Чи мають агентства нерухомості в Барселоні бути зареєстрованими?

Так. Каталонський житловий закон Llei 18/2007 і Декрет 12/2010 вимагають, щоб кожен, хто працює агентом з нерухомості в Каталонії, був внесений до Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya. Реєстр веде Agència de l'Habitatge de Catalunya, і він діє з вересня 2010 року. Реєстрація дає агентству номер, який зазвичай вказують як «AICAT» і цифри після нього.

Щоб потрапити до реєстру, агентство має підтвердити професійну підготовку, офіс, відкритий для відвідувачів (або фізичну адресу, якщо воно працює онлайн), і два види покриття. Згідно з Декретом 12/2010, як його підсумовує каталонська асоціація споживачів CUS, це:

  • Гарантія (caució) щонайменше €60,000 на рік на кожен офіс, яка захищає гроші, що клієнти передають агентові, наприклад платіж за бронювання чи депозит, поки вони не дійдуть до адресата.
  • Страхування професійної відповідальності щонайменше на €600,000 на рік на кожен офіс, що покриває помилки агентства в роботі.

Саме гарантія на €60,000 — практична причина цим перейматися. Якщо ви заплатили зареєстрованому агентству, а воно залишило гроші собі, за цим стоїть поліс. Якщо «агентство» не зареєстроване, зазвичай нічого не стоїть.

Це загальні рекомендації, а не юридична консультація. Цифри й правила перевірено за офіційними та споживчими джерелами у вересні 2026 року. Якщо у вас спір щодо вже сплачених грошей, зверніться до фахівця або до служби захисту прав споживачів.

Як перевірити номер AICAT агентства?

Попросіть номер, а потім перевірте його самі в офіційному реєстрі. Зареєстрованому агентству немає сенсу його приховувати: агенти мають вивішувати в офісі офіційну табличку Generalitat із реєстраційним номером, а більшість також додає його до підпису в листах, у футер сайту й у профіль на порталі.

  1. Отримайте номер письмово. Попросіть людину, з якою спілкуєтеся, назвати номер AICAT агентства та повну назву компанії (razón social).
  2. Пошукайте в офіційному реєстрі. Сторінка Registre d'Agents Immobiliaris Agència de l'Habitatge містить посилання на пошуковик чинних зареєстрованих агентів (cercador d'agents immobiliaris vigents). Шукайте за номером або назвою.
  3. Порівняйте дані. Назва й адреса в реєстрі мають збігатися з сайтом агентства, його сторінкою в Google Maps і офісом, який ви відвідали б. Дійсний номер, що належить іншій компанії, — це тривожний сигнал, а не підтвердження.
  4. Якщо пошуковик не працює або щось незрозуміло — запитайте. Agència de l'Habitatge відповідає на запити за телефоном 93 228 71 00.

Приватні каталоги, як-от «Col·lectiu AICAT», теж містять списки агентств, але це приватні асоціації, а не офіційний реєстр. Для перевірки, яка має значення, користуйтеся пошуком Generalitat.

Яка різниця між API та AICAT?

AICAT в Каталонії обов'язковий; API — необов'язкове професійне звання. Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) означає, що агент є членом офіційної професійної колегії, у Барселоні це Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona. Членство добровільне по всій Іспанії, тож чимало легальних агентств не є членами API.

Табличка API — добрий знак, і колегія публікує список членів, у якому можна шукати. Але вона не замінює AICAT. Агентство, що працює в Барселоні без номера AICAT, не виконує каталонську вимогу, скільки б інших логотипів воно не показувало.

Як відрізнити справжнє агентство від клонованого?

Зв'язуйтеся з агентством за контактами, які знайшли самі, а не за тими, що в оголошенні чи в повідомленні у WhatsApp. Поширений трюк — скопіювати назву, логотип і навіть номер AICAT справжнього агентства у фальшиве оголошення, а потім перевести розмову на особистий мобільний або схожу на справжню електронну адресу. Перевірка в реєстрі все одно проходить, бо номер справжній; просто людина, яка ним користується, не має жодного стосунку до цього агентства.

