Müssen Immobilienmakler in Barcelona registriert sein?

Ja. Das katalanische Wohnungsgesetz Llei 18/2007 und das Dekret 12/2010 verpflichten alle, die in Katalonien als Immobilienmakler arbeiten, sich im Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya eintragen zu lassen. Die Agència de l'Habitatge de Catalunya führt das Register, und es gilt seit September 2010. Mit der Eintragung erhält die Agentur eine Nummer, meist angegeben als „AICAT“ gefolgt von Ziffern.

Um ins Register zu kommen, muss die Agentur eine Berufsausbildung nachweisen, ein öffentlich zugängliches Büro (oder eine physische Adresse, wenn sie online arbeitet) und zwei Arten von Absicherung. Laut Dekret 12/2010, wie vom katalanischen Verbraucherverband CUS zusammengefasst, sind das:

  • Eine Bürgschaft (caució) von mindestens 60.000 € pro Jahr und Geschäftsstelle, die Geld schützt, das Kunden dem Makler übergeben – etwa eine Reservierungszahlung oder eine Kaution –, bis es beim Empfänger ankommt.
  • Eine Berufshaftpflichtversicherung von mindestens 600.000 € pro Jahr und Geschäftsstelle, die Fehler der Agentur bei ihrer Arbeit abdeckt.

Diese Garantie über 60.000 € ist der praktische Grund, warum Sie das interessieren sollte. Wenn Sie eine registrierte Agentur bezahlen und sie das Geld behält, steht eine Police dahinter. Ist die „Agentur“ nicht registriert, gibt es meist keine.

Dies ist eine allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Zahlen und Regeln wurden im September 2026 anhand offizieller Quellen und Verbraucherquellen geprüft. Bei einem Streit um bereits gezahltes Geld wenden Sie sich an eine Fachperson oder eine Verbraucherberatungsstelle.

Wie prüft man die AICAT-Nummer einer Agentur?

Fragen Sie nach der Nummer und prüfen Sie sie dann selbst im offiziellen Register. Eine registrierte Agentur hat keinen Grund, sie zu verstecken: Makler müssen im Büro das offizielle Schild der Generalitat mit ihrer Registernummer aushängen, und die meisten setzen sie auch in ihre E-Mail-Signatur, in den Footer ihrer Website und in ihr Portalprofil.

  1. Lassen Sie sich die Nummer schriftlich geben. Fragen Sie Ihre Kontaktperson nach der AICAT-Nummer der Agentur und dem vollständigen Firmennamen (razón social).
  2. Durchsuchen Sie das offizielle Register. Die Seite des Registre d'Agents Immobiliaris der Agència de l'Habitatge verlinkt auf ihr Suchtool für aktuell eingetragene Makler (cercador d'agents immobiliaris vigents). Suchen Sie nach Nummer oder Name.
  3. Vergleichen Sie die Angaben. Name und Adresse im Register sollten mit der Website der Agentur, ihrem Google-Maps-Eintrag und dem Büro übereinstimmen, das Sie besuchen würden. Eine gültige Nummer, die zu einem anderen Unternehmen gehört, ist ein Warnsignal, keine Entwarnung.
  4. Wenn das Tool nicht funktioniert oder unklar ist, fragen Sie nach. Die Agència de l'Habitatge beantwortet Anfragen telefonisch unter 93 228 71 00.

Private Verzeichnisse wie das „Col·lectiu AICAT“ listen ebenfalls Agenturen, sind aber private Vereinigungen, nicht das offizielle Register. Für die Prüfung, die zählt, nutzen Sie die Suche der Generalitat.

Was ist der Unterschied zwischen API und AICAT?

AICAT ist in Katalonien Pflicht, API ist ein freiwilliger Berufstitel. Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) bedeutet, dass der Makler Mitglied einer offiziellen Berufskammer ist, in Barcelona des Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona. Die Mitgliedschaft ist in ganz Spanien freiwillig, daher sind viele seriöse Agenturen keine API-Mitglieder.

Ein API-Schild ist ein gutes Zeichen, und die Kammer veröffentlicht eine durchsuchbare Mitgliederliste. Aber es ersetzt AICAT nicht. Eine Agentur, die in Barcelona ohne AICAT-Nummer arbeitet, erfüllt die katalanische Vorgabe nicht – egal, wie viele andere Logos sie zeigt.

Wie unterscheidet man eine echte Agentur von einer geklonten?

Kontaktieren Sie die Agentur über Daten, die Sie selbst gefunden haben, nicht über die aus der Anzeige oder der WhatsApp-Nachricht. Ein gängiger Trick: Name, Logo und sogar die AICAT-Nummer einer echten Agentur werden in eine gefälschte Anzeige kopiert, dann wird das Gespräch auf ein privates Handy oder eine täuschend ähnliche E-Mail-Adresse verlagert. Die Registerprüfung klappt trotzdem, weil die Nummer echt ist – nur hat die Person, die sie benutzt, nichts mit dieser Agentur zu tun.

