Zo controleer je of een makelaarskantoor in Barcelona betrouwbaar is

Moeten makelaars in Barcelona geregistreerd zijn?

Ja. De Catalaanse woonwet Llei 18/2007 en Decreet 12/2010 verplichten iedereen die in Catalonië als makelaar werkt, zich in te schrijven in het Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya. De Agència de l'Habitatge de Catalunya houdt het register bij, en het geldt sinds september 2010. Met de inschrijving krijgt het kantoor een nummer, meestal weergegeven als 'AICAT' gevolgd door cijfers.

Om in het register te komen, moet het kantoor een beroepsopleiding aantonen, een kantoor dat open is voor publiek (of een fysiek adres als het online werkt) en twee soorten dekking. Volgens Decreet 12/2010, zoals samengevat door de Catalaanse consumentenvereniging CUS, zijn dat:

• Een borgstelling (caució) van minstens € 60.000 per jaar per vestiging, die geld beschermt dat klanten aan de makelaar geven, zoals een reserveringsbetaling of borg, totdat het op zijn bestemming aankomt.
• Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering van minstens € 600.000 per jaar per vestiging, die fouten dekt die het kantoor in zijn werk maakt.

Die garantie van € 60.000 is de praktische reden om hier belang aan te hechten. Als je een geregistreerd kantoor betaalt en het houdt het geld, staat er een polis achter. Is het 'kantoor' niet geregistreerd, dan meestal niet.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Cijfers en regels zijn in september 2026 gecontroleerd aan de hand van officiële bronnen en consumentenbronnen. Heb je een geschil over geld dat je al hebt betaald, raadpleeg dan een professional of een consumentenloket.

Hoe zoek je het AICAT-nummer van een kantoor op?

Vraag het nummer en controleer het daarna zelf in het officiële register. Een geregistreerd kantoor heeft geen reden om het te verbergen: makelaars moeten op kantoor het officiële bordje van de Generalitat met hun inschrijvingsnummer ophangen, en de meesten zetten het ook in hun e-mailhandtekening, de footer van hun website en hun portaalprofiel.

1. Vraag het nummer schriftelijk. Vraag je contactpersoon om het AICAT-nummer van het kantoor en de volledige bedrijfsnaam (razón social).
2. Zoek in het officiële register. De pagina van het Registre d'Agents Immobiliaris van de Agència de l'Habitatge linkt naar de zoektool voor momenteel ingeschreven makelaars (cercador d'agents immobiliaris vigents). Zoek op nummer of naam.
3. Vergelijk de gegevens. Naam en adres in het register moeten overeenkomen met de website van het kantoor, de vermelding op Google Maps en het kantoor dat je zou bezoeken. Een geldig nummer dat bij een ander bedrijf hoort, is een waarschuwingssignaal, geen goedkeuring.
4. Werkt de tool niet of is het onduidelijk, vraag het dan. De Agència de l'Habitatge beantwoordt vragen telefonisch op 93 228 71 00.

Particuliere lijsten zoals het 'Col·lectiu AICAT' vermelden ook kantoren, maar dat zijn particuliere verenigingen, niet het officiële register. Gebruik de zoektool van de Generalitat voor de controle die telt.

Wat is het verschil tussen API en AICAT?

AICAT is verplicht in Catalonië; API is een optionele beroepstitel. Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) betekent dat de makelaar lid is van een officiële beroepsorde, in Barcelona het Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona. Lidmaatschap is in heel Spanje vrijwillig, dus veel betrouwbare kantoren zijn geen API-lid.

Een API-bordje is een goed teken, en de orde publiceert een ledenlijst waarin je kunt zoeken. Maar het vervangt AICAT niet. Een kantoor dat in Barcelona werkt zonder AICAT-nummer voldoet niet aan de Catalaanse eis, hoeveel andere logo's het ook laat zien.

Hoe onderscheid je een echt kantoor van een gekloond kantoor?

Neem contact op met het kantoor via gegevens die je zelf hebt gevonden, niet die in de advertentie of het WhatsApp-bericht. Een veelgebruikte truc is de naam, het logo en zelfs het AICAT-nummer van een echt kantoor in een nepadvertentie te kopiëren, en het gesprek daarna naar een persoonlijk mobiel nummer of een nagemaakt e-mailadres te verplaatsen. De controle in het register slaagt dan nog steeds, want het nummer is echt; de persoon die het gebruikt heeft alleen niets met dat kantoor te maken.

