Måste fastighetsmäklare i Barcelona vara registrerade?
Ja. Kataloniens bostadslag, Llei 18/2007, och dekret 12/2010 kräver att alla som arbetar som fastighetsmäklare i Katalonien är införda i Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya. Agència de l'Habitatge de Catalunya för registret, och det har gällt sedan september 2010. Registreringen ger byrån ett nummer, som oftast visas som ”AICAT” följt av siffror.
För att komma in i registret måste byrån visa yrkesutbildning, ett kontor som är öppet för allmänheten (eller en fysisk adress om den arbetar online) och två sorters skydd. Enligt dekret 12/2010, så som den katalanska konsumentföreningen CUS sammanfattar det, är det:
- En garanti (caució) på minst 60 000 € per år och kontor, som skyddar pengar som kunder lämnar till mäklaren, till exempel en reservationsbetalning eller deposition, tills de når mottagaren.
- En ansvarsförsäkring för yrkesverksamhet på minst 600 000 € per år och kontor, som täcker misstag byrån gör i sitt arbete.
Den garantin på 60 000 € är det praktiska skälet att bry sig. Om du betalar en registrerad byrå och den behåller pengarna finns det en försäkring bakom. Om ”byrån” inte är registrerad finns det oftast ingen.
Det här är allmän vägledning, inte juridisk rådgivning. Siffror och regler kontrollerades mot officiella källor och konsumentkällor i september 2026. Vid en tvist om pengar du redan har betalat, kontakta en jurist eller en konsumentvägledning.
Hur kontrollerar man en byrås AICAT-nummer?
Be om numret och kontrollera det sedan själv i det officiella registret. En registrerad byrå har ingen anledning att dölja det: mäklare måste sätta upp Generalitats officiella skylt med sitt registreringsnummer på kontoret, och de flesta har det också i e-postsignaturen, i sidfoten på webbplatsen och i sin portalprofil.
- Få numret skriftligt. Be personen du har kontakt med om byråns AICAT-nummer och fullständiga företagsnamn (razón social).
- Sök i det officiella registret. Agència de l'Habitatges sida om Registre d'Agents Immobiliaris länkar till sökverktyget för mäklare som är registrerade just nu (cercador d'agents immobiliaris vigents). Sök på nummer eller namn.
- Jämför uppgifterna. Namnet och adressen i registret ska stämma med byråns webbplats, dess uppgifter på Google Maps och kontoret du skulle besöka. Ett giltigt nummer som hör till ett annat företag är en varningssignal, inte ett godkännande.
- Om verktyget inte fungerar eller är otydligt, fråga. Agència de l'Habitatge svarar på frågor per telefon på 93 228 71 00.
Privata förteckningar som ”Col·lectiu AICAT” listar också byråer, men de är privata föreningar, inte det officiella registret. Använd Generalitats sökning för den kontroll som räknas.
Vad är skillnaden mellan API och AICAT?
AICAT är obligatoriskt i Katalonien; API är en frivillig yrkestitel. Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) betyder att mäklaren tillhör ett officiellt yrkesförbund, i Barcelona Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona. Medlemskap är frivilligt i hela Spanien, så många seriösa byråer är inte API-medlemmar.
En API-skylt är ett gott tecken, och förbundet publicerar en sökbar medlemslista. Men den ersätter inte AICAT. En byrå som verkar i Barcelona utan AICAT-nummer uppfyller inte det katalanska kravet, hur många andra logotyper den än visar.
Hur skiljer man en riktig byrå från en klonad?
Kontakta byrån via uppgifter du har hittat själv, inte de i annonsen eller WhatsApp-meddelandet. Ett vanligt trick är att kopiera en riktig byrås namn, logotyp och till och med AICAT-nummer till en falsk annons och sedan flytta samtalet till en privat mobil eller en e-postadress som liknar originalet. Kontrollen i registret går ändå igenom, eftersom numret är äkta; personen som använder det har bara ingenting med byrån att göra.
