Building works in your block: can the landlord raise your rent? Obras en tu edificio: ¿puede el casero subirte el alquiler? Ремонт у будинку: чи може орендодавець підвищити вам оренду? Bauarbeiten im Haus: Darf der Vermieter deine Miete erhöhen? Verbouwing in je gebouw: mag de verhuurder je huur verhogen? Travaux dans votre immeuble : le propriétaire peut-il augmenter votre loyer ? Lavori nel palazzo: il padrone di casa può aumentarti l'affitto? Byggarbeten i huset: får hyresvärden höja din hyra?

Is it a repair or an improvement?

That distinction decides almost everything, so start there. A repair (obra de conservación) keeps the flat and the building in a fit state to live in. An improvement (obra de mejora) adds something that wasn't there before. Spain's tenancy law, the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), treats the two very differently.

Building works that come out of an ITE (inspección técnica de edificios, the periodic building inspection that older blocks in Catalonia have to pass) are nearly always repairs. Fixing what the inspector found is the owner's duty, and article 21.1 says plainly that the landlord does it "without the right to raise the rent". A lift being installed for the first time is the classic improvement. Replacing an old lift that has broken down is closer to a repair, and the line can blur, so if a lot of money depends on it, get advice.

¿Es una reparación o una mejora?

Esa distinción lo decide casi todo, así que empieza por ahí. Una reparación (obra de conservación) mantiene el piso y el edificio en condiciones de habitabilidad. Una mejora (obra de mejora) añade algo que antes no existía. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) trata las dos de forma muy distinta.

Las obras que salen de una ITE (inspección técnica de edificios, la inspección periódica que tienen que pasar los edificios antiguos en Cataluña) son casi siempre reparaciones. Arreglar lo que ha encontrado el inspector es obligación del propietario, y el artículo 21.1 dice claramente que el casero las hace "sin derecho a elevar por ello la renta". Instalar un ascensor por primera vez es la mejora por excelencia. Sustituir un ascensor viejo que se ha estropeado se parece más a una reparación, y la línea puede ser difusa, así que si hay mucho dinero en juego, pide asesoramiento.

Це ремонт чи покращення?

Від цієї різниці залежить майже все, тож почніть із неї. Ремонт (obra de conservación) підтримує квартиру й будинок у придатному для життя стані. Покращення (obra de mejora) додає те, чого раніше не було. Іспанський закон про оренду, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), трактує ці два випадки дуже по-різному.

Будівельні роботи за результатами ITE (inspección técnica de edificios, періодичної технічної інспекції, яку мають проходити старі будинки в Каталонії) майже завжди є ремонтом. Усунути те, що знайшов інспектор, — обов'язок власника, і стаття 21.1 прямо каже, що орендодавець робить це «без права підвищувати оренду». Встановлення ліфта вперше — класичне покращення. Заміна старого ліфта, що зламався, ближча до ремонту, і межа тут може розмиватися, тож якщо на кону великі гроші, порадьтеся з фахівцем.

Reparatur oder Verbesserung?

Diese Unterscheidung entscheidet fast alles, also fang dort an. Eine Reparatur (obra de conservación) hält die Wohnung und das Gebäude in bewohnbarem Zustand. Eine Verbesserung (obra de mejora) fügt etwas hinzu, das vorher nicht da war. Das spanische Mietrecht, die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), behandelt beides sehr unterschiedlich.

Bauarbeiten, die aus einer ITE (inspección técnica de edificios, der regelmäßigen Gebäudeprüfung, die ältere Häuser in Katalonien bestehen müssen) hervorgehen, sind fast immer Reparaturen. Zu beheben, was der Prüfer gefunden hat, ist Pflicht des Eigentümers, und Artikel 21.1 sagt klar, dass der Vermieter das „ohne das Recht, die Miete zu erhöhen“ tut. Ein erstmals eingebauter Aufzug ist die klassische Verbesserung. Einen alten, kaputten Aufzug zu ersetzen, kommt einer Reparatur näher, und die Grenze kann verschwimmen. Hängt viel Geld davon ab, lass dich beraten.

Is het een reparatie of een verbetering?

Dat onderscheid bepaalt bijna alles, dus begin daar. Een reparatie (obra de conservación) houdt de woning en het gebouw in bewoonbare staat. Een verbetering (obra de mejora) voegt iets toe wat er eerst niet was. Het Spaanse huurrecht, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), behandelt die twee heel verschillend.

Bouwwerkzaamheden die voortkomen uit een ITE (inspección técnica de edificios, de periodieke gebouwkeuring die oudere gebouwen in Catalonië moeten doorstaan) zijn bijna altijd reparaties. Herstellen wat de inspecteur heeft gevonden is de plicht van de eigenaar, en artikel 21.1 zegt duidelijk dat de verhuurder dat doet "zonder recht op huurverhoging". Een lift die voor het eerst wordt geplaatst is de klassieke verbetering. Een oude, kapotte lift vervangen ligt dichter bij een reparatie, en de grens kan vervagen, dus als er veel geld van afhangt, win dan advies in.

S’agit-il d’une réparation ou d’une amélioration ?

Cette distinction détermine presque tout, alors commencez par là. Une réparation (obra de conservación) maintient le logement et l’immeuble en état d’être habités. Une amélioration (obra de mejora) ajoute quelque chose qui n’existait pas auparavant. La loi espagnole sur les baux d’habitation, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), traite les deux de manière très différente.

Les travaux d’immeuble qui découlent d’une ITE (inspección técnica de edificios, l’inspection périodique que doivent passer les immeubles anciens en Catalogne) sont presque toujours des réparations. Remédier à ce que l’inspecteur a relevé est une obligation du propriétaire, et l’article 21.1 dit clairement que le bailleur s’en charge « sans droit à augmenter le loyer ». L’installation d’un ascenseur là où il n’y en avait jamais eu est l’amélioration type. Le remplacement d’un vieil ascenseur tombé en panne se rapproche davantage d’une réparation, et la frontière peut être floue ; si une somme importante est en jeu, faites-vous conseiller.

È una riparazione o un miglioramento?

Questa distinzione decide quasi tutto, quindi parti da qui. Una riparazione (obra de conservación) mantiene l'appartamento e l'edificio in condizioni abitabili. Un miglioramento (obra de mejora) aggiunge qualcosa che prima non c'era. La legge spagnola sulle locazioni, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tratta i due casi in modo molto diverso.

I lavori sull'edificio che derivano da un'ITE (inspección técnica de edificios, l'ispezione periodica che i palazzi più vecchi in Catalogna devono superare) sono quasi sempre riparazioni. Sistemare ciò che ha trovato l'ispettore è un dovere del proprietario, e l'articolo 21.1 dice chiaramente che il proprietario lo fa "senza diritto ad aumentare l'affitto". Un ascensore installato per la prima volta è il classico miglioramento. Sostituire un vecchio ascensore guasto è più vicino a una riparazione, e il confine può essere sfumato: se c'è in gioco molto denaro, fatti consigliare.

Är det en reparation eller en förbättring?

Den skillnaden avgör nästan allt, så börja där. En reparation (obra de conservación) håller lägenheten och byggnaden i beboeligt skick. En förbättring (obra de mejora) tillför något som inte fanns tidigare. Spaniens hyreslag, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), behandlar de två helt olika.

Byggarbeten som följer av en ITE (inspección técnica de edificios, den återkommande byggnadsbesiktning som äldre hus i Katalonien måste klara) är nästan alltid reparationer. Att åtgärda det besiktningsmannen hittade är ägarens skyldighet, och artikel 21.1 säger rakt ut att hyresvärden gör det "utan rätt att höja hyran". En hiss som installeras för första gången är den klassiska förbättringen. Att byta ut en gammal hiss som gått sönder ligger närmare en reparation, och gränsen kan bli otydlig, så om det handlar om mycket pengar bör du ta råd.

When can the landlord raise the rent for improvements?

Only once the contract has run for five years, or seven if the landlord is a company, and only if the contract doesn't rule it out. That's article 19 of the LAU. Before that point, a landlord can't add an improvement charge to your rent unless you agree to it.

When the right does kick in, the increase follows a formula rather than the landlord's view of what the flat is now worth:

• Take the money the landlord actually invested, minus any public grants they received for the work.
• If the work was on the whole building, take only your flat's share, using its cuota de participación (its percentage of the community, written in the property deeds).
• Multiply that by the legal interest rate when the works finished, plus three percentage points. The legal rate is 3.25%, set by the 2023 State Budget law and still applied while Spain's budget stays rolled over, so check it for the year your works end.
• The result is the most the annual rent can go up, and it can never be more than 20% of the rent you're paying at the time.

Here's an example with made-up numbers. Your flat's share of a new lift, after grants, is €4,000. At 3.25% plus 3 points, that's 6.25%, so the rent can rise by €250 a year, about €21 a month. On a rent of €1,200 a month, the 20% cap would be €240 a month, so it doesn't come into play here.

The increase only starts the month after the landlord sends you a written notice, once the works are finished, showing the calculation and enclosing copies of the invoices. A WhatsApp saying "the rent's going up €100 because of the lift" doesn't meet that standard.

Article 19.4 also lets you and the landlord agree improvements and a higher rent at any time, even in year one, without restarting your five-year term. The works have to go beyond what the landlord already has to fix, though. "We'll repair the damp if you pay €80 more" isn't a genuine improvement deal.

¿Cuándo puede el casero subir el alquiler por mejoras?

Solo cuando el contrato haya cumplido cinco años, o siete si el casero es una empresa, y solo si el contrato no lo excluye. Lo dice el artículo 19 de la LAU. Antes de ese momento, el casero no puede añadir a tu alquiler un recargo por mejoras salvo que tú lo aceptes.

Cuando ese derecho sí entra en juego, la subida sigue una fórmula, no lo que el casero crea que vale ahora el piso:

• Se parte del dinero que el casero ha invertido realmente, menos las ayudas públicas que haya recibido para la obra.
• Si la obra afecta a todo el edificio, solo cuenta la parte de tu piso, según su cuota de participación (su porcentaje en la comunidad, que figura en las escrituras).
• Se multiplica por el interés legal del dinero en la fecha en que terminaron las obras, más tres puntos porcentuales. El interés legal es del 3,25%, fijado por la Ley de Presupuestos Generales del Estado de 2023 y todavía aplicable mientras los presupuestos sigan prorrogados, así que compruébalo para el año en que acaben tus obras.
• El resultado es lo máximo que puede subir el alquiler anual, y nunca puede superar el 20% de la renta que pagas en ese momento.

Un ejemplo con cifras inventadas. La parte de tu piso en un ascensor nuevo, descontadas las ayudas, es de 4.000 €. Al 3,25% más 3 puntos, sale un 6,25%, así que el alquiler puede subir 250 € al año, unos 21 € al mes. Con un alquiler de 1.200 € al mes, el tope del 20% serían 240 € al mes, así que aquí no llega a aplicarse.

La subida solo empieza el mes siguiente a que el casero te envíe una notificación por escrito, una vez terminadas las obras, con el cálculo y copias de las facturas. Un WhatsApp diciendo "el alquiler sube 100 € por el ascensor" no cumple ese requisito.

El artículo 19.4 también permite que tú y el casero acordéis mejoras y una renta más alta en cualquier momento, incluso el primer año, sin que vuelva a empezar tu plazo de cinco años. Eso sí, las obras tienen que ir más allá de lo que el casero ya está obligado a arreglar. "Arreglamos las humedades si pagas 80 € más" no es un acuerdo de mejora de verdad.

