Är det en reparation eller en förbättring?
Den skillnaden avgör nästan allt, så börja där. En reparation (obra de conservación) håller lägenheten och byggnaden i beboeligt skick. En förbättring (obra de mejora) tillför något som inte fanns tidigare. Spaniens hyreslag, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), behandlar de två helt olika.
| Reparationer (conservación) | Förbättringar (mejora) | |
|---|---|---|
| Typiska exempel | Sprickor i fasaden, läckande tak, fukt, trasiga rör eller elledningar, arbeten som en ITE kräver | En hiss där det inte fanns någon, isolering, nya fönster, solpaneler, ett renoverat kök |
| Vem betalar | Hyresvärden | Hyresvärden |
| Får hyran höjas? | Nej (artikel 21.1) | Först efter 5 år (7 om hyresvärden är ett företag), med ett tak på 20 %, eller genom överenskommelse (artikel 19) |
| Måste du stå ut med det? | Ja, om det inte rimligen kan vänta tills kontraktet löper ut | Ja, om det inte rimligen kan vänta tills kontraktet löper ut |
| Hyressänkning medan det pågår | Om det pågår mer än 20 dagar, i proportion till den del av lägenheten du förlorar | I proportion till den del av lägenheten du förlorar, plus dina utgifter |
Byggarbeten som följer av en ITE (inspección técnica de edificios, den återkommande byggnadsbesiktning som äldre hus i Katalonien måste klara) är nästan alltid reparationer. Att åtgärda det besiktningsmannen hittade är ägarens skyldighet, och artikel 21.1 säger rakt ut att hyresvärden gör det "utan rätt att höja hyran". En hiss som installeras för första gången är den klassiska förbättringen. Att byta ut en gammal hiss som gått sönder ligger närmare en reparation, och gränsen kan bli otydlig, så om det handlar om mycket pengar bör du ta råd.
När får hyresvärden höja hyran för förbättringar?
Först när kontraktet har löpt i fem år, eller sju om hyresvärden är ett företag, och bara om kontraktet inte utesluter det. Det står i artikel 19 i LAU. Innan dess får hyresvärden inte lägga på ett förbättringstillägg på din hyra om du inte går med på det.
När rätten väl gäller följer höjningen en formel, inte hyresvärdens uppfattning om vad lägenheten är värd nu:
- Ta de pengar hyresvärden faktiskt har investerat, minus eventuella offentliga bidrag de fått för arbetet.
- Om arbetet gällde hela byggnaden räknas bara din lägenhets andel, utifrån dess cuota de participación (dess procentandel i föreningen, som står i fastighetens lagfartshandlingar).
- Multiplicera det med den lagstadgade räntan när arbetena avslutades, plus tre procentenheter. Den lagstadgade räntan är 3,25 %, fastställd i budgetlagen för statsbudgeten 2023 och tillämpas fortfarande så länge Spaniens budget förlängs, så kontrollera den för det år dina arbeten avslutas.
- Resultatet är det mesta årshyran får höjas, och det får aldrig överstiga 20 % av den hyra du betalar vid tillfället.
Här är ett exempel med påhittade siffror. Din lägenhets andel av en ny hiss, efter bidrag, är 4 000 €. Med 3,25 % plus 3 procentenheter blir det 6,25 %, så hyran får höjas med 250 € per år, ungefär 21 € i månaden. Med en hyra på 1 200 € i månaden skulle taket på 20 % vara 240 € i månaden, så det spelar ingen roll här.
Höjningen börjar gälla först månaden efter att hyresvärden, när arbetena är klara, har skickat dig ett skriftligt meddelande som visar beräkningen och bifogar kopior av fakturorna. Ett WhatsApp-meddelande om att "hyran går upp 100 € på grund av hissen" uppfyller inte det kravet.
Artikel 19.4 låter också dig och hyresvärden komma överens om förbättringar och en högre hyra när som helst, även under första året, utan att din femårsperiod börjar om. Arbetena måste dock gå utöver det hyresvärden redan är skyldig att åtgärda. "Vi lagar fukten om du betalar 80 € mer" är ingen verklig förbättringsöverenskommelse.
