Bauarbeiten im Haus: Darf der Vermieter deine Miete erhöhen?

Reparatur oder Verbesserung?

Diese Unterscheidung entscheidet fast alles, also fang dort an. Eine Reparatur (obra de conservación) hält die Wohnung und das Gebäude in bewohnbarem Zustand. Eine Verbesserung (obra de mejora) fügt etwas hinzu, das vorher nicht da war. Das spanische Mietrecht, die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), behandelt beides sehr unterschiedlich.

Bauarbeiten, die aus einer ITE (inspección técnica de edificios, der regelmäßigen Gebäudeprüfung, die ältere Häuser in Katalonien bestehen müssen) hervorgehen, sind fast immer Reparaturen. Zu beheben, was der Prüfer gefunden hat, ist Pflicht des Eigentümers, und Artikel 21.1 sagt klar, dass der Vermieter das „ohne das Recht, die Miete zu erhöhen“ tut. Ein erstmals eingebauter Aufzug ist die klassische Verbesserung. Einen alten, kaputten Aufzug zu ersetzen, kommt einer Reparatur näher, und die Grenze kann verschwimmen. Hängt viel Geld davon ab, lass dich beraten.

Wann darf der Vermieter die Miete wegen Verbesserungen erhöhen?

Erst wenn der Vertrag fünf Jahre gelaufen ist, oder sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist, und nur, wenn der Vertrag es nicht ausschließt. So steht es in Artikel 19 des LAU. Vorher darf ein Vermieter keinen Verbesserungszuschlag auf deine Miete aufschlagen, es sei denn, du stimmst zu.

Greift das Recht dann, folgt die Erhöhung einer Formel und nicht der Einschätzung des Vermieters, was die Wohnung jetzt wert ist:

• Nimm das Geld, das der Vermieter tatsächlich investiert hat, abzüglich öffentlicher Zuschüsse, die er für die Arbeiten erhalten hat.
• Betrafen die Arbeiten das ganze Gebäude, nimm nur den Anteil deiner Wohnung, anhand ihrer cuota de participación (ihr prozentualer Anteil an der Gemeinschaft, eingetragen in den Eigentumsurkunden).
• Multipliziere das mit dem gesetzlichen Zinssatz zum Zeitpunkt des Abschlusses der Arbeiten plus drei Prozentpunkte. Der gesetzliche Zinssatz liegt bei 3,25 %, festgelegt durch das Staatshaushaltsgesetz 2023 und weiter angewandt, solange Spaniens Haushalt fortgeschrieben wird. Prüf ihn also für das Jahr, in dem deine Arbeiten enden.
• Das Ergebnis ist der Höchstbetrag, um den die Jahresmiete steigen darf, und er darf nie mehr als 20 % der Miete betragen, die du zu dem Zeitpunkt zahlst.

Hier ein Beispiel mit ausgedachten Zahlen. Der Anteil deiner Wohnung an einem neuen Aufzug beträgt nach Abzug der Zuschüsse 4.000 €. Mit 3,25 % plus 3 Punkte sind das 6,25 %, also darf die Miete um 250 € im Jahr steigen, etwa 21 € im Monat. Bei einer Miete von 1.200 € im Monat läge die 20-%-Grenze bei 240 € im Monat, sie spielt hier also keine Rolle.

Die Erhöhung beginnt erst im Monat, nachdem der Vermieter dir nach Abschluss der Arbeiten eine schriftliche Mitteilung geschickt hat, die die Berechnung zeigt und Kopien der Rechnungen beilegt. Eine WhatsApp-Nachricht wie „die Miete steigt wegen des Aufzugs um 100 €“ erfüllt diesen Standard nicht.

Artikel 19.4 erlaubt dir und dem Vermieter außerdem, Verbesserungen und eine höhere Miete jederzeit zu vereinbaren, sogar im ersten Jahr, ohne dass deine Fünfjahresfrist neu beginnt. Die Arbeiten müssen allerdings über das hinausgehen, was der Vermieter ohnehin reparieren muss. „Wir beheben die Feuchtigkeit, wenn du 80 € mehr zahlst“ ist keine echte Verbesserungsvereinbarung.

Darf der Vermieter die derrama der Gemeinschaft weitergeben?

Nicht, indem er dir einfach die Rechnung weiterleitet. Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine derrama (eine einmalige Umlage), um einen Aufzug oder eine Fassade zu bezahlen, wird sie den Eigentümern berechnet. Das LAU erlaubt einem Vermieter nur, Gebäudekosten über eine schriftliche Klausel zu allgemeinen Nebenkosten an einen Mieter weiterzugeben, und diese Klausel muss den Jahresbetrag zum Zeitpunkt deiner Unterschrift angeben (Artikel 20.1).