Коли орендодавець може підняти оренду через покращення?

Лише після того, як договір діє п'ять років, або сім, якщо орендодавець — компанія, і лише якщо договір цього не виключає. Це стаття 19 LAU. До цього моменту орендодавець не може додати до вашої оренди плату за покращення без вашої згоди.

Коли це право все ж настає, підвищення розраховують за формулою, а не за уявленням орендодавця про те, скільки квартира тепер варта:

• Візьміть суму, яку орендодавець фактично вклав, мінус будь-які державні субсидії, отримані на ці роботи.
• Якщо роботи стосувалися всього будинку, беріть лише частку вашої квартири за її cuota de participación (відсотком у спільноті власників, указаним у документах на право власності).
• Помножте це на законну процентну ставку на момент завершення робіт плюс три процентні пункти. Законна ставка становить 3,25 %; її встановив закон про державний бюджет на 2023 рік, і вона досі застосовується, поки бюджет Іспанії залишається пролонгованим, тож перевірте її для року, в якому завершуються ваші роботи.
• Результат — це максимум, на який може зрости річна оренда, і він ніколи не може перевищувати 20 % від оренди, яку ви платите на той момент.

Ось приклад із вигаданими цифрами. Частка вашої квартири у вартості нового ліфта після субсидій становить 4 000 €. 3,25 % плюс 3 пункти дають 6,25 %, тож оренда може зрости на 250 € на рік, тобто приблизно на 21 € на місяць. При оренді 1 200 € на місяць обмеження у 20 % становило б 240 € на місяць, тож тут воно не спрацьовує.

Підвищення починає діяти лише з місяця, наступного після того, як орендодавець, уже після завершення робіт, надішле вам письмове повідомлення з розрахунком і копіями рахунків. Повідомлення у WhatsApp на кшталт «оренда зростає на 100 € через ліфт» цим вимогам не відповідає.

Стаття 19.4 також дозволяє вам з орендодавцем будь-коли, навіть у перший рік, домовитися про покращення й вищу оренду, і при цьому ваш п'ятирічний строк не починається заново. Проте роботи мають виходити за межі того, що орендодавець і так зобов'язаний полагодити. «Ми усунемо вологість, якщо ви платитимете на 80 € більше» — це не справжня угода про покращення.

Wann darf der Vermieter die Miete wegen Verbesserungen erhöhen?

Erst wenn der Vertrag fünf Jahre gelaufen ist, oder sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist, und nur, wenn der Vertrag es nicht ausschließt. So steht es in Artikel 19 des LAU. Vorher darf ein Vermieter keinen Verbesserungszuschlag auf deine Miete aufschlagen, es sei denn, du stimmst zu.

Greift das Recht dann, folgt die Erhöhung einer Formel und nicht der Einschätzung des Vermieters, was die Wohnung jetzt wert ist:

• Nimm das Geld, das der Vermieter tatsächlich investiert hat, abzüglich öffentlicher Zuschüsse, die er für die Arbeiten erhalten hat.
• Betrafen die Arbeiten das ganze Gebäude, nimm nur den Anteil deiner Wohnung, anhand ihrer cuota de participación (ihr prozentualer Anteil an der Gemeinschaft, eingetragen in den Eigentumsurkunden).
• Multipliziere das mit dem gesetzlichen Zinssatz zum Zeitpunkt des Abschlusses der Arbeiten plus drei Prozentpunkte. Der gesetzliche Zinssatz liegt bei 3,25 %, festgelegt durch das Staatshaushaltsgesetz 2023 und weiter angewandt, solange Spaniens Haushalt fortgeschrieben wird. Prüf ihn also für das Jahr, in dem deine Arbeiten enden.
• Das Ergebnis ist der Höchstbetrag, um den die Jahresmiete steigen darf, und er darf nie mehr als 20 % der Miete betragen, die du zu dem Zeitpunkt zahlst.

Hier ein Beispiel mit ausgedachten Zahlen. Der Anteil deiner Wohnung an einem neuen Aufzug beträgt nach Abzug der Zuschüsse 4.000 €. Mit 3,25 % plus 3 Punkte sind das 6,25 %, also darf die Miete um 250 € im Jahr steigen, etwa 21 € im Monat. Bei einer Miete von 1.200 € im Monat läge die 20-%-Grenze bei 240 € im Monat, sie spielt hier also keine Rolle.

Die Erhöhung beginnt erst im Monat, nachdem der Vermieter dir nach Abschluss der Arbeiten eine schriftliche Mitteilung geschickt hat, die die Berechnung zeigt und Kopien der Rechnungen beilegt. Eine WhatsApp-Nachricht wie „die Miete steigt wegen des Aufzugs um 100 €“ erfüllt diesen Standard nicht.

Artikel 19.4 erlaubt dir und dem Vermieter außerdem, Verbesserungen und eine höhere Miete jederzeit zu vereinbaren, sogar im ersten Jahr, ohne dass deine Fünfjahresfrist neu beginnt. Die Arbeiten müssen allerdings über das hinausgehen, was der Vermieter ohnehin reparieren muss. „Wir beheben die Feuchtigkeit, wenn du 80 € mehr zahlst“ ist keine echte Verbesserungsvereinbarung.

Wanneer mag de verhuurder de huur verhogen voor verbeteringen?

Pas als het contract vijf jaar heeft gelopen, of zeven als de verhuurder een bedrijf is, en alleen als het contract het niet uitsluit. Dat staat in artikel 19 van de LAU. Vóór dat moment mag een verhuurder geen toeslag voor verbeteringen aan je huur toevoegen, tenzij je daarmee instemt.

Gaat dat recht wel in, dan volgt de verhoging een formule, niet de mening van de verhuurder over wat de woning nu waard is:

• Neem het bedrag dat de verhuurder werkelijk heeft geïnvesteerd, min eventuele overheidssubsidies die hij voor het werk heeft ontvangen.
• Ging het om werk aan het hele gebouw, neem dan alleen het aandeel van jouw woning, op basis van haar cuota de participación (haar percentage in de vereniging van eigenaars, vastgelegd in de eigendomsakte).
• Vermenigvuldig dat met de wettelijke rente op het moment dat de werkzaamheden klaar waren, plus drie procentpunten. De wettelijke rente is 3,25%, vastgesteld door de begrotingswet 2023 en nog steeds van toepassing zolang de Spaanse begroting wordt verlengd, dus controleer hem voor het jaar waarin jouw werkzaamheden eindigen.
• De uitkomst is het maximum waarmee de jaarhuur omhoog mag, en dat kan nooit meer zijn dan 20% van de huur die je op dat moment betaalt.

Hier een voorbeeld met verzonnen getallen. Het aandeel van jouw woning in een nieuwe lift is na aftrek van subsidies €4.000. Tegen 3,25% plus 3 punten is dat 6,25%, dus de huur mag met €250 per jaar stijgen, ongeveer €21 per maand. Bij een huur van €1.200 per maand zou het plafond van 20% op €240 per maand liggen, dus dat speelt hier geen rol.

De verhoging gaat pas in vanaf de maand nadat de verhuurder je, als de werkzaamheden klaar zijn, een schriftelijke kennisgeving stuurt met de berekening en kopieën van de facturen. Een WhatsApp-bericht met "de huur gaat €100 omhoog vanwege de lift" voldoet daar niet aan.

Artikel 19.4 laat jou en de verhuurder ook op elk moment verbeteringen en een hogere huur afspreken, zelfs in het eerste jaar, zonder dat je termijn van vijf jaar opnieuw begint. De werkzaamheden moeten dan wel verder gaan dan wat de verhuurder toch al moet herstellen. "We verhelpen het vocht als je €80 meer betaalt" is geen echte verbeteringsafspraak.

Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer pour des améliorations ?

Seulement une fois que le contrat a couru cinq ans, ou sept si le propriétaire est une société, et seulement si le contrat ne l’exclut pas. C’est l’article 19 de la LAU. Avant ce délai, le propriétaire ne peut pas ajouter à votre loyer un supplément pour amélioration sans votre accord.

Lorsque ce droit s’applique, l’augmentation suit une formule, et non l’idée que se fait le propriétaire de la nouvelle valeur du logement :

• Prenez la somme réellement investie par le propriétaire, moins les aides publiques qu’il a reçues pour les travaux.
• Si les travaux portaient sur l’ensemble de l’immeuble, ne retenez que la part de votre logement, selon sa cuota de participación (son pourcentage dans la copropriété, inscrit dans l’acte de propriété).
• Multipliez ce montant par le taux d’intérêt légal en vigueur à la fin des travaux, majoré de trois points. Le taux légal est de 3,25 %, fixé par la loi de finances de l’État pour 2023 et toujours appliqué tant que le budget espagnol reste prorogé ; vérifiez-le pour l’année où vos travaux se terminent.
• Le résultat correspond à la hausse maximale du loyer annuel, qui ne peut jamais dépasser 20 % du loyer que vous payez à ce moment-là.

Voici un exemple avec des chiffres fictifs. La part de votre logement dans un nouvel ascenseur, après aides, s’élève à 4 000 €. À 3,25 % plus 3 points, soit 6,25 %, le loyer peut augmenter de 250 € par an, environ 21 € par mois. Pour un loyer de 1 200 € par mois, le plafond de 20 % serait de 240 € par mois : il ne joue donc pas ici.

L’augmentation ne s’applique qu’à partir du mois suivant la notification écrite que le propriétaire vous adresse, une fois les travaux terminés, en détaillant le calcul et en joignant la copie des factures. Un WhatsApp disant « le loyer augmente de 100 € à cause de l’ascenseur » ne répond pas à cette exigence.

L’article 19.4 vous permet aussi, au propriétaire et à vous, de convenir d’améliorations et d’un loyer plus élevé à tout moment, même dès la première année, sans faire repartir de zéro votre durée de cinq ans. Les travaux doivent toutefois aller au-delà de ce que le propriétaire est déjà tenu de réparer. « On répare l’humidité si vous payez 80 € de plus » n’est pas un véritable accord d’amélioration.

Quando il proprietario può aumentare l'affitto per i miglioramenti?

Solo quando il contratto ha compiuto cinque anni, o sette se il proprietario è una società, e solo se il contratto non lo esclude. È l'articolo 19 della LAU. Prima di allora, il proprietario non può aggiungere al tuo affitto un costo per i miglioramenti, a meno che tu non sia d'accordo.

Quando il diritto scatta, l'aumento segue una formula, non l'idea che il proprietario si fa di quanto valga ora l'appartamento:

• Prendi il denaro effettivamente investito dal proprietario, meno gli eventuali contributi pubblici ricevuti per i lavori.
• Se i lavori riguardavano l'intero edificio, prendi solo la quota del tuo appartamento, usando la sua cuota de participación (la sua percentuale nella comunità di condominio, indicata negli atti di proprietà).
• Moltiplica quella cifra per il tasso di interesse legale in vigore alla fine dei lavori, più tre punti percentuali. Il tasso legale è del 3,25%, fissato dalla legge di Bilancio dello Stato 2023 e ancora applicato finché il bilancio spagnolo resta prorogato, quindi verificalo per l'anno in cui finiscono i tuoi lavori.
• Il risultato è l'aumento massimo dell'affitto annuo, e non può mai superare il 20% dell'affitto che stai pagando in quel momento.