Controles die het ontmaskeren:

• Zoek zelf de eigen website en het kantoornummer van het kantoor op, bel het vaste nummer en vraag of het appartement en de makelaar van hen zijn.
• Kijk naar het e-maildomein. Een echt kantoor mailt vanaf zijn eigen domein, niet vanaf een gratis webmailadres met zijn naam erin.
• Wees op je hoede bij een kantoor dat je het appartement niet kan laten zien, waarvan 'de sleutels bij de eigenaar in het buitenland' liggen of dat pas wil afspreken nadat je hebt betaald.
• Controleer de bankgegevens. Het geld moet naar een rekening op naam van het bedrijf gaan, en je moet een betaalbewijs krijgen met de bedrijfsnaam en het fiscale nummer (NIF).

Onze gids om huuroplichting in Barcelona te voorkomen behandelt de bredere reeks trucs, van nep-eigenaren tot borgfraude.

Mag een kantoor in Barcelona je kosten rekenen om een appartement te huren?

Bij een gewone woonhuurovereenkomst niet. Sinds de landelijke woonwet Ley 12/2023 op 26 mei 2023 in werking trad, betaalt de verhuurder de bemiddelings- en contractkosten van het kantoor. Een kantoor dat je bij een normale woninghuur om 'één maand courtage' vraagt, leest de wet verkeerd of hoopt dat jij hem niet hebt gelezen.

Een betrouwbaar kantoor mag wel de borg (fianza), de eerste maand huur en soms een reserveringsbetaling vragen, die moet worden afgetrokken van wat je bij ondertekening betaalt. Vraag de voorwaarden schriftelijk voordat je betaalt. Alle details, inclusief de uitzonderingen, staan in onze gids over makelaarskosten bij huren in Barcelona.

Wat moet je controleren voordat je een kantoor iets betaalt?

Vier dingen: het kantoor, het appartement, de eigenaar en de papieren. In de praktijk:

• Het AICAT-nummer van het kantoor staat in het officiële register, onder dezelfde naam als het bedrijf waarmee je te maken hebt.
• Jij, of iemand die je vertrouwt, hebt het appartement in het echt gezien of tijdens een live videogesprek waarin jij bepaalt waar je naar kijkt.
• Het kantoor handelt namens de echte eigenaar. Je kunt de nota simple van de woning opvragen, een kort uittreksel uit het kadaster dat laat zien wie de eigenaar is, voor een klein bedrag via de website van Registradores de España.
• Bij elke reserveringsbetaling hoort een schriftelijk document waarin staat waarvoor ze dient, hoeveel terugbetaalbaar is en wat er gebeurt als de verhuurder zich terugtrekt.

Betaal per bankoverschrijving naar een bedrijfsrekening, nooit contant of via geldtransferdiensten, en bewaar elk betaalbewijs. Huur je voordat je in Spanje bent aangekomen, dan gaat onze gids over huren in Barcelona vanuit het buitenland dieper in op controles op afstand.

Waar dien je een klacht in over een makelaarskantoor in Catalonië?

Begin bij het kantoor zelf, schriftelijk, en vraag om het officiële klachtenformulier. Bedrijven in Catalonië moeten officiële klachtenformulieren (fulls oficials de queixa) voor consumenten beschikbaar hebben. Levert dat niets op, dan kun je naar het consumentenloket van je gemeente (OMIC) of de Agència Catalana del Consum. Problemen met de inschrijving of het gedrag van een makelaar kun je ook melden bij de Agència de l'Habitatge, die het register beheert.

Ben je geld kwijtgeraakt aan iemand die zich voordeed als kantoor, doe dan zo snel mogelijk aangifte bij de Mossos d'Esquadra of de Policía Nacional en licht dezelfde dag je bank in. Snelheid is essentieel voor elke kans om een overschrijving tegen te houden. Wil je een borg terugkrijgen van een echt kantoor of een verhuurder, raadpleeg dan een professional; onze gids over procederen over een borg legt de procedure voor kleine vorderingen uit.

Hoe Llavai helpt

Llavai toont alleen advertenties van makelaarskantoren. Het houdt de Barcelonese portalen in de gaten, verwijdert dubbele advertenties, markeert verdachte advertenties en scoort elke nieuwe op je budget en barri. Het AICAT-nummer controleer je nog steeds zelf voordat je betaalt. Je begint alleen met een shortlist die al gefilterd is, met het nummer van de makelaar bij de hand. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia dat met het Pro-abonnement in het Spaans doen. Stel je feed in in een paar minuten.