Перевірки, які це викривають:

  • Самостійно знайдіть власний сайт агентства й телефон офісу, зателефонуйте на стаціонарний номер і запитайте, чи квартира та агент справді їхні.
  • Подивіться на домен електронної пошти. Справжнє агентство пише зі свого домену, а не з безкоштовної поштової скриньки зі своєю назвою в адресі.
  • Остерігайтеся агентства, яке не може показати квартиру, у якого «ключі у власника за кордоном» або яке хоче зустрітися лише після оплати.
  • Перевірте банківські реквізити. Гроші мають надходити на рахунок на ім'я компанії, а ви маєте отримати квитанцію з назвою компанії та її податковим номером (NIF).

Наш посібник про те, як уникнути шахрайства з орендою в Барселоні, описує ширший набір трюків — від фальшивих власників до шахрайства з депозитом.

Чи може агентство в Барселоні брати з вас комісію за оренду квартири?

За стандартного договору оренди житла — ні. Відколи 26 травня 2023 року набув чинності загальнонаціональний житловий закон Ley 12/2023, витрати агентства на супровід угоди та оформлення договору оплачує орендодавець. Агентство, яке просить у вас «комісію в розмірі місячної оплати» за звичайну оренду житла, або неправильно розуміє закон, або сподівається, що ви його не читали.

Легальне агентство все ж може попросити депозит (fianza), оплату за перший місяць і іноді платіж за бронювання, який має бути зарахований у суму, що ви сплачуєте під час підписання. Отримайте умови письмово, перш ніж платити. Усі деталі, зокрема винятки, — у нашому посібнику про комісії агентств при оренді в Барселоні.

Що перевірити, перш ніж платити агентству будь-що?

Чотири речі: агентство, квартиру, власника й документи. На практиці:

  • Номер AICAT агентства є в офіційному реєстрі під тією ж назвою, що й компанія, з якою ви маєте справу.
  • Ви або людина, якій ви довіряєте, бачили квартиру особисто чи під час живого відеодзвінка, де ви самі вирішуєте, що показати.
  • Агентство діє від імені справжнього власника. Можна замовити nota simple на об'єкт — короткий витяг із Реєстру нерухомості, що показує, кому він належить, — за невелику плату на сайті Registradores de España.
  • Будь-який платіж за бронювання супроводжується письмовим документом, у якому сказано, за що він, яка сума повертається і що буде, якщо орендодавець відмовиться.

Платіть банківським переказом на рахунок компанії, ніколи готівкою чи через сервіси грошових переказів, і зберігайте всі квитанції. Якщо ви орендуєте ще до приїзду до Іспанії, наш посібник про оренду в Барселоні з-за кордону докладніше розповідає про дистанційні перевірки.

Куди скаржитися на агентство нерухомості в Каталонії?

Почніть із самого агентства, письмово, і попросіть офіційний бланк скарги. Компанії в Каталонії зобов'язані мати для споживачів офіційні бланки скарг (fulls oficials de queixa). Якщо це нічого не дасть, можна звернутися до місцевої служби захисту прав споживачів (OMIC) або до Agència Catalana del Consum. Про проблеми з реєстрацією чи поведінкою агента можна також повідомити Agència de l'Habitatge, яка веде реєстр.

Якщо ви втратили гроші через когось, хто видавав себе за агентство, якомога швидше заявіть про це до Mossos d'Esquadra або Policía Nacional і того ж дня повідомте свій банк. Швидкість важлива, щоб мати хоч якийсь шанс зупинити переказ. Щодо повернення депозиту від справжнього агентства чи орендодавця зверніться до фахівця; наш посібник про судовий позов щодо депозиту пояснює процедуру для дрібних позовів.

Як допомагає Llavai

Llavai показує лише оголошення агентств. Він стежить за порталами Барселони, прибирає дублікати, позначає підозрілі оголошення й оцінює кожне нове відповідно до вашого бюджету та району (barri). Номер AICAT перед оплатою ви все одно перевіряєте самі. Просто починаєте з уже відфільтрованого короткого списку, де номер агента під рукою. Якщо не хочете дзвонити самі, Julia може зробити це іспанською в тарифі Pro. Налаштуйте свою стрічку за кілька хвилин.