Ecco un esempio con numeri inventati. La quota del tuo appartamento per un nuovo ascensore, al netto dei contributi, è di 4.000 €. Al 3,25% più 3 punti fa il 6,25%, quindi l'affitto può salire di 250 € l'anno, circa 21 € al mese. Con un affitto di 1.200 € al mese, il tetto del 20% sarebbe di 240 € al mese, quindi qui non entra in gioco.

L'aumento parte solo dal mese successivo a quello in cui il proprietario ti invia una comunicazione scritta, a lavori finiti, con il calcolo e le copie delle fatture allegate. Un WhatsApp che dice "l'affitto sale di 100 € per l'ascensore" non rispetta questo requisito.

L'articolo 19.4 permette anche a te e al proprietario di concordare miglioramenti e un affitto più alto in qualsiasi momento, anche nel primo anno, senza far ripartire il tuo periodo di cinque anni. I lavori però devono andare oltre ciò che il proprietario è già tenuto a sistemare. "Ripariamo l'umidità se paghi 80 € in più" non è un vero accordo di miglioramento.

När får hyresvärden höja hyran för förbättringar?

Först när kontraktet har löpt i fem år, eller sju om hyresvärden är ett företag, och bara om kontraktet inte utesluter det. Det står i artikel 19 i LAU. Innan dess får hyresvärden inte lägga på ett förbättringstillägg på din hyra om du inte går med på det.

När rätten väl gäller följer höjningen en formel, inte hyresvärdens uppfattning om vad lägenheten är värd nu:

• Ta de pengar hyresvärden faktiskt har investerat, minus eventuella offentliga bidrag de fått för arbetet.
• Om arbetet gällde hela byggnaden räknas bara din lägenhets andel, utifrån dess cuota de participación (dess procentandel i föreningen, som står i fastighetens lagfartshandlingar).
• Multiplicera det med den lagstadgade räntan när arbetena avslutades, plus tre procentenheter. Den lagstadgade räntan är 3,25 %, fastställd i budgetlagen för statsbudgeten 2023 och tillämpas fortfarande så länge Spaniens budget förlängs, så kontrollera den för det år dina arbeten avslutas.
• Resultatet är det mesta årshyran får höjas, och det får aldrig överstiga 20 % av den hyra du betalar vid tillfället.

Här är ett exempel med påhittade siffror. Din lägenhets andel av en ny hiss, efter bidrag, är 4 000 €. Med 3,25 % plus 3 procentenheter blir det 6,25 %, så hyran får höjas med 250 € per år, ungefär 21 € i månaden. Med en hyra på 1 200 € i månaden skulle taket på 20 % vara 240 € i månaden, så det spelar ingen roll här.

Höjningen börjar gälla först månaden efter att hyresvärden, när arbetena är klara, har skickat dig ett skriftligt meddelande som visar beräkningen och bifogar kopior av fakturorna. Ett WhatsApp-meddelande om att "hyran går upp 100 € på grund av hissen" uppfyller inte det kravet.

Artikel 19.4 låter också dig och hyresvärden komma överens om förbättringar och en högre hyra när som helst, även under första året, utan att din femårsperiod börjar om. Arbetena måste dock gå utöver det hyresvärden redan är skyldig att åtgärda. "Vi lagar fukten om du betalar 80 € mer" är ingen verklig förbättringsöverenskommelse.

Can the landlord pass on the community's derrama?

Not by simply forwarding you the bill. When the community of owners votes a derrama (a one-off levy) to pay for a lift or a façade, it's charged to the owners. The LAU only lets a landlord pass building costs to a tenant through a written clause on general expenses, and that clause must state the annual amount at the date you signed (article 20.1).

During the first five years of the contract (seven with a company landlord), that amount can only rise once a year, by agreement, and by no more than double the rent update the law allows (article 20.3). A sudden lift levy doesn't fit that pattern. If your contract has a clause that seems to make you pay for extraordinary works, have it checked; Barcelona's housing offices will look at it for free.

New contracts have a further limit in stressed areas like Barcelona: a new lease can't add charges the previous contract didn't have, such as community fees or taxes passed on for the first time (article 17.6, in the wording set by Royal Decree-law 26/2026).

¿Puede el casero repercutirte la derrama de la comunidad?

No simplemente reenviándote la factura. Cuando la comunidad de propietarios vota una derrama (un pago extraordinario) para pagar un ascensor o la fachada, se carga a los propietarios. La LAU solo permite al casero repercutir gastos del edificio al inquilino mediante una cláusula escrita sobre gastos generales, y esa cláusula tiene que indicar el importe anual en la fecha en que firmaste (artículo 20.1).

Durante los cinco primeros años del contrato (siete si el casero es una empresa), ese importe solo puede subir una vez al año, por acuerdo, y como máximo el doble de la actualización de renta que permite la ley (artículo 20.3). Una derrama repentina por un ascensor no encaja en ese esquema. Si tu contrato tiene una cláusula que parece obligarte a pagar obras extraordinarias, haz que la revisen; las oficinas de vivienda de Barcelona lo miran gratis.

Los contratos nuevos tienen un límite más en zonas tensionadas como Barcelona: un contrato nuevo no puede añadir gastos que el contrato anterior no tenía, como gastos de comunidad o impuestos repercutidos por primera vez (artículo 17.6, en la redacción del Real Decreto-ley 26/2026).

Чи може орендодавець перекласти на вас derrama спільноти власників?

Не просто переславши вам рахунок. Коли спільнота власників голосує за derrama (одноразовий збір) на ліфт чи фасад, його нараховують власникам. LAU дозволяє орендодавцю перекладати витрати на будинок на орендаря лише через письмове положення про загальні витрати, і в цьому положенні має бути вказана річна сума на дату підписання (стаття 20.1).

Протягом перших п'яти років договору (семи, якщо орендодавець — компанія) ця сума може зростати лише раз на рік, за домовленістю, і не більше ніж удвічі від дозволеного законом оновлення оренди (стаття 20.3). Раптовий збір на ліфт у цю схему не вписується. Якщо у вашому договорі є положення, яке нібито змушує вас платити за надзвичайні роботи, дайте його перевірити; житлові офіси Барселони зроблять це безкоштовно.

Для нових договорів у напружених зонах, як-от Барселона, є додаткове обмеження: новий договір не може додавати платежі, яких не було в попередньому, наприклад внески спільноти чи податки, які вперше перекладають на орендаря (стаття 17.6 у редакції Королівського декрету-закону 26/2026).

Darf der Vermieter die derrama der Gemeinschaft weitergeben?

Nicht, indem er dir einfach die Rechnung weiterleitet. Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine derrama (eine einmalige Umlage), um einen Aufzug oder eine Fassade zu bezahlen, wird sie den Eigentümern berechnet. Das LAU erlaubt einem Vermieter nur, Gebäudekosten über eine schriftliche Klausel zu allgemeinen Nebenkosten an einen Mieter weiterzugeben, und diese Klausel muss den Jahresbetrag zum Zeitpunkt deiner Unterschrift angeben (Artikel 20.1).

In den ersten fünf Jahren des Vertrags (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter) darf dieser Betrag nur einmal im Jahr steigen, per Vereinbarung und um höchstens das Doppelte der gesetzlich zulässigen Mietanpassung (Artikel 20.3). Eine plötzliche Aufzugsumlage passt nicht in dieses Muster. Enthält dein Vertrag eine Klausel, die dich scheinbar für außerordentliche Arbeiten zahlen lässt, lass sie prüfen; die Wohnungsämter Barcelonas sehen sie sich kostenlos an.

Für neue Verträge gilt in angespannten Gebieten wie Barcelona eine weitere Grenze: Ein neuer Mietvertrag darf keine Kosten hinzufügen, die der vorherige Vertrag nicht hatte, etwa erstmals weitergegebene Gemeinschaftsgebühren oder Steuern (Artikel 17.6, in der Fassung des Königlichen Gesetzesdekrets 26/2026).

Mag de verhuurder de derrama van de vereniging van eigenaars doorberekenen?

Niet door je simpelweg de rekening door te sturen. Als de vereniging van eigenaars een derrama (een eenmalige heffing) vaststelt om een lift of een gevel te betalen, komt die voor rekening van de eigenaars. De LAU staat een verhuurder alleen toe gebouwkosten aan een huurder door te berekenen via een schriftelijke clausule over algemene kosten, en die clausule moet het jaarbedrag vermelden op de datum waarop je tekende (artikel 20.1).

Tijdens de eerste vijf jaar van het contract (zeven bij een verhuurder die een bedrijf is) mag dat bedrag maar één keer per jaar stijgen, in onderling overleg, en met niet meer dan het dubbele van de huuraanpassing die de wet toestaat (artikel 20.3). Een plotselinge heffing voor een lift past niet in dat patroon. Staat er in je contract een clausule die je lijkt te laten betalen voor buitengewone werkzaamheden, laat die dan controleren; de woonloketten van Barcelona bekijken hem gratis.

Voor nieuwe contracten geldt in gespannen gebieden zoals Barcelona nog een extra grens: een nieuw huurcontract mag geen kosten toevoegen die het vorige contract niet had, zoals servicekosten van de vereniging van eigenaars of belastingen die voor het eerst worden doorberekend (artikel 17.6, in de tekst zoals vastgesteld door koninklijk wetsdecreet 26/2026).

Le propriétaire peut-il vous répercuter la derrama de la copropriété ?

Pas en vous transférant simplement la facture. Lorsque la copropriété vote une derrama (un appel de fonds exceptionnel) pour financer un ascenseur ou une façade, celle-ci est à la charge des copropriétaires. La LAU ne permet au propriétaire de répercuter les charges de l’immeuble sur le locataire qu’au moyen d’une clause écrite sur les charges générales, et cette clause doit indiquer le montant annuel à la date de signature (article 20.1).

Pendant les cinq premières années du contrat (sept si le propriétaire est une société), ce montant ne peut augmenter qu’une fois par an, d’un commun accord, et pas plus du double de la révision de loyer autorisée par la loi (article 20.3). Un appel de fonds soudain pour un ascenseur n’entre pas dans ce cadre. Si votre contrat contient une clause qui semble vous faire payer des travaux extraordinaires, faites-la vérifier ; les bureaux du logement de Barcelone l’examineront gratuitement.

Les nouveaux contrats sont soumis à une limite supplémentaire dans les zones tendues comme Barcelone : un nouveau bail ne peut pas ajouter de charges que le contrat précédent ne prévoyait pas, comme des charges de copropriété ou des taxes répercutées pour la première fois (article 17.6, dans la rédaction issue du décret-loi royal 26/2026).

Il proprietario può scaricare su di te la derrama della comunità?

Non semplicemente girandoti il conto. Quando la comunità dei proprietari vota una derrama (un contributo straordinario una tantum) per pagare un ascensore o una facciata, la spesa è a carico dei proprietari. La LAU permette al proprietario di trasferire i costi dell'edificio all'inquilino solo tramite una clausola scritta sulle spese generali, e quella clausola deve indicare l'importo annuo alla data della firma (articolo 20.1).

Durante i primi cinque anni del contratto (sette se il proprietario è una società), quell'importo può aumentare solo una volta l'anno, per accordo, e non oltre il doppio dell'aggiornamento dell'affitto consentito dalla legge (articolo 20.3). Un contributo improvviso per l'ascensore non rientra in questo schema. Se il tuo contratto ha una clausola che sembra farti pagare lavori straordinari, falla controllare: gli uffici per la casa di Barcellona la esaminano gratis.