Kontroller som avslöjar det:
- Leta själv upp byråns egen webbplats och kontorstelefon, ring det fasta numret och fråga om lägenheten och mäklaren är deras.
- Titta på e-postdomänen. En riktig byrå skriver från sin egen domän, inte från en gratis webbmejladress med byråns namn i.
- Var försiktig med en byrå som inte kan visa lägenheten, där ”nycklarna finns hos ägaren utomlands” eller som bara vill träffas efter att du har betalat.
- Kontrollera bankuppgifterna. Pengarna ska gå till ett konto i företagets namn, och du ska få ett kvitto med företagsnamnet och skatteregistreringsnumret (NIF).
Vår guide om att undvika hyresbedrägerier i Barcelona går igenom fler knep, från falska ägare till depositionsbedrägerier.
Får en byrå i Barcelona ta ut en avgift av dig för att hyra en lägenhet?
För ett vanligt bostadshyresavtal, nej. Sedan den nationella bostadslagen Ley 12/2023 trädde i kraft den 26 maj 2023 betalar hyresvärden byråns förmedlings- och avtalskostnader. En byrå som ber dig om ”en månads arvode” för en vanlig bostadsuthyrning läser antingen lagen fel eller hoppas att du inte har läst den.
En seriös byrå kan ändå be om depositionen (fianza), första månadens hyra och ibland en reservationsbetalning, som ska dras av från det du betalar vid undertecknandet. Få villkoren skriftligt innan du betalar. Alla detaljer, inklusive undantagen, finns i vår guide om mäklaravgifter när du hyr i Barcelona.
Vad ska du kontrollera innan du betalar en byrå något?
Fyra saker: byrån, lägenheten, ägaren och papperen. I praktiken:
- Byråns AICAT-nummer finns i det officiella registret, under samma namn som företaget du har kontakt med.
- Du, eller någon du litar på, har sett lägenheten på plats eller i ett direktsänt videosamtal där du väljer vad ni tittar på.
- Byrån agerar för den verkliga ägaren. Du kan beställa fastighetens nota simple, ett kort utdrag ur fastighetsregistret som visar vem som äger den, mot en liten avgift via Registradores de Españas webbplats.
- Varje reservationsbetalning åtföljs av ett skriftligt dokument som anger vad den gäller, hur mycket som återbetalas och vad som händer om hyresvärden drar sig ur.
Betala med banköverföring till ett företagskonto, aldrig kontant eller via penningöverföringstjänster, och spara varje kvitto. Om du hyr innan du har kommit till Spanien går vår guide om att hyra i Barcelona från utlandet djupare in på kontroller på distans.
Var klagar man på en fastighetsbyrå i Katalonien?
Börja med byrån själv, skriftligt, och be om det officiella klagomålsformuläret. Företag i Katalonien måste ha officiella klagomålsformulär (fulls oficials de queixa) för konsumenter. Om det inte leder någonstans kan du vända dig till kommunens konsumentkontor (OMIC) eller Agència Catalana del Consum. Problem med en mäklares registrering eller uppförande kan också anmälas till Agència de l'Habitatge, som för registret.
Om du har förlorat pengar till någon som utgav sig för att vara en byrå, polisanmäl det så snart som möjligt till Mossos d'Esquadra eller Policía Nacional och kontakta din bank samma dag. Snabbhet avgör om det finns någon chans att stoppa en överföring. För att få tillbaka en deposition från en riktig byrå eller hyresvärd, kontakta en jurist; vår guide om att stämma för depositionen förklarar förfarandet för småmål.
Så hjälper Llavai
Llavai visar bara annonser från byråer. Tjänsten bevakar portalerna i Barcelona, tar bort dubbletter, flaggar misstänkta annonser och poängsätter varje ny annons mot din budget och ditt barri. Du kontrollerar fortfarande AICAT-numret innan du betalar. Du börjar bara från en kortlista som redan är filtrerad, med mäklarens nummer redo. Om du hellre slipper ringa själv kan Julia göra det på spanska med Pro-planen. Ställ in ditt flöde på några minuter.