In den ersten fünf Jahren des Vertrags (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter) darf dieser Betrag nur einmal im Jahr steigen, per Vereinbarung und um höchstens das Doppelte der gesetzlich zulässigen Mietanpassung (Artikel 20.3). Eine plötzliche Aufzugsumlage passt nicht in dieses Muster. Enthält dein Vertrag eine Klausel, die dich scheinbar für außerordentliche Arbeiten zahlen lässt, lass sie prüfen; die Wohnungsämter Barcelonas sehen sie sich kostenlos an.

Für neue Verträge gilt in angespannten Gebieten wie Barcelona eine weitere Grenze: Ein neuer Mietvertrag darf keine Kosten hinzufügen, die der vorherige Vertrag nicht hatte, etwa erstmals weitergegebene Gemeinschaftsgebühren oder Steuern (Artikel 17.6, in der Fassung des Königlichen Gesetzesdekrets 26/2026).

Bekommst du eine Mietminderung, wenn sich die Arbeiten hinziehen?

Ja, wenn die Arbeiten dir einen Teil deiner Wohnung wegnehmen. Die Regeln hängen davon ab, um welche Art von Arbeiten es sich handelt.

• Reparaturen, die länger als 20 Tage dauern. Deine Miete muss im Verhältnis zum Teil der Wohnung sinken, den du nicht nutzen kannst (Artikel 21.2). Kannst du zwei Monate lang ein Schlafzimmer nicht nutzen, hast du gute Argumente für eine Minderung, die dem Anteil dieses Zimmers an der Wohnung für diese Monate entspricht.
• Verbesserungen, die du duldest. Du bekommst eine anteilige Minderung für den Teil der Wohnung, den du verlierst, und der Vermieter muss außerdem Auslagen übernehmen, die dir durch die Arbeiten entstehen (Artikel 22.3), etwa für die Einlagerung von Möbeln.
• Arbeiten, die die Wohnung unbewohnbar machen. Machen Reparaturen oder von der Stadt oder einer anderen Behörde angeordnete Arbeiten die Wohnung unbewohnbar, kannst du den Vertrag aussetzen, wodurch sowohl die Laufzeit als auch deine Miete bis zum Ende der Arbeiten ruhen. Oder du kannst den Vertrag ohne Vertragsstrafe beenden (Artikel 26).

Schwieriger ist der Fall mit Gerüst an der Fassade, monatelangem Bohren und einer Terrasse, die du nicht betreten kannst. Lärm und Staub allein rechtfertigen selten eine Minderung, weil du ja noch die ganze Wohnung hast. Der Verlust der Terrasse oder des Lichts in einem Zimmer ist eher vertretbar. Dafür gibt es keinen festen Satz, also fotografiere alles, notiere Daten und sprich mit einer Fachperson, bevor du eigenmächtig weniger zahlst.

Stell niemals einfach die Zahlungen ein und zieh keinen selbst gewählten Betrag ab, ohne dich beraten zu lassen. Unbezahlte Miete ist ein Räumungsgrund, auch wenn du findest, dass die Arbeiten das rechtfertigen. Vereinbare die Minderung schriftlich oder lass dich vorher beraten.

Wie früh musst du über Verbesserungsarbeiten informiert werden?

Mindestens drei Monate vorher, schriftlich, bei Verbesserungen innerhalb deiner Wohnung. Laut Artikel 22.2 muss die Mitteilung die Art der Arbeiten, den Beginn, die Dauer und die voraussichtlichen Kosten nennen.

Ab dieser Mitteilung hast du einen Monat Zeit, dich stattdessen für den Auszug zu entscheiden. Der Vermieter kann das nur verhindern, wenn die Arbeiten deine Wohnung nicht oder nur geringfügig betreffen. Entscheidest du dich für den Auszug, endet der Vertrag zwei Monate später, und die Arbeiten dürfen in der Zwischenzeit nicht beginnen. Gut zu wissen, wenn eine Komplettsanierung geplant ist, während du dort wohnst.

Über Arbeiten an den Gemeinschaftsteilen des Gebäudes entscheidet die Eigentümergemeinschaft, nicht dein Vermieter, daher bekommst du dafür keine solche formelle Mitteilung. Deine Rechte auf Mietminderung gelten trotzdem, wenn sie dir einen Teil deiner Wohnung wegnehmen.

Was, wenn die Arbeiten Schäden in deiner Wohnung hinterlassen?