Per i nuovi contratti c'è un limite ulteriore nelle aree sotto pressione come Barcellona: un nuovo contratto non può aggiungere spese che il contratto precedente non prevedeva, come quote condominiali o tasse trasferite per la prima volta (articolo 17.6, nella formulazione stabilita dal Real Decreto-legge 26/2026).

Får hyresvärden föra över föreningens derrama på dig?

Inte genom att bara skicka vidare räkningen. När ägarföreningen röstar igenom en derrama (en engångsavgift) för att betala en hiss eller en fasad debiteras den ägarna. LAU låter bara en hyresvärd föra över byggnadens kostnader på en hyresgäst genom en skriftlig klausul om allmänna kostnader, och den klausulen måste ange årsbeloppet vid den dag du skrev på (artikel 20.1).

Under kontraktets första fem år (sju om hyresvärden är ett företag) får det beloppet bara höjas en gång per år, genom överenskommelse, och med högst det dubbla av den hyresjustering lagen tillåter (artikel 20.3). En plötslig hissavgift passar inte in i det mönstret. Om ditt kontrakt har en klausul som verkar göra dig betalningsskyldig för extraordinära arbeten, låt någon granska den; Barcelonas bostadskontor tittar på den gratis.

Nya kontrakt har ytterligare en gräns i ansträngda områden som Barcelona: ett nytt hyresavtal får inte lägga till avgifter som det föregående kontraktet inte hade, till exempel föreningsavgifter eller skatter som förs över för första gången (artikel 17.6, i den lydelse som fastställts genom kungligt lagdekret 26/2026).

Do you get a rent reduction while works drag on?

Yes, when the works take part of your home away from you. The rules depend on what kind of works they are.

• Repairs lasting more than 20 days. Your rent has to drop in proportion to the part of the flat you can't use (article 21.2). Lose the use of a bedroom for two months, and you have a case for a cut that reflects that room's share of the flat for those months.
• Improvements you put up with. You get a proportional reduction for the part of the flat you lose, and the landlord also has to cover expenses the works force on you (article 22.3), such as storing furniture.
• Works that make the flat uninhabitable. If repairs, or works ordered by the council or another authority, leave the flat unliveable, you can suspend the contract, which freezes both the term and your rent until they finish. Or you can end the contract with no penalty (article 26).

The harder case is scaffolding on the façade, months of drilling and a terrace you can't step onto. Noise and dust alone rarely justify a reduction, because you still have the whole flat. Losing the terrace or the light in a room is more arguable. There's no fixed tariff for it, so photograph everything, keep dates, and talk to a professional before you pay less on your own.

Never just stop paying or deduct an amount you've picked yourself without advice. Unpaid rent is grounds for eviction even when you feel the works justify it. Agree the reduction in writing, or get advice first.

¿Te rebajan el alquiler mientras las obras se eternizan?

Sí, cuando las obras te privan de parte de tu vivienda. Las reglas dependen del tipo de obra.

• Reparaciones que duran más de 20 días. El alquiler tiene que bajar en proporción a la parte del piso que no puedes usar (artículo 21.2). Si pierdes el uso de un dormitorio durante dos meses, tienes argumentos para una rebaja que refleje lo que supone esa habitación en el piso durante esos meses.
• Mejoras que soportas. Tienes derecho a una reducción proporcional por la parte del piso que pierdes, y el casero también tiene que cubrir los gastos que te causen las obras (artículo 22.3), como guardar muebles.
• Obras que dejan el piso inhabitable. Si las reparaciones, o las obras ordenadas por el ayuntamiento u otra autoridad, hacen que el piso no se pueda habitar, puedes suspender el contrato, lo que congela tanto el plazo como el alquiler hasta que terminen. O puedes resolver el contrato sin penalización (artículo 26).

El caso más difícil es el del andamio en la fachada, meses de taladros y una terraza a la que no puedes salir. El ruido y el polvo por sí solos rara vez justifican una rebaja, porque sigues teniendo todo el piso. Perder la terraza o la luz de una habitación es más discutible. No hay una tarifa fija, así que fotografíalo todo, apunta fechas y habla con un profesional antes de pagar menos por tu cuenta.

Nunca dejes de pagar ni descuentes una cantidad que hayas decidido tú sin asesorarte. El impago del alquiler es causa de desahucio aunque creas que las obras lo justifican. Acuerda la rebaja por escrito o pide asesoramiento antes.

Чи знижується оренда, поки роботи затягуються?

Так, якщо роботи позбавляють вас частини житла. Правила залежать від того, які це роботи.

• Ремонт, що триває понад 20 днів. Ваша оренда має знизитися пропорційно до частини квартири, якою ви не можете користуватися (стаття 21.2). Якщо ви на два місяці втрачаєте спальню, у вас є підстави для зниження, що відповідає частці цієї кімнати в квартирі за ці місяці.
• Покращення, які ви терпите. Ви отримуєте пропорційне зниження за частину квартири, яку втрачаєте, а орендодавець також має покрити витрати, яких вас змушують зазнати роботи (стаття 22.3), наприклад зберігання меблів.
• Роботи, через які квартира стає непридатною для життя. Якщо ремонт або роботи, призначені мерією чи іншим органом влади, роблять квартиру непридатною для життя, ви можете призупинити договір, що заморожує і його строк, і вашу оренду до завершення робіт. Або ж можете розірвати договір без жодних штрафів (стаття 26).

Складніший випадок — риштування на фасаді, місяці свердління й тераса, на яку не можна вийти. Сам по собі шум і пил рідко виправдовують зниження, бо вся квартира залишається у вашому розпорядженні. Втрата тераси чи світла в кімнаті — аргумент сильніший. Фіксованого тарифу на це немає, тож фотографуйте все, записуйте дати й поговоріть із фахівцем, перш ніж самостійно платити менше.

Ніколи просто не припиняйте платити й не віднімайте самостійно обрану суму без консультації. Несплачена оренда є підставою для виселення, навіть якщо вам здається, що роботи це виправдовують. Погодьте зниження письмово або спершу отримайте консультацію.

Bekommst du eine Mietminderung, wenn sich die Arbeiten hinziehen?

Ja, wenn die Arbeiten dir einen Teil deiner Wohnung wegnehmen. Die Regeln hängen davon ab, um welche Art von Arbeiten es sich handelt.

• Reparaturen, die länger als 20 Tage dauern. Deine Miete muss im Verhältnis zum Teil der Wohnung sinken, den du nicht nutzen kannst (Artikel 21.2). Kannst du zwei Monate lang ein Schlafzimmer nicht nutzen, hast du gute Argumente für eine Minderung, die dem Anteil dieses Zimmers an der Wohnung für diese Monate entspricht.
• Verbesserungen, die du duldest. Du bekommst eine anteilige Minderung für den Teil der Wohnung, den du verlierst, und der Vermieter muss außerdem Auslagen übernehmen, die dir durch die Arbeiten entstehen (Artikel 22.3), etwa für die Einlagerung von Möbeln.
• Arbeiten, die die Wohnung unbewohnbar machen. Machen Reparaturen oder von der Stadt oder einer anderen Behörde angeordnete Arbeiten die Wohnung unbewohnbar, kannst du den Vertrag aussetzen, wodurch sowohl die Laufzeit als auch deine Miete bis zum Ende der Arbeiten ruhen. Oder du kannst den Vertrag ohne Vertragsstrafe beenden (Artikel 26).

Schwieriger ist der Fall mit Gerüst an der Fassade, monatelangem Bohren und einer Terrasse, die du nicht betreten kannst. Lärm und Staub allein rechtfertigen selten eine Minderung, weil du ja noch die ganze Wohnung hast. Der Verlust der Terrasse oder des Lichts in einem Zimmer ist eher vertretbar. Dafür gibt es keinen festen Satz, also fotografiere alles, notiere Daten und sprich mit einer Fachperson, bevor du eigenmächtig weniger zahlst.

Stell niemals einfach die Zahlungen ein und zieh keinen selbst gewählten Betrag ab, ohne dich beraten zu lassen. Unbezahlte Miete ist ein Räumungsgrund, auch wenn du findest, dass die Arbeiten das rechtfertigen. Vereinbare die Minderung schriftlich oder lass dich vorher beraten.

Krijg je huurverlaging als werkzaamheden blijven aanslepen?

Ja, als de werkzaamheden je een deel van je woning afnemen. De regels hangen af van het soort werkzaamheden.

• Reparaties die langer dan 20 dagen duren. Je huur moet omlaag naar verhouding van het deel van de woning dat je niet kunt gebruiken (artikel 21.2). Kun je twee maanden een slaapkamer niet gebruiken, dan heb je een goede zaak voor een verlaging die het aandeel van die kamer in de woning over die maanden weerspiegelt.
• Verbeteringen die je duldt. Je krijgt een evenredige verlaging voor het deel van de woning dat je kwijt bent, en de verhuurder moet ook de kosten dekken die de werkzaamheden je opleggen (artikel 22.3), zoals het opslaan van meubels.
• Werkzaamheden die de woning onbewoonbaar maken. Als reparaties, of werkzaamheden opgelegd door de gemeente of een andere overheid, de woning onbewoonbaar maken, kun je het contract opschorten, waardoor zowel de looptijd als je huur bevriezen tot ze klaar zijn. Of je kunt het contract zonder boete beëindigen (artikel 26).

Lastiger is het geval van een steiger tegen de gevel, maandenlang boren en een terras waar je niet op kunt. Geluid en stof alleen rechtvaardigen zelden een verlaging, omdat je nog steeds de hele woning hebt. Het verlies van het terras of van het licht in een kamer is beter te verdedigen. Er bestaat geen vast tarief voor, dus fotografeer alles, noteer data en praat met een professional voordat je op eigen houtje minder betaalt.

Stop nooit zomaar met betalen en trek nooit zonder advies een zelfgekozen bedrag af. Achterstallige huur is een grond voor uitzetting, ook als je vindt dat de werkzaamheden het rechtvaardigen. Leg de verlaging schriftelijk vast, of win eerst advies in.

Avez-vous droit à une baisse de loyer quand les travaux s’éternisent ?

Oui, lorsque les travaux vous privent d’une partie de votre logement. Les règles dépendent du type de travaux.

• Réparations de plus de 20 jours. Votre loyer doit baisser au prorata de la partie du logement que vous ne pouvez pas utiliser (article 21.2). Si vous perdez l’usage d’une chambre pendant deux mois, vous pouvez prétendre à une réduction correspondant à la part de cette pièce dans le logement pour ces mois-là.
• Améliorations que vous supportez. Vous obtenez une réduction proportionnelle à la partie du logement dont vous êtes privé, et le propriétaire doit aussi prendre en charge les frais que les travaux vous occasionnent (article 22.3), comme le garde-meubles.
• Travaux qui rendent le logement inhabitable. Si des réparations, ou des travaux ordonnés par la mairie ou une autre autorité, rendent le logement inhabitable, vous pouvez suspendre le contrat, ce qui gèle à la fois sa durée et votre loyer jusqu’à la fin des travaux. Vous pouvez aussi résilier le contrat sans pénalité (article 26).

