони в Eixample та Gràcia розташовані дуже близько один до одного. Недопалок, викинутий із балкона, ще й створює ризик пожежі влітку, і саме через таке ввічлива записка перетворюється на офіційну скаргу. Користуйтеся попільничкою, а якщо сусіди згори сушать білизну на балконі, перш ніж запалити, перевірте, куди дме вітер.
Стаття 7 Ley 28/2005 (консолідований текст у BOE).
Де в будинку куріння заборонено?
У ліфті — за законом. Стаття 7(m) Ley 28/2005 забороняє куріння в «ascensores y elevadores» (ліфтах і підйомниках) у будь-якому будинку. Стаття 7(s) додає будь-яке інше місце, де куріння заборонено законом або «рішенням його власника», — саме так громада власників може заборонити його у вестибюлі, на сходах, на даху-терасі чи в приміщенні для сміття.
Як орендар ви зобов'язані дотримуватися цих правил громади, хоча ніколи за них не голосували. Орендодавець має надати вам копію, якщо ви попросите. Наш посібник про правила громади для орендарів пояснює, як вони на вас поширюються і що буде, якщо ви їх порушите.
Що можуть зробити сусіди, якщо ваш дим потрапляє до їхньої квартири?
Каталонія має для цього власні правила — у Цивільному кодексі Каталонії, а не в загальноіспанському Ley de Propiedad Horizontal, на який зазвичай посилаються національні новинні сайти. Стаття 553-40 встановлює, що власники й мешканці не повинні займатися діяльністю, яка суперечить нормальному життю в будинку. Якщо сусід скаржиться, голова громади може офіційно вимагати від цієї особи припинити, а якщо це триває, збори власників можуть проголосувати за звернення до суду проти власника й мешканця.
Планка висока. Куріння — законна, повсякденна діяльність, і Кодекс також очікує, що сусіди терпітимуть незначний дим і запахи, які не завдають реальної шкоди (стаття 546-14). Одна сигарета на балконі щовечора дуже далека від тієї постійної незручності, яку суд би припинив. Інтенсивне куріння, від якого спільний світловий колодязь (patio de luces) заповнений димом день і ніч, — вже ближче до цього.
Для вас більший ризик — орендодавець. Стаття 27.2(e) LAU дозволяє орендодавцеві розірвати договір оренди через діяльність у квартирі, яка є неприємною для оточення (molestas), шкідливою для здоров'я чи небезпечною. Це крайній випадок, але він означає, що тривалий конфлікт через дим із будинком варто залагодити якомога раніше — розмовою, зачиненим вікном або зміною місця, де ви курите.
Статті 553-40 і 546-14 Цивільного кодексу Каталонії, Книга п'ята; стаття 27.2(e) LAU.
А якщо ви не курите, а дим проникає до вас?
Почніть із сусіда. Багато хто й не знає, що їхній дим тягне в сусідню квартиру, і дружня розмова вирішує більшість випадків. Якщо це не допомогло, ведіть короткий журнал із датами й часом, а потім напишіть голові громади або керуючому будинком (administrador de fincas). Як орендар ви не є членом громади, тож поставте в копію свого орендодавця й попросіть його винести питання на збори власників.
Це працює так само, як скарга на шум, і наш посібник про галасливих сусідів в орендованій квартирі покроково описує листи й докази, які допомагають. Якщо дим для вас неприйнятний, запитайте про це на перегляді. Внутрішня квартира з вікнами на світловий колодязь, куди виходять вікна курців, — зовсім інше місце для життя, ніж квартира з вікнами на вулицю.
Як захистити себе, якщо ви курите й орендуєте житло?
- Прочитайте пункти про користування житлом до підписання і попросіть, щоб будь-який дозвіл на куріння було зафіксовано письмово, у самому договорі.
- Під час заселення сфотографуйте при денному світлі стіни, стелі, штори та м'які меблі. Датований запис пожовклості, яка вже була, — ваш найкращий захист. Наш посібник про опис майна та передачу квартири пояснює, як зробити це правильно.
- Куріть надворі або біля відчиненого вікна і щодня провітрюйте квартиру. Про запах, що в'ївся в тканини, потім важко сперечатися.
- Перед виїздом вимийте стіни там, де лишилися сліди, і віддайте штори та чохли дивана в чистку. Збережіть чеки.
- Якщо орендодавець утримує гроші, попросіть рахунки. Сам лише кошторис або фото без порівняння — слабкий доказ, як показала справа в Теруелі.
Як допомагає Llavai
Найпростіший спір через куріння — той, якого вдалося уникнути, знайшовши правильну квартиру, можливо, з повноцінною терасою, раніше за інших. Llavai стежить за головними порталами оренди Барселони, оцінює кожне нове оголошення агентства відповідно до ваших вимог (бюджет, barris, кількість спалень) і показує найкращі першими, а номер агента — в одне торкання. Телефонуйте одразу й під час тієї самої розмови запитайте про пункт щодо куріння. Налаштуйте пошук за кілька хвилин. Якщо не хочете дзвонити самі, на тарифі Pro Julia може зателефонувати іспанською замість вас.