Der Vermieter muss sie beheben. Seit dem 1. Oktober 2026 gibt es einen schnelleren Weg, wenn Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Gesundheit betroffen sind, etwa wenn nach Dacharbeiten Wasser eindringt oder sich innen ein Riss öffnet. Nach dem neuen Artikel 21.5 des LAU kannst du dem Vermieter eine schriftliche Aufforderung mit einem angemessenen Kostenvoranschlag schicken. Er hat 15 Kalendertage Zeit, ihn anzunehmen, eine andere Reparatur vorzuschlagen oder die Arbeiten auszuführen.

Verstreichen die 15 Tage ohne Antwort oder lehnt er ohne triftigen Grund ab, kannst du die Reparatur ausführen lassen und die Kosten von künftigen Mieten abziehen, sofern die Kosten angemessen sind und du die Belege aufbewahrst. Ein burofax ist der sicherste Weg, die Aufforderung zu verschicken, weil es nachweist, was du wann geschickt hast. Wer im Alltag was repariert, erklärt unser Ratgeber zu Reparaturen in einer Mietwohnung in Barcelona.

Diese Regel kam mit dem Königlichen Gesetzesdekret 26/2026, in Kraft seit dem 1. Oktober 2026. Ein königliches Gesetzesdekret muss innerhalb von 30 Tagen vom Kongress bestätigt werden, sonst verfällt es. Prüf also den aktuellen Stand mit einer Fachperson, bevor du dich darauf verlässt.

Darf die Miete steigen, wenn du nach einer Renovierung einen neuen Vertrag unterschreibst?

Um bis zu 10 %, und nur in bestimmten Fällen. Barcelona ist eine ausgewiesene zona de mercado residencial tensionado, ein angespanntes Mietmarktgebiet. Dort darf die Miete eines neuen Vertrags normalerweise nicht höher sein als die letzte Miete, die in den vorangegangenen fünf Jahren für diese Wohnung gezahlt wurde, plus deren jährliche Anpassung (Artikel 17.6 LAU).

Der Vermieter darf bis zu 10 % aufschlagen, wenn die Wohnung in den zwei Jahren vor dem neuen Vertrag eines davon hatte:

• eine Sanierung, die der Definition in den Einkommensteuervorschriften entspricht;
• eine energetische Modernisierung, die den nicht erneuerbaren Primärenergieverbrauch um mindestens 30 % gesenkt hat, belegt durch Energieausweise von vorher und nachher;
• Arbeiten zur Barrierefreiheit, ordnungsgemäß dokumentiert.

Wenn du also eine frisch renovierte Wohnung besichtigst und die Miete weit über dem liegt, was der letzte Mieter gezahlt hat, darfst du ruhig fragen, welche Arbeiten gemacht wurden und ob sie die Voraussetzungen erfüllen. Unser Ratgeber zu Barcelonas Mietpreisregeln erklärt, wie du die vorherige Miete herausfindest.

Was solltest du tun, wenn die Arbeiten beginnen?

1. Finde heraus, um welche Arbeiten es geht. Frag den Vermieter oder die Agentur, ob es Reparaturen oder Verbesserungen sind und ob die Gemeinschaft eine derrama beschlossen hat. Die Antwort zeigt dir, ob eine Mieterhöhung überhaupt möglich ist.
2. Prüf das Anfangsdatum deines Vertrags. Bist du noch in den ersten fünf Jahren (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter), braucht eine Erhöhung wegen Verbesserungen deine Zustimmung.
3. Lies die Nebenkostenklausel. Sieh nach, ob sie Gemeinschaftskosten an dich weitergibt und ob sie einen Jahresbetrag nennt.
4. Führ ein Bautagebuch. Daten, Fotos vom Gerüst, Zimmer, die du nicht nutzen kannst, und alle Schäden. Du brauchst es, um eine Minderung zu begründen.
5. Hol dir kostenlose Beratung. Barcelonas Wohnungsämter (Oficines de l'Habitatge) beraten Mieter kostenlos; Startpunkt ist habitatge.barcelona. Verlangt der Vermieter eine Erhöhung, antworte schriftlich und fordere die Berechnung und die Rechnungen an, die Artikel 19 vorschreibt.

Wenn die Belastung so groß ist, dass du lieber umziehen würdest, hilft es, deinen Ausstiegsweg zu kennen; unser Ratgeber zum vorzeitigen Beenden eines Mietvertrags erklärt Kündigungsfristen und wie du deine Kaution zurückbekommst. Du kannst auch jetzt schon eine Suche einrichten, damit du siehst, was es sonst noch gibt, bevor du dich entscheidest.

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