Le cas le plus délicat, c’est l’échafaudage sur la façade, des mois de perceuse et une terrasse sur laquelle vous ne pouvez pas mettre le pied. Le bruit et la poussière seuls justifient rarement une réduction, car vous disposez toujours de l’ensemble du logement. La perte de la terrasse ou de la lumière dans une pièce se défend mieux. Il n’existe pas de barème fixe, alors photographiez tout, notez les dates et parlez-en à un professionnel avant de payer moins de votre propre initiative.

N’arrêtez jamais simplement de payer et ne déduisez jamais un montant choisi par vous-même sans conseil. Un loyer impayé est un motif d’expulsion, même si vous estimez que les travaux le justifient. Convenez de la réduction par écrit, ou faites-vous conseiller d’abord.

Hai diritto a una riduzione dell'affitto se i lavori vanno per le lunghe?

Sì, quando i lavori ti tolgono una parte della casa. Le regole dipendono dal tipo di lavori.

• Riparazioni che durano più di 20 giorni. L'affitto deve scendere in proporzione alla parte dell'appartamento che non puoi usare (articolo 21.2). Se perdi l'uso di una camera per due mesi, hai buone ragioni per chiedere una riduzione che rifletta la quota di quella stanza sull'appartamento per quei mesi.
• Miglioramenti che sopporti. Ottieni una riduzione proporzionale per la parte dell'appartamento che perdi, e il proprietario deve anche coprire le spese che i lavori ti costringono a sostenere (articolo 22.3), come il deposito dei mobili.
• Lavori che rendono l'appartamento inabitabile. Se le riparazioni, o i lavori ordinati dal comune o da un'altra autorità, rendono l'appartamento invivibile, puoi sospendere il contratto, il che congela sia la durata sia il tuo affitto fino alla fine dei lavori. Oppure puoi risolvere il contratto senza penali (articolo 26).

Il caso più difficile sono i ponteggi sulla facciata, mesi di trapani e un terrazzo su cui non puoi mettere piede. Il rumore e la polvere da soli raramente giustificano una riduzione, perché hai ancora tutto l'appartamento. La perdita del terrazzo o della luce in una stanza è un argomento più sostenibile. Non esiste una tariffa fissa, quindi fotografa tutto, annota le date e parla con un professionista prima di pagare meno di tua iniziativa.

Non smettere mai semplicemente di pagare e non detrarre una cifra scelta da te senza un parere. L'affitto non pagato è motivo di sfratto anche quando ritieni che i lavori lo giustifichino. Concorda la riduzione per iscritto, oppure fatti consigliare prima.

Får du hyressänkning medan arbetena drar ut på tiden?

Ja, när arbetena tar ifrån dig en del av ditt hem. Reglerna beror på vilken sorts arbeten det är.

• Reparationer som pågår mer än 20 dagar. Din hyra måste sänkas i proportion till den del av lägenheten du inte kan använda (artikel 21.2). Kan du inte använda ett sovrum på två månader har du grund för en sänkning som motsvarar rummets andel av lägenheten under de månaderna.
• Förbättringar som du står ut med. Du får en proportionell sänkning för den del av lägenheten du förlorar, och hyresvärden måste också stå för utgifter som arbetena tvingar på dig (artikel 22.3), till exempel magasinering av möbler.
• Arbeten som gör lägenheten obeboelig. Om reparationer, eller arbeten som kommunen eller en annan myndighet har beordrat, gör lägenheten omöjlig att bo i kan du skjuta upp kontraktet, vilket fryser både avtalstiden och din hyra tills de är klara. Eller så kan du säga upp kontraktet utan straffavgift (artikel 26).

Det svårare fallet är byggställningar på fasaden, månader av borrande och en terrass du inte kan gå ut på. Buller och damm räcker sällan ensamt för en sänkning, eftersom du fortfarande har hela lägenheten. Att förlora terrassen eller ljuset i ett rum är lättare att argumentera för. Det finns ingen fast taxa för det, så fotografera allt, notera datum och prata med en expert innan du på eget bevåg betalar mindre.

Sluta aldrig bara betala och dra inte av ett belopp du själv har valt utan att ta råd. Obetald hyra är grund för vräkning även när du tycker att arbetena motiverar det. Kom överens om sänkningen skriftligen, eller ta råd först.

How much notice do you get for improvement works?

At least three months, in writing, for improvements inside your flat. Article 22.2 says the notice has to give the nature of the works, the start date, how long they'll last and the expected cost.

From that notice you have one month to decide to leave instead. The landlord can only block this if the works don't affect your home, or affect it only in a minor way. If you choose to leave, the contract ends two months later, and the works can't start in the meantime. It's worth knowing about if a full renovation is planned while you're living there.

Works on the shared parts of the building are decided by the community of owners, not your landlord, so you won't get this formal notice for them. Your rights to a rent cut still apply if they take away part of your home.

¿Con cuánta antelación te tienen que avisar de las obras de mejora?

Al menos tres meses, por escrito, para mejoras dentro de tu piso. El artículo 22.2 dice que la notificación tiene que indicar la naturaleza de las obras, la fecha de inicio, cuánto durarán y su coste previsto.

Desde esa notificación tienes un mes para decidir irte. El casero solo puede impedirlo si las obras no afectan a tu vivienda o la afectan de forma mínima. Si decides irte, el contrato termina dos meses después, y las obras no pueden empezar mientras tanto. Conviene saberlo si se plantea una reforma integral mientras vives allí.

Las obras en las zonas comunes del edificio las decide la comunidad de propietarios, no tu casero, así que para ellas no recibirás esta notificación formal. Tus derechos a una rebaja del alquiler siguen aplicándose si te quitan parte de tu vivienda.

За скільки часу вас мають попередити про роботи з покращення?

Щонайменше за три місяці, письмово, якщо йдеться про покращення всередині вашої квартири. Стаття 22.2 каже, що в повідомленні мають бути вказані характер робіт, дата початку, тривалість і очікувана вартість.

Від цього повідомлення у вас є один місяць, щоб натомість вирішити виїхати. Орендодавець може цьому завадити лише тоді, коли роботи не зачіпають вашого житла або зачіпають його незначно. Якщо ви вирішите виїхати, договір припиняється через два місяці, і до того часу роботи не можуть початися. Це варто знати, якщо повний ремонт планують, поки ви там живете.

Про роботи в спільних частинах будинку вирішує спільнота власників, а не ваш орендодавець, тож такого офіційного повідомлення щодо них ви не отримаєте. Ваше право на зниження оренди все одно діє, якщо вони позбавляють вас частини житла.

Wie früh musst du über Verbesserungsarbeiten informiert werden?

Mindestens drei Monate vorher, schriftlich, bei Verbesserungen innerhalb deiner Wohnung. Laut Artikel 22.2 muss die Mitteilung die Art der Arbeiten, den Beginn, die Dauer und die voraussichtlichen Kosten nennen.

Ab dieser Mitteilung hast du einen Monat Zeit, dich stattdessen für den Auszug zu entscheiden. Der Vermieter kann das nur verhindern, wenn die Arbeiten deine Wohnung nicht oder nur geringfügig betreffen. Entscheidest du dich für den Auszug, endet der Vertrag zwei Monate später, und die Arbeiten dürfen in der Zwischenzeit nicht beginnen. Gut zu wissen, wenn eine Komplettsanierung geplant ist, während du dort wohnst.

Über Arbeiten an den Gemeinschaftsteilen des Gebäudes entscheidet die Eigentümergemeinschaft, nicht dein Vermieter, daher bekommst du dafür keine solche formelle Mitteilung. Deine Rechte auf Mietminderung gelten trotzdem, wenn sie dir einen Teil deiner Wohnung wegnehmen.

Hoeveel opzegtermijn krijg je voor verbeteringswerkzaamheden?

Minstens drie maanden, schriftelijk, voor verbeteringen in je woning. Artikel 22.2 zegt dat de kennisgeving de aard van de werkzaamheden, de startdatum, de duur en de verwachte kosten moet vermelden.

Vanaf die kennisgeving heb je een maand om te besluiten in plaats daarvan te vertrekken. De verhuurder kan dat alleen tegenhouden als de werkzaamheden je woning niet raken, of slechts in geringe mate. Kies je ervoor te vertrekken, dan eindigt het contract twee maanden later, en de werkzaamheden mogen in de tussentijd niet beginnen. Goed om te weten als er een volledige renovatie gepland is terwijl je er woont.

Over werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw beslist de vereniging van eigenaars, niet je verhuurder, dus daarvoor krijg je deze formele kennisgeving niet. Je recht op huurverlaging blijft wel gelden als ze je een deel van je woning afnemen.

De quel préavis bénéficiez-vous pour des travaux d’amélioration ?

Au moins trois mois, par écrit, pour des améliorations à l’intérieur de votre logement. L’article 22.2 prévoit que la notification doit indiquer la nature des travaux, leur date de début, leur durée et leur coût prévisible.

À compter de cette notification, vous disposez d’un mois pour décider de partir à la place. Le propriétaire ne peut s’y opposer que si les travaux n’affectent pas votre logement, ou ne l’affectent que de façon mineure. Si vous choisissez de partir, le contrat prend fin deux mois plus tard, et les travaux ne peuvent pas commencer entre-temps. Bon à savoir si une rénovation complète est prévue pendant que vous y habitez.

Les travaux sur les parties communes de l’immeuble sont décidés par la copropriété, et non par votre propriétaire ; vous ne recevrez donc pas cette notification formelle pour ceux-ci. Votre droit à une baisse de loyer s’applique néanmoins s’ils vous privent d’une partie de votre logement.

Con quanto preavviso devi essere informato dei lavori di miglioramento?

Almeno tre mesi, per iscritto, per i miglioramenti all'interno del tuo appartamento. L'articolo 22.2 dice che la comunicazione deve indicare la natura dei lavori, la data di inizio, la durata prevista e il costo stimato.

Da quella comunicazione hai un mese per decidere di andartene. Il proprietario può impedirlo solo se i lavori non toccano la tua casa, o la toccano solo in modo marginale. Se scegli di andartene, il contratto termina due mesi dopo, e nel frattempo i lavori non possono iniziare. È bene saperlo se è prevista una ristrutturazione completa mentre ci vivi.

I lavori sulle parti comuni dell'edificio li decide la comunità dei proprietari, non il tuo proprietario, quindi per quelli non riceverai questa comunicazione formale. Il tuo diritto a una riduzione dell'affitto vale comunque se ti tolgono una parte della casa.

Hur lång framförhållning får du inför förbättringsarbeten?

Minst tre månader, skriftligen, för förbättringar inne i din lägenhet. Artikel 22.2 säger att meddelandet måste ange arbetenas art, startdatum, hur länge de ska pågå och den beräknade kostnaden.

Från det meddelandet har du en månad på dig att i stället välja att flytta. Hyresvärden kan bara stoppa det om arbetena inte påverkar ditt hem, eller bara påverkar det marginellt. Om du väljer att flytta upphör kontraktet två månader senare, och arbetena får inte börja under tiden. Det är bra att känna till om en totalrenovering planeras medan du bor där.

Arbeten på byggnadens gemensamma delar beslutas av ägarföreningen, inte av din hyresvärd, så för dem får du inte det här formella meddelandet. Din rätt till hyressänkning gäller ändå om de tar ifrån dig en del av ditt hem.

What if the works leave damage in your flat?

