Un propriétaire à Barcelone peut-il interdire de fumer dans un appartement loué ?

Oui, si l'interdiction figure dans le bail. La loi sur les baux d'habitation (Ley de Arrendamientos Urbanos, ou LAU) laisse les parties libres de fixer les conditions d'usage du logement, et une clause « interdiction de fumer à l'intérieur du logement » fait partie de ces conditions. Elle se trouve souvent à côté de la clause sur les animaux de compagnie.

Un « merci de ne pas fumer » glissé à l'oral pendant la visite, c'est autre chose. Si ce n'est pas dans le contrat que vous avez signé, le propriétaire aura beaucoup de mal à le faire respecter ensuite. Lisez aussi la clause attentivement. Certaines disent « interdiction de fumer », d'autres « interdiction de fumer ou de vapoter », et certaines ne visent que les chambres ou le mobilier. Ce que dit le texte, c'est ce que vous avez accepté.

Si vous fumez et que l'appartement vous convient par ailleurs, posez la question avant de signer. Certains propriétaires acceptent de retirer la clause ou d'autoriser la cigarette uniquement sur le balcon. Faites inscrire toute modification dans le contrat lui-même, pas dans une conversation WhatsApp.

Liberté contractuelle prévue à l'article 4 de la LAU (texte consolidé au BOE) et à l'article 1255 du Code civil espagnol.

Le propriétaire peut-il ajouter une interdiction de fumer après la signature ?

Pas de sa propre initiative. Un bail est un contrat entre deux parties, et l'une d'elles ne peut pas le réécrire en cours de route en vous envoyant un message. Si votre contrat ne dit rien sur le tabac, le propriétaire peut vous demander d'arrêter, et vous pouvez choisir d'accepter, mais une nouvelle règle ne vous engage que si vous la signez tous les deux.

C'est au renouvellement que les choses peuvent changer. Quand un contrat arrive à son terme et que vous en signez un nouveau, le propriétaire peut proposer une clause sur le tabac comme n'importe quelle autre nouvelle condition. Les règles de durée minimale de la LAU protègent toujours le locataire pendant les cinq premières années (sept si le propriétaire est une société) : le propriétaire ne peut donc pas mettre fin à votre bail plus tôt simplement parce que vous fumez et que cela le dérange désormais.

Que se passe-t-il si vous fumez alors que le bail l'interdit ?

Vous manquez à vos obligations contractuelles, ce qui a deux conséquences concrètes. D'abord, le propriétaire pourra bien plus facilement réclamer réparation des dégâts liés à la fumée à votre départ, puisque vous vous étiez engagé à ne pas les causer. Ensuite, l'article 27 de la LAU permet à chaque partie de demander au juge de faire exécuter le contrat ou de le résilier lorsque l'autre ne respecte pas ses obligations.

Savoir si le simple fait de fumer est assez grave pour qu'un juge mette fin au bail dépend des circonstances : la clarté de la clause, les preuves dont dispose le propriétaire et l'existence de dégâts réels. Nous n'avons pas trouvé de jurisprudence établie sur ce point : si votre propriétaire menace de résilier le contrat pour cette raison, consultez un professionnel avant de lui répondre.

Article 27 de la LAU ; article 1124 du Code civil sur la résolution des contrats pour inexécution.

Le propriétaire peut-il garder votre dépôt de garantie pour des dégâts liés à la fumée ?

Uniquement pour des dégâts allant au-delà de l'usure normale, et c'est à lui de le prouver. Selon les articles 1561 et 1563 du Code civil, vous rendez le logement dans l'état où vous l'avez reçu, sauf l'usure due au temps et à un usage ordinaire. La charge de la preuve repose sur le propriétaire : il doit montrer que les dégâts, et leur coût, vont au-delà.

Une décision de 2026 de l'Audiencia Provincial de Teruel illustre bien la situation. Un propriétaire réclamait 3 438,05 € à un ancien locataire qui avait fumé dans l'appartement pendant près de deux ans, dont 1 950 € pour repeindre et des sommes pour un canapé, trois matelas et un réfrigérateur. Le tribunal a réduit l'indemnité à 123,99 €, essentiellement pour des ampoules, un robinet de douche et un cylindre de serrure. Ses motifs : le bail n'interdisait pas de fumer, le devis de peinture venait du beau-frère du propriétaire sans preuve du coût réel, et l'expert n'avait relevé qu'une « possible » odeur de tabac, constatée par appel vidéo.

Deux leçons à en tirer. Si votre bail ne contient aucune interdiction de fumer, des murs jaunis après une longue location ont de fortes chances d'être considérés comme un usage ordinaire. S'il en contient une, le propriétaire pourra bien plus facilement vous facturer ces mêmes murs. Dans tous les cas, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois après la remise des clés, faute de quoi des intérêts commencent à courir, et toute retenue doit être justifiée par des preuves.

Affaire rapportée par idealista/news, 4 août 2026 ; articles 1561 et 1563 du Code civil ; restitution du dépôt de garantie à l'article 36.4 de la LAU. Notre guide sur la fianza détaille les autres règles du dépôt de garantie.

Pouvez-vous fumer sur votre balcon ou votre terrasse ?

En général, oui. La loi antitabac espagnole (Ley 28/2005) énumère les lieux où il est interdit de fumer, et le balcon ou la terrasse d'un logement privé n'en fait pas partie. Votre bail peut toutefois l'interdire, tout comme le règlement de l'immeuble s'il le prévoit.