Prüfungen, die das aufdecken:

  • Suchen Sie die eigene Website und die Bürotelefonnummer der Agentur unabhängig heraus, rufen Sie die Festnetznummer an und fragen Sie, ob die Wohnung und der Makler zu ihnen gehören.
  • Achten Sie auf die E-Mail-Domain. Eine echte Agentur schreibt von ihrer eigenen Domain, nicht von einer kostenlosen Webmail-Adresse mit ihrem Namen darin.
  • Seien Sie vorsichtig bei einer Agentur, die Ihnen die Wohnung nicht zeigen kann, deren „Schlüssel beim Eigentümer im Ausland“ sind oder die sich erst treffen will, nachdem Sie bezahlt haben.
  • Prüfen Sie die Bankverbindung. Das Geld sollte auf ein Konto auf den Namen des Unternehmens gehen, und Sie sollten einen Beleg mit Firmennamen und Steuernummer (NIF) bekommen.

Unser Ratgeber, wie Sie Mietbetrug in Barcelona vermeiden, behandelt weitere Maschen, von falschen Eigentümern bis zum Kautionsbetrug.

Darf eine Agentur in Barcelona Ihnen für die Vermietung eine Gebühr berechnen?

Bei einem regulären Wohnungsmietvertrag nicht. Seit das landesweite Wohnungsgesetz Ley 12/2023 am 26. Mai 2023 in Kraft getreten ist, trägt der Vermieter die Vermittlungs- und Vertragskosten der Agentur. Eine Agentur, die bei einer normalen Wohnungsmiete „eine Monatsmiete Provision“ von Ihnen verlangt, liest das Gesetz entweder falsch oder hofft, dass Sie es nicht gelesen haben.

Eine seriöse Agentur darf trotzdem die Kaution (fianza), die erste Monatsmiete und manchmal eine Reservierungszahlung verlangen, die von dem abgezogen werden sollte, was Sie bei der Unterschrift zahlen. Lassen Sie sich die Bedingungen vor der Zahlung schriftlich geben. Alle Details samt Ausnahmen stehen in unserem Ratgeber zu Maklergebühren bei der Miete in Barcelona.

Was sollten Sie prüfen, bevor Sie einer Agentur irgendetwas zahlen?

Vier Dinge: die Agentur, die Wohnung, den Eigentümer und die Unterlagen. Konkret:

  • Die AICAT-Nummer der Agentur steht im offiziellen Register, unter demselben Namen wie das Unternehmen, mit dem Sie zu tun haben.
  • Sie oder jemand, dem Sie vertrauen, haben die Wohnung persönlich gesehen oder in einem Live-Videocall, bei dem Sie bestimmen, was gezeigt wird.
  • Die Agentur handelt für den echten Eigentümer. Sie können die nota simple der Immobilie anfordern, einen kurzen Auszug aus dem Grundbuch, der zeigt, wem sie gehört – gegen eine kleine Gebühr über die Website der Registradores de España.
  • Zu jeder Reservierungszahlung gibt es ein schriftliches Dokument, das festhält, wofür sie ist, wie viel erstattet wird und was passiert, wenn der Vermieter abspringt.

Zahlen Sie per Banküberweisung auf ein Firmenkonto, nie bar oder über Geldtransferdienste, und bewahren Sie jeden Beleg auf. Wenn Sie mieten, bevor Sie in Spanien angekommen sind, geht unser Ratgeber zum Mieten in Barcelona aus dem Ausland ausführlicher auf Prüfungen aus der Ferne ein.

Wo beschwert man sich über eine Immobilienagentur in Katalonien?

Wenden Sie sich zuerst schriftlich an die Agentur selbst und verlangen Sie das offizielle Beschwerdeformular. Unternehmen in Katalonien müssen offizielle Beschwerdeformulare (fulls oficials de queixa) für Verbraucher bereithalten. Bringt das nichts, können Sie sich an die Verbraucherberatungsstelle Ihrer Gemeinde (OMIC) oder die Agència Catalana del Consum wenden. Probleme mit der Eintragung oder dem Verhalten eines Maklers können Sie auch der Agència de l'Habitatge melden, die das Register führt.

Haben Sie Geld an jemanden verloren, der sich als Agentur ausgegeben hat, zeigen Sie es so schnell wie möglich bei den Mossos d'Esquadra oder der Policía Nacional an und informieren Sie noch am selben Tag Ihre Bank. Tempo entscheidet, ob eine Überweisung überhaupt noch gestoppt werden kann. Wenn Sie eine Kaution von einer echten Agentur oder einem Vermieter zurückholen wollen, wenden Sie sich an eine Fachperson; unser Ratgeber zum Klagen wegen der Kaution erklärt den Weg über das Verfahren für geringfügige Forderungen.

Wie Llavai hilft

Llavai zeigt nur Angebote von Agenturen. Es beobachtet die Portale in Barcelona, entfernt Duplikate, markiert verdächtige Anzeigen und bewertet jedes neue Angebot nach Ihrem Budget und Ihrem Barri. Die AICAT-Nummer prüfen Sie vor der Zahlung weiterhin selbst. Sie starten nur mit einer bereits gefilterten Auswahl, die Nummer des Maklers griffbereit. Wenn Sie den Anruf lieber nicht selbst machen wollen, übernimmt Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch. Richten Sie Ihren Feed ein – in wenigen Minuten.