The landlord has to fix it. Since 1 October 2026, you have a faster route if it affects habitability, safety or health, like water coming in after roof works or a crack that opens up inside. Under the new article 21.5 of the LAU, you can send the landlord a written request with a reasonable quote attached. They have 15 calendar days to accept it, propose another repair or do the work.

If the 15 days pass with no answer, or they refuse without good reason, you can have the repair done and take the cost off future rent, as long as the cost is reasonable and you keep the paperwork. A burofax is the safest way to send the request, because it proves what you sent and when. For who fixes what day to day, see our guide to repairs in a Barcelona rental.

This rule came in with Royal Decree-law 26/2026, in force from 1 October 2026. A royal decree-law has to be validated by Congress within 30 days or it lapses, so check the current position with a professional before relying on it.

¿Y si las obras dejan daños en tu piso?

El casero tiene que arreglarlos. Desde el 1 de octubre de 2026 tienes una vía más rápida si afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salud, como agua que entra tras unas obras en el tejado o una grieta que se abre por dentro. Según el nuevo artículo 21.5 de la LAU, puedes enviar al casero una solicitud por escrito con un presupuesto razonable adjunto. Tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacer la obra.

Si pasan los 15 días sin respuesta, o se niega sin un motivo justificado, puedes encargar la reparación y descontar el coste de los alquileres siguientes, siempre que el coste sea razonable y guardes los justificantes. Un burofax es la forma más segura de enviar la solicitud, porque acredita qué enviaste y cuándo. Para saber quién arregla qué en el día a día, consulta nuestra guía sobre reparaciones en un piso de alquiler en Barcelona.

Esta norma llegó con el Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026. Un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en un plazo de 30 días o decae, así que comprueba la situación actual con un profesional antes de contar con ella.

Що, як роботи залишили пошкодження у вашій квартирі?

Орендодавець має їх усунути. З 1 жовтня 2026 року у вас є швидший шлях, якщо пошкодження впливає на придатність для життя, безпеку чи здоров'я, як-от вода, що просочується після робіт на даху, або тріщина, що з'являється всередині. Згідно з новою статтею 21.5 LAU ви можете надіслати орендодавцю письмовий запит із доданим обґрунтованим кошторисом. У нього є 15 календарних днів, щоб погодити його, запропонувати інший ремонт або виконати роботу.

Якщо 15 днів минуть без відповіді або він відмовить без поважної причини, ви можете замовити ремонт самі й відняти його вартість від майбутньої оренди, якщо вартість обґрунтована і ви зберігаєте документи. Найнадійніше надіслати запит через burofax, бо він доводить, що саме й коли ви надіслали. Про те, хто що лагодить у повсякденному житті, читайте в нашому посібнику про ремонт в орендованому житлі в Барселоні.

Це правило запровадив Королівський декрет-закон 26/2026, чинний з 1 жовтня 2026 року. Королівський декрет-закон має бути схвалений Конгресом протягом 30 днів, інакше він втрачає чинність, тож перш ніж на нього покладатися, уточніть поточну ситуацію у фахівця.

Was, wenn die Arbeiten Schäden in deiner Wohnung hinterlassen?

Der Vermieter muss sie beheben. Seit dem 1. Oktober 2026 gibt es einen schnelleren Weg, wenn Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Gesundheit betroffen sind, etwa wenn nach Dacharbeiten Wasser eindringt oder sich innen ein Riss öffnet. Nach dem neuen Artikel 21.5 des LAU kannst du dem Vermieter eine schriftliche Aufforderung mit einem angemessenen Kostenvoranschlag schicken. Er hat 15 Kalendertage Zeit, ihn anzunehmen, eine andere Reparatur vorzuschlagen oder die Arbeiten auszuführen.

Verstreichen die 15 Tage ohne Antwort oder lehnt er ohne triftigen Grund ab, kannst du die Reparatur ausführen lassen und die Kosten von künftigen Mieten abziehen, sofern die Kosten angemessen sind und du die Belege aufbewahrst. Ein burofax ist der sicherste Weg, die Aufforderung zu verschicken, weil es nachweist, was du wann geschickt hast. Wer im Alltag was repariert, erklärt unser Ratgeber zu Reparaturen in einer Mietwohnung in Barcelona.

Diese Regel kam mit dem Königlichen Gesetzesdekret 26/2026, in Kraft seit dem 1. Oktober 2026. Ein königliches Gesetzesdekret muss innerhalb von 30 Tagen vom Kongress bestätigt werden, sonst verfällt es. Prüf also den aktuellen Stand mit einer Fachperson, bevor du dich darauf verlässt.

Wat als de werkzaamheden schade in je woning achterlaten?

De verhuurder moet die herstellen. Sinds 1 oktober 2026 heb je een snellere route als het de bewoonbaarheid, veiligheid of gezondheid raakt, zoals water dat binnenkomt na werk aan het dak of een scheur die binnen openspringt. Volgens het nieuwe artikel 21.5 van de LAU kun je de verhuurder een schriftelijk verzoek sturen met een redelijke offerte als bijlage. Die heeft dan 15 kalenderdagen om de offerte te accepteren, een andere reparatie voor te stellen of het werk uit te voeren.

Verstrijken de 15 dagen zonder antwoord, of weigert de verhuurder zonder goede reden, dan kun je de reparatie laten uitvoeren en de kosten van toekomstige huur aftrekken, zolang de kosten redelijk zijn en je de papieren bewaart. Een burofax is de veiligste manier om het verzoek te versturen, omdat die bewijst wat je hebt gestuurd en wanneer. Wie dagelijks wat herstelt, lees je in onze gids over reparaties in een huurwoning in Barcelona.

Deze regel is ingevoerd met koninklijk wetsdecreet 26/2026, van kracht sinds 1 oktober 2026. Een koninklijk wetsdecreet moet binnen 30 dagen door het Congres worden bekrachtigd, anders vervalt het, dus controleer de actuele stand van zaken bij een professional voordat je erop vertrouwt.

Et si les travaux causent des dégâts dans votre logement ?

Le propriétaire doit les réparer. Depuis le 1er octobre 2026, vous disposez d’une voie plus rapide si les dégâts touchent à l’habitabilité, à la sécurité ou à la santé, comme une infiltration d’eau après des travaux de toiture ou une fissure qui s’ouvre à l’intérieur. En vertu du nouvel article 21.5 de la LAU, vous pouvez adresser au propriétaire une demande écrite accompagnée d’un devis raisonnable. Il dispose de 15 jours calendaires pour l’accepter, proposer une autre réparation ou effectuer les travaux.

Si les 15 jours s’écoulent sans réponse, ou s’il refuse sans motif valable, vous pouvez faire réaliser la réparation et en déduire le coût des loyers à venir, à condition que ce coût soit raisonnable et que vous conserviez les justificatifs. Le burofax est le moyen le plus sûr d’envoyer la demande, car il prouve ce que vous avez envoyé et quand. Pour savoir qui répare quoi au quotidien, consultez notre guide sur les réparations dans une location à Barcelone.

Cette règle a été introduite par le décret-loi royal 26/2026, en vigueur depuis le 1er octobre 2026. Un décret-loi royal doit être validé par le Congrès dans un délai de 30 jours, faute de quoi il devient caduc ; vérifiez donc la situation actuelle auprès d’un professionnel avant de vous en prévaloir.

E se i lavori lasciano danni nel tuo appartamento?

Il proprietario deve ripararli. Dal 1° ottobre 2026 hai una strada più rapida se il danno riguarda l'abitabilità, la sicurezza o la salute, come acqua che entra dopo i lavori sul tetto o una crepa che si apre all'interno. In base al nuovo articolo 21.5 della LAU, puoi inviare al proprietario una richiesta scritta con allegato un preventivo ragionevole. Ha 15 giorni di calendario per accettarlo, proporre un'altra riparazione o eseguire i lavori.

Se passano i 15 giorni senza risposta, o se rifiuta senza un motivo valido, puoi far eseguire la riparazione e scalarne il costo dagli affitti futuri, purché il costo sia ragionevole e tu conservi la documentazione. Il burofax è il modo più sicuro per inviare la richiesta, perché prova cosa hai inviato e quando. Per chi ripara cosa nella vita di tutti i giorni, leggi la nostra guida sulle riparazioni in un appartamento in affitto a Barcellona.

Questa norma è arrivata con il Real Decreto-legge 26/2026, in vigore dal 1° ottobre 2026. Un real decreto-legge deve essere convalidato dal Congresso entro 30 giorni, altrimenti decade, quindi verifica la situazione attuale con un professionista prima di farci affidamento.

Vad händer om arbetena lämnar skador i din lägenhet?

Hyresvärden måste åtgärda dem. Sedan 1 oktober 2026 har du en snabbare väg om skadan påverkar beboeligheten, säkerheten eller hälsan, till exempel vatten som tränger in efter takarbeten eller en spricka som öppnar sig inomhus. Enligt den nya artikel 21.5 i LAU kan du skicka hyresvärden en skriftlig begäran med en rimlig offert bifogad. De har 15 kalenderdagar på sig att godta den, föreslå en annan reparation eller utföra arbetet.

Om de 15 dagarna går utan svar, eller om de vägrar utan goda skäl, kan du låta utföra reparationen och dra av kostnaden från kommande hyror, så länge kostnaden är rimlig och du sparar underlagen. En burofax är det säkraste sättet att skicka begäran, eftersom den bevisar vad du skickade och när. För vem som lagar vad i vardagen, se vår guide om reparationer i en hyreslägenhet i Barcelona.

Den här regeln kom med kungligt lagdekret 26/2026, i kraft från 1 oktober 2026. Ett kungligt lagdekret måste godkännas av kongressen inom 30 dagar, annars upphör det att gälla, så kontrollera det aktuella läget med en expert innan du förlitar dig på det.

Can the rent go up when you sign a new contract after a renovation?

By up to 10%, and only in specific cases. Barcelona is a declared zona de mercado residencial tensionado, a stressed rental market area. There, a new contract's rent normally can't be higher than the last rent paid on that flat in the previous five years, plus its annual update (article 17.6 LAU).

The landlord can add up to 10% on top if, in the two years before the new contract, the flat had one of these:

• a rehabilitation that meets the definition in the income tax regulations;
• an energy upgrade that cut non-renewable primary energy use by at least 30%, shown by energy certificates from before and after;
• accessibility works, properly documented.

So if you're viewing a freshly renovated flat and the rent has jumped well past what the last tenant paid, it's fair to ask what work was done and whether it qualifies. Our guide to Barcelona's rent control rules explains how to find the previous rent.

¿Puede subir el alquiler al firmar un contrato nuevo después de una reforma?

Hasta un 10%, y solo en casos concretos. Barcelona está declarada zona de mercado residencial tensionado. Allí, el alquiler de un contrato nuevo normalmente no puede superar la última renta pagada por ese piso en los cinco años anteriores, más su actualización anual (artículo 17.6 LAU).

El casero puede añadir hasta un 10% más si, en los dos años anteriores al nuevo contrato, el piso tuvo alguna de estas actuaciones:

• una rehabilitación que cumpla la definición de la normativa del IRPF;
• una mejora energética que haya reducido al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable, acreditada con certificados energéticos de antes y después;
• obras de accesibilidad, debidamente documentadas.

Así que si visitas un piso recién reformado y el alquiler ha subido mucho respecto a lo que pagaba el inquilino anterior, es razonable preguntar qué obras se hicieron y si cumplen los requisitos. Nuestra guía sobre la regulación de alquileres en Barcelona explica cómo averiguar la renta anterior.