Får hyresvärden föra över föreningens derrama på dig?
Inte genom att bara skicka vidare räkningen. När ägarföreningen röstar igenom en derrama (en engångsavgift) för att betala en hiss eller en fasad debiteras den ägarna. LAU låter bara en hyresvärd föra över byggnadens kostnader på en hyresgäst genom en skriftlig klausul om allmänna kostnader, och den klausulen måste ange årsbeloppet vid den dag du skrev på (artikel 20.1).
Under kontraktets första fem år (sju om hyresvärden är ett företag) får det beloppet bara höjas en gång per år, genom överenskommelse, och med högst det dubbla av den hyresjustering lagen tillåter (artikel 20.3). En plötslig hissavgift passar inte in i det mönstret. Om ditt kontrakt har en klausul som verkar göra dig betalningsskyldig för extraordinära arbeten, låt någon granska den; Barcelonas bostadskontor tittar på den gratis.
Nya kontrakt har ytterligare en gräns i ansträngda områden som Barcelona: ett nytt hyresavtal får inte lägga till avgifter som det föregående kontraktet inte hade, till exempel föreningsavgifter eller skatter som förs över för första gången (artikel 17.6, i den lydelse som fastställts genom kungligt lagdekret 26/2026).
Får du hyressänkning medan arbetena drar ut på tiden?
Ja, när arbetena tar ifrån dig en del av ditt hem. Reglerna beror på vilken sorts arbeten det är.
- Reparationer som pågår mer än 20 dagar. Din hyra måste sänkas i proportion till den del av lägenheten du inte kan använda (artikel 21.2). Kan du inte använda ett sovrum på två månader har du grund för en sänkning som motsvarar rummets andel av lägenheten under de månaderna.
- Förbättringar som du står ut med. Du får en proportionell sänkning för den del av lägenheten du förlorar, och hyresvärden måste också stå för utgifter som arbetena tvingar på dig (artikel 22.3), till exempel magasinering av möbler.
- Arbeten som gör lägenheten obeboelig. Om reparationer, eller arbeten som kommunen eller en annan myndighet har beordrat, gör lägenheten omöjlig att bo i kan du skjuta upp kontraktet, vilket fryser både avtalstiden och din hyra tills de är klara. Eller så kan du säga upp kontraktet utan straffavgift (artikel 26).
Det svårare fallet är byggställningar på fasaden, månader av borrande och en terrass du inte kan gå ut på. Buller och damm räcker sällan ensamt för en sänkning, eftersom du fortfarande har hela lägenheten. Att förlora terrassen eller ljuset i ett rum är lättare att argumentera för. Det finns ingen fast taxa för det, så fotografera allt, notera datum och prata med en expert innan du på eget bevåg betalar mindre.
Sluta aldrig bara betala och dra inte av ett belopp du själv har valt utan att ta råd. Obetald hyra är grund för vräkning även när du tycker att arbetena motiverar det. Kom överens om sänkningen skriftligen, eller ta råd först.
Hur lång framförhållning får du inför förbättringsarbeten?
Minst tre månader, skriftligen, för förbättringar inne i din lägenhet. Artikel 22.2 säger att meddelandet måste ange arbetenas art, startdatum, hur länge de ska pågå och den beräknade kostnaden.
Från det meddelandet har du en månad på dig att i stället välja att flytta. Hyresvärden kan bara stoppa det om arbetena inte påverkar ditt hem, eller bara påverkar det marginellt. Om du väljer att flytta upphör kontraktet två månader senare, och arbetena får inte börja under tiden. Det är bra att känna till om en totalrenovering planeras medan du bor där.
Arbeten på byggnadens gemensamma delar beslutas av ägarföreningen, inte av din hyresvärd, så för dem får du inte det här formella meddelandet. Din rätt till hyressänkning gäller ändå om de tar ifrån dig en del av ditt hem.
Vad händer om arbetena lämnar skador i din lägenhet?