Le problème, ce sont les voisins. La fumée qui monte dans l'appartement du dessus, ou la cendre et les mégots qui tombent sur le balcon du dessous, sont la première source de plaintes, et dans l'Eixample et à Gràcia les balcons sont très proches les uns des autres. Jeter un mégot par-dessus le balcon présente aussi un risque d'incendie en été, et c'est typiquement ce qui transforme un petit mot poli en plainte officielle. Utilisez un cendrier et, si les voisins du dessus font sécher leur linge sur leur balcon, vérifiez le sens du vent avant d'allumer votre cigarette.

Article 7 de la Ley 28/2005 (texte consolidé au BOE).

Où est-il interdit de fumer dans l'immeuble ?

Dans l'ascenseur, en vertu de la loi. L'article 7(m) de la Ley 28/2005 interdit de fumer dans les « ascensores y elevadores », quel que soit l'immeuble. L'article 7(s) ajoute tout autre lieu où il est interdit de fumer en vertu de la loi ou « par décision de son propriétaire » : c'est ainsi qu'une communauté de propriétaires peut l'interdire dans le hall d'entrée, les escaliers, le toit-terrasse ou le local poubelles.

En tant que locataire, vous êtes tenu de respecter ces règles de la communauté, même si vous ne les avez jamais votées. Votre propriétaire doit vous en remettre une copie si vous la demandez. Notre guide sur les règles de copropriété pour les locataires explique comment elles s'appliquent à vous et ce qui se passe si vous en enfreignez une.

Que peuvent faire les voisins si votre fumée arrive chez eux ?

La Catalogne a ses propres règles en la matière, dans le Code civil catalan plutôt que dans la Ley de Propiedad Horizontal espagnole que citent volontiers les sites d'information nationaux. L'article 553-40 dispose que les propriétaires et occupants ne doivent pas exercer d'activités contraires à la vie normale de l'immeuble. Si un voisin se plaint, le président de la communauté peut exiger formellement que la personne cesse, et si cela continue, l'assemblée des propriétaires peut voter une action en justice contre le propriétaire et l'occupant.

Le seuil est élevé. Fumer est une activité légale et courante, et le Code attend aussi des voisins qu'ils tolèrent les fumées et odeurs mineures qui ne causent pas de préjudice réel (article 546-14). Une cigarette sur le balcon chaque soir est très loin du genre de nuisance permanente qu'un tribunal ferait cesser. Un tabagisme intense qui envahit jour et nuit une cour intérieure commune (patio de luces) s'en rapproche davantage.

Pour vous, le risque principal vient du propriétaire. L'article 27.2(e) de la LAU permet au propriétaire de résilier le bail en cas d'activités dans le logement qui sont gênantes (molestas), insalubres ou dangereuses. C'est un cas extrême, mais cela signifie qu'un conflit persistant avec l'immeuble au sujet de la fumée mérite d'être réglé tôt, par une discussion, une fenêtre gardée fermée ou un changement d'endroit pour fumer.

Articles 553-40 et 546-14 du Code civil catalan, livre cinquième ; article 27.2(e) de la LAU.

Et si vous êtes non-fumeur et que la fumée entre chez vous ?

Commencez par le voisin. Beaucoup de gens ignorent que leur fumée passe dans l'appartement d'à côté, et un mot aimable règle la plupart des cas. Si cela ne suffit pas, notez brièvement les dates et heures, puis écrivez au président de la communauté ou au syndic de l'immeuble (administrador de fincas). En tant que locataire, vous n'êtes pas membre de la communauté : mettez votre propriétaire en copie et demandez-lui de soulever la question à l'assemblée des propriétaires.

Cela fonctionne comme une plainte pour bruit, et notre guide sur les voisins bruyants dans un appartement loué détaille les courriers et les preuves utiles. Si la fumée est rédhibitoire pour vous, posez la question lors de la visite. Un appartement intérieur donnant sur une cour où s'ouvrent les fenêtres de fumeurs n'a rien à voir, au quotidien, avec un appartement côté rue.

Comment vous protéger quand vous êtes fumeur et locataire ?

  1. Lisez les clauses d'usage avant de signer et demandez que toute autorisation de fumer soit écrite, dans le contrat.
  2. À l'entrée dans les lieux, photographiez à la lumière du jour les murs, les plafonds, les rideaux et les meubles rembourrés. Une trace datée d'un jaunissement déjà présent est votre meilleure défense. Notre guide de l'inventaire et de la remise des clés explique comment bien le faire.
  3. Fumez dehors ou près d'une fenêtre ouverte, et aérez l'appartement tous les jours. Une odeur imprégnée dans les tissus est difficile à contester par la suite.
  4. Avant de partir, lessivez les murs là où ils sont marqués et faites nettoyer les rideaux et les housses de canapé. Gardez les factures.
  5. Si le propriétaire retient de l'argent, demandez les factures. Un simple devis, ou une photo sans élément de comparaison, constitue une preuve faible, comme l'a montré l'affaire de Teruel.

Comment Llavai vous aide

Le conflit sur le tabac le plus simple, c'est celui que vous évitez en trouvant le bon appartement, peut-être avec une vraie terrasse, avant quelqu'un d'autre. Llavai surveille les principaux portails de location de Barcelone, note chaque nouvelle annonce d'agence selon vos critères (budget, barris, chambres) et place les meilleures en tête, avec le numéro de l'agent à portée de doigt. Appelez tôt et posez la question de la clause sur le tabac pendant le même appel. Configurez votre recherche en quelques minutes. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le passer en espagnol avec l'offre Pro.