Чи може зрости оренда, коли ви підписуєте новий договір після ремонту?

Не більше ніж на 10 % і лише в певних випадках. Барселона офіційно оголошена zona de mercado residencial tensionado, тобто зоною напруженого ринку оренди. Там оренда за новим договором зазвичай не може бути вищою за останню оренду, сплачену за цю квартиру протягом попередніх п'яти років, плюс її щорічне оновлення (стаття 17.6 LAU).

Орендодавець може додати зверху до 10 %, якщо за два роки до нового договору в квартирі було виконано одне з такого:

• реабілітацію, що відповідає визначенню в нормативних актах про податок на доходи;
• енергетичну модернізацію, що скоротила споживання невідновлюваної первинної енергії щонайменше на 30 %, підтверджену енергетичними сертифікатами до і після;
• роботи з доступності, належним чином задокументовані.

Тож якщо ви оглядаєте щойно відремонтовану квартиру, а оренда помітно перевищує те, що платив попередній орендар, цілком доречно запитати, які роботи виконали і чи відповідають вони цим умовам. Наш посібник про правила контролю оренди в Барселоні пояснює, як дізнатися попередню оренду.

Darf die Miete steigen, wenn du nach einer Renovierung einen neuen Vertrag unterschreibst?

Um bis zu 10 %, und nur in bestimmten Fällen. Barcelona ist eine ausgewiesene zona de mercado residencial tensionado, ein angespanntes Mietmarktgebiet. Dort darf die Miete eines neuen Vertrags normalerweise nicht höher sein als die letzte Miete, die in den vorangegangenen fünf Jahren für diese Wohnung gezahlt wurde, plus deren jährliche Anpassung (Artikel 17.6 LAU).

Der Vermieter darf bis zu 10 % aufschlagen, wenn die Wohnung in den zwei Jahren vor dem neuen Vertrag eines davon hatte:

• eine Sanierung, die der Definition in den Einkommensteuervorschriften entspricht;
• eine energetische Modernisierung, die den nicht erneuerbaren Primärenergieverbrauch um mindestens 30 % gesenkt hat, belegt durch Energieausweise von vorher und nachher;
• Arbeiten zur Barrierefreiheit, ordnungsgemäß dokumentiert.

Wenn du also eine frisch renovierte Wohnung besichtigst und die Miete weit über dem liegt, was der letzte Mieter gezahlt hat, darfst du ruhig fragen, welche Arbeiten gemacht wurden und ob sie die Voraussetzungen erfüllen. Unser Ratgeber zu Barcelonas Mietpreisregeln erklärt, wie du die vorherige Miete herausfindest.

Mag de huur omhoog als je na een renovatie een nieuw contract tekent?

Met maximaal 10%, en alleen in specifieke gevallen. Barcelona is een officieel aangewezen zona de mercado residencial tensionado, een gespannen huurmarktgebied. Daar mag de huur van een nieuw contract normaal gesproken niet hoger zijn dan de laatste huur die in de vijf jaar daarvoor voor die woning is betaald, plus de jaarlijkse aanpassing (artikel 17.6 LAU).

De verhuurder mag daar maximaal 10% bovenop doen als de woning in de twee jaar vóór het nieuwe contract een van deze ingrepen heeft gehad:

• een renovatie die voldoet aan de definitie in de regelgeving voor de inkomstenbelasting;
• een energetische verbetering die het niet-hernieuwbare primaire energieverbruik met minstens 30% heeft verlaagd, aangetoond met energiecertificaten van vóór en na;
• toegankelijkheidswerkzaamheden, goed gedocumenteerd.

Bezichtig je dus een pas gerenoveerde woning en ligt de huur een flink stuk hoger dan wat de vorige huurder betaalde, dan is het redelijk om te vragen welk werk er is gedaan en of dat in aanmerking komt. Onze gids over de huurregulering in Barcelona legt uit hoe je de vorige huur achterhaalt.

Le loyer peut-il augmenter lors de la signature d’un nouveau contrat après une rénovation ?

De 10 % au maximum, et seulement dans des cas précis. Barcelone est déclarée zona de mercado residencial tensionado, une zone de marché locatif tendu. Le loyer d’un nouveau contrat ne peut normalement pas y dépasser le dernier loyer payé pour ce logement au cours des cinq années précédentes, majoré de sa révision annuelle (article 17.6 LAU).

Le propriétaire peut ajouter jusqu’à 10 % de plus si, dans les deux ans précédant le nouveau contrat, le logement a fait l’objet de l’un des travaux suivants :

• une réhabilitation répondant à la définition de la réglementation de l’impôt sur le revenu ;
• une rénovation énergétique ayant réduit d’au moins 30 % la consommation d’énergie primaire non renouvelable, attestée par des certificats énergétiques d’avant et d’après travaux ;
• des travaux d’accessibilité, dûment justifiés.

Si vous visitez un logement fraîchement rénové et que le loyer a nettement dépassé ce que payait le locataire précédent, il est donc légitime de demander quels travaux ont été réalisés et s’ils remplissent les conditions. Notre guide sur l’encadrement des loyers à Barcelone explique comment retrouver le loyer précédent.

L'affitto può salire quando firmi un nuovo contratto dopo una ristrutturazione?

Fino al 10%, e solo in casi specifici. Barcellona è dichiarata zona de mercado residencial tensionado, un'area con mercato degli affitti sotto pressione. Lì l'affitto di un nuovo contratto di norma non può superare l'ultimo affitto pagato per quell'appartamento negli ultimi cinque anni, più il suo aggiornamento annuo (articolo 17.6 LAU).

Il proprietario può aggiungere fino al 10% in più se, nei due anni precedenti il nuovo contratto, l'appartamento ha avuto uno di questi interventi:

• una riqualificazione che rientra nella definizione della normativa sull'imposta sul reddito;
• un intervento di efficienza energetica che ha ridotto di almeno il 30% il consumo di energia primaria non rinnovabile, dimostrato da certificati energetici di prima e dopo;
• lavori per l'accessibilità, debitamente documentati.

Quindi, se stai visitando un appartamento appena ristrutturato e l'affitto è salito ben oltre quello che pagava l'inquilino precedente, è legittimo chiedere quali lavori sono stati fatti e se rientrano nei requisiti. La nostra guida alle regole sul controllo degli affitti a Barcellona spiega come scoprire l'affitto precedente.

Får hyran höjas när du skriver ett nytt kontrakt efter en renovering?

Med upp till 10 %, och bara i särskilda fall. Barcelona är ett utpekat zona de mercado residencial tensionado, ett område med ansträngd hyresmarknad. Där får ett nytt kontrakts hyra normalt inte vara högre än den senaste hyran som betalats för lägenheten under de föregående fem åren, plus dess årliga justering (artikel 17.6 LAU).

Hyresvärden får lägga på upp till 10 % extra om lägenheten under de två åren före det nya kontraktet har haft något av följande:

• en renovering som uppfyller definitionen i inkomstskatteföreskrifterna;
• en energiuppgradering som minskade användningen av icke-förnybar primärenergi med minst 30 %, styrkt med energicertifikat från före och efter;
• tillgänglighetsarbeten, korrekt dokumenterade.

Så om du tittar på en nyrenoverad lägenhet och hyran har skjutit i höjden långt över vad den förra hyresgästen betalade är det rimligt att fråga vilka arbeten som gjorts och om de uppfyller kraven. Vår guide om Barcelonas regler om hyreskontroll förklarar hur du tar reda på den tidigare hyran.

What should you do when the works start?

1. Find out what the works are. Ask the landlord or agency whether they're repairs or improvements and whether the community voted a derrama. The answer tells you if a rent increase is even possible.
2. Check your contract's start date. If you're inside the first five years (seven with a company landlord), an improvement increase needs your agreement.
3. Read the expenses clause. See whether it passes community costs on to you, and whether it states an annual figure.
4. Keep a works diary. Dates, photos of the scaffolding, rooms you can't use, and any damage. You'll need it to argue for a reduction.
5. Get free advice. Barcelona's housing offices (Oficines de l'Habitatge) advise tenants at no cost; start at habitatge.barcelona. If the landlord asks for an increase, reply in writing and ask for the calculation and invoices that article 19 requires.

If the disruption is bad enough that you'd rather move, knowing your exit route helps; our guide to ending a rental contract early covers notice and getting your deposit back. You can also set up a search now, so you can see what else is out there before deciding.

¿Qué debes hacer cuando empiezan las obras?

1. Averigua qué obras son. Pregunta al casero o a la agencia si son reparaciones o mejoras y si la comunidad ha votado una derrama. La respuesta te dice si una subida del alquiler es siquiera posible.
2. Comprueba la fecha de inicio de tu contrato. Si estás dentro de los cinco primeros años (siete si el casero es una empresa), una subida por mejoras necesita tu consentimiento.
3. Lee la cláusula de gastos. Mira si te repercute gastos de comunidad y si indica una cifra anual.
4. Lleva un diario de obras. Fechas, fotos del andamio, habitaciones que no puedes usar y cualquier daño. Lo necesitarás para defender una rebaja.
5. Pide asesoramiento gratuito. Las oficinas de vivienda de Barcelona (Oficines de l'Habitatge) asesoran a los inquilinos sin coste; empieza en habitatge.barcelona. Si el casero te pide una subida, responde por escrito y pide el cálculo y las facturas que exige el artículo 19.

Si las molestias son tales que prefieres mudarte, conocer tu vía de salida ayuda; nuestra guía sobre cómo terminar un contrato de alquiler antes de tiempo explica el preaviso y cómo recuperar la fianza. También puedes configurar una búsqueda ya, para ver qué más hay antes de decidir.

Що робити, коли роботи починаються?

1. З'ясуйте, що це за роботи. Запитайте орендодавця чи агенцію, це ремонт чи покращення, і чи проголосувала спільнота власників за derrama. Відповідь покаже, чи підвищення оренди взагалі можливе.
2. Перевірте дату початку договору. Якщо ви в межах перших п'яти років (семи, якщо орендодавець — компанія), підвищення через покращення потребує вашої згоди.
3. Прочитайте положення про витрати. Подивіться, чи перекладає воно на вас витрати спільноти і чи вказано в ньому річну суму.
4. Ведіть щоденник робіт. Дати, фото риштування, кімнати, якими ви не можете користуватися, і будь-які пошкодження. Це знадобиться, щоб обґрунтувати зниження.
5. Отримайте безкоштовну консультацію. Житлові офіси Барселони (Oficines de l'Habitatge) безкоштовно консультують орендарів; почніть із habitatge.barcelona. Якщо орендодавець вимагає підвищення, відповідайте письмово й попросіть розрахунок і рахунки, яких вимагає стаття 19.

Якщо незручності настільки великі, що ви радше переїхали б, варто знати свій шлях виходу; наш посібник про дострокове розірвання договору оренди розповідає про строки попередження та повернення застави. Ви також можете вже зараз налаштувати пошук, щоб бачити, що ще є на ринку, перш ніж вирішувати.

Was solltest du tun, wenn die Arbeiten beginnen?