Hyresvärden måste åtgärda dem. Sedan 1 oktober 2026 har du en snabbare väg om skadan påverkar beboeligheten, säkerheten eller hälsan, till exempel vatten som tränger in efter takarbeten eller en spricka som öppnar sig inomhus. Enligt den nya artikel 21.5 i LAU kan du skicka hyresvärden en skriftlig begäran med en rimlig offert bifogad. De har 15 kalenderdagar på sig att godta den, föreslå en annan reparation eller utföra arbetet.
Om de 15 dagarna går utan svar, eller om de vägrar utan goda skäl, kan du låta utföra reparationen och dra av kostnaden från kommande hyror, så länge kostnaden är rimlig och du sparar underlagen. En burofax är det säkraste sättet att skicka begäran, eftersom den bevisar vad du skickade och när. För vem som lagar vad i vardagen, se vår guide om reparationer i en hyreslägenhet i Barcelona.
Den här regeln kom med kungligt lagdekret 26/2026, i kraft från 1 oktober 2026. Ett kungligt lagdekret måste godkännas av kongressen inom 30 dagar, annars upphör det att gälla, så kontrollera det aktuella läget med en expert innan du förlitar dig på det.
Får hyran höjas när du skriver ett nytt kontrakt efter en renovering?
Med upp till 10 %, och bara i särskilda fall. Barcelona är ett utpekat zona de mercado residencial tensionado, ett område med ansträngd hyresmarknad. Där får ett nytt kontrakts hyra normalt inte vara högre än den senaste hyran som betalats för lägenheten under de föregående fem åren, plus dess årliga justering (artikel 17.6 LAU).
Hyresvärden får lägga på upp till 10 % extra om lägenheten under de två åren före det nya kontraktet har haft något av följande:
- en renovering som uppfyller definitionen i inkomstskatteföreskrifterna;
- en energiuppgradering som minskade användningen av icke-förnybar primärenergi med minst 30 %, styrkt med energicertifikat från före och efter;
- tillgänglighetsarbeten, korrekt dokumenterade.
Så om du tittar på en nyrenoverad lägenhet och hyran har skjutit i höjden långt över vad den förra hyresgästen betalade är det rimligt att fråga vilka arbeten som gjorts och om de uppfyller kraven. Vår guide om Barcelonas regler om hyreskontroll förklarar hur du tar reda på den tidigare hyran.
Vad ska du göra när arbetena börjar?
- Ta reda på vad arbetena är. Fråga hyresvärden eller förmedlingen om det är reparationer eller förbättringar och om föreningen har röstat igenom en derrama. Svaret säger dig om en hyreshöjning ens är möjlig.
- Kontrollera ditt kontrakts startdatum. Om du är inom de första fem åren (sju om hyresvärden är ett företag) kräver en förbättringshöjning ditt samtycke.
- Läs klausulen om kostnader. Se om den för över föreningens kostnader på dig, och om den anger ett årsbelopp.
- För en byggdagbok. Datum, foton på byggställningen, rum du inte kan använda och eventuella skador. Du behöver den för att argumentera för en sänkning.
- Få gratis rådgivning. Barcelonas bostadskontor (Oficines de l'Habitatge) ger hyresgäster rådgivning utan kostnad; börja på habitatge.barcelona. Om hyresvärden begär en höjning, svara skriftligen och be om den beräkning och de fakturor som artikel 19 kräver.
Om störningarna är så stora att du hellre flyttar hjälper det att känna till din väg ut; vår guide om att säga upp ett hyreskontrakt i förtid tar upp uppsägningstid och hur du får tillbaka din deposition. Du kan också ställa in en sökning redan nu, så att du ser vad mer som finns innan du bestämmer dig.
Så hjälper Llavai
Ett år med byggställningar är ett rimligt skäl att börja se sig om. Llavai bevakar Barcelonas bostadsportaler och poängsätter varje ny annons från en förmedling mot dina önskemål: budget, barris, storlek, det du inte kompromissar om. De bästa matchningarna kommer först, med mäklarens nummer ett tryck bort, så att du kan ringa och boka en visning innan kön bildas. Ställ in ditt flöde på ett par minuter. Om du helst inte ringer själv kan Julia göra det på spanska med Pro-planen.