1. Finde heraus, um welche Arbeiten es geht. Frag den Vermieter oder die Agentur, ob es Reparaturen oder Verbesserungen sind und ob die Gemeinschaft eine derrama beschlossen hat. Die Antwort zeigt dir, ob eine Mieterhöhung überhaupt möglich ist.
2. Prüf das Anfangsdatum deines Vertrags. Bist du noch in den ersten fünf Jahren (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter), braucht eine Erhöhung wegen Verbesserungen deine Zustimmung.
3. Lies die Nebenkostenklausel. Sieh nach, ob sie Gemeinschaftskosten an dich weitergibt und ob sie einen Jahresbetrag nennt.
4. Führ ein Bautagebuch. Daten, Fotos vom Gerüst, Zimmer, die du nicht nutzen kannst, und alle Schäden. Du brauchst es, um eine Minderung zu begründen.
5. Hol dir kostenlose Beratung. Barcelonas Wohnungsämter (Oficines de l'Habitatge) beraten Mieter kostenlos; Startpunkt ist habitatge.barcelona. Verlangt der Vermieter eine Erhöhung, antworte schriftlich und fordere die Berechnung und die Rechnungen an, die Artikel 19 vorschreibt.

Wenn die Belastung so groß ist, dass du lieber umziehen würdest, hilft es, deinen Ausstiegsweg zu kennen; unser Ratgeber zum vorzeitigen Beenden eines Mietvertrags erklärt Kündigungsfristen und wie du deine Kaution zurückbekommst. Du kannst auch jetzt schon eine Suche einrichten, damit du siehst, was es sonst noch gibt, bevor du dich entscheidest.

Wat doe je als de werkzaamheden beginnen?

1. Zoek uit wat de werkzaamheden zijn. Vraag de verhuurder of het makelaarskantoor of het om reparaties of verbeteringen gaat en of de vereniging van eigenaars een derrama heeft vastgesteld. Het antwoord vertelt je of een huurverhoging überhaupt mogelijk is.
2. Controleer de ingangsdatum van je contract. Zit je in de eerste vijf jaar (zeven bij een verhuurder die een bedrijf is), dan is voor een verhoging vanwege verbeteringen jouw instemming nodig.
3. Lees de kostenclausule. Kijk of die kosten van de vereniging van eigenaars aan jou doorberekent, en of er een jaarbedrag in staat.
4. Houd een werkdagboek bij. Data, foto's van de steiger, kamers die je niet kunt gebruiken en eventuele schade. Dat heb je nodig om een verlaging te onderbouwen.
5. Vraag gratis advies. De woonloketten van Barcelona (Oficines de l'Habitatge) adviseren huurders kosteloos; begin bij habitatge.barcelona. Vraagt de verhuurder om een verhoging, antwoord dan schriftelijk en vraag om de berekening en facturen die artikel 19 vereist.

Is de overlast zo erg dat je liever verhuist, dan helpt het om je uitweg te kennen; onze gids over een huurcontract voortijdig beëindigen behandelt de opzegtermijn en het terugkrijgen van je borg. Je kunt ook nu alvast een zoekopdracht instellen, zodat je ziet wat er nog meer is voordat je beslist.

Que faire quand les travaux commencent ?

1. Renseignez-vous sur la nature des travaux. Demandez au propriétaire ou à l’agence s’il s’agit de réparations ou d’améliorations, et si la copropriété a voté une derrama. La réponse vous dira si une hausse de loyer est seulement possible.
2. Vérifiez la date de début de votre contrat. Si vous êtes dans les cinq premières années (sept si le propriétaire est une société), une hausse pour amélioration nécessite votre accord.
3. Lisez la clause sur les charges. Regardez si elle vous répercute les charges de copropriété et si elle indique un montant annuel.
4. Tenez un journal des travaux. Dates, photos de l’échafaudage, pièces que vous ne pouvez pas utiliser et éventuels dégâts. Vous en aurez besoin pour demander une réduction.
5. Faites-vous conseiller gratuitement. Les bureaux du logement de Barcelone (Oficines de l'Habitatge) conseillent gratuitement les locataires ; commencez par habitatge.barcelona. Si le propriétaire demande une augmentation, répondez par écrit et réclamez le calcul et les factures qu’exige l’article 19.

Si les nuisances sont telles que vous préférez déménager, mieux vaut connaître votre porte de sortie ; notre guide pour résilier un bail de façon anticipée traite du préavis et de la récupération de votre dépôt de garantie. Vous pouvez aussi configurer une recherche dès maintenant, pour voir ce qui existe ailleurs avant de vous décider.

Cosa fare quando iniziano i lavori?

1. Scopri di che lavori si tratta. Chiedi al proprietario o all'agenzia se sono riparazioni o miglioramenti e se la comunità ha votato una derrama. La risposta ti dice se un aumento dell'affitto è anche solo possibile.
2. Controlla la data di inizio del contratto. Se sei nei primi cinque anni (sette se il proprietario è una società), un aumento per miglioramenti richiede il tuo consenso.
3. Leggi la clausola sulle spese. Verifica se ti trasferisce i costi condominiali e se indica una cifra annua.
4. Tieni un diario dei lavori. Date, foto dei ponteggi, stanze che non puoi usare ed eventuali danni. Ti servirà per chiedere una riduzione.
5. Chiedi una consulenza gratuita. Gli uffici per la casa di Barcellona (Oficines de l'Habitatge) assistono gli inquilini gratuitamente; inizia da habitatge.barcelona. Se il proprietario chiede un aumento, rispondi per iscritto e chiedi il calcolo e le fatture previsti dall'articolo 19.

Se i disagi sono tali che preferiresti traslocare, conoscere la tua via d'uscita aiuta: la nostra guida su come recedere in anticipo da un contratto d'affitto spiega il preavviso e come riavere la cauzione. Puoi anche impostare una ricerca fin da ora, così vedi cos'altro c'è in giro prima di decidere.

Vad ska du göra när arbetena börjar?

1. Ta reda på vad arbetena är. Fråga hyresvärden eller förmedlingen om det är reparationer eller förbättringar och om föreningen har röstat igenom en derrama. Svaret säger dig om en hyreshöjning ens är möjlig.
2. Kontrollera ditt kontrakts startdatum. Om du är inom de första fem åren (sju om hyresvärden är ett företag) kräver en förbättringshöjning ditt samtycke.
3. Läs klausulen om kostnader. Se om den för över föreningens kostnader på dig, och om den anger ett årsbelopp.
4. För en byggdagbok. Datum, foton på byggställningen, rum du inte kan använda och eventuella skador. Du behöver den för att argumentera för en sänkning.
5. Få gratis rådgivning. Barcelonas bostadskontor (Oficines de l'Habitatge) ger hyresgäster rådgivning utan kostnad; börja på habitatge.barcelona. Om hyresvärden begär en höjning, svara skriftligen och be om den beräkning och de fakturor som artikel 19 kräver.

Om störningarna är så stora att du hellre flyttar hjälper det att känna till din väg ut; vår guide om att säga upp ett hyreskontrakt i förtid tar upp uppsägningstid och hur du får tillbaka din deposition. Du kan också ställa in en sökning redan nu, så att du ser vad mer som finns innan du bestämmer dig.

How Llavai helps

A year of scaffolding is a fair reason to start looking around. Llavai watches the Barcelona portals and scores every new agency listing against your brief: budget, barris, size, the things you won't compromise on. The best matches come first, with the agent's number one tap away, so you can call and book a viewing before the queue forms. Set up your feed in a couple of minutes. If you'd rather not make the call yourself, Julia can make it in Spanish on the Pro plan.

Cómo te ayuda Llavai

Un año de andamio es un buen motivo para empezar a mirar. Llavai vigila los portales de Barcelona y puntúa cada nuevo anuncio de agencia según lo que buscas: presupuesto, barrios, tamaño y lo que no estás dispuesto a sacrificar. Las mejores coincidencias aparecen primero, con el número del agente a un toque, para que puedas llamar y pedir visita antes de que se forme la cola. Configura tu feed en un par de minutos. Si prefieres no hacer tú la llamada, Julia puede hacerla en español con el plan Pro.

Як допомагає Llavai

Рік під риштуванням — цілком вагома причина почати роззиратися. Llavai стежить за порталами Барселони й оцінює кожне нове оголошення агенцій відповідно до ваших вимог: бюджет, райони, площа, речі, у яких ви не готові поступитися. Найкращі збіги йдуть першими, а номер агента — за один дотик, тож ви можете зателефонувати й домовитися про перегляд, поки не утворилася черга. Налаштуйте свою стрічку за кілька хвилин. Якщо не хочете дзвонити самі, на тарифі Pro це може зробити іспанською Julia.

Wie Llavai hilft

Ein Jahr Gerüst ist ein guter Grund, sich umzusehen. Llavai beobachtet die Portale in Barcelona und bewertet jedes neue Agenturinserat anhand deiner Kriterien: Budget, barris, Größe, die Dinge, bei denen du keine Kompromisse machst. Die besten Treffer kommen zuerst, die Nummer des Maklers nur einen Tipp entfernt, damit du anrufen und eine Besichtigung vereinbaren kannst, bevor sich die Schlange bildet. Richte deinen Feed ein, das dauert nur ein paar Minuten. Wenn du den Anruf lieber nicht selbst machen willst, kann Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch übernehmen.

Hoe Llavai helpt

Een jaar lang een steiger voor je raam is een goede reden om eens rond te kijken. Llavai houdt de woningportalen van Barcelona in de gaten en beoordeelt elke nieuwe advertentie van een makelaar aan de hand van jouw wensen: budget, barris, grootte, de dingen waarop je niet wilt inleveren. De beste matches komen eerst, met het nummer van de makelaar op één tik afstand, zodat je kunt bellen en een bezichtiging kunt regelen voordat de rij ontstaat. Stel je feed in in een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia dat met het Pro-abonnement in het Spaans voor je doen.

Comment Llavai vous aide

Une année d’échafaudage est une bonne raison de commencer à regarder ailleurs. Llavai surveille les portails immobiliers de Barcelone et note chaque nouvelle annonce d’agence par rapport à vos critères : budget, barris, surface, ce sur quoi vous ne transigerez pas. Les meilleures correspondances apparaissent en premier, avec le numéro de l’agent à portée de doigt, pour que vous puissiez appeler et réserver une visite avant que la file d’attente se forme. Configurez votre fil en quelques minutes. Si vous préférez ne pas passer l’appel vous-même, Julia peut le faire en espagnol avec l’offre Pro.

Come ti aiuta Llavai

Un anno di ponteggi è un buon motivo per iniziare a guardarsi intorno. Llavai controlla i portali di Barcellona e assegna un punteggio a ogni nuovo annuncio di agenzia in base alle tue esigenze: budget, barris, metratura, le cose su cui non scendi a compromessi. Le corrispondenze migliori arrivano per prime, con il numero dell'agente a portata di tocco, così puoi chiamare e prenotare una visita prima che si formi la coda. Imposta il tuo feed in un paio di minuti. Se preferisci non fare tu la chiamata, con il piano Pro può farla Julia in spagnolo.

Så hjälper Llavai

Ett år med byggställningar är ett rimligt skäl att börja se sig om. Llavai bevakar Barcelonas bostadsportaler och poängsätter varje ny annons från en förmedling mot dina önskemål: budget, barris, storlek, det du inte kompromissar om. De bästa matchningarna kommer först, med mäklarens nummer ett tryck bort, så att du kan ringa och boka en visning innan kön bildas. Ställ in ditt flöde på ett par minuter. Om du helst inte ringer själv kan Julia göra det på spanska